PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE DÉBITO CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA DE IMÓVEL DE ESPÓLIO. POSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 

I. Caso em exame

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu a nomeação à penhora e determinou a avaliação de imóvel pertencente ao espólio da genitora da agravante, no âmbito de execução de despesas condominiais.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora e avaliação de bem integrante de espólio, para satisfação de dívida condominial, mesmo sem anuência de todos os herdeiros.

III. Razões de decidir

3.   As despesas condominiais têm natureza de obrigação propter rem, aderindo ao próprio imóvel, conforme art. 1.345 do CC, sendo o bem garantia natural da dívida, independentemente de quem detenha sua titularidade.

4.   A jurisprudência do STJ admite a penhora do imóvel para satisfação de débito condominial, ainda que a execução tenha sido proposta contra pessoa distinta do proprietário, dada a natureza da obrigação.

5.   A herança, antes da partilha, constitui universalidade indivisa, regida pelas normas do condomínio (CC, art. 1.791, p.u.), sendo os bens hereditários responsáveis pelas dívidas incidentes.

6.   O art. 1.997 do CC estabelece que a herança responde pelas dívidas do falecido, sendo irrelevante a ausência de anuência individual dos herdeiros para a penhora do bem.

7.   A decisão agravada se limita a determinar a avaliação do imóvel, providência necessária à regular tramitação da execução, conforme o art. 797 do CPC.

8.   A eventual alienação do imóvel não compromete o direito sucessório, pois eventual valor excedente será partilhado entre os herdeiros.

IV. Dispositivo e tese

9.        Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. As despesas condominiais configuram obrigação propter rem, recaindo sobre o imóvel, independentemente da titularidade atual. 2. É admissível a penhora e avaliação de bem integrante de espólio para satisfação de dívida condominial, mesmo antes da partilha e sem a anuência dos herdeiros.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8045216-56.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante CARLA HELEN DOS SANTOS SOUSA e como agravado CONDOMINIO EDIFICIO LOPES CABRAL.

ACORDAM os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

RC 04

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por CARLA HELEN DOS SANTOS SOUSA contra decisão proferida pelo Juízo da 3ª Vara dos Feitos de Rel. de Consumo, Cíveis, Comerciais e Acidente de Trabalho da Comarca de Itabuna-BA (id 87940228), que, nos autos da Ação de Execução n. 8009012-33.2023.8.05.0113 promovida pelo CONDOMÍNIO EDIFÍCIO LOPES CABRAL, acolheu a nomeação à penhora da sala comercial nº 603 e determinou a expedição de mandado de avaliação do bem.

Em suas razões recursais (id 87842516), defende a necessidade de reforma da decisão vergastada para anular a determinação de expedição de mandado de avaliação do imóvel registrado na matrícula de n.º 13657 (salas comerciais de nº 603/604) para fins de penhora.

Sustenta que a decisão deve ser revogada urgentemente, pois torna-se ineficaz e ofende direito líquido e certo, uma vez que a nomeação recai sobre bem imóvel pertencente ao Espólio da Sra. Maria Helena dos santos Souza, cuja agravante é herdeira legítima, sem o seu consentimento.

Alega que, conforme o inciso III do art. 619 do CPC, incumbe ao inventariante ouvir os interessados para pagar dívidas do espólio, situação que jamais ocorreu, sendo assim nula de pleno direito a nomeação do bem pelo inventariante, haja vista que a herdeira/agravante não anuiu com a nomeação.

Destaca que a ausência de formal de partilha inviabiliza a aferição da titularidade individualizada do bem nomeado à penhora no quinhão do inventariante. Argumenta, ainda, que a constrição não se coaduna com a indivisibilidade do espólio, por não contar com a anuência dos demais coerdeiros.

Requer, diante da presença dos requisitos legais, a concessão de efeito suspensivo ao Agravo, para que sejam sobrestados, de imediato, os efeitos da decisão recorrida até o seu julgamento final.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso, para anular a determinação de avaliação do bem imóvel para fins de penhora.

Decisão (id 87940228), indeferindo a concessão do efeito suspensivo ao recurso.

A parte agravada apresentou as contrarrazões (id 89499708), pugnando pelo desprovimento do recurso.

Com este sucinto relato, nos termos do artigo 931 do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, VIII).

Salvador, 12 de dezembro de 2025.

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

O recurso não merece provimento.

No caso, as despesas condominiais possuem natureza jurídica de obrigação propter rem, isto é, aderem ao próprio bem imóvel, independentemente da pessoa de seu titular.  Tal característica encontra fundamento na norma do art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”.

Nesse sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE . POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. (...) 3. O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. 4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo . 5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. 6 . Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum. 7. Recurso especial conhecido e provido.

(STJ - REsp: 1829663 SP 2016/0174058-5, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/11/2019) (Grifei)

Dessa natureza decorre a consequência jurídica fundamental para o deslinde da controvérsia: o próprio imóvel é a garantia natural da dívida condominial. Assim, quem quer que detenha direitos sobre o imóvel, inclusive herdeiro, submete-se à constrição do bem, caso inadimplidas as obrigações condominiais.

No caso concreto, o fato de o imóvel integrar o espólio de Maria Helena dos Santos Souza, genitora a agravante, portanto, herdeira, não impede a penhora nem a avaliação do bem, quando a execução decorre de obrigação propter rem.

Antes da partilha, a herança constitui uma universalidade indivisa, regida pelas normas do condomínio, conforme estabelece o art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil, razão pela qual os bens hereditários respondem pelas dívidas que sobre eles recaem.

Além disso, o art. 1.997 do Código Civil é claro ao dispor que “A herança responde pelo pagamento das dívidas do falecido.”

No caso concreto, a dívida não decorre de obrigação pessoal, mas de encargo que nasce do próprio imóvel, o que torna juridicamente irrelevante a discussão acerca de anuência individual de herdeiros.

A jurisprudência pátria se manifesta nesse sentido:

PROCESSO CIVIL E DIREITO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDA DE NATUREZA PROPTER REM . EXISTÊNCIA DE INVENTÁRIO. PENHORA DOS IMÓVEIS QUE ESTÃO INADIMPLENTES NO CONDOMÍNIO. POSSIBILIDADE. 1 . A obrigação de natureza propter rem advém da propriedade da coisa e a ela segue. No caso, obrigação de pagamento das taxas condominiais se origina da propriedade do imóvel e a ele segue. 2. É possível a penhora e a avaliação das unidades imobiliárias, sendo a dívida proveniente do não pagamento de taxas condominiais relativas a estas, mesmo tendo ocorrido o falecimento de um dos executados e, por conseguinte, a abertura de inventário. 3. Agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado.

(TJ-DF 07377687820228070000 1762314, Relator.: ARNOLDO CAMANHO, Data de Julgamento: 21/09/2023, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: 19/10/2023)

Outrossim, verifico que a decisão agravada se limitou a acolher a nomeação à penhora e determinar a avaliação do imóvel, providência necessária ao regular desenvolvimento da execução e à futura satisfação do crédito.

Tal medida encontra respaldo no art. 797 do Código de Processo Civil, segundo o qual a execução deve se desenvolver no interesse do credor, não havendo ilegalidade ou excesso na determinação de avaliação do próprio bem que originou o débito.

Eventual alienação futura não compromete o direito sucessório, pois o produto da expropriação, se excedente ao débito, integra o acervo a ser partilhado, preservando-se os direitos dos herdeiros.

Ausentes, portanto, os requisitos autorizadores da medida pretendida.

Posto isso, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

  Sala das Sessões,   de                 de 2025. 

Desembargador ROLEMBERG COSTA - Relator