EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. MÉRITO. CADEIA POSSESSÓRIA DERIVADA DE FRAUDE. VENDA A NON DOMINO. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE IRRELEVANTE. AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIAS MÍNIMAS (DUE DILIGENCE). RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME  

1. Recurso de apelação interposto por Ala Reis do Espirito Santo contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos em face de Maria da Glória Schmitt Pabst. O apelante busca a manutenção da posse de imóvel adquirido em 2019, através de contrato particular ("contrato de gaveta"), sustentando ser terceiro de boa-fé em razão da ausência de averbação da ação possessória na matrícula do imóvel. O juízo de origem, fundamentado nas provas da ação principal, reconheceu a nulidade da cadeia possessória iniciada por fraude de corretor e a ocorrência de venda por quem não era dono (a non domino). 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO  

2. Há três questões em discussão: (i) se a revelia da embargada impõe a procedência automática do pedido por presunção de veracidade da boa-fé do autor; (ii) se a ausência de registro da ação na matrícula (Súmula 375 do STJ) protege o adquirente em hipótese de venda realizada por quem não detém o domínio; (iii) se o comportamento do adquirente, que omite a verificação da cadeia dominial, é compatível com a boa-fé objetiva. 

Sala das Sessões, data registrada em sistema.  

PRESIDENTE 

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

(RRD8) 

Trata-se de apelação cível interposta por ALA REIS DO ESPIRITO SANTO contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA (2º Cartório Integrado Cível), nos autos dos Embargos de Terceiro Cível nº 8094422-12.2020.8.05.0001, ajuizados em face de MARIA DA GLÓRIA SCHMITT PABST, que julgou improcedentes os pedidos do recorrente nos seguintes termos: 

Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os embargos de terceiro opostos por ALA REIS DO ESPIRITO SANTO em face de MARIA DA GLORIA SCHMITT PABST 

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, preliminarmente, o cerceamento de defesa e a nulidade da sentença por violação ao art. 344 do CPC, argumentando que a revelia da embargada deveria implicar a presunção absoluta de veracidade da sua boa-fé. 

No mérito, insiste na condição de terceiro de boa-fé, fundamentando seu direito na inexistência de averbação da ação de reintegração de posse na matrícula do imóvel ao tempo da aquisição, invocando o teor da Súmula 375 do STJ e do art. 792, I, do CPC.  

Defende que a sentença inverteu indevidamente o ônus da prova ao exigir diligência extrajudicial minuciosa e que o desfecho do caso ofende o princípio da dignidade da pessoa humana e o direito social à moradia, pleiteando, ao final, a reforma integral do julgado ou, subsidiariamente, o direito de retenção por benfeitorias. 

Apesar de devidamente intimada, não houve apresentação de contrarrazões. 

É o relatório. 

Salvador, data registrada em sistema.  

DES. RICARDO REGIS DOURADO   

Relator  

(RRD8) 

Verifica-se a tempestividade e adequação da Apelação, restando preenchidos os pressupostos de admissibilidade recursal, razão pela qual a conheço. 

PRELIMINAR – NULIDADE DA SENTENÇA E CERCEAMENTO DE DEFESA 

Suscita o Apelante a nulidade do decisum de primeiro grau, sustentando que, ante a ausência de contestação pela Embargada (revelia), deveria o juízo sentenciante presumir como verdadeiros os fatos narrados na exordial, especificamente a sua condição de terceiro de boa-fé. Argumenta que a magistrada agiu de forma parcial ao buscar provas nos autos da ação principal para fundamentar a improcedência. 

Tal insurgência, contudo, não prospera. A presunção de veracidade decorrente da revelia (art. 344 do CPC) é juris tantum, ou seja, relativa, não induzindo automaticamente à procedência do pedido se o acervo probatório e as circunstâncias do caso apontarem em sentido contrário. 

No caso em testilha, a aplicação do art. 345, IV, do CPC é cogente, visto que as alegações do Apelante são frontalmente contraditadas pelas provas pré-constituídas nos autos principais e na ação de restauração de autos conexa.  

O magistrado, como destinatário da prova e guardião da legalidade, tem o dever de confrontar a narrativa do autor com a realidade documental dos autos, especialmente em casos que envolvem direitos reais e histórico de fraudes. 

A conexão entre os Embargos de Terceiro e a Ação de Reintegração de Posse nº 0151277-36.2009.8.05.0001 impõe o exame conjunto das peças.  

Portanto, rejeito a preliminar de nulidade, mantendo a higidez do julgamento que se pautou na primazia da verdade real sobre o formalismo da revelia. 

II. DO MÉRITO 

Quanto ao mérito propriamente dito, a controvérsia devolvida a esta instância revisora não se exaure na verificação isolada da alegada boa-fé do apelante ou na ausência de averbação de demanda na matrícula do imóvel, exigindo, em verdade, uma reconstrução da cadeia fática que envolve a origem da posse, a sucessão de ocupantes e, sobretudo, a validade dos negócios jurídicos celebrados ao longo de mais de duas décadas de litígio. 

Cumpre pontuar, desde logo, que os embargos de terceiro constituem instrumento processual destinado a proteger a posse ou a propriedade de pessoa que, não figurando como parte na demanda originária nem integrando a relação jurídica que a fundamenta, tem seus direitos atingidos por medida constritiva determinada judicialmente. 

Nesse contexto, o objetivo dos embargos de terceiro é excluir da execução bens que, embora alcançados por atos judiciais de constrição, pertencem a terceiros alheios ao processo e, por essa razão, não podem responder pelas obrigações ali executadas. 

Inclusive acerca da matéria assim prevê o Código de Processo Civil: 

Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro. 

§ 1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor. 

§ 2º Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos: 

I - o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843 ; 

II - o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução; 

III - quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte; 

IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos. 

Com efeito, o cenário delineado nos autos revela uma situação absolutamente atípica, marcada por uma fraude originária perpetrada por intermediador imobiliário, o corretor Clécio Rios Daltro, que, à revelia da legítima proprietária, promoveu a inserção indevida de terceiros na posse do bem.  

Conforme se extrai dos documentos acostados, notadamente aqueles oriundos do processo ético-disciplinar perante o CRECI (ID nº 98663403), o referido corretor instalou ocupantes no imóvel sem autorização da proprietária, dando início a uma cadeia sucessiva de transmissões possessórias destituídas de substrato jurídico idôneo. 

A partir desse evento inicial, formou-se uma cadeia possessória irregular: o imóvel foi ocupado pelo casal Leonardo Portugal Aragão e Anna Lúcia Portugal Aragão (consoante narrado em sua petição de Exceção de Incompetência - ID nº 98663400, fl. 33), posteriormente transferido ao Sr. James Brito de Andrade, e, por fim, alienado ao ora apelante mediante contrato particular.  

Trata-se, portanto, de uma sucessão de atos negociais derivados de origem viciada, sem qualquer correspondência com a realidade registral. 

Nesse ponto, assume relevo central a informação constante da certidão de matrícula nº 32.812 (ID nº 98663400, fl. 68), a qual demonstra que a propriedade do imóvel permaneceu, de forma ininterrupta, em nome da Sra. Maria da Glória Schmitt Pabst, jamais tendo sido transferida a qualquer dos possuidores intermediários. Tal dado fático é decisivo, pois evidencia a completa desconexão entre a cadeia possessória informal e a cadeia dominial formal. 

Essa anomalia estrutural não apenas contamina os negócios subsequentes, como também impede a incidência automática de regimes protetivos típicos do terceiro adquirente. 

Com efeito, consta dos autos da ação possessória originária, notadamente do Auto de Resistência (ID nº 98663399, fl. 141-143), que o alienante do apelante, James Brito de Andrade, tinha plena ciência da ordem judicial de reintegração de posse, tendo, inclusive, recusado o cumprimento do mandado.  

Tal circunstância demonstra, de forma inequívoca, que o bem foi posteriormente transmitido em contexto de clandestinidade possessória e em desrespeito direto à autoridade judicial. 

Dessa forma, a alegada boa-fé do apelante não resiste a uma análise objetiva da cadeia negocial, uma vez que o direito civil contemporâneo não se contenta com a boa-fé subjetiva, como no caso, a ignorância, exigindo comportamento diligente e conforme padrões de cautela.  

A omissão do adquirente em verificar a situação jurídica e fática do imóvel, especialmente diante de sinais evidentes de irregularidade, compromete a própria legitimidade de sua pretensão. 

Superada essa questão, cumpre analisar o núcleo material da controvérsia, à luz da dogmática da propriedade, consagrada no art. 1.245 do Código Civil.  

No sistema jurídico brasileiro, a transferência do domínio imobiliário opera-se exclusivamente mediante registro no cartório competente, sendo juridicamente ineficaz a alienação realizada por quem não figura como titular no fólio real. 

No caso em exame, é incontroverso que o apelante adquiriu o imóvel mediante contrato particular firmado com pessoa absolutamente estranha à cadeia dominial registral, James Brito de Andrade, que, por sua vez, jamais figurou como proprietário do bem.  

Tal circunstância caracteriza, de forma inequívoca, hipótese de venda a non domino, vício que não se limita à ineficácia do negócio, mas compromete sua própria aptidão para produzir efeitos jurídicos no plano real. 

Essa constatação, por si só, desloca completamente o eixo da controvérsia.  

Não se está diante de típica hipótese de fraude à execução, na qual se discute a oponibilidade de negócio válido perante credores, mas sim de vício estrutural do próprio título aquisitivo, o que inviabiliza qualquer pretensão de proteção possessória fundada em direito real inexistente. 

É precisamente por essa razão que a invocação da Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça revela-se inadequada ao caso concreto. 

Referido enunciado pressupõe a existência de alienação realizada por titular legítimo, discutindo-se apenas a sua eficácia perante execução em curso.  

Contudo, quando o alienante não detém a propriedade, inexiste direito passível de tutela, tornando irrelevante a ausência de averbação ou mesmo a alegada boa-fé do adquirente. 

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento firme no sentido de que, nas hipóteses de venda a non domino, a boa-fé do terceiro adquirente é juridicamente irrelevante para fins de aquisição da propriedade ou manutenção da posse em face do verdadeiro titular do domínio, prevalecendo a nulidade do título sobre qualquer expectativa subjetiva. Vejamos: 

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO . IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito . Precedentes. 3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ. 4 . Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1785665 DF 2018/0327882-0, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 12/08/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2019) 

A aplicação desse entendimento ao caso concreto conduz, de forma inexorável, à conclusão de que o apelante não adquiriu qualquer direito real sobre o imóvel, sendo sua posse juridicamente precária e incapaz de se sobrepor ao direito de propriedade da titular registral. 

Ainda sob outra perspectiva, mesmo que se admitisse, por argumentar, a relevância da boa-fé, verifica-se que o comportamento do apelante não atende aos parâmetros da boa-fé objetiva, especialmente no que se refere ao dever de cautela nas aquisições imobiliárias. 

Seguindo a linha de fundamentação consolidada em precedentes análogos, a proteção ao terceiro adquirente exige a adoção de diligências mínimas (due diligence), tais como a verificação da matrícula atualizada, a análise da cadeia dominial e a obtenção de certidões negativas.  

No caso, o apelante celebrou contrato de “gaveta” (ID nº 98663407) com pessoa que sequer constava como proprietária registral, por valor e condições típicas de negociação informal, sem a realização de qualquer providência básica de verificação registral. 

Tal conduta revela verdadeira cegueira deliberada, especialmente quando se considera que o imóvel está localizado em área nobre (Ondina), o que naturalmente exige cautela redobrada.  

A ausência de qualquer diligência mínima, aliada à existência de histórico possessório conturbado, afasta a incidência da boa-fé objetiva, impedindo a proteção possessória contra a legítima proprietária. 

No que se refere à invocação dos princípios da segurança jurídica e da proteção à confiança, cumpre esclarecer que tais postulados não podem ser utilizados para legitimar situações que afrontam diretamente o sistema registral imobiliário.  

A segurança jurídica, nesse contexto, protege a fé pública do registro, e não declarações privadas destituídas de respaldo formal. No caso, a matrícula sempre indicou, de forma inequívoca, a titularidade da embargada, sendo este o único parâmetro legítimo de confiança. 

No mesmo sentido, a alegação de violação ao direito fundamental à moradia não se sustenta.  

Trata-se de direito relevante, mas não absoluto, que não pode se sobrepor ao direito de propriedade regularmente constituído, especialmente quando a situação possessória decorre de cadeia negocial viciada desde a origem.  

Cumpre ressaltar, inclusive, que a embargada, pessoa idosa que há mais de duas décadas busca a recuperação de seu imóvel, também é titular de direitos fundamentais, não sendo razoável perpetuar situação de esbulho em seu desfavor. 

Por fim, quanto ao pedido subsidiário de retenção por benfeitorias, este igualmente não merece acolhimento.  

A posse exercida pelo apelante, derivada de cadeia possessória viciada e vinculada a situação de clandestinidade jurídica, inclusive com ciência prévia de ordem judicial por parte de seu antecessor, não se qualifica como posse de boa-fé para fins do art. 1.219 do Código Civil.  

Ademais, não há nos autos comprovação robusta acerca da natureza, extensão e valor das supostas benfeitorias, o que inviabiliza o reconhecimento do direito de retenção. 

Diante de todo o exposto, conclui-se que os efeitos da revelia foram corretamente afastados, diante da existência de prova robusta em sentido contrário; o caso configura hipótese de venda a non domino, vício insanável que impede a aquisição da propriedade; o apelante não observou os deveres mínimos de cautela, não podendo se beneficiar de sua própria negligência, e por fim, a sentença recorrida analisou de forma adequada o conjunto probatório e aplicou corretamente o direito à espécie. 

Assim, não há qualquer fundamento jurídico apto a ensejar a reforma do decisum recorrido. 

Ante o exposto, VOTO NO SENTIDO DE CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, mantendo-se incólume a sentença recorrida em todos os seus termos. 

Em atenção ao art. 85, §11 do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa. 

A fim de evitar a interposição de embargos declaratórios com intuito meramente protelatório, reputo desde já prequestionados todos os dispositivos legais invocados pelas partes.  Portanto, advirto as partes que a interposição de embargos declaratórios com propósito protelatório ou exclusivo de prequestionamento, ou ainda com a notória intenção de rediscutir matérias já decididas, poderá ensejar a aplicação de multa, nos termos do artigo 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil. 

A Secretaria da Quarta Câmara Cível cumprirá a decisão por meio eletrônico que for possível. 

Após o decurso do prazo legal, certifique-se e arquive-se.  

Salvador, data registrada em sistema. 

DES. RICARDO REGIS DOURADO 

Relator 

RRD8