PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. PRELIMINARES DE IMPUGNAÇÃO DA JUSTIÇA GRATUITA E DESERÇÃO. SUPERADAS. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO FUNDADA EM TÍTULO CONHECIDAMENTE NULO. AUSÊNCIA DE PROVA QUE DESCONSTITUA AS PRETENSÕES DOS AUTORES. INOBSERVÂNCIA DO ART. 373, II, CPC. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA PARA O PEDIDO. PREQUESTIONAMENTO. SENTENÇA MANTIDA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

As preliminares de impugnação da justiça gratuita e deserção, restam superadas com o indeferimento do pedido e recolhimento do preparo pelos Recorrentes.

Caso em que a suspensão do pagamento dos aluguéis se pautou em título de domínio conhecidamente nulo, sem que fossem apresentadas provas que modificassem a situação já reconhecida em ações anteriores ou que os Autores contribuíram para o inadimplemento.

Incontroverso o uso do imóvel, e ausente motivo justo para o não pagamento dos valores acordados em contrato de aluguel, deve ser mantida a condenação, sob pena de enriquecimento indevido dos locatários.

Inviável a compensação pretendida, quando não formulada em ação reconvencional e pautada em título extrajudicial discutida em ação diversa.

A pretensão de prequestionamento resta atendida quando examinados todos os temas trazidos pelo recorrente na peça recursal.

Sentença mantida. Apelo conhecido e não provido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0555512-97.2017.8.05.0001, em que figura como Apelantes Elizana Sara Lima Quintella e outro e Apelados Albertina Maria Figueiredo Junquilho Alcantara e outros, acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer, rejeitar as preliminares e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada na certidão eletrônica de julgamento.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente / Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade. Desa. Heloísa Pinto de Freitas Vieira Graddi passa a compor a turma em razão do impedimento do Des. Ângelo Jeronimo e Silva Vita.

Salvador, 11 de Março de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto Elizana Sara Lima Quintela e outro, inconformados com a sentença proferida nos autos da Ação de Cobrança de Aluguéis c/c Indenizatória, proposta por Albertina Maria Figueiredo Junquilho Alcantara e outro.

Adoto o relatório da sentença de id. 49460439, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na inicial, com o seguinte dispositivo:

“Posto isto, julgo PROCEDENTE, em parte, o pedido, extinguindo o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar os réus, MARCELO DANTAS QUINTELLA e ELIZANA SARA LIMA QUINTELLA, em solidariedade, ao pagamento de aluguéis relativos ao período compreendido entre 18.06.2014 até 18.11.2015, devidamente atualizado e corrigido monetariamente pelo INCC (consoante cláusula terceira do contrato - fl. 30), incidente a partir do vencimento de cada prestação, bem como incidência de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, estes a partir da citação até o pagamento efetivo, a serem apurados em liquidação de sentença, ressalvados, desde já, os valores dos meses já adimplidos como consta da fundamentação.

Diante da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento de custas processuais, além de honorários advocatícios que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação em face da complexidade da causa e grau de zelo exigido, nos termos do art. 85 do CPC ”.

Da sentença, os Réus opuseram embargos de declaração, que foram rejeitados.

Ainda inconformados, interpuseram o presente recurso.

Em arrazoados (id. 49460453), pleiteiam a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita.

Após, relatam que foi proposta, contra eles, ação de cobrança de alugueis, na qual os Autores, ora Apelados, afirmam possuir “‘legitimidade exclusiva para o recebimento dos aluguéis referente aos contratos de locação firmados pelo de cujos ALBERTO ABREU JUNQUILHO’, com quem os apelantes teriam firmado contrato de locação não-residencial, tendo por objeto o imóvel situado na Av. Santos Dummont, 05730, KM 06, Estrada do Coco, Lauro de Freitas/BA”.

Asserem que a sentença, ao reconhecer a pretensão da inicial, interpretou inadequadamente os fatos e o direito vigente.

Para tanto, sustentam que firmaram contrato de locação não residencial, pelo prazo de cinco anos, e, ao final da avença, houve a prorrogação contratual. Alegam que, posteriormente, tomaram conhecimento de que havia contrato de promessa de compra e venda com o sr. Oscar Candido Noronha e sua esposa, anterior ao celebrado entre proprietário originário e o o sr. Alberto Abreu Junquilho, seu locatário.

Afirmam que o contrato celebrado com o sr. Alberto, de quem os Autores/Apelados são herdeiros, não foi registrado em cartório; o celebrado com   sr. Oscar Candido Noronha e sua esposa, por outro lado, foi.

Seguem ao relatar que “em razão de tudo isso, ou seja, em virtude da falta de juridicidade da posse exercida pelos então locadores, aqui apelados, no ano de 2006, os ora apelantes (também locatários), possuidores diretos do respectivo imóvel em razão do respectivo contrato de locação, foram surpreendidos com a existência de uma ação de reintegração de posse tombada sob o nº 0004625-32.1981.8.05.0001, em trâmite perante a 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA” e que “nesta referida ação possessória, a prestação jurisdicional já foi entregue, tendo sido proferido sentença de mérito em favor de IZAURA RICARDO DE GODOY, reintegrando-a, assim, na posse do imóvel objeto da locação”.

Entendem, assim, que “conquanto tenha ALBERTO ABREU JUNQUILHO – e, posteriormente, seus sucessores, aqui apelados – firmado contrato de locação com os apelantes desde idos de 1994, o fato é o seguinte: o Juízo da 12ª Vara Cível da Comarca de Salvador/BA (atual 5ª Vara Cível e Comercial), em sede de preceito sentencial já transitado em julgado, determinou a reintegração de posse do correlato imóvel em favor de IZAURA RICARDO DE GODOY”.

Com isso, defendem que os Apelados, na condição de sucessores do sr. Alberto Abreu Junquilho, “não são proprietários, tampouco legítimos promitentes compradores, do imóvel objeto da locação, situado na Av. Santos Dummond, 05730, KM 06, Estrada do Coco, Lauro de Freitas/BA, inscrito no Cadastro Municipal sob o nº40066.057300000, bem como inscrito no 2º Ofício do Cartório de Registro Imobiliário da Comarca de Salvador/BA sob o nº 87.167”.

Asseveram que a sra. Izaura Ricardo Godoy, como “única titular de direito sobre o correlato imóvel, cedeu o domínio útil do imóvel em litígio a MARCELO DANTAS QUINTELLA, ora apelante, em conformidade com o instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos já anexado a este processo”.

Argumentam que “tendo em vista que o então locatário adquiriu mediante instrumento público devidamente averbado no Cartório de Registros de Imóveis da Comarca de Lauro de Freitas/BA, os direitos sobre o domínio útil do imóvel objeto da locação, por imperativo lógico, inexistia motivo para manutenção do pagamento de aluguéis aos apelados, especialmente porque não são estes proprietários do respectivo bem”.

Dizem que, se reparação há de ser feita, os Apelados devem buscar da sra. Izaura Ricardo Godoy, quem lhe transferiu o domínio útil, e que “o pagamento aos apelados de supostos ‘aluguéis em atraso’ no período compreendido entre 18/06/2014 até 18/11/2015, configuraria, inevitavelmente, o enriquecimento sem causa dos apelados, a custa dos apelantes, que, como demonstrado à exaustão, ao adquirirem o direito ao domínio útil do imóvel, deixaram de ser locatários, e, consequentemente, de dever o pagamento de aluguéis”.

Pelo princípio da eventualidade, pontuam que, em eventual hipótese de ser mantida a condenação, é necessária a compensação do débito devido ao segundo recorrente.

Explicam que “consoante se denota da análise dos autos de nº 0540837- 03.2015.8.05.0001 (Execução de Título Extrajudicial) e 0336321-21.2015.8.05.0001 (Embargos à Execução), que tramitam, respectivamente, perante a 2ª Vara Cível e Comercial e a 8ª Vara Cível e Comercial, ambas da comarca de Salvador/BA, o Sr. Marcelo emitiu em favor de ALEXANDRE FIGUEIREDO JUNQUILHO e MARIA PINTO DE FIGUEIREDO JUNQUILHO, ora apelados, duas notas promissórias não causais (fls. 67 e 68 destes autos), a primeira no valor de R$36.489,45 (trinta e seis mil quatrocentos e oitenta e nove reais e quarenta e cinco centavos) e a segunda no importe de R$73.477,07 (setenta e três mil quatrocentos e setenta e sete reais e sete centavos), ambas com o vencimento para o dia 26/02/2014, totalizando o montante de R$399.798,95 (trezentos e noventa e nove mil setecentos e noventa e oito reais e noventa e cinco centavos)”. Acrescentam que, diverso do que fundamentado em sentença, as notas promissórias juntadas aos autos comprovam as alegações.

Pugna pela reforma da sentença e, com isso, julgado improcedente o pedido de pagamento de aluguéis ou, subsidiariamente, reconhecida a compensação, com os valores que lhes são devidos no processo de execução mencionado.

A título de prequestionamento, “requer os recorrentes que esta Corte Estadual se manifeste expressamente sobre as apontadas violações ao texto constitucional, à legislação federal, bem assim aos princípios invocados, a fim de que se perfaça o requisito do prequestionamento, essencial à eventual interposição de recursos extremos”.

Intimados, os Recorridos apresentaram contrarrazões no id. 49460456, pugnando pelo não provimento do recurso.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com a conclusão dos autos, os Apelantes foram intimados para comprovarem preencher os requisitos da assistência judiciária gratuita. Apresentados os documentos de id. 50953991, o pedido foi negado, por meio da decisão de id. 51505652.

Intimados, o preparo foi anexado com o peticionamento de id. 52599692.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I, do CPC).

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade recursal, passa-se a análise do mérito.

Os Autores, ora Apelados, ingressaram com a ação de cobrança de aluguéis contra os Réus, Apelantes, diante do não pagamento do valor acordado com o pai dos primeiros, de quem são herdeiros, do período de novembro de 2014 a novembro de 2015.

Reconhecido o direito dos Autores/Apelados, por sentença de primeiro grau, insurgem-se os Réus/Apelantes, com a afirmação de serem titulares de domínio útil do bem, concedido por proprietária que entende ser a legítima possuidora do imóvel, terceira não integrante da lide. 

Inicialmente, afasta-se as preliminares suscitadas, vez que o pedido de gratuidade foi indeferido e o preparo foi recolhidos dentro do prazo legal. 

Superada as questões prefaciais, passa-se a análise do mérito recursal. 

De análise detida dos autos, verifica-se que, de fato, houve um contrato de compra e venda anterior, entre o proprietário originário do imóvel e Jorge Sebastião Dias e sua esposa, Izaura Ricardo de Godoy (id. 49460418).

Ocorre que há muito os Apelantes já tinham ciência de que a sra. Izaura Ricardo de Godoy, que cedeu o domínio útil objeto da demanda (id. 49460420), não detinha poderes para dispor do imóvel, vez que o contrato de promessa de compra e venda assinado com os proprietários originários estava eivado de nulidade.

Com efeito, nos autos da Ação de Consignação em Pagamento nº 1021303-9/2006 (id. 49459993, fls. 2/12), proposta pelos Apelantes em desfavor do sr. Alberto Abreu Junquilho e Izaura Ricardo de Godoy, o MM Juiz Sentenciante, em 04/02/2009, já deixou claro que inexistia prova de propriedade da segunda, sendo válido o pagamento em favor do primeiro réu.

Vejamos o dispositivo do julgado:

“De tudo do exposto e que dos autos consta, julgo esta ação procedente para efeito de considerar exonerado os autores consignantes ao pagamento dos alugueres vencidos no curso desta demanda, em face dos depósitos efetuados como cumprimento da obrigação contratual, reconhecendo exclusivamente aos sucessores habilitados de Alberto Abreu Junquilho a legitimidade de recebimento dos alugueres relativos à locação do prédio situado na Av. Santos Dumont, 5730, Km 06 da Estrada do Coco, Município de Lauro de Freitas/BA, inscrito no cadastro daquela Prefeito sob número 400660573.

(…)

Em razão do reconhecimento, já declarado, da legitimidade exclusiva dos sucessores de ALBERTO ABREU JUNQUILHO aos recebimentos dos alugueres relativos à locação, e tendo em vista a (…) a Segunda Consignada ter procedido ao levantamento de 50% (cinquenta por cento) dos depósitos existentes junto ao Banco do Brasil S.A. Posto Fórum, que se encontravam à ordem e disposição deste Juízo, determino a intimação da mesma a fim de que proceda com sua devolução no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de lhe ser aplicada multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais), independente de outras cominações legais.

(…).

Observando-se o princípio da causalidade, ficando comprovado que a parte que dera causa ao presente feito ter sido a 2ª Consignada, IZAURA RICARDO DE GODOY, a CONDENO ao pagamento das verbas da sucumbência, pelo que fixo os honorários advocatícios do patrono da parte autora em 10% (dez por cento) calculado sobre o valor conferido a causa”.

Finalizado o primeiro processo, em 2011, com a propositura da ação 0106755-50.2011.05.0001 (id. 49459993, fls. 19/20), os Apelantes firmaram acordo para reajuste do valor do aluguel com o Espólio de Alberto Abreu Junquilho, em audiência realizada em 01/03/2012, cientes, portanto, que a estes devia ser pago o valor mensal de aluguel do imóvel.

Ademais, os contratos de locação de imóvel e prorrogações sempre foram assinados pelos Apelantes, isoladamente ou conjunto, com o de cujos Alberto Abreu Junquilho, conforme contratos anexados ao id. 49459993, fls. 15/17

Contudo, mesmo ciente das ações anteriores, e de terem firmado contrato de locação com o de cujus Alberto Abreu Junquilho, os Apelantes optaram por celebrar, em 26/06/2014 (id. 49460420), “Instrumento Particular de Cessão de Direitos Aquisitivos” com sra. Izaura Ricardo de Godoy, assumindo o risco de não pagar a mensalidade de aluguel aos reais proprietários do imóvel.

Após, ajuizaram Ação Declaratória de Extinção de Contrato de Locação nº 0563920-82.2014.8.05.0001, em face dos herdeiros de Alberto Abreu Junquilho, ora Apelados, na qual, mais uma vez, restou registrado que a sra. Izaura Ricardo de Godoy não detinha propriedade ou qualquer título que lhe permitisse dispor, ceder ou usufruir do bem.

Vejamos trechos do julgado (id. 49459993, fls. 26/30:

“(…)

Com efeito, inobstante afirmem reiteradamente que o registro imobiliário goza de fé pública, inclusive fazendo referência ao fato de que o registro imobiliário do bem traz a expressa informação de que o contrato particular foi firmado com a participação de Oscar Noronha e sua esposa, deixa de trazer à colação o referido instrumento contratual, para o fim de comprovar a sua alegação, bem assim deixa de impugnar a informação trazida com a defesa de que o contrato em debate é aquele mesmo cuja nulidade foi proclamada emsentença transitada em julgado. Ora, se é o mesmo contrato, e se este se encontrava maculado por nulidade, não há como se ter por válido o contrato firmado entre os Autores e a sra. Isaura Godoy, porquanto não poderia esta transmitir um domínio que jamais lhe pertenceu.

(…)

É de se ver que o histórico das demandas que envolvem os contratos aqui debatidos firmam o inarredável convencimento de que não podemos Acionantes arvorarem-se a proprietários do bem em apreço, senão vejamos.

Ainda no ano de 1980, a nulidade do contrato firmado entre Jorge Sebastião Dias e sua esposa Isaura Godoy, na qualidade de promissários compradores, e Oscar Noronha, na qualidade de promitente vendedor, foi reconhecida pela sentença de primeiro grau que extinguiu a ação de adjudicação compulsória por aqueles ajuizada, reconhecendo-os carecedores de ação para a adjudicação pretendida, ostentando, tão somente, direito pessoal em face do alienante, dada o desatendimento ao disposto no art. 11, II, do Decreto nº 3.079/38, que regulamentou o Dec lei nº 58/37 e a ausência de registro dos compromissos de compra e venda no ofício imobiliário, que somente veio a ser efetivado pela sra. Izaura Godoy – de maneira irregular, como visto – cerca de 30 anos após a celebração do contrato e 24 anos após a sentença aqui referida.

Passada pelo crivo da Instância Recursal, foi a sentença integralmente mantida, bem assim foi pontuada a ineficácia das promessas de compra e venda firmadas entre Oscar Noronha, de um lado, e Jorge Sebastião Dias e Isaura Godoy, do outro, por ausência de outorga uxória,

(…)

E não é só isso. Para além do reconhecimento da nulidade do contrato firmado entre Oscar Noronha e Jorge Sebastião Dias e sua esposa, há que acrescer-se o reconhecimento, também judicial, da validade do compromisso de compra e venda firmado posteriormente por Oscar Noronha e sua esposa e Alberto Junquilho, sendo aos herdeiros deste último reconhecido o direito à adjudicação do bem por sentença proferida pelo juízo da 21ª Vara Cível desta Comarca, em ação movida pelos ora Réus em face dos herdeiros de Oscar Noronha e sua esposa. Em face dessa sentença, os ora Autores interpuseram apelação, na qualidade de terceiros interessados, recurso esse inadmitido, proclamando-se a ilegitimidade dos Recorrentes. Interposto recurso de agravo de instrumento, foi rechaçada a pretensão dos ora Autores, afirmando-se a invalidade do contrato firmado entre os Acionantes e a sra. Izaura Godoy, enfatizando-se ‘que a sra. Izaura Ricardo de Godoy não tinha poderes jurídicos para dispor da posse do imóvel, uma vez que ela não estava vinculada ao mesmo sob qualquer título válido de direito’.

(…)

Finalmente, cumpre destacar a sentença prolatada nos autos da Ação de Nulidade de Registro Imobiliário – proc. Nº 0509609-78.2013.8.05.0001, em que é proclamada a nulidade do registro imobiliário levado a efeito pela sra. Izaura Godoy, por conta da nulidade do contrato que o originou – f. 461/471. Irrelevante que a sentença aqui referida se refira apenas à matrícula nº 87168, porquanto há nos autos elementos bastantes para firmar o convencimento de que ambas as matrículas aludidas nestes autos se assentam em contratos nulos – f. 106/112, 454/459 e 461/471”. - trechos com destaque

A sentença foi objeto de recurso pelos Autores, ora Recorrentes neste processo, que, apesar de modificá-la, manteve o reconhecimento da nulidade do título no qual tentam agora se amparar o Recorrente, conforme ementa:

“AÇÃO DECLARATÓRIA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. SENTENÇA QUE APRECIOU A FUNDO O MÉRITO DO FEITO. RAZÕES QUE SE MANTÉM. NECESSIDADE DE REFORMA PARA QUE A SENTENÇA SEJA DE IMPROCEDÊNCIA E NÃO DE EXTINÇÃO. MATÉRIA PREVIAMENTE ANALISADA EM OUTROS RECURSOS. CONDENAÇÃO EM LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO VERIFICAÇÃO DOS REQUISITOS. AFASTADA A REPRIMENDA. NULIDADES OUTRAS NÃO APRECIADAS DIANTE DE FATO EXTERNO IMPEDITIVO DO DIREITO AUTORAL. RAZÕES DE DECIDIR MANTIDAS. RECURSO PROVIDO EM PARTE SENTENÇA REFORMADA PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS, AFASTADA A LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. SUCUMBÊNCIA MANTIDA COMO NA ORIGEM. RECURSO PROVIDO EM PARTE, NESTES TERMOS.

1. O juízo de origem realizou análise profunda do mérito da ação, mas acabou por extinguí-la sem a resolução do mérito, por carência de interesse de agir. Não há carência de ação ou ausência de interesse de agir, tendo em vista que caberia à parte recorrer ao Judiciário para ver vencedora a sua tese, caso verificados a seu favor todos os elementos alegados.

2. Desnecessário o retorno dos autos à origem, tendo em vista que todas as razões de decidir elencadas seriam suficientes a amparar provimento judicial no sentido de improcedência dos pedidos da inicial, motivo pelo qual a nulidade pode ser sanada apenas coma reforma da extinção sem resolução do mérito.

3. Matéria já apreciada em Agravo de Instrumento pretérito, que concluiu pela invalidade do título no qual se ampara o pleito do autor, constando as mesmas partes do presente feito.

4. Não verificada a litigância de má-fé, vista que não ficou cabalmente demonstrada a má-fé dos autores originários

5. Recurso provido em parte para afastar a litigância de má-fé e reformada a sentença de extinção para improcedência do pleito autoral”.

Tem-se, portanto, que os Apelantes insistem na suspensão do pagamento dos aluguéis em título conhecidamente nulo, sem trazer aos autos provas que alterassem os fundamentos das demandas anteriores ou de que os Apelados os levaram a erro ou que, de alguma forma, contribuíram para legitimar a suspensão da cobrança.

Ausente, neste contexto, prova de fato desconstitutivo das pretensões autorais (art. 373, II, CPC), não podem eximir-se do pagamento do valor dos aluguéis não adimplidos, repassando o prejuízo aos reais proprietários do imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito do Apelantes.

Melhor sorte não lhes assiste com o pedido de compensação.

Isto porque a cobrança das notas promissórias é objeto da Ação de Execução de Título Extrajudicial nº 0540837-03.2015.8.05.0001 e não pedido reconvencional neste processo. A análise do pedido é, assim, inviável nestes autos, pela inadequação do meio eleito pelos Apelantes para a apresentação do pedido.

Irretocável, portanto, a sentença recorrida.

Acerca da pretensão de prequestionamento, esta resta atendida quando examinados todos os temas trazidos em razões de recurso. 

Posto isso, voto no sentido de rejeitar as preliminares, conhecer e negar provimento ao recurso.

E, em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majorar os honorários arbitrados ao advogado que assiste os Autores/Recorridos para 20% sobre o valor da condenação. 

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator