PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. TABELA PRICE. RELAÇÃO DE CONSUMO. POSSIBILIDADE DE CAPITALIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

Trata-se de ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de substituição do índice de correção monetária (IGP-M), afastamento da Tabela Price, revisão das parcelas com base em juros simples e restituição em dobro de valores pagos a maior. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinando apenas a substituição do IGP-M pelo IPCA, e mantendo as demais cláusulas contratuais. Recurso interposto pelos autores visando reforma da sentença quanto à capitalização dos juros e à repetição do indébito.

II. Questão em discussão

A questão em discussão consiste em saber se:
(i) é abusiva a cláusula contratual que adota a Tabela Price com capitalização mensal dos juros em contrato firmado por incorporadora que não integra o Sistema Financeiro Nacional; e
(ii) é devida a repetição em dobro dos valores pagos a maior a esse título.

III. Razões de decidir

A utilização da Tabela Price, por si só, não configura prática abusiva, tratando-se de sistema de amortização aceito no ordenamento jurídico, sendo válido quando expressamente pactuado.

A incorporadora está autorizada a pactuar capitalização de juros, nos termos dos arts. 2º, 5º e § 2º da Lei nº 9.514/97, por equiparação às entidades operadoras do Sistema Financeiro Imobiliário.

O inadimplemento contratual decorreu de dificuldades financeiras supervenientes dos autores, não havendo demonstração de onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual que justifique revisão judicial.

Inviável a repetição em dobro, ausente demonstração de má-fé ou cobrança indevida em desconformidade contratual.

IV. Dispositivo e tese

Recurso desprovido.

Tese de julgamento: “1. A capitalização mensal de juros pactuada em contrato de promessa de compra e venda celebrado por incorporadora é válida quando respaldada na Lei nº 9.514/97. 2. A adoção da Tabela Price não caracteriza, por si, prática de anatocismo ou abusividade contratual.”

Dispositivos relevantes citados: Decreto nº 22.626/33, art. 4º; Lei nº 9.514/97, arts. 2º, 5º e § 2º; CDC, art. 42, parágrafo único.

Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível nº 1007214-03.2021.8.26.0224, Rel. Des. Alexandre Coelho, 8ª Câmara de Direito Privado, j. 16/12/2021; TJBA, Apelação Cível nº 8001828-34.2022.8.05.0154, Rel.ª Des.ª Mariana Varjão Alves Evangelista, 1ª Câmara Cível, j. 07/08/2024.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelos motivos expostos no voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos, etc.

Adoto o relatório constante na sentença de Id. 82513971, acrescentando-se tratar de recurso de apelação interposto por Jair Queiroz dos Santos e Outro em face de Parque Real Empreendimentos Imobiliarios SPE LTDA, contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos de Rel. de Cons., Cíveis e Comerciais de Vitória da Conquista, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para:

a) Determinar a substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA, devendo ser recalculadas as parcelas vincendas com a aplicação do novo índice;

b) Indeferir os demais pedidos, mantendo-se as demais disposições contratuais, inclusive quanto ao sistema de amortização.

Considerando a sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da causa, na proporção de 50% para os autores e 50% para a ré, observada a suspensão da exigibilidade em relação aos autores em razão da gratuidade da justiça deferida.

Opostos embargos de declaração pela parte ré, estes foram rejeitados pelo juízo a quo (Id. 82513979).

Em suas razões recursais (Id. 82513977), os apelantes sustentam, em síntese, a ilegalidade da cláusula de capitalização mensal de juros, por se tratar de contrato firmado com incorporadora que não integra o Sistema Financeiro Nacional.

Alegam que a utilização da Tabela Price implicou prática de anatocismo vedada pela legislação nacional, especialmente pelo art. 4º do Decreto nº 22.626/33 e pela Súmula 121 do STF.

Aduzem que tal prática gerou desequilíbrio contratual e prejuízo financeiro grave, tornando a dívida excessivamente onerosa e impedindo sua quitação.

Requerem o afastamento da Tabela Price, o recálculo das parcelas com base em juros simples e a restituição em dobro dos valores pagos a maior, com fundamento no art. 42, parágrafo único, do CDC.

O apelado apresentou contrarrazões (Id. 82513982), pugnando pelo desprovimento do recurso, defendendo a legalidade da cláusula de capitalização, a clareza das disposições contratuais e a ausência de abusividade.

O recurso é tempestivo.

A parte apelante é beneficiária da Justiça Gratuita.

Sorteados os autos, coube-me a função de Relator.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC03

PODER JUDICIÁRIO

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  Quinta Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, passo ao exame do recurso.

A controvérsia posta nos autos gira em torno da alegada abusividade de cláusulas contratuais constantes do instrumento de promessa de compra e venda de lote urbano, especialmente quanto à adoção do sistema de amortização francês (Tabela Price), com capitalização mensal dos juros e correção monetária com base no IGP-M.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo apenas a possibilidade de substituição do índice de correção monetária do contrato (do IGP-M para o IPCA), mas mantendo hígidas as demais cláusulas contratuais, notadamente a adoção da Tabela Price e a consequente capitalização de juros.

Os apelantes sustentam que a utilização da Tabela Price implica necessariamente capitalização de juros compostos (anatocismo), prática vedada pela legislação nacional quando ausente autorização legal expressa, especialmente em contratos firmados por empresas que não integram o Sistema Financeiro Nacional, como é o caso da empresa apelada, uma incorporadora imobiliária.

Fundam-se, para tanto, na Súmula 121 do STF, no art. 4º do Decreto nº 22.626/33 e no entendimento consolidado em julgados do STJ e do TJBA.

Entretanto, razão não lhes assiste.

Inicialmente, registro que não há dúvidas de que se trata de relação de consumo havida entre as partes. Assim, eventuais cláusulas abusivas podem ser revistas e afastadas, especialmente frente ao Código de Defesa do Consumidor.

Apesar das alegações dos apelantes, consoante o disposto nos artigos 2º e 5º, 'caput' e inciso II e III e § 2º da Lei 9.514/97, a requerida se equipara a Instituição Financeira, lhe sendo facultada a atividade de financiamento para comercialização de imóveis, nas mesmas condições das entidades autorizadas. Veja-se:

Art. 2º Poderão operar no SFI as caixas econômicas, os bancos comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário, as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo, as companhias hipotecárias e, a critério do Conselho Monetário Nacional - CMN, outras entidades.

Art. 5º As operações de financiamento imobiliário em geral, no âmbito do SFI, serão livremente pactuadas pelas partes, observadas as seguintes condições essenciais:

II - remuneração do capital emprestado às taxas convencionadas no contrato;

III - capitalização dos juros;

§ 2 o As operações de comercialização de imóveis, com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento imobiliário em geral poderão ser pactuadas nas mesmas condições permitidas para as entidades autorizadas a operar no SFI.

Logo, pode a requerida operar, valendo-se da não limitação dos juros bem como do anatocismo. Neste sentido:

APELAÇÃO COMPRA E VENDA REVISIONAL IMPROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DO AUTOR REJEIÇÃO Inexistência de abusividade na prática dos juros remuneratórios, máxime porque a adoção da amortização pelo sistema da Tabela Price, por si só, não constitui ilegalidade Possibilidade de a loteadora se valer das mesmas condições para o pagamento parcelado do preço do imóvel, a que estão autorizadas as pessoas jurídicas que integram o Sistema Financeiro Imobiliário Inteligência do art. 5º, § 2º da Lei 9.514/97 - Precedentes desta corte Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.(TJSP; Apelação Cível 1007214-03.2021.8.26.0224; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 10a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/12/2021; Data de Registro: 16/12/2021)

Assim também já decidiu este E. Tribunal de Justiça:

APELAÇÃO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA . IMÓVEL. FINANCIAMENTO. TABELA PRICE. UTILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE. PERMISSIVO LEGAL. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. LEI N. 9.514/1997. ABUSIVIDADE. JUROS. NÃO VERIFICADA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação . 8001828-34.2022.8.05.0154, da Comarca de LUIS EDUARDO MAGALHÃES, sendo apelante ity-person">ANGELICA GOMES DA SILVA apelado S & E PATRIMONIAL LTDA. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO e assim o fazem pelas razões adiante expostas. Sala das sessões, Presidente MARIANA VARJÃO ALVES EVANGELISTA Juíza Substituta de 2º Grau- Relatora. Procurador (a) de Justiça A1 (TJ-BA - Apelação: 80018283420228050154, Relator.: MARIANA VARJAO ALVES EVANGELISTA, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/08/2024)

Faz-se necessário, ainda, distinguir a aplicação da Tabela Price com o anatocismo.

A Tabela Price ou "Sistema Francês de Amortização", possibilita pagamento de parcelas iguais e periódicas durante o prazo pactuado, com juros nas parcelas, de forma que decrescem.

Já o anatocismo é a capitalização dos juros, ou seja, juros sobre juros, que é vedado em nosso ordenamento jurídico.

Portanto, a incidência da Tabela Price nos cálculos de amortização das parcelas não constitui ilegalidade, mas sim critério de amortização de dívida.

Nesse sentido, julgado desta Corte de Justiça:

PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO. SISTEMA SFH. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA. MÉRITO. USO DA TABELA PRICE. POSSIBILIDADE. MÉTODO QUE NÃO IMPLICA NECESSARIAMENTE EM CAPITALIZAÇÃO DE JUROS, ESTA VEDADA NOS CONTRATOS DO SFH. CONTESTAÇÃO GENÉRICA QUE NÃO EXCLUI O ALEGADO ANATOCISMO. AVERIGUAÇÃO DO QUANTUM ILEGAL EM RAZÃO DO ANATOCISMO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA . MÉTODO DE AMORTIZAÇÃO CONDIZENTE COM O TEOR DA SÚMULA Nº 450 DO STJ. APELO PROVIDO EM PARTE. Ao juiz, destinatário das provas, é dada a prerrogativa de indeferir a produção de diligências que considere inúteis ou meramente protelatórias, uma vez plenamente convencido através dos elementos probatórios presentes nos autos, sem que isso configure cerceamento de defesa, dado o princípio do livre convencimento motivado. O juízo primevo decidiu pelo julgamento antecipado da lide por entender que as provas apresentadas bastariam para firmar seu entendimento sobre a situação controvertida, sobretudo por se tratar de questão meramente de direito. O uso da tabela Price fundamenta-se em metodologia científica de amortização do saldo devedor, sendo avençada em grande maioria dos contratos que compõem o panorama do Sistema Financeiro Nacional, não sendo esta forma de amortização de débitos eivada de ilegalidade. A mera utilização do sistema Price de amortização não implica, necessariamente, em anatocismo, que, no entanto, se constatado, traduz ilegalidade, dado o quanto decidido pelo STJ no Resp. 1070297/PR, sob a sistemática dos Recursos Repetitivos (Temas 48 e 49). Sendo assim, faz-se necessário acolher a tese recursal acerca da ilegalidade do anatocismo no presente contrato, devendo o valor efetivo referente à capitalização deve ser postergado para a fase de liquidação da sentença . Não merece prosperar a afirmação autoral de que seria necessária a inversão da contabilização da parcela de amortização, haja vista que o método que fora acordado pelas partes no presente instrumento contratual vai ao encontro do entendimento firmado pelo STJ em sua súmula de nº 450. (TJ-BA - APL: 00126067720028050001, Relator.: MÁRIO AUGUSTO ALBIANI ALVES JÚNIOR, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/03/2020)

A utilização da Tabela Price está prevista no contrato (Id. 82513861) do qual os autores tiveram ciência e anuíram.

Também não se identifica, no presente feito, demonstração inequívoca de que houve onerosidade excessiva ou enriquecimento sem causa da apelada. O parecer técnico apresentado pelos autores expressa entendimento unilateral sobre suposto excesso de encargos, mas não é suficiente, por si só, para infirmar a presunção de legalidade das cláusulas contratadas, nem demonstrar a ocorrência de desequilíbrio econômico-jurídico do pacto.

O inadimplemento das parcelas a partir de 2021 decorreu, conforme alegado, de dificuldades financeiras dos autores, agravadas pela pandemia, situação que, embora sensível, não autoriza, por si só, a revisão judicial do contrato.

Insta consignar que na relação contratual deve ser observado o princípio da boa-fé objetiva.

No caso, a parte autora firmou livremente contrato válido e tomou ciência expressa dos encargos contratados, de modo que não se justifica a revisão pretendida a pretexto de afastar onerosidade excessiva, que não se verificou nos autos.

Por fim, quanto ao pedido de repetição do indébito em dobro, previsto no art. 42, parágrafo único, do CDC, tal medida exige a demonstração de cobrança indevida realizada de má-fé, o que não foi comprovado. O exercício regular de direito fundado em contrato expresso afasta a hipótese de devolução em dobro, sendo inaplicável a penalidade pretendida pelos apelantes.

Assim, impõe-se a manutenção da sentença.

Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos transparece, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Outrossim, descabe na presente hipótese, a majoração da verba honorária sucumbencial recursal, prevista no artigo 85, parágrafo 11, do CPC, tendo em vista que fixados, na origem, no máximo legal, observada a suspensão da exigibilidade em relação aos autores em razão da gratuidade da justiça deferida.

Des. RAIMUNDO SÉRGIO SALES CAFEZEIRO

Relator