PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

JUÍZO DE RETRATAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. RESSARCIMENTO DOS VALORES DE IPTU SUPORTADOS PELO COMPRADOR. TEMA 122/STJ. PRECEDENTE REPETITIVO DE NATUREZA TRIBUTÁRIA. DISTINÇÃO. AUSÊNCIA DE CONFLITO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL QUE PERMITE O RESSARCIMENTO DE ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL EM RAZÃO DO ATRASO INJUSTIFICADO. JUÍZO DE RETRATAÇÃO NEGATIVO. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0505887-51.2017.8.05.0080, em que figuram como apelante EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e como apelado RODOLFO OLIVEIRA DE JESUS.

ACORDAM os Excelentíssimos Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por NEGAR O JUÍZO DE RETRATAÇÃO, nos termos do voto da relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 11 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de juízo de retratação do acórdão proferido por esta Terceira Câmara Cível (Id 45028146), que conheceu e negou provimento à Apelação Cível interposta por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA – FEIRA DE SANTANA I – SPE LTDA, mantendo integralmente a sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por RODOLFO OLIVEIRA DE JESUS. 

Na origem, o Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA julgou parcialmente procedentes os pedidos para: declarar rescindido o contrato particular de promessa de compra e venda de lote em empreendimento imobiliário; condenar a ré à restituição dos valores pagos pelo autor, inclusive aqueles despendidos a título de IPTU, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros moratórios de 1% ao mês a partir do ajuizamento;  reconhecer a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; e  julgar improcedente o pedido de danos morais.

Embargos de declaração opostos em primeiro grau foram acolhidos apenas para retificar os valores das condenações, sem alteração do conteúdo decisório.

Interposta apelação pela construtora, alegou, em síntese, inexistência de inadimplemento contratual, defendendo que a rescisão decorreu de iniciativa do comprador; a validade da cláusula de retenção; a possibilidade de parcelamento da restituição com base na Lei n. 13.786/2018; a impossibilidade de inversão da cláusula penal e a ausência de responsabilidade pelo ressarcimento dos valores pagos a título de IPTU.

Sobreveio o acórdão desta Terceira Câmara Cível que, reconhecendo a relação de consumo e o atraso na conclusão das obras de infraestrutura, manteve a sentença, determinando a devolução integral, de uma só vez, das parcelas pagas, bem como a restituição dos valores de IPTU suportados pelo autor.

A parte ré interpôs recurso especial, ao argumento de violação a dispositivos do CPC, do CTN e do Código Civil, bem como de divergência jurisprudencial, notadamente quanto à responsabilidade pelo IPTU.

A Egrégia 2ª Vice-Presidência, ao proceder ao juízo de admissibilidade do recurso especial, verificando aparente dissonância entre o acórdão desta Câmara e a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 122 dos recursos repetitivos (REsp 1.111.202/SP), determinou o retorno dos autos a este órgão fracionário para realização de juízo de retratação, nos termos do art. 1.030, II, do CPC.

Relatório elaborado restitui os presentes autos à Secretaria da Terceira Câmara Cível, nos termos do artigo 931, do Código de Processo Civil, para inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, (data e assinatura digital)

 Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Cuida-se de reapreciação do acórdão anterior referente ao recurso de apelação interposto por EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS DAMHA – FEIRA DE SANTANA I – SPE LTDA, em virtude da determinação da E. 2ª Vice-Presidência para realização do juízo de retratação previsto no art. 1.030, II, do CPC, diante da existência de precedente qualificado do Superior Tribunal de Justiça (Tema 122) acerca da responsabilidade pelo pagamento do IPTU em hipóteses de promessa de compra e venda de imóvel. 

A controvérsia específica que motiva o presente juízo de retratação não se refere propriamente ao reconhecimento do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento – questão já examinada e solucionada no acórdão recorrido –, mas à condenação da construtora ao ressarcimento dos valores pagos pelo autor a título de IPTU, entendimento que, em tese, teria divergido da orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 122.

No mencionado Tema 122, o STJ, ao julgar o REsp 1.111.202/SP sob a sistemática dos recursos repetitivos, fixou a seguinte tese: 

"1-Tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU;

2-cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU."

Cuida-se, como se vê, de precedente de natureza eminentemente tributária, voltado à definição da legitimidade passiva para o IPTU, especialmente em sede de execução fiscal, à luz dos arts. 32 e 34 do CTN e da disciplina da sujeição passiva tributária, sem, contudo, disciplinar de forma exaustiva a repartição interna do ônus econômico entre as partes de um negócio jurídico, na esfera da responsabilidade civil contratual.

No caso concreto, a condenação ao ressarcimento do IPTU não decorreu de redistribuição do polo passivo tributário perante o Fisco municipal, mas de reconhecimento de danos materiais suportados pelo consumidor em razão do inadimplemento contratual da fornecedora.

Leia-se trecho do acórdão sobre a questão:

"Por fim, a reparação civil por danos materiais, decorrente dos dispêndios com o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, também deve ser deferida, porquanto alinhada com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como se observa de trecho da decisão de lavra do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no REsp. 1928016/RJ (2021/0080160-6), assim proferida:

os valores dos alugueres pagos por ele durante o período do atraso da obra (de 28/05/2012 a 09/04/2014), cujo montante deverá ser apurado na liquidação de sentença; 2.2) a quantia de r$ 10.000,00...o autor aos danos emergentes, relativamente aos valores despendidos com aluguéis e encargos (taxa condominial, imposto predial, entre outros), devidamente comprovados nos autos (indexadores 000083 e 000375...ação cominatória cumulada com indenização por danos materiais e morais. atraso na entrega do imóvel. ausência de demonstração da ocorrência de dano moral. mero inadimplemento contratual. (grifei)."

Logo, não há oposição entre a tese firmada no Tema 122, que regula a sujeição passiva tributária perante o Fisco, e o entendimento adotado por esta Câmara ao reconhecer, em favor do consumidor, o direito de ser ressarcido pelos valores de IPTU que suportou no período em que o empreendimento não foi entregue nas condições contratualmente ajustadas, em decorrência de inadimplemento da fornecedora.

Portanto, trata-se de distinção clara entre quem responde pelo tributo diante do Município e quem, no âmbito da relação contratual e de consumo, deve arcar, em última análise, com o ônus econômico daquele encargo, quando a sua incidência se dá em contexto de descumprimento contratual.

Sendo assim, a manutenção da condenação ao ressarcimento do IPTU, tal como fixado no acórdão recorrido, não nega a validade da tese do Tema 122, tampouco interfere na definição do sujeito passivo tributário, limitando-se a disciplinar, à luz do CDC e do direito civil, os efeitos patrimoniais do atraso imputável ao fornecedor.

Nessas condições, entendo que o acórdão proferido por este Colegiado não afronta a tese firmada no Tema 122 do STJ, porquanto se move em plano distinto (responsabilidade civil contratual), preservando-se a autoridade do precedente repetitivo e apenas definindo, na esfera obrigacional privada, a necessidade de ressarcimento dos prejuízos suportados pelo consumidor.

Face ao exposto, nos termos do art. 1.030, II, do CPC, voto no sentido de negar a retratação, mantendo o acórdão anterior, em sua integralidade.

Salvador/BA, (data e assinatura digital)

 Desa. Marielza Brandão Franco 

Relatora