PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ENTREGA ANTECIPADA DAS CHAVES. CÁLCULO PROPORCIONAL DO ALUGUEL. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. PRINCÍPIOS DA BOA-FÉ OBJETIVA E VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta pelo MUNICÍPIO DE SANTO ANTÔNIO DE JESUS contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e indenização por danos materiais, condenando o Município ao pagamento integral do aluguel referente ao mês de dezembro de 2016, sem aplicação da proporcionalidade contratualmente prevista para o caso de entrega antecipada das chaves.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há uma única questão em discussão: definir se a Cláusula Sexta do contrato de locação, que prevê o cálculo proporcional do aluguel em caso de entrega antecipada das chaves, deve ser observada para o cálculo do aluguel relativo ao mês de dezembro de 2016, considerando-se a entrega das chaves no dia 5 daquele mês.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A Cláusula Sexta do contrato de locação estabelece expressamente o pagamento proporcional do aluguel em caso de entrega antecipada das chaves, refletindo o princípio pacta sunt servanda, previsto no art. 421 do Código Civil, e a boa-fé objetiva, conforme o art. 422 do mesmo diploma legal.

2. A condenação ao pagamento integral do aluguel de dezembro de 2016, desconsiderando a entrega das chaves no dia 5 daquele mês, contraria a previsão contratual e os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, ao impor ao Município Apelante um ônus financeiro indevido.

3. A entrega das chaves no dia 5 de dezembro de 2016 foi devidamente comprovada nos autos, não havendo justificativa para afastar a aplicação da cláusula contratual de proporcionalidade.

4. O apelado manifestou expressa concordância com as razões recursais do Município, corroborando a legitimidade do pleito de reforma parcial da sentença para aplicação do cálculo proporcional do aluguel.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso provido.

Tese de julgamento:

1. A previsão contratual expressa de cálculo proporcional do aluguel em caso de entrega antecipada das chaves deve ser observada, em conformidade com os princípios pacta sunt servanda, da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.

2. A entrega das chaves pelo locatário é o marco que delimita a obrigação de pagamento proporcional do aluguel.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 421 e 422.

Jurisprudência relevante citada:

• STJ, REsp 1.454.643/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/02/2015, DJe 03/03/2015.

• TJ-MS, AC 0803420-92.2013.8.12.0008, Rel. Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, 2ª Câmara Cível, julgado em 14/08/2019, publicado em 16/08/2019.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0501459-98.2016.8.05.0229, em que figuram como apelante MUNICIPIO DE SANTO ANTONIO DE JESUS e como apelada CLOMAR GOMES ORRICO FILHO.

            ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em CONHECER E DAR PROVIMENTO, nos termos do voto do relator. 

Salvador, 21 de novembro de 2024.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR

06

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 21 de Janeiro de 2025.

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de Apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE SANTO ANTÔNIO DE JESUS, inconformado com a sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Santo Antônio de Jesus, que, nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e indenização por danos materiais, ajuizada por CLOMAR GOMES ORRICO FILHO, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados.

Na sentença, o magistrado condenou o Município ao pagamento de:

1. Aluguéis no valor mensal de R$ 7.000,00, referentes ao período de novembro de 2015 a dezembro de 2016, sem aplicação da proporcionalidade no aluguel relativo ao mês de dezembro de 2016;

2. Multa contratual proporcional ao atraso, juros e correção monetária, conforme previsto no contrato;

3. Indenização por danos materiais, a ser apurada em liquidação de sentença.

Em suas razões recursais, ID 72671493, o Município Apelante sustenta que o cálculo proporcional do aluguel de dezembro de 2016 é expressamente previsto na Cláusula Sexta do contrato de locação, considerando a entrega das chaves em 5 de dezembro de 2016.

Alega que a condenação ao pagamento integral do aluguel correspondente ao mês de dezembro de 2016 desrespeita a previsão contratual.

O apelado, por sua vez, ID. 72671498, manifestou expressa concordância com as razões recursais, abstendo-se de apresentar oposição ao pleito do Município.

Os autos foram remetidos a esta instância, cabendo-me a relatoria.

É o relatório. Decido.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade do recurso e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade, devendo, portanto, ser conhecido.

 A controvérsia limita-se à condenação do Município ao pagamento integral do aluguel referente ao mês de dezembro de 2016, desconsiderando-se a entrega das chaves no dia 5 daquele mês, fato comprovado nos autos.

A Cláusula Sexta do contrato de locação celebrado entre as partes, id 72671325 - pág. 04, prevê expressamente que, em caso de entrega antecipada das chaves, o aluguel será calculado proporcionalmente ao período de ocupação.

Trata-se de previsão clara e vinculante, que reflete o princípio pacta sunt servanda, consagrado no art. 421 do Código Civil, e reforça a observância da boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do mesmo diploma legal.

" Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa fé."

A sentença de origem, ao desconsiderar essa disposição contratual, incorreu em violação a esses princípios e impôs ao apelante um ônus financeiro indevido, resultando em potencial enriquecimento sem causa por parte do apelado.

O dever de pagamento proporcional é amplamente reconhecido na jurisprudência, especialmente quando amparado por cláusula expressa. A aplicação da proporcionalidade no cálculo dos aluguéis, nesses casos, tem sido reiteradamente afirmada, como ilustram os seguintes precedentes:

"O princípio da boa-fé objetiva impõe aos contratantes padrões éticos de conduta, sendo vedado o comportamento contraditório que gere vantagem indevida, especialmente em contratos de locação, devendo-se observar a proporcionalidade do pagamento diante do cumprimento parcial da obrigação." (STJ - REsp 1.454.643/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/02/2015, DJe 03/03/2015).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS– CONTRATO DE LOCAÇÃO – PRORROGAÇÃO TÁCITA - PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DEVIDO ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PAGAMENTO DE IPTU - PROPORCIONAL - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Nos termos do artigo 56, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, "Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado." Conforme precedentes, o locatário obriga-se ao pagamento das despesas inerentes ao contrato de locação até a desocupação do imóvel ou da efetiva entrega das chaves. (TJ-MS - AC: 08034209220138120008 MS 0803420-92.2013.8.12.0008, Relator: Des. Fernando Mauro Moreira Marinho, Data de Julgamento: 14/08/2019, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/08/2019)

A entrega das chaves em 5 de dezembro de 2016 foi devidamente comprovada por meio de documentos constantes nos autos. Assim, não há qualquer justificativa para afastar a aplicação da cláusula contratual que prevê o pagamento proporcional do aluguel, considerando-se apenas os cinco dias de efetiva ocupação do imóvel.

Ressalte-se que o apelado, em suas contrarrazões, manifestou expressamente concordância com o pleito recursal do Município, corroborando a legitimidade da aplicação da cláusula contratual de proporcionalidade. Não houve, portanto, qualquer oposição ao pedido de reforma parcial da sentença.

Diante do exposto, voto pelo provimento do recurso de apelação interposto pelo MUNICÍPIO DE SANTO ANTÔNIO DE JESUS, para reformar parcialmente a sentença, determinando que o aluguel referente ao mês de dezembro de 2016 seja calculado proporcionalmente aos cinco dias de efetiva ocupação do imóvel, conforme estipulado na Cláusula Sexta do contrato de locação. Mantêm-se os demais termos da sentença.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível.

Data eletrônica do sistema.

Des. Cláudio Césare Braga Pereira

Relator

06