PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE ATIVA DOS ADQUIRENTES DO IMÓVEL LOCADO. SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, tendo decretado o despejo do réu, rescindido o contrato de locação e condenado o réu ao pagamento dos aluguéis inadimplidos.

2. Fatos relevantes. O apelante ocupava imóvel locado situado na Rua Boa Fé, nº 20, São Gonçalo, com base em contrato de locação celebrado em 01/09/2003. Os apelados adquiriram o imóvel por meio de contrato de compra e venda datado de 17/07/2005, posterior à locação original.

II. Questão em discussão

3. Há duas questões em discussão: (i) saber se os apelados possuem legitimidade ativa para propor ação de despejo e cobrança de aluguéis, considerando que adquiriram o imóvel após a celebração do contrato de locação; e (ii) saber se há nulidade em razão da ausência de intimação do Apelante, por seus advogados, para o pagamento dos honorários periciais antes da declaração de preclusão da prova.

III. Razões de decidir

4. Os apelados possuem legitimidade para a ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, pois se sub-rogam nos direitos e obrigações decorrentes da relação locatícia originária, conforme se depreende dos artigos 5º e 8º da Lei nº 8.245/1991.

5. A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade. O adquirente assume a posição do antigo proprietário e pode dar continuidade à relação locatícia, sub-rogando-se nos direitos e deveres do locador.

6. A Lei não exige que o locador seja proprietário do bem, bastando que tenha poderes para dispor do uso e gozo da coisa. No caso, a locadora original dispunha legitimamente do imóvel por força do princípio da saisine, após o falecimento do anterior proprietário.

7. Restou incontroverso nos autos o inadimplemento das obrigações locatícias pelo apelante. O demonstrativo de débito comprova a existência de valores em aberto, não tendo o Apelante expressamente impugnado este capítulo da sentença.

IV. Dispositivo e tese

8. Sentença mantida. Recurso não provido.

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.784; Lei nº 8.245/1991, arts. 5º e 8º; CPC, art. 1.012.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.864.878, Rel. Min. não identificado, 3ª Turma, j. 30/08/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0099126-30.2008.8.05.0001, em que figuram como apelante SERGIO SANTOS DE OLIVEIRA e como apelada RAIMUNDO PEREIRA DE QUEIROZ e outros.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao Apelo, nos termos do voto do relator. 

Des(a). Presidente

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

Procurador(a) de Justiça

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Improvido. Unânime.

Salvador, 5 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 73742754) interposta por SÉRGIO SANTOS DE OLIVEIRA contra RAIMUNDO PEREIRA DE QUEIROZ e EDNA REQUIÃO DE QUEIROZ em razão da sentença de ID 73742744, proferida pelo Juízo da 6ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais e a reconvenção, tendo decretado o despejo da ré, rescindido o contrato de locação e condenado a ré na obrigação de pagar os aluguéis inadimplidos, bem como condenado o reconvindo a pagar R$ 320,00 (trezentos e vinte reais).

Requer o apelante a anulação do processo a partir da decisão de nomeação da perita, com reabertura da fase instrutória para produção de prova pericial grafotécnica, o reconhecimento da ilegitimidade ativa dos Apelados e a consequente improcedência da ação.

Argumenta, em síntese, a ilegitimidade passiva dos apelados, nulidade processual por ausência de intimação dos novos patronos e fraude processual na juntada de documento diverso do contrato original de compra e venda para realização da perícia grafotécnica.

Em suas razões recursais, o apelante alega que não existe contrato de locação ou cessão em nome dos Apelados que legitime a ação de despejo e cobrança de aluguéis, tampouco prova da aquisição do imóvel pelos Apelados, razão pela qual a sentença não pode ser mantida.

Aduz que o contrato de promessa de compra e venda apresentado pelos Apelados refere-se ao imóvel situado na Rua Boa Fé, nº 22, enquanto o imóvel objeto da locação localiza-se na Rua Boa Fé, nº 20, inconsistência que tornaria inválido o despejo.

Preparo recursal dispensado em razão da Gratuidade da Justiça deferida no ID 73742409.

Em contrarrazões de ID 73742759, os apelados pugnam pela manutenção da sentença, argumentando que o contrato original foi apresentado no prazo deferido pelo Juízo de Origem e que o réu, ora apelante, não se desincumbiu do seu múnus probatório, tendo o juízo declarado preclusa a prova em 11 de junho de 2021.

 Relatados os autos, inclua-se o feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Preenchidos os pressupostos de admissibilidade, conheço e recebo o recurso de apelação no efeito suspensivo e devolutivo, conforme estabelece o artigo 1.012, caput, do Código Processo Civil (CPC).

Sustenta o Apelante que os Apelados carecem de legitimidade para propor a presente ação, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda apresentado refere-se a imóvel diverso daquele objeto da locação. Contudo, da análise detida dos autos, observa-se que o contrato de compra e venda de ID 73742357 e 73742358 versa sobre o imóvel localizado na Rua Boa-fé, nº 20, São Gonçalo, que também é objeto do contrato de locação de ID 73742327.

Outrossim, a despeito de os patronos do Apelante não terem sido intimados para o recolhimento dos honorários periciais, consoante certificado pela serventia do Juízo no ID 73742738; não vislumbro no caso prejuízo necessário, à luz do princípio do pas de nullité sans grief, à declaração de nulidade ante a desnecessidade de prova pericial para o deslinde da causa.

O contrato de locação não tem a finalidade de transmissão do domínio, mas o uso e gozo de imóvel, por tempo determinado, ou não, mediante certa retribuição. A sua natureza jurídica é de direito pessoal, estabelecendo relação obrigacional entre locador e locatário, independentemente da condição de proprietário do bem.

Ademais, a Lei não exige que o locador seja o proprietário do bem, tendo em vista a natureza pessoal da relação jurídica. O que se exige é que o locador tenha poderes para dispor do uso e gozo da coisa, seja na qualidade de proprietário, usufrutuário, enfiteuta ou outro título que lhe confira tal prerrogativa.

No caso em análise, restou demonstrado, através da adjudicação de ID 73742466, que a Sra. Maria Santos de Santana, locadora no ID 73742327 e vendedora no contrato de ID 73742357, dispunha de todos os bens após o falecimento de Jademar Santos Barreiros, em 13/07/2003 (ID 73742324), por força do princípio da saisine, conforme dispõe o art. 1.784 do Código Civil.

E, ainda que o contrato de compra e venda, datado de 17/07/2005, seja posterior à locação, celebrada em 01/09/2003, os apelados possuem legitimidade para a ação de despejo cumulada com cobrança de alugueis, vez que se sub-rogam nos direitos e obrigações decorrentes da relação locatícia originária, consoante se depreende dos artigos 5º e 8º da Lei 8.245/91.

Nesse sentido:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL . ART. 1.022 DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA . BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE . POSSIBILIDADE. ART. 8º DA LEI Nº 8.245/1991 . RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE DESPEJO. VIA ADEQUADA . ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991. 1 . Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por adquirente de imóvel alugado , que pretende, após a denúncia do contrato de locação, reaver a posse direta do bem. 3 . As questões controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada para a retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo. 4. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5 . A alienação do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia. 6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato de locação na forma do art. 8º da Lei nº 8 .245, mas só poderá reaver a posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo, nos termos do art. 5º da mesma lei, sob pena de malferir o direito de terceiro que regularmente ocupa o bem. 7. A ação adequada para reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse . 8. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1864878 AM 2020/0054346-8, Data de Julgamento: 30/08/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/09/2022) (grifei)

Por fim, restou incontroverso nos autos o inadimplemento das obrigações locatícias pelo Apelante. O demonstrativo de débito (ID 73741987) comprova a existência de valores em aberto, não tendo o réu logrado êxito em demonstrar o adimplemento das parcelas cobradas, à exceção do mês de julho de 2005, conforme identificado em capítulo da sentença não impugnado pelo Apelante.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação na ação de despejo, ressalvada a sua exigibilidade em razão da Gratuidade da Justiça deferida no ID 73742409.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. Renato Ribeiro Marques da Costa 

Relator

RM08