PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

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TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Apelo interposto por WILLIAM DA CONCEIÇÃO LIMA e BEATRIZ RAIANA DO ESPÍRITO SANTO ANDRADE LIMA em face de sentença (ID. 99291414), complementada por decisão em embargos de declaração (ID. 99291720), proferida no Juízo da 9ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, no sentido de julgar parcialmente procedentes os pedidos formulados pelos autores em face da MRV Engenharia e Participações S.A., para condenar a requerida ao ressarcimento dos valores pagos pelos autores a título de taxa de evolução de obra no período compreendido entre 30/07/2022 e 26/12/2022, acrescidos de juros de mora a partir da citação, à razão de 1% ao mês, e correção monetária a partir do desembolso de cada parcela, indeferindo, contudo, os pedidos de devolução em dobro dos valores pagos a título de juros de obra, de restituição dos valores pagos a título de aluguel e de indenização por danos morais.

Em suas razões recursais (ID. 99291724), os apelantes defendem a necessidade de reforma da sentença vergastad,a para que sejam julgados totalmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, notadamente no que se refere à devolução em dobro dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega, ao reconhecimento dos danos morais e à condenação da apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais.

Narram os apelantes que celebraram contrato de compra e venda de imóvel com a recorrida em 05/11/2019, tendo sido pactuada a entrega do bem para 31/01/2022, com prazo de tolerância de 180 dias, perfazendo a data limite de 30/07/2022. Todavia, o imóvel somente foi entregue em 26/12/2022, com atraso de aproximadamente 04 (quatro) meses em relação ao prazo de tolerância contratualmente estabelecido.

No que tange à devolução em dobro dos juros de obra, argumentam que a apelada, mesmo ciente do entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do REsp 1.729.593/SP (Tema Repetitivo 996), segundo o qual é ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância, continuou a realizar tais cobranças após 30/07/2022, conduta que, segundo sustentam, evidencia a má-fé da construtora.

Aduzem que o próprio sítio eletrônico da MRV reconhecia expressamente que os juros de obra não deveriam ser cobrados após o prazo de entrega, o que afastaria qualquer alegação de engano justificável. Invocam ainda o julgamento do AgInt no REsp 1.884.764/SP como reforço ao entendimento que fundamenta o pedido de restituição em dobro. Pugnam, portanto, pela reforma da sentença para que seja reconhecida a ilegalidade da cobrança e determinada a devolução em dobro de todos os valores pagos após 30/07/2022, no montante de R$ 33.637,44 (trinta e três mil, seiscentos e trinta e sete reais e quarenta e quatro centavos).

No que concerne aos danos morais, insurgem-se os apelantes contra o indeferimento do pedido, sustentando que as circunstâncias do caso concreto ultrapassam os meros aborrecimentos da vida cotidiana, uma vez que ficaram impedidos de exercer seu direito de propriedade e posse por mais de quatro meses, foram obrigados a suportar o pagamento de aluguéis por prazo superior ao esperado e realizaram inúmeras tentativas de contato administrativo com a apelada, por diversos canais, sem obter resposta concreta e conclusiva.

Alegam que tais fatos configuram quebra da confiança e descumprimento do dever contratual para com o consumidor, o que acarreta dano à esfera extrapatrimonial, com fundamento nos arts. 186 e 927 do Código Civil. Invocam, em reforço à sua tese, precedentes do Tribunal de Justiça da Bahia que reconheceram a configuração de danos morais em hipóteses de atraso na entrega de imóvel. Requerem a condenação da apelada ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), sendo R$ 10.000,00 para cada apelante, ou em valor a ser arbitrado por esta Câmara.

Por fim, requerem o reconhecimento da justiça gratuita já concedida no despacho de ID. 408608736, com a consequente dispensa do recolhimento do preparo recursal.

Com isso, pedem que seja dado provimento ao recurso para que “[...] B) Haja Condenação da Apelada a restituir em dobro, os Apelantes, por todos os valores pagos a título de juros de obras, após o prazo previsto para entrega do imóvel (30.07.2022), que perfaz a quantia de R$ 33.637,44 (trinta e três mil, seiscentos e trinta e sete reais e quarenta e quatro centavos); C) Haja a condenação da Apelada em Indenização por Danos Morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) ou, caso entenda Vossa Excelência, quantia arbitrada de acordo com a concepção desta câmara, nos moldes dos fundamentos apresentados; e D) Em consequência, seja a Apelada condenada a arcar com as custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência de 20% sobre o valor da causa."

Intimada, a apelada ofertou contrarrazões, ID. 99291726, sustentando, em síntese, a ausência de atraso contratual imputável à construtora, atribuindo o retardo na entrega do imóvel à pandemia de Covid-19, a qual configura hipótese de caso fortuito ou força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, suficiente para afastar qualquer responsabilidade indenizatória. No que se refere aos danos morais, aduz que a mera frustração contratual não configura lesão à personalidade juridicamente indenizável, não havendo nos autos qualquer prova de abalo psicológico grave, humilhação ou ofensa à honra e à dignidade dos apelantes, em consonância com o entendimento do STJ firmado no AgInt nos EDcl no AREsp 1.929.384/SP. Quanto à pretendida restituição em dobro, argumenta que não houve cobrança indevida por parte da apelada, uma vez que os juros de obra são cobrados exclusivamente pela Caixa Econômica Federal, sendo a recorrida parte ilegítima para responder por tais valores, e que a repetição em dobro do indébito exige a comprovação de má-fé do credor, o que não teria ocorrido no caso. Requer, ao final, a negativa de provimento ao recurso, com a manutenção integral da sentença recorrida no que tange ao afastamento dos danos morais e da condenação em dobro, bem como a condenação dos apelantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Nesta instância, os autos foram distribuídos, por sorteio, cabendo-me o encargo de relator.  

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria da Quinta Câmara Cível, para inclusão em pauta de julgamento, oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015. 

Salvador, 18 de Março de 2026. 

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO 

                    RELATOR

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  Quinta Câmara Cível 

Presentes se encontram os pressupostos de admissibilidade do recurso em questão.

A priori, cumpre analisar o plaito de concessão da gratuidade de justiça formulado pela recorrente, oportunidade na qual sustenta que sua situação econômica se encontra fragilizada e que a empresa não possui condições financeiras para arcar com as custas judiciais sem prejuízo da continuidade de suas atividades. Alega que enfrenta uma grave crise econômica e inúmeros processos judiciais, o que compromete sua estabilidade financeira.

Contudo, instada a comprovar os requisitos para a gratuidade, a apelante ofertou petição com o respectivo pagamento das custas processuais. A ausência de comprovação da impossibilidade de arcar com as custas processuais impede o deferimento do benefício, sob pena de desvirtuar a finalidade do instituto da justiça gratuita. Portanto, inexiste nos autos prova robusta da hipossuficiência financeira da Apelante, razão pela qual o pleito de concessão da gratuidade de justiça deve ser rejeitado.

Conforme o relatório, trata-se de recurso de apelação interposto pela empresa LEM 1 Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por Ivanir Peretti e Elissandra Oliveira Peretti em ação de rescisão de promessa de compra e venda de lote urbano, cumulada com restituição de valores pagos, danos morais e tutela de urgência de caráter incidental.

Os Apelados adquiriram três lotes em 08 de janeiro de 2016, mediante cessão de direitos, no Loteamento Jardim Europa, cuja infraestrutura básica, com prazo contratual e legal de 24 meses a contar do decreto de aprovação de 25/05/2015, não foi entregue, persistindo a mora da Apelante mesmo após a propositura da ação em 2021, e a fixação de novos prazos em Termo de Ajuste de Conduta (TAC) de 2020. A sentença de primeiro grau, após acolher Embargos de Declaração dos Apelados, determinou a rescisão dos contratos, a restituição integral e em parcela única dos valores pagos a título de parcelas e IPTU, a aplicação inversa da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato e a condenação por danos morais no valor de R$ 5.000,00 para cada um dos autores.

Cinge-se a controvérsia em analisar a adequação da restituição dos valores pagos em parcela única aos Apelados, a aplicabilidade da redução da multa contratual, nos termos do artigo 413 do Código Civil, ante o alegado cumprimento parcial da obrigação pela Apelante, a configuração e o quantum da indenização por danos morais em face do atraso na entrega do empreendimento, e a legalidade da condenação à restituição dos valores pagos a título de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), bem como a forma de correção e juros aplicáveis.

A Apelante contesta a determinação da sentença para que a restituição dos valores pagos ocorra em parcela única, argumentando que a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça não imporia tal obrigação. Sustenta que a redação da súmula apenas estabelece o direito à restituição, sem especificar a forma de pagamento, e que a devolução deveria ser feita nas mesmas parcelas em que os pagamentos foram realizados ou, subsidiariamente, em 12 parcelas após um período de carência, conforme o artigo 32-A, §1º, I, da Lei n.º 6.766/79.

No entanto, a interpretação consolidada da Súmula 543 do STJ, aliada a diversos precedentes daquela Corte, direciona para a devolução imediata e integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor, o que se traduz em pagamento único, à vista. A expressão "imediata restituição" contida na Súmula 543 do STJ é incompatível com qualquer modalidade de parcelamento, que, por sua própria natureza, protelaria no tempo a efetivação do direito do consumidor. Vejamos a jurisprudência pátria acerca do tema: 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. APLICAÇÃO . RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA DEMANDADA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR NA FORMA DA SÚMULA 543 DO STJ DE RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DANOS MORAIS. CONDENAÇÃO. MANUTENÇÃO DO VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO NA SENTENÇA. APELO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Tratam os autos de Apelação Cível interposta com o propósito de reforma de sentença, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c restituição de valores que julgou procedente o pleito autoral e declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel para entrega futura firmado entre as partes, por culpa exclusiva da requerida, com a devolução integral dos valores efetivamente pagos pelos adquirentes, e condenou a ré em danos morais, no montante de R$ 2 .000,00 (dois mil reais). II - Conforme assentou o juízo a quo, a promovida não comprovou o cumprimento da obra no prazo previsto no contrato (março de 2018), nem mesmo até o momento do ajuizamento da demanda. Mesmo considerando o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para entrega, extensão permitida na jurisprudência pátria, resta evidenciada a culpa da ré pela rescisão contratual. III. A culpa exclusiva da apelante pela inadimplência contratual, aliada à perda do interesse da parte autora na manutenção do contrato, torna plenamente cabível a rescisão do negócio jurídico nos termos do art . 475 do CC/2002, devendo aquele que deu causa à resolução contratual, na hipótese, a parte vendedora, proceder à devolução integral dos valores comprovadamente pagos pelo empreendimento, com acréscimo de correção monetária e de juros moratórios. Conforme o enunciado da súmula nº 543 do STJ: Súmula 543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. IV - Também não prospera o pedido de reforma sobre a condenação em Danos Morais arbitrados na origem. O nexo causal entre a lesão moral sofrida pela apelada ao não receber o imóvel . Até o ajuizamento da demanda, mais de 24 meses depois da data prevista as obras não haviam finalizado. V - No que tange à indenização por danos morais, restaram configurados os requisitos, visto o atraso superior a 12 meses após o prazo de tolerância, conforme entendimento jurisprudencial. No caso em apreço, entende-se como razoável os danos serem fixados no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), com incidência de correção monetária a partir do arbitramento, em observância aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade . Precedentes. (TJ-CE - Apelação Cível: 00003186620198060036 Aracoiaba, Relator.: PAULO AIRTON ALBUQUERQUE FILHO, Data de Julgamento: 02/10/2024, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2024) 

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES . I. Caso em Exame. Trata-se de apelação interposta pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual com pedido de restituição de valores e danos morais, ajuizada pelos autores. A sentença reconheceu o descumprimento contratual pela ré, determinando a devolução integral dos valores pagos e a aplicação de multa, além da condenação em juros moratórios a partir da citação . II. Questão em Discussão. 1. A controvérsia envolve: (i) a alegação de ausência de culpa da recorrente na rescisão contratual; (ii) a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; (iii) o pedido de devolução em parcelas; (iv) a inversão da cláusula penal; (v) o termo inicial dos juros de mora . III. Razões de Decidir. A relação entre as partes é típica de consumo e o atraso na entrega do imóvel foi reconhecido, configurando descumprimento contratual. A devolução integral dos valores pagos é imposta pela Súmula 543 do STJ, não sendo possível a retenção de valores pela ré . A multa contratual é devida em razão do inadimplemento da vendedora, aplicando-se a inversão da cláusula penal conforme o Tema 971 do STJ. O termo inicial dos juros de mora deve ser a data da citação, conforme entendimento consolidado. IV. Dispositivo e Tese. RECURSO DA RÉ A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-SP - Apelação Cível: 10207822020238260482 Presidente Prudente, Relator.: Fatima Cristina Ruppert Mazzo, Data de Julgamento: 19/11/2024, 4ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2024)

Adicionalmente, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recursos repetitivos (Tema 577/STJ, correspondente ao REsp nº 1.300.418/SC), expressamente vedou a restituição parcelada, considerando-a abusiva nos termos do Código de Defesa do Consumidor, por impor desvantagem exagerada ao consumidor e permitir o enriquecimento ilícito do fornecedor, que poderia revender o imóvel de imediato sem, contudo, restituir prontamente os valores recebidos. Veja-se:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA MANTIDA. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS INTEGRAL . DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que, nos autos de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos, manteve cláusula penal contratual de 10% adequando para os valores pagos e não o total do contrato e determinou a restituição integral e imediata dos valores pagos pela autora . II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Existem dois pontos em discussão: (i) a suposta redução arbitrária da cláusula penal para 10%, desconsiderando legislação e jurisprudência que determina em 25%; e (ii) a alegada abusividade da cláusula que previa a devolução parcelada dos valores pagos, considerando as normas do Código de Defesa do Consumidor ( CDC). III . RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença de primeiro grau adequou a cláusula penal para 10% dos valores pagos, em consonância com a proporcionalidade e a razoabilidade. A retenção estipulada está abaixo do limite de 25% previsto no art. 32-A da Lei nº 6 .766/79, modificado pela Lei nº 13.786/2018, afastando abusividade. 4. A cláusula que previa a devolução parcelada foi corretamente considerada abusiva, conforme jurisprudência consolidada, especialmente no tema repetitivo nº 577 do STJ, que assegura a devolução integral e em parcela única dos valores pagos em contratos de compra e venda de imóveis, regidos pelo CDC . IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso de apelação conhecido e desprovido. Mantida a sentença que determinou a devolução integral e imediata dos valores pagos pela autora e manteve a cláusula penal contratual de 10% dos valores pagos, afastando abusividades contratuais . Tese de julgamento: "1. Em contratos regidos pelo CDC, é abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada dos valores pagos pelo consumidor, devendo a restituição ocorrer de forma integral e em parcela única; 2. A retenção de valores a título de cláusula penal compensatória deve observar a proporcionalidade e o limite máximo de 25% previsto no art. 32-A da Lei nº 6 .766/79." ______________ Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 51; Lei nº 6.766/79, art . 32-A; Tema Repetitivo nº 577/STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel . Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24/08/2016; STJ, Tema Repetitivo nº 577. (TJ-DF 07013956520248070004 1974048, Relator.: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 26/02/2025, 7ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 14/03/2025) 

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, inciso II, considera nulas as cláusulas contratuais que subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, o que abrange a forma de restituição que cause desvantagem excessiva. A lei nova (Lei n.º 13.786/18) invocada pela Apelante somente se aplica aos contratos celebrados após sua vigência, em observância ao princípio da irretroatividade da lei e do ato jurídico perfeito, não podendo atingir o contrato dos Apelados, firmado em 2016. Portanto, a decisão de primeiro grau está em consonância com a jurisprudência dominante e a legislação aplicável, não merecendo reparos neste ponto.

A recorrente busca a redução da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, aplicada pela sentença, sob o argumento de que houve cumprimento parcial de suas obrigações e que a aplicação integral da penalidade seria excessiva, invocando o artigo 413 do Código Civil.

Todavia, a alegação de cumprimento parcial da obrigação pela Apelante não se sustenta diante do quadro fático delineado nos autos. O Decreto Municipal nº 3.730/2015 estabeleceu um prazo improrrogável de 24 meses, a partir de 25 de maio de 2015, para a conclusão das obras de infraestrutura básica do loteamento Jardim Europa, o que significaria a entrega até maio de 2017. Os Apelados, ao ajuizarem a ação em maio de 2021, demonstraram que o loteamento sequer havia sido concluído, conforme corroborado pelo Ofício nº 053/2021 e laudo de vistoria da Secretaria de Planejamento, Orçamento e Gestão do Município de Luís Eduardo Magalhães/BA (ID. 92305140), que, em fevereiro de 2021, apontava percentuais baixíssimos de execução das obras essenciais, como drenagem (5%), demarcação (30%), redes de esgoto e água (70%), energia elétrica e iluminação pública (50%) e pavimentação asfáltica (50%).

Ademais, o próprio Termo de Ajuste de Conduta (TAC) de 17 de agosto de 2020 (ID. 92305141) previa a finalização das obras até 30 de dezembro de 2020, o que também não foi cumprido. O Termo de Aceite Definitivo das obras só foi emitido em 19 de agosto de 2024 (ID. 92305391), representando um atraso de mais de 7 (sete) anos em relação ao prazo original. Este cenário demonstra um inadimplemento substancial e prolongado por parte da loteadora, caracterizando a culpa exclusiva da vendedora pela resolução contratual. A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do preço de aquisição do imóvel (cláusula 10.1 dos contratos, ID. 92305127, ID. 92305128 e ID. 92305129), aplicada de forma inversa em favor do consumidor, encontra amparo no Tema 971 do STJ, que permite a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, em casos de inadimplemento do vendedor, senão vejamos:

APELAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. Relação de consumo caracterizada . Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. Fortuito interno. Inadimplemento incontroverso por parte das rés, não configurada excludente de responsabilidade. Alegação de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de COVID-19 e entraves administrativos que não se sustentam, pois são riscos inerentes à atividade empresarial da construtora . Rescisão contratual mantida, com devolução integral dos valores pagos pelos compradores. Inversão da cláusula penal em favor do consumidor, conforme Tema 971 do STJ. Multa moratória e indenização por danos morais adequadamente fixadas, sem abusividade. IPTU indevidamente repassado ao comprador antes da posse do imóvel, caracterizando cláusula abusiva . Sentença mantida. Recurso improvido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10127506620228260286 Itu, Relator.: Luis Fernando Cirillo, Data de Julgamento: 11/03/2025, 9ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/03/2025)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 971/STJ. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo interno interposto contra decisão que negou seguimento a recurso especial fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, em razão da aplicação do Tema 971/STJ, relativo à inversão de cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóveis. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO Discute-se a possibilidade de aplicação do Tema 971/STJ, com a inversão da cláusula penal contratualmente prevista em favor da construtora, em decorrência de atraso na entrega do imóvel por fato a ela imputável. III. RAZÕES DE DECIDIR A aplicação do Tema 971/STJ tem por fundamento o reequilíbrio da relação contratual e a proteção ao consumidor, quando constatada situação de desequilíbrio em prejuízo do adquirente. O Órgão Fracionário reconheceu que o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva da construtora autoriza a aplicação inversa da cláusula penal, sendo essa prática conforme os precedentes vinculantes fixados nos Recursos Especiais 1 .614.721/DF e 1.631.485/DF . Não demonstrada a distinção fática suficiente a afastar a aplicação do precedente repetitivo, permanece válida a decisão que negou seguimento ao recurso especial. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "A inversão de cláusula penal contratualmente prevista em favor da construtora é cabível quando há atraso na entrega do imóvel por fato a ela imputável, em observância ao princípio do equilíbrio contratual e aos direitos do consumidor ." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 105, III; CPC, arts. 1.030, I, § 2º, e 1 .021. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.614.721/DF e 1 .631.485/DF (Tema 971). (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00097836120178080021, Relator.: NAMYR CARLOS DE SOUZA FILHO, Tribunal Pleno) 

Note-se que o percentual fixado não se mostra excessivo diante da gravidade e da longa duração da mora, e a ausência de um cumprimento parcial significativo da obrigação principal afasta a incidência do artigo 413 do Código Civil para fins de redução da penalidade. Portanto, a manutenção da multa nos termos da sentença é medida justa e adequada para recompor os prejuízos dos consumidores e desestimular a reincidência da conduta ilícita da Apelante.

No que pertine aos danos morais, a recorrente argumenta a inexistência de dano indenizável, classificando a situação como mero inadimplemento contratual, incapaz de gerar abalo psicológico aos Apelados.

Contudo, a tese de que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral, embora seja um princípio geral, comporta exceções em casos de atraso excessivo e injustificado na entrega do imóvel, que frustra a legítima expectativa do consumidor e acarreta abalo psicológico que transcende o mero dissabor do cotidiano.

No presente caso, o atraso na entrega da infraestrutura básica do loteamento Jardim Europa foi extremamente prolongado, totalizando aproximadamente 7 (sete) anos. O prazo original de 24 meses, estabelecido pelo Decreto Municipal nº 3.730/2015 para conclusão das obras de infraestrutura, encerrou-se em maio de 2017. Entretanto, as obras somente foram aceitas definitivamente em agosto de 2024, conforme o Termo de Aceite Definitivo (ID. 92305391). Durante todo esse extenso período, os Apelados, que haviam investido suas economias na aquisição de três lotes, foram impedidos de usufruir dos bens, construir ou sequer obter o habite-se, conforme atestado pelo Ofício nº 053/2021 (ID. 92305140).

A frustração de projetos de vida, a incerteza quanto ao investimento e a necessidade de continuar arcando com despesas como o IPTU de um imóvel que não podia ser utilizado, inclusive com renegociação de débitos e penhora indevida de valores em conta bancária, ultrapassam em muito a esfera do mero aborrecimento, configurando verdadeiro dano à dignidade da pessoa humana e à boa-fé objetiva, princípios basilares do ordenamento jurídico (art. 1º, inciso III, CF e art. 422, CC).

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça da Bahia reconhece a indenização por danos morais em situações de atraso excessivo e injustificado na entrega de imóveis. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada autor, fixado na decisão que acolheu os embargos de declaração (ID. 92305398), mostra-se razoável e proporcional à extensão do dano e à gravidade da conduta da Apelante, cumprindo a dupla função compensatória para os Apelados e pedagógica para a Apelante, visando desestimular a reiteração de condutas similares.

A recorrente questiona a condenação à restituição dos valores pagos a título de IPTU, alegando que os Apelados anuíram contratualmente com essa responsabilidade, conforme cláusula 2.5 da Promessa de Compra e Venda (ID. 92305400). Além disso, sustenta que a conclusão da primeira fase da construção possibilitou o uso e gozo do imóvel, caracterizando posse suficiente para atrair a responsabilidade tributária.

Entretanto, a despeito da previsão contratual (Cláusula 2.5 dos contratos de promessa de compra e venda, ID. 92305127, ID. 92305128 e ID. 92305129), é consolidado o entendimento, tanto na legislação (art. 34 do Código Tributário Nacional) quanto na jurisprudência, de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel. No caso em tela, os Apelados jamais foram imitidos na posse efetiva dos lotes, nem puderam usufruir do bem ou construir nele, em virtude do atraso na conclusão da infraestrutura básica do loteamento, atribuível exclusivamente à Apelante.

Observe-se que o laudo de vistoria (ID. 92305140) e o Ofício nº 053/2021 (ID. 92305140) da Prefeitura de Luís Eduardo Magalhães/BA são claros ao afirmar que as obras estavam incompletas e que não era possível a emissão de habite-se. A ausência de posse efetiva e da possibilidade de fruição do bem descaracteriza o fato gerador da obrigação tributária para o promitente comprador. Adicionalmente, cláusulas contratuais que impõem ônus desproporcionais ao consumidor são consideradas nulas de pleno direito, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Os Apelados comprovaram ter arcado com o pagamento do IPTU de 2016 a 2024, totalizando aproximadamente R$ 14.583,41 (quatorze mil quinhentos e oitenta e três reais e quarenta e um centavos), ID. 92305401, e inclusive sofreram execução fiscal e penhora indevida de valores em sua conta bancária (ID. 92305402 e ID. 92305403), em razão da mora da loteadora e da manutenção da titularidade no cadastro municipal. A responsabilidade da Apelante pela restituição dos valores pagos a título de IPTU é, portanto, manifesta e deve ser mantida.

Quanto à correção monetária e juros sobre os valores de IPTU, a decisão que acolheu os Embargos de Declaração dos autores (ID. 92305398) já esclareceu que a restituição deve incluir correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, ambos contados a partir de cada pagamento efetuado pelos autores, a serem apurados em sede de cumprimento de sentença. Essa determinação está em conformidade com o princípio da reparação integral do dano e com a jurisprudência.

Diante do exposto, nega-se provimento ao presente Recurso, mantendo-se integralmente a sentença de primeiro grau, complementada pela decisão dos Embargos de Declaração, em todos os seus termos.  

Salvador,       de                        de 2026. 

           Datado eletronicamente 

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO 

                  RELATOR