PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DE TERCEIRO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS.

I. Caso em exame

1.    Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais movida por adquirente de lote contra empresa empreendedora e suposta parceira comercial, em razão do atraso excessivo na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Parque das Margaridas. Sentença de parcial procedência que condenou a primeira ré e excluiu a segunda.

II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a empresa Bahiana Reis responde pelo atraso na obra e se tal fato gera dano moral indenizável; (ii) saber se a empresa Reserva Salinas possui legitimidade passiva e se os honorários sucumbenciais foram corretamente fixados.

III. Razões de decidir

3. A relação é de consumo e a responsabilidade da construtora é objetiva. Alegações de inadimplência dos compradores ou falha de parceiros configuram fortuito interno, não eximindo o dever de indenizar (Súmula 61 TJBA).

4. O atraso superior a 5 anos na entrega de infraestrutura básica ultrapassa o mero dissabor, caracterizando dano moral. Quantum indenizatório de R$ 8.000,00 mantido.

5. A ausência de formalização jurídica da parceria imobiliária confirma a ilegitimidade passiva da segunda ré, mantendo-se os honorários sucumbenciais fixados na origem.

IV. Dispositivo e tese

6. Recursos desprovidos.

Tese de julgamento: "1. O atraso injustificado na entrega de obras de infraestrutura de loteamento gera dever de indenizar, não sendo oponível ao consumidor problemas administrativos da construtora. 2. A frustração da expectativa de moradia por longo período configura dano moral in re ipsa."

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: TJBA, Súmula 61.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível nº 8145639-89.2023.8.05.0001, em que figuram como apelantes BAHIANA REIS LTDA - EPP e RESERVA SALINAS SPE LTDA e como apelado VALDILSON VIANNA PINTO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das Sessões, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Adoto o relatório constante na sentença acostada ao ID. 74787735, acrescentando tratar-se de Apelação Cível (ID. 74787750) interposta por BAHIANA REIS LTDA - EPP e RESERVA SALINAS SPE LTDA em face da decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Salvador, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, e cujo dispositivo abaixo transcreve-se:

"Ante o exposto, e considerando o que mais dos autos consta, JULGO PARCIAMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para:

a) ACOLHER a preliminar de ilegitimidade passiva da ré RESERVA SALINAS SPE LTDA, extinguindo o feito sem resolução do mérito em relação a esta, nos termos do art. 485, VI, do CPC;

b) CONDENAR a ré BAHIANA REIS LTDA - EPP na obrigação de fazer consistente na conclusão das obras de infraestrutura do Loteamento Parque das Margaridas, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de multa diária;

c) CONDENAR a ré BAHIANA REIS LTDA - EPP ao pagamento de indenização por danos morais ao autor no valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir desta decisão;

d) CONDENAR a ré BAHIANA REIS LTDA - EPP ao pagamento da multa contratual pelo atraso na entrega da obra.

Condeno a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da ré excluída (Reserva Salinas), fixados em 10% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça deferida. Condeno a ré Bahiana Reis ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 15% sobre o valor da condenação."

O juízo a quo fundamentou a decisão da seguinte forma:

O magistrado de primeiro grau entendeu que a relação travada entre o autor e a Bahiana Reis é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor. Reconheceu que, embora o contrato previsse inicialmente regime de administração, a ré assumiu a gestão integral e o risco do empreendimento, falhando no dever de entrega da infraestrutura básica (água, luz, pavimentação) prometida há anos. Quanto à Reserva Salinas, o juízo acolheu a tese de que não houve formalização jurídica da incorporação ou da sucessão empresarial capaz de responsabilizá-la perante os consumidores, atuando apenas em tratativas preliminares frustradas. Por fim, vislumbrou dano moral na frustração da expectativa de moradia e na desídia da construtora.

Após, passo a relatar os argumentos de reforma constantes no apelo da BAHIANA REIS LTDA. A apelante sustenta, preliminarmente e no mérito, a ausência de responsabilidade civil por culpa exclusiva de terceiros e dos consumidores. Argumenta a recorrente que o atraso nas obras decorreu da inadimplência substancial dos adquirentes, inerente ao regime de construção por administração (preço de custo), e que a paralisação foi agravada pela conduta da corré Reserva Salinas, que teria assumido obrigações e não as cumprido, gerando o imbróglio financeiro que impediu a continuidade das obras.

Ainda em suas razões, a empresa insurge-se quanto à condenação, defendendo a inexistência de dano moral indenizável. A recorrente aduz que o caso trata de mero inadimplemento contratual, situação que, segundo a jurisprudência, não gera abalo psíquico ou ofensa aos direitos da personalidade, tratando-se de simples aborrecimento cotidiano, pugnando, subsidiariamente, pela redução do quantum indenizatório fixado, considerando-o desproporcional.

Por sua vez, a apelante RESERVA SALINAS SPE LTDA recorre pleiteando a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. A recorrente argumenta que, tendo sido excluída da lide por ilegitimidade passiva, os honorários devidos pelo autor deveriam ser fixados em patamar condizente com o trabalho realizado e o valor econômico da demanda, insurgindo-se contra a suspensão da exigibilidade ou o percentual aplicado, buscando garantir a justa remuneração de seus patronos.

Verifico que houve o recolhimento do preparo por parte da apelante Reserva Salinas (ID. 74787760). Quanto à apelante Bahiana Reis Ltda, o preparo foi recolhido parcialmente, tendo sido complementado após intimação (ID. 74787765). O autor, ora apelado, é beneficiário da gratuidade da justiça. 

As contrarrazões foram apresentadas pelo autor Valdilson Vianna Pinto ao ID. 74787780. O apelado refuta as alegações da Bahiana Reis, sustentando a manutenção da responsabilidade objetiva do fornecedor. Argumenta que a empresa agiu com descaso, prometendo prazos que jamais cumpriu, e que a tentativa de culpar os consumidores ou parceiros comerciais não a exime do dever de entregar o loteamento urbanizado, sendo o dano moral patente diante de anos de espera e incerteza.

No que tange ao recurso da Reserva Salinas, o apelado defende a manutenção dos ônus sucumbenciais conforme a sentença. Alega que, sendo beneficiário da justiça gratuita, a suspensão da exigibilidade dos honorários é medida impositiva legal, e que o valor arbitrado pelo juízo a quo remunera dignamente os advogados da parte adversa, não havendo razão para majoração.

Não há parecer da Procuradoria de Justiça, por não se tratar de hipótese de intervenção obrigatória do Ministério Público.

Elaborado o voto, devolvo os autos à Secretaria da Câmara nos termos do art. 931 do CPC, com a ressalva da possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 187 do Regimento Interno.

Salvador, data registrada em sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço dos recursos de Apelação Cível.

Cinge-se a controvérsia a analisar a responsabilidade civil das empresas rés pelo atraso na entrega das obras de infraestrutura do Loteamento Parque das Margaridas, a legitimidade passiva da empresa Reserva Salinas SPE Ltda e a ocorrência de danos morais indenizáveis em favor do consumidor.

Inicialmente, impende destacar que a relação jurídica estabelecida entre o autor e a ré Bahiana Reis Ltda configura-se, inequivocamente, como relação de consumo. Compulsando os autos e o contrato acostado ao ID. 74787740, verifica-se que, a despeito da roupagem inicial de "obra por administração", a ré atuava como verdadeira incorporadora e construtora, captando clientes, gerindo os recursos e prometendo a entrega do empreendimento com infraestrutura completa. A teoria do risco do empreendimento impõe ao fornecedor a responsabilidade pelos vícios na prestação do serviço, independentemente de culpa, nos moldes do art. 14 do CDC.

No que tange ao apelo da BAHIANA REIS LTDA - EPP, a tese de culpa exclusiva dos consumidores ou de terceiros não merece prosperar. A documentação carreada aos autos demonstra que o atraso nas obras de terraplanagem, saneamento e eletrificação perdura desde, pelo menos, 2018. A tentativa frustrada de parceria com a Reserva Salinas ou a alegada inadimplência dos compradores não constituem caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, inerente à atividade empresarial, que não pode ser transferido à parte hipossuficiente. A Súmula 61 deste Egrégio Tribunal de Justiça é clara ao dispor que fatores como chuvas, greves ou dificuldades administrativas não elidem a responsabilidade da construtora.

Ademais, a prova documental (ID. 74787745) evidencia que o autor cumpriu com suas obrigações financeiras iniciais, tendo sua expectativa frustrada pela paralisação injustificada das obras. A ré Bahiana Reis, ao lançar o empreendimento e não entregar a infraestrutura básica necessária para a construção das moradias, violou frontalmente a boa-fé objetiva. O consumidor não pode ficar refém de disputas societárias ou falhas de gestão da empresa que escolheu contratar.

Quanto ao dano moral, o entendimento firmado na sentença deve ser mantido. Não se trata de mero inadimplemento contratual ou simples aborrecimento. Estamos diante de um atraso de anos na entrega de um bem imóvel, que frustra o direito social à moradia e o planejamento de vida do cidadão. A angústia de ver o investimento paralisado, sem previsão de conclusão, configura dano extrapatrimonial indenizável. O valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) fixado pelo juízo a quo mostra-se razoável e proporcional, atendendo ao caráter pedagógico-punitivo da medida, sem gerar enriquecimento sem causa, estando, inclusive, aquém de precedentes desta Corte em casos análogos.

Passo à análise do recurso da RESERVA SALINAS SPE LTDA. A sentença andou bem ao reconhecer sua ilegitimidade passiva. Os documentos de ID. 74787755 demonstram que a parceria imobiliária não se aperfeiçoou juridicamente a ponto de transferir a incorporação. A Reserva Salinas assinou pré-contratos e manifestou intenção, mas a gestão efetiva e o contrato original permaneceram sob a titularidade da Bahiana Reis. Não havendo sucessão empresarial formalizada ou contrato direto válido com o autor que substituísse o anterior, não há nexo de imputação de responsabilidade.

Entretanto, no que tange ao pedido de majoração dos honorários advocatícios formulado pela Reserva Salinas, entendo que a sentença deve ser mantida. O juízo de origem fixou os honorários em 10% sobre o valor da causa. Considerando a baixa complexidade da intervenção desta ré, que se limitou a arguir preliminares acolhidas sem necessidade de dilação probatória complexa, o percentual fixado atende aos critérios do art. 85, § 2º, do CPC. Ressalte-se que, sendo o autor beneficiário da gratuidade da justiça, a suspensão da exigibilidade é medida imperativa determinada pelo art. 98, § 3º, do CPC, não havendo reparo a ser feito neste ponto.

Por fim, diante do não provimento do recurso da ré Bahiana Reis Ltda, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em seu desfavor. A sentença fixou em 15% sobre o valor da condenação. Atendendo ao disposto no art. 85, § 11, do CPC, majoro a verba para 17% (dezessete por cento) sobre o valor da condenação, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.

Ex positis, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO a ambos os recursos de Apelação, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos, com a majoração dos honorários sucumbenciais devidos pela ré Bahiana Reis Ltda para 17% sobre o valor da condenação.

É o voto. 

Salvador, data registrada no sistema.

Desa. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora