PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO SEM OUTORGA DE ESCRITURA. VENDA DO MESMO IMÓVEL A TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO ESPECÍFICA. DIREITO À ENTREGA DE LOTE EQUIVALENTE OU PERDAS E DANOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por DIVANY SOUZA CUNHA contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de TREVISAN COMÉRCIO E IMÓVEIS LTDA. e outro, visando à obtenção da escritura definitiva de imóvel adquirido por compromisso de compra e venda firmado em 1981, devidamente quitado. A sentença reconheceu a ilegitimidade passiva do segundo réu e indeferiu o pedido principal por ausência de comprovação de titularidade dominial da vendedora à época da avença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda quitado em 1981, cuja escritura não foi outorgada; (ii) estabelecer se, diante da alienação posterior do mesmo imóvel a terceiro que registrou a aquisição, é cabível a adjudicação de lote equivalente ou a conversão em perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O promitente comprador que comprova o adimplemento integral do preço possui direito real à aquisição do imóvel e à outorga da escritura, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e do Decreto-Lei nº 58/1937.

2. A ausência de registro da promessa de compra e venda impossibilita a oponibilidade da aquisição ao terceiro adquirente que registrou sua escritura, prevalecendo o direito deste conforme o princípio da prioridade registral.

3. Verificada a venda do mesmo imóvel a terceiro em 1998 — 17 anos após a avença com a autora — e impossibilitada a adjudicação do bem originalmente contratado, remanesce o direito à entrega de outro lote equivalente, conforme pedido subsidiário apresentado em sede recursal.

4. Persistindo a impossibilidade de entrega de lote equivalente, impõe-se a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, com base no valor de mercado atual do imóvel originalmente prometido.

5. O corretor de imóveis que apenas intermediou a negociação, sem vínculo societário ou de administração com a empresa promitente vendedora, não possui legitimidade passiva em ação de adjudicação compulsória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O promitente comprador que comprova a quitação do preço tem direito à adjudicação compulsória, salvo se o imóvel foi posteriormente alienado a terceiro que registrou a aquisição.

2. A duplicidade de venda do mesmo imóvel pelo promitente vendedor gera inadimplemento contratual e autoriza a entrega de lote equivalente ou, se impossível, a conversão da obrigação em perdas e danos.

3. O corretor de imóveis que atuou como mero intermediador da venda não possui legitimidade passiva para responder por obrigação de outorga de escritura.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16; CPC/2015, art. 499.

Jurisprudência relevante citada: Não mencionada expressamente no acórdão.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n° 0501632-84.2016.8.05.0274, oriundos da Comarca de Vitória da Conquista, em que figura como Recorrente DIVANY SOUZA CUNHA, sendo Recorridos TREVISAN COMÉRCIO E IMÓVEIS LTDA E OUTROS.

Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO.

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 9 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Cuida-se de Apelo interposto por DIVANY SOUZA CUNHA em face da sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista que, nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória movida contra TREVISAN COMÉRCIO E IMÓVEIS LTDA. e OUTRO, julgou improcedentes os pedidos autorais.

Na origem, a Autora narrou ter adquirido, em 30 de junho de 1981, o Lote 08, da Quadra 16, do Loteamento Barra do Choça, mediante Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado com a empresa Ré. Aduziu ter quitado integralmente o preço avençado, conforme notas promissórias anexadas, totalizando Cr$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil cruzeiros) à época. Relatou que, apesar do cumprimento de suas obrigações, a Ré jamais outorgou a escritura definitiva do imóvel.

Ao longo da instrução, houve dificuldade na localização da empresa Ré, sendo deferida a citação na pessoa do Sr. Dermeval Santos Vieira, apontado como administrador. Este apresentou contestação arguindo sua ilegitimidade passiva, sustentando ser apenas corretor de imóveis autônomo que intermediou vendas no passado, sem vínculo societário ou de administração com a empresa proprietária do loteamento.

Ao sentenciar(ID. 73940387), a magistrada julgou improcedente o pedido sob o fundamento de que a Autora não juntou certidão de matrícula do Registro de Imóveis comprovando que a Ré era a proprietária do bem no momento da lavratura da avença ou da propositura da ação, o que impossibilitaria o reconhecimento da titularidade do domínio e a adjudicação.

Inconformada, a Autora interpôs o seguinte apelo(ID. 73940396), requerendo, inicialmente, a manutenção da gratuidade de justiça.

Em suas razões recursais, informa ter obtido, somente agora, certidões cartorárias que demonstram a cadeia dominial. Revela um fato novo: o imóvel objeto da lide (Lote 08, Quadra 16) foi alienado pela empresa Ré a um terceiro, Sr. Alcionor França Lima, em 25 de junho de 1998, ou seja, 17 anos após a venda feita à Apelante. Diante da impossibilidade de adjudicar o lote específico, requer, em tutela recursal e no mérito, a adjudicação de um lote equivalente (indicando lotes remanescentes da empresa Ré ainda sem registro de venda, conforme certidão anexa) ou a conversão em perdas e danos.

Em contrarrazões, o Apelado Dermeval Santos Vieira reitera a preliminar de ilegitimidade passiva, afirmando que jamais foi sócio ou proprietário da empresa Trevisan, tendo atuado apenas como corretor, não podendo responder pela outorga da escritura ou por eventuais danos. No mérito, pugna pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador, datado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

                                                                                                RELATOR

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  Quinta Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA QUITADO SEM OUTORGA DE ESCRITURA. VENDA DO MESMO IMÓVEL A TERCEIRO. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO ESPECÍFICA. DIREITO À ENTREGA DE LOTE EQUIVALENTE OU PERDAS E DANOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação Cível interposta por DIVANY SOUZA CUNHA contra sentença que julgou improcedente o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória ajuizada em face de TREVISAN COMÉRCIO E IMÓVEIS LTDA. e outro, visando à obtenção da escritura definitiva de imóvel adquirido por compromisso de compra e venda firmado em 1981, devidamente quitado. A sentença reconheceu a ilegitimidade passiva do segundo réu e indeferiu o pedido principal por ausência de comprovação de titularidade dominial da vendedora à época da avença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à adjudicação compulsória de imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda quitado em 1981, cuja escritura não foi outorgada; (ii) estabelecer se, diante da alienação posterior do mesmo imóvel a terceiro que registrou a aquisição, é cabível a adjudicação de lote equivalente ou a conversão em perdas e danos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. O promitente comprador que comprova o adimplemento integral do preço possui direito real à aquisição do imóvel e à outorga da escritura, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e do Decreto-Lei nº 58/1937.

2. A ausência de registro da promessa de compra e venda impossibilita a oponibilidade da aquisição ao terceiro adquirente que registrou sua escritura, prevalecendo o direito deste conforme o princípio da prioridade registral.

3. Verificada a venda do mesmo imóvel a terceiro em 1998 — 17 anos após a avença com a autora — e impossibilitada a adjudicação do bem originalmente contratado, remanesce o direito à entrega de outro lote equivalente, conforme pedido subsidiário apresentado em sede recursal.

4. Persistindo a impossibilidade de entrega de lote equivalente, impõe-se a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, com base no valor de mercado atual do imóvel originalmente prometido.

5. O corretor de imóveis que apenas intermediou a negociação, sem vínculo societário ou de administração com a empresa promitente vendedora, não possui legitimidade passiva em ação de adjudicação compulsória.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso parcialmente provido.

Tese de julgamento:

1. O promitente comprador que comprova a quitação do preço tem direito à adjudicação compulsória, salvo se o imóvel foi posteriormente alienado a terceiro que registrou a aquisição.

2. A duplicidade de venda do mesmo imóvel pelo promitente vendedor gera inadimplemento contratual e autoriza a entrega de lote equivalente ou, se impossível, a conversão da obrigação em perdas e danos.

3. O corretor de imóveis que atuou como mero intermediador da venda não possui legitimidade passiva para responder por obrigação de outorga de escritura.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16; CPC/2015, art. 499.

Jurisprudência relevante citada: Não mencionada expressamente no acórdão.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, conheço da apelação.

Inicialmente, defiro o pedido de manutenção dos benefícios da gratuidade da justiça à Apelante, considerando a presunção de hipossuficiência firmada por pessoa natural e os documentos constantes dos autos que corroboram sua condição de aposentada, não havendo elementos que justifiquem a revogação do benefício concedido na origem.

Ainda em sede preliminar, cumpre analisar a legitimidade passiva do Apelado Dermeval Santos Vieira. Compulsando os autos, verifica-se que o contrato de promessa de compra e venda foi firmado exclusivamente com a pessoa jurídica Trevisan Comércio e Imóveis Ltda. O Sr. Dermeval foi incluído no polo passivo sob a alegação de ser administrador da empresa. Contudo, os documentos acostados e a própria qualificação das partes indicam que sua atuação se limitou à corretagem ou intermediação de vendas.

Na ação de adjudicação compulsória, a legitimidade passiva recai sobre aquele que detém o domínio do imóvel e a obrigação legal e contratual de outorgar a escritura. Não sendo o corretor proprietário do bem, nem sócio com poderes de representação comprovados nos autos para alienação de ativos da empresa, ele não possui legitimidade para responder pelo pedido principal de adjudicação. A eventual responsabilidade civil do corretor dependeria da comprovação de dolo ou culpa na prestação do serviço de corretagem, o que foge ao escopo central da pretensão de transferência de propriedade aqui deduzida. Portanto, mantenho o reconhecimento da ilegitimidade passiva de Dermeval Santos Vieira quanto à obrigação de fazer (outorga de escritura) ou entrega de coisa equivalente.

No tocante ao mérito, a questão central versa sobre o direito da Apelante à obtenção da escritura definitiva do imóvel adquirido e quitado em 1981 ou à reparação equivalente, diante da constatação de que a vendedora alienou o mesmo bem a terceiros.

A prova documental é robusta no sentido de demonstrar a relação jurídica entre a Apelante e a empresa Ré. O Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Loteado e as notas promissórias devidamente quitadas comprovam que a Autora cumpriu sua parte na avença, pagando o preço ajustado pelo Lote 08, da Quadra 16, do Loteamento Barra do Choça.

Nos termos dos artigos 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937 e dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o promitente comprador que quita o preço tem direito real à aquisição do imóvel e pode exigir a outorga da escritura.

O Juízo a quo julgou improcedente o pedido por entender não haver prova de que a Ré era titular do domínio. Todavia, os documentos trazidos com a apelação (certidão de inteiro teor da matrícula nº 6.573 e certidões subsequentes) esclarecem a situação fática e jurídica: a empresa Trevisan era, de fato, a proprietária da área maior loteada em 1980. Ocorre que, agindo em flagrante ilícito civil e violação à boa-fé objetiva, a empresa Ré vendeu o mesmo lote duas vezes. A primeira venda foi para a Apelante, em 1981 (que não registrou o contrato). A segunda venda foi para Alcionor França Lima, em 1998, que registrou a escritura, transferindo a propriedade para si.

Diante desse cenário de dupla alienação, aplica-se o princípio da prioridade registral. O terceiro adquirente que registrou o título translativo no Cartório de Registro de Imóveis tornou-se o proprietário legítimo erga omnes. Assim, torna-se fática e juridicamente impossível compelir a Ré a outorgar a escritura do Lote 08, Quadra 16, pois este bem não mais integra o seu patrimônio. A adjudicação compulsória específica desse lote prejudicaria o terceiro registral, o que não se admite.

Entretanto, a impossibilidade da tutela específica não deixa a autora desamparada. O Código de Processo Civil, em seu artigo 499, estabelece que a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente. No caso, a Apelante formulou pedido alternativo expresso em sede recursal, pleiteando a adjudicação de um lote equivalente ou a conversão em perdas e danos.

A empresa Ré, ao vender o mesmo bem a duas pessoas distintas, praticou ato ilícito contratual, devendo responder pelos prejuízos causados. A Apelante demonstrou, através de certidão cartorária atualizada, que a empresa Trevisan ainda possui outros lotes em seu nome no mesmo loteamento (por exemplo, lotes nas Quadras 2, 4, 7, etc., conforme certidão anexada ao apelo).

Portanto, a solução jurídica adequada, que atende aos princípios da celeridade, economia processual e efetividade da tutela jurisdicional, é determinar que a empresa Ré proceda à entrega de coisa equivalente. Ou seja, deve outorgar a escritura definitiva de um outro lote de terreno, de mesmas dimensões e características, localizado no mesmo loteamento ou em local de valorização similar, livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

Caso não seja possível a entrega de lote equivalente (por inexistência de bens livres no patrimônio da Ré), a obrigação deve ser convertida em perdas e danos. O valor da indenização não deve corresponder ao preço pago em 1981 (que seria irrisório mesmo com correção), mas sim ao valor de mercado atual do imóvel que a Autora perdeu, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, garantindo-se a restitutio in integrum.

Ante o exposto, VOTO no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação para reformar a sentença recorrida e:

1. JULGAR PROCEDENTE o pedido em face da Ré TREVISAN COMÉRCIO E IMÓVEIS LTDA., reconhecendo o inadimplemento contratual pela dupla alienação do imóvel;

2. Determinar que a Ré TREVISAN outorgue à Autora, no prazo de 30 (trinta) dias, a escritura definitiva de um imóvel equivalente (lote de terreno com as mesmas dimensões e características do Lote 08, Quadra 16), localizado no mesmo loteamento ou região similar, sob pena de multa diária a ser fixada pelo Juízo de origem.

3. Na impossibilidade de cumprimento da obrigação acima (entrega de coisa equivalente), converter a obrigação em PERDAS E DANOS, condenando a Ré TREVISAN a pagar à Autora o valor correspondente ao preço de mercado atual do imóvel objeto do contrato (Lote 08, Quadra 16), a ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, acrescido de correção monetária pelo INPC desde a data da avaliação e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

4. Manter a extinção do processo sem resolução de mérito em relação ao Réu DERMEVAL SANTOS VIEIRA, por ilegitimidade passiva.

Em razão da sucumbência majoritária da empresa Ré, condeno-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do patrono da Autora, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (seja o valor do bem entregue ou da indenização), já considerando a fase recursal. Mantenho a condenação da Autora ao pagamento de honorários em favor do patrono do Réu Dermeval (excluído da lide), cuja exigibilidade fica suspensa em razão da gratuidade da justiça deferida.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.

DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA

RELATOR