PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR NO PRIMEIRO GRAU. ACERTO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. DESNECESSIDADE NO CASO DE AÇÃO DE DESPEJO BASEADA EM INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. CAUÇÃO. PRESTAÇÃO PELO LOCADOR, COM O PRÓPRIO CRÉDITO. JURIDICIDADE, DIANTE DA POSSIBILIDADE DE EVENTUAL POSTERIOR ABATIMENTO. FIADOR QUE NÃO ASSINOU O CONTRATO. AUSÊNCIA DE GARANTIA. CONSTATAÇÃO. REQUISITOS DO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI 8245/91. PRESENÇA. DESPEJO LIMINAR. VIABILIDADE. DECISÃO. MANUTENÇÃO. RECURSO. IMPROVIMENTO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de agravo de instrumento nº 8023977-98.2022.8.05.0000, de Salvador, tendo como litigantes os acima nominados.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao agravo, pelas razões adiante expostas.

                                                                           Salvador, data registrada no sistema.                .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 24 de Outubro de 2022.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de agravo de instrumento, aviado por Urze Comércio de Bolsas e Acessórios Ltda, em face de decisão da Juíza da 7ª Vara Cível desta Comarca, ID 187816887, que, nos autos da ação de despejo comercial por falta de pagamento, de n. 8035663-84.2022.8.05.0001, proposta contra a aludida agravante, pelo agravado Consórcio Naciguat, concedeu “A LIMINAR, independentemente de caução, ficando esta constituída pelos próprios créditos decorrentes do inadimplemento contratual e DETERMINO A DESOCUPAÇÃO, no prazo de 15 (quinze) dias, do imóvel localizado na Av. Tancredo Neves, nª 148, Caminho das Árvores, loja 18, Alameda Camafeu de Oxossi, Shopping da Bahia, 3º Piso, CEP 41.820-020, Salvador/BA, contados a partir da intimação/citação, ciente de que poderá evitar a rescisão contratual e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação, e independentemente de cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, nos termos do art. 62, II c/c art. 59, § 3º, da Lei 8.245/91”.

Sustenta a recorrente, em síntese, a nulidade da notificação premonitória, pois realizada através de e-mail, que não é a via acordada contratualmente e do qual não se confirma o recebimento, deduzindo, ainda, a necessidade de caução; existência de fiador e ausência de urgência na desocupação, com vistas ao deferimento do efeito suspensivo ao recurso, e, a final, o provimento do agravo, reformando-se a decisão censurada para indeferir-se a medida liminar de despejo.

Decisão, ID 30143958, conferindo suspensividade ao agravo.

Contraminuta, ID 31367856, pelo improvimento.

É o relatório.

Inclua-se este recurso em pauta.

Salvador, 07 de outubro de 2022.

Emílio Salomão Resedá

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cuida-se de agravo de instrumento, em face de decisão que concedeu liminar, nos autos da ação de despejo comercial, por falta de pagamento, proposta pelo agravado à agravante, sem pedido de cobrança de aluguéis.

A hipótese de despejo liminar por falta de pagamento, está regulada no art. § 1º, IX, do art. 59, da Lei 8245/91.

Entende a agravante descaber a medida concedida em razão da nulidade da notificação premonitória, pois realizada através de e-mail, que não é a via acordada contratualmente e da qual não se confirma o recebimento, mas, do exame mais acurado dos autos, na atual sede instrutória, observa-se tratar de ação de despejo, fundada no descumprimento do dever previsto no art. 23, I, daquele texto legal, vertido no sentido de “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato”, hipótese em que se tem por desnecessária a notificação premonitória, pois, tratando-se de despejo por denúncia motivada e não amparado na chamada “denúncia vazia”, não se exige tal notificação em razão de tratar-se de mora ex re, ou seja, aquela decorrente do próprio inadimplemento de obrigação positiva e hábil a sujeitar o locatário aos seus efeitos, independentemente de atos do credor, como a interpelação.

 Este é o entendimento do Tribunal da Bahia:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS. CONTRATO DESPROVIDO DE QUAISQUER DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS PREVISTAS NO ART. 37 DA LEI Nº 8.245/91. CAUÇÃO EQUIVALENTE A TRÊS ALUGUÉIS DEVIDAMENTE PRESTADA. DECISÃO QUE DEFERIU O DESPEJO LIMINAR. DESNECESSIDADE DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO NOS TERMOS DO ART. 6º DA LEI Nº 8.245/91 DEFERIMENTO LIMINAR DE DESPEJO COM SUPEDÂNEO LEGAL NO ART. 59, § 1º, IX, DA LEI Nº 8.245/91. INDUVIDOSA A PRESENÇA DOS ELEMENTOS AUTORIZADORES DO DEFERIMENTO IMEDIATO DA MEDIDA DESALIJATÓRIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.

 (AI: 80347074220208050000, 4ª C.C., Rel. José Jorge Lopes Barreto, 04/05/2021)

O posicionamento de de há muito é desposado pelo STJ, a disciplinar que

“Para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é despicienda a prévia notificação do locatário” (REsp 834.482/RN, 2007), conforme citação no AREsp n. 77.094, Min. Marco Buzzi, DJe de 21/03/2017, e que tem confirmação em outros julgados, como se vê abaixo:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – Locação – Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança – Artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/91 – Liminar – Notificação prévia desnecessária – Aplicação do artigo 397 do Código Civil – Inadimplemento constitui o devedor em mora – Decisão reformada – Necessidade de prosseguimento, com análise da presença dos requisitos para a concessão, ou não, da liminar. Agravo parcialmente provido.

(TJ-SP - AI: 22839043620198260000 SP 2283904-36.2019.8.26.0000, Relator: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 03/02/2020, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/02/2020)

Deduz a recorrente, também, a ausência de prestação de caução pelo recorrido, como exige o já mencionado § 1º, do art. 59, da Lei 8245/01, para deferir-se o despejo, mas, entendeu o Julgador por ser servível ao caucionamento, o próprio crédito decorrente do locatício, posicionamento que desponta razoável e consonante com interpretação extensiva do art. 38, § 3º, da Lei de locações, posto permitir, aquela norma, cauções apresentadas em títulos e ações, e, ademais disto, eventual ressarcimento ao locatário poderá ser feito por abatimento, diante do valor da dívida, orçada, no caso, em R$ 842.352,85, em muito superior aos três meses de aluguel indicados como caução. 

 A jurisprudência, inclusive deste Tribunal, confirma tal posicionamento:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO FUNDAMENTADA EXCLUSIVAMENTE EM INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA. EXISTÊNCIA DE PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO. DÉBITOS QUE ULTRAPASSAM TRÊS MESES DE ALUGUEL. CAUÇÃO. DISPENSA. DESPEJO LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA. AGRAVO PROVIDO.

Restando demonstrado que a ação de despejo por falta de pagamento e acessórios da locação se fundou em contrato provido de fiança, mas com pedido de exoneração desta garantia, cabível o despejo liminar inaudita altera pars, com a possibilidade de dispensa da caução exigida no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, e recaimento desta sobre os créditos advindos da locação, considerando que os locativos em atraso ultrapassam o valor de três meses de aluguel.

(Classe: Agravo de Instrumento, Número do Processo: 0020330-47.2016.8.05.0000,Relator (a): EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, Publicado em: 31/01/2017)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO. SUBSTITUIÇÃO DA CAUÇÃO PELO CRÉDITO DE ALUGUEIS INADIMPLIDOS EM FAVOR DO LOCADOR. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela interposto contra decisão que indeferiu o pedido liminar de despejo, fundada no alegado inadimplemento dos encargos locatícios pela parte requerida. 2. Nos termos do art. 59, § 1º da Lei nº 8.245/91, nas ações de despejo com fundamento na falta de pagamento de aluguel e acessório da locação no vencimento, o pedido liminar fica condicionado, em regra, a dois requisitos: a) prestação de caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel; e, b) ser o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. 3. Em atenção à garantia da efetividade do provimento jurisdicional, a impossibilidade de recolhimento de caução pode representar óbice ao despejo pleiteado, de forma que pode ser admitida a prestação de caução pelo valor dos alugueres em atraso. 4. Precedentes: 4.1. ?(...) Na hipótese, o alegado valor da dívida da locatária supera em mais de 24 (vinte e quatro) vezes a quantia correspondente a 3 (três) vezes o valor do aluguel, carecendo de razoabilidade a condição de depósito da caução em dinheiro pelo locador para o deferimento da liminar de despejo. 4. Recurso conhecido e provido?. ( 07172539020208070000, Relator: Sandra Reves, 2ª Turma Cível, DJE: 7/10/2020). 5.2. ?(...) É admissível a substituição da caução pelo crédito de alugueis inadimplidos em favor do locador. 3. No caso concreto, a exigência de depósito de caução no valor correspondente a três meses de aluguel resultaria em um depósito de R$12.286,08. De outro lado, a inadimplência apontada perfaz o montante de R$ 24.303,15. Diante desses valores, seria exigência desproporcional impor garantia em favor daquele que seria devedor do prestador da caução. 4.Agravo de instrumento provido?. ( 07251913920208070000, Relator: Arquibaldo Carneiro Portela, 6ª Turma Cível, DJE: 29/9/2020). 6. Recurso provido.

(TJ-DF 07516195820208070000 DF 0751619-58.2020.8.07.0000, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 24/03/2021, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 12/04/2021 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

Defende a agravante, ainda, a existência de fiador para o contrato, o que impediria a concessão de liminar, conforme o inciso IX, do art. 59, § 1º, daquela Lei de locações.

Entretanto, analisando-se o contrato encartado no ID 187642997, da ação principal, apesar da avença ter indicado e qualificado fiadora, inexiste a sua assinatura no instrumento contratual, a evidenciar a ausência da garantia e tanto é assim que não afirma a recorrente, explicitamente, a existência de fiadora, senão, ancora-se, dubiamente, em  somente a ela ter-se referido o agravado em determinado documento.

Desta forma, ausente a garantia, possível é a expedição da medida prévia de despejo, não se mostrando elencado entre os requisitos da legislação apontada para o deferimento, a arguida questão da ausência de urgência para a medida.

Diante do exposto, presentes os requisitos para o ato desalijatório, há de ser prestigiada a decisão de primeiro grau que o deferiu.

Por tais razões, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo de instrumento.

Salvador,    de                 de 2022.

Emílio Salomão Resedá

Relator