PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO DE EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. PROGRAMA HABITACIONAL ESTADUAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE REJEITADA. EXTINÇÃO DA URBIS E SUCESSÃO LEGAL PELA CONDER. LEGITIMIDADE PASSIVA CONFIGURADA. SUCESSÃO UNIVERSAL DE DIREITOS E OBRIGAÇÕES. OBRIGAÇÃO DE EXIBIR DOCUMENTO DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME.

Recurso de Apelação interposto pela Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia – CONDER contra sentença que, nos autos da Ação de Exibição de Documentos ajuizada por Ivone Batista de Oliveira, julgou procedente o pedido para determinar à ré a exibição da certidão de matrícula do imóvel objeto da lide, condenando-a, ainda, ao pagamento de custas e honorários advocatícios. A apelante sustenta sua ilegitimidade passiva, por não ser proprietária do imóvel, e afirma que sua responsabilidade se limitaria à cessão de créditos do Programa Habitacional do Servidor Público (PHSP), cabendo à extinta URBIS a obrigação de exibir o documento.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO.

Há duas questões em discussão: (i) definir se a CONDER possui legitimidade passiva para responder pela obrigação de exibição do documento relativo ao imóvel financiado no âmbito do antigo programa habitacional da URBIS; (ii) estabelecer se subsiste a obrigação da CONDER de fornecer a certidão de matrícula do imóvel quitado pela autora, diante da extinção da URBIS e da sucessão legal de suas atribuições.

III. RAZÕES DE DECIDIR.

A extinção da Habitação e Urbanização da Bahia S/A – URBIS foi determinada pela Lei Estadual nº 7.435/1998, que transferiu à CONDER todas as suas atribuições, configurando verdadeira sucessão universal de direitos e obrigações.

A sucessão legal decorrente da liquidação da URBIS não se restringe à cessão de créditos, mas implica a transferência integral de posições jurídicas ativas e passivas, tornando a CONDER responsável pelos contratos firmados e pelas obrigações remanescentes.

A jurisprudência do Tribunal de Justiça da Bahia reconhece expressamente a CONDER como sucessora legal da URBIS, atribuindo-lhe legitimidade para responder por obrigações decorrentes dos contratos de financiamento habitacional anteriormente administrados pela empresa extinta (TJBA, Apelação nº 0538064-48.2016.8.05.0001, Rel. Des. José Cícero Landin Neto, 5ª Câm. Cível, j. 28.06.2022).

O dever de exibir a certidão de matrícula do imóvel constitui obrigação acessória, derivada do dever principal de transmitir a propriedade após o adimplemento total do contrato, de modo que sua inobservância caracteriza descumprimento contratual e ato ilícito por omissão (CC, arts. 186 e 187).

A recusa da CONDER em fornecer o documento impede a regularização da propriedade e o pleno exercício do direito fundamental de propriedade (CF/1988, art. 5º, XXII), configurando abuso de direito e violação à boa-fé objetiva (CC, art. 422).

Embora a sentença tenha fundamentado a procedência na teoria da cadeia de fornecedores do CDC, a manutenção do decisum se impõe com a devida correção de fundamentação, uma vez que a ratio decidendi adequada decorre da sucessão ope legis das obrigações da URBIS pela CONDER, em conformidade com o art. 1.013, § 1º, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE.

Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

A Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia – CONDER é sucessora legal da extinta URBIS, por força da Lei Estadual nº 7.435/1998, assumindo integralmente seus direitos e obrigações.

A sucessão legal entre entes da administração indireta implica transferência universal das posições contratuais ativas e passivas, não se restringindo à cessão de créditos.

É legítima e responsável a CONDER pela exibição dos documentos relativos a imóveis oriundos de contratos firmados pela URBIS, sendo sua recusa ilícita e contrária à boa-fé objetiva.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXII; CC, arts. 186, 187, 286 e seguintes, e 422; CPC, arts. 85, § 11, e 1.013, § 1º; Lei Estadual nº 7.435/1998.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, Apelação nº 0538064-48.2016.8.05.0001, Rel. Des. José Cícero Landin Neto, 5ª Câmara Cível, j. 28.06.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 0565355-57.2015.8.05.0001, em que figuram como apelante COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER e como apelada IVONE BATISTA DE OLIVEIRA.

ACORDAM os magistrados integrantes da Terceira Câmara Cível do Estado da Bahia, por UNANIMIDADE, em REJEITAR A PRELIMINAR E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, nos termos do voto da relatora.  

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 10 de Novembro de 2025.

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto pela COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER contra sentença (ID 61322328) proferida pelo Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Exibição de Documentos, determinando que a ré exibisse a certidão da matrícula do imóvel objeto da lide e a condenou ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais).

Em suas razões recursais (ID 61322333), a apelante suscita, preliminarmente, a carência da ação por ilegitimidade passiva. Argumenta que não é a proprietária do imóvel em questão, sendo esta a Habitação e Urbanização da Bahia S/A - URBIS, e que sua participação no processo se limitou à assunção dos créditos do Programa Habitacional do Servidor Público (PHSP), não abrangendo a propriedade dos bens. Indica, assim, que a URBIS seria a parte legítima para figurar no polo passivo da demanda.

No mérito, sustenta que, após a quitação do financiamento pela autora, sua obrigação se encerrou com a emissão do Termo de Quitação Definitiva, não possuindo competência ou poderes legais para emitir a certidão do imóvel, por não ser sua titular. Afirma que a relação jurídica não é de consumo, mas sim pautada pelo Direito Administrativo, por se tratar de um programa habitacional do Estado voltado para servidores. 

Aduz, ainda, que a certidão de matrícula, por ser um documento público, poderia ser obtida pela própria interessada junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente. Defende que a autora busca, por via imprópria, uma obrigação de fazer — a transferência da propriedade do bem — que não pode ser cumprida pela apelante. 

Diante disso, pugna pela reforma da sentença para que a ação seja julgada improcedente.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certificado nos autos (ID 61322338).

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia.

Indeferida a gratuidade ID., a decisão foi suspensa através da liminar concedida no Mandado de Segurança 8043054-88.2025.8.05.0000 ( ID. 88566796).

É O RELATÓRIO, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento (CPC, art. 931), destacando, outrossim, a possibilidade de sustentação oral na espécie, conforme arts. 937 do CPC e 187, I, do RITJBA. 

Salvador/BA, 16 de outubro de 2025.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

 A6

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pela COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA - CONDER (ID 61322333) em face de sentença (ID 61322328) que, nos autos da Ação de Exibição de Documentos ajuizada por IVONE BATISTA DE OLIVEIRA, julgou procedente o pedido para determinar à ré a exibição da certidão de matrícula do imóvel objeto da lide.

A controvérsia devolvida a esta Corte, embora inicialmente centrada na preliminar de ilegitimidade passiva, foi substancialmente redefinida pela juntada de documento público que altera por completo as premissas fáticas e jurídicas do caso. Cumpre, portanto, reexaminar a matéria com base na prova que demonstra a sucessão legal de atribuições entre a Apelante e a extinta Habitação e Urbanização da Bahia S/A - URBIS.

A Apelante erigiu toda a sua tese defensiva, desde a contestação até as razões de apelação, sobre o argumento de que sua participação na relação jurídica se restringiria à condição de mera cessionária de créditos. Tal construção jurídica, contudo, desmorona diante da prova documental contida no sitio eletrônico <https://conder.ba.gov.br/sites/default/files/documentos/2018-08/Hist%C3%B3rico%20da%20Conder.pdf> denominado "Histórico da CONDER", documento oficial da própria companhia, que estabelece uma realidade jurídica inteiramente distinta: a de uma sucessão empresarial universal.

O documento é categórico ao afirmar que, com a liquidação da URBIS, decretada pela Lei Estadual nº 7.435/1998, "suas atribuições são repassadas para a Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (CONDER)" . A expressão "repassasse de atribuições" transcende, em muito, o escopo de uma simples cessão de crédito (art. 286 e seguintes do Código Civil). 

Enquanto a cessão de crédito opera a transferência de um direito singular (o de receber o pagamento), a sucessão legal de atribuições, no contexto da extinção de uma empresa pública, implica a transferência da universalidade de direitos e, inafastavelmente, de obrigações. A CONDER não se tornou apenas credora dos mutuários da URBIS; ela se tornou a URBIS para todos os efeitos jurídicos perante eles.

Este fenômeno, análogo à sucessão por incorporação no direito privado, significa que a CONDER assumiu o acervo patrimonial ativo e passivo da sucedida, incluindo sua posição em todos os contratos em curso. 

Nesse sentido já se manifestou esta Egrégia Corte:

EMENTA Apelação Cível. Venda de imóvel em duplicidade. Responsabilidade Civil . Configuração de Dano Material e Dano Moral. Sentença que julgou “PROCEDENTES, em parte, os pedidos formulados na inicial e, em consequência, CONDENO a ré, a título de indenização por danos materiais, a devolver ao autor o valor de R$ 3.192,00, com juros contados a partir da citação (art. 405 do Código Civil), atualizado desde a data do desembolso, pelo INPC; e pagar-lhe o valor de R$ 5 .000,00 (cinco mil reais) a título de danos morais, devidamente corrigido a partir deste arbitramento, acrescido de juros de mora a partir da citação. Em razão da sucumbência experimentada pela ré, condeno-a, ainda, ao pagamento das despesas processuais, mais honorários advocatícios, estes que arbitro, forte no art. 85, § 2º, do CPC, em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação. Após o trânsito em julgado, e desde que cumprida esta sentença, ao arquivo com baixa . P. R. Intimem-se.” (id . 123052376, autos de origem). Mérito. Cumpre consignar, prima facie, que no tocante a questão envolvendo a propriedade do imóvel, razão não assiste a CONDER. Isso porque, ao reconhecer que a propriedade ali incidente é da URBIS, acaba por reconhecer que esta seria, também, sua, posto que é a substituta legal daquela . No próprio site da agravante consta, expressamente, que: “A liquidação da URBIS é decretada através da Lei Estadual no. 7.435, de 30 de dezembro de 1998, e suas atribuições são repassadas para a Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (CONDER).” Com efeito, havendo a incorporação das atribuições, deduz-se que não há razões para reconhecer a ausência de responsabilidade da recorrente . Na espécie, restou claro do acervo probatório que o terreno adquirido pelo apelado, já havia sido alienado a terceiro, o que permitem concluir que agiu acertadamente a magistrada a quo ao reconhecer a responsabilidade da apelante em reparar os prejuízos sofridos pelo requerido. Danos materiais, devidamente comprovados na medida em que o Autor, desembolsou o valor de R$ 3.192,00 (três mil reais e cento e noventa e dois reais) para adquirir o referido imóvel. No tocante a indenização por danos morais, mantém-se fixados o valor de R$ 5 .000,00 (cinco mil reais). Honorários advocatícios majorados, com base no art. 85, § 11, do CPC. Apelo improvido .

(TJ-BA - Apelação: 05380644820168050001, Relator.: JOSE CICERO LANDIN NETO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/06/2022) - Grifos acrescidos.

Assim sendo, a obrigação de outorgar a escritura definitiva e fornecer a documentação para a regularização do imóvel não é acessória, mas sim um dever nuclear do vendedor, intrinsecamente ligado à causa do contrato de compra e venda. Negar essa responsabilidade seria permitir que a sucessora se beneficiasse dos bônus (o recebimento do crédito) enquanto se exime dos ônus (a contraprestação devida ao adquirente), o que configuraria um enriquecimento sem causa e uma violação frontal da boa-fé objetiva, em sua função de controle (art. 422 do CC).

Portanto, a legitimidade passiva da CONDER não decorre de uma suposta "cadeia de consumo", como entendeu o Juízo de origem, mas de um fato jurídico muito mais robusto e específico: a sucessão ope legis (por força de lei) de todas as obrigações da URBIS, tornando-a a única e legítima responsável pelo cumprimento dos deveres pendentes perante os antigos mutuários.

Uma vez estabelecida a legitimidade da Apelante, passa-se à análise da sentença. O dispositivo sentencial está correto ao impor à CONDER a obrigação de exibir o documento. Contudo, sua fundamentação padece de um error in judicando, ou seja, um erro na apreciação do direito aplicável ao caso. O magistrado de primeiro grau baseou sua decisão na teoria da "cadeia de fornecedores" do Código de Defesa do Consumidor, quando a verdadeira ratio decidendi deveria ser a sucessão empresarial.

Neste ponto, incide o efeito devolutivo em profundidade do recurso de apelação, previsto no art. 1.013, § 1º, do CPC. Tal dispositivo permite ao Tribunal analisar todos os fundamentos e questões de fato e de direito suscitadas no processo, ainda que não tenham sido apreciadas na sentença, para manter, reformar ou anular a decisão. Assim, é poder-dever desta Corte substituir a fundamentação equivocada da sentença pela fundamentação juridicamente correta, sem que isso implique em reformatio in pejus ou julgamento extra petita.

A correção da fundamentação é medida de rigor técnico que confere maior solidez e precisão ao provimento jurisdicional, alinhando a decisão à prova dos autos e ao direito positivo, notadamente à Lei Estadual nº 7.435/1998, que rege a matéria.

No mérito propriamente dito, a pretensão autoral é insofismável. A autora demonstrou à saciedade a quitação integral de suas obrigações contratuais, fato incontroverso e confirmado pela própria Apelante ao emitir o termo de quitação. O adimplemento da obrigação principal pelo devedor gera, automaticamente, o direito de exigir a contraprestação correspondente do credor.

A recusa da CONDER em fornecer a documentação necessária para a regularização da propriedade do imóvel não constitui um mero dissabor ou um simples inadimplemento contratual. Constitui, em verdade, um obstáculo ilícito ao exercício do direito fundamental de propriedade da autora, garantido pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal. 

A propriedade só se perfaz em sua plenitude quando o titular pode usar, gozar e, principalmente, dispor livremente do bem, e a ausência da certidão de matrícula impede a autora de alienar seu patrimônio, limitando severamente seu direito .

A conduta da Apelante, ao negar-se a cumprir um dever que lhe foi legalmente imposto, configura um ato ilícito por omissão (art. 186 do CC) e um claro abuso de direito (art. 187 do CC), na medida em que excede manifestamente os limites impostos pelo fim social do contrato, pela boa-fé e pelos bons costumes. A situação é agravada pela condição de vulnerabilidade da autora, pessoa idosa que depende da venda do imóvel para prover suas necessidades .

Ante o exposto, e por toda a fundamentação detalhadamente expendida, que demonstra a inequívoca sucessão da URBIS pela CONDER, VOTO NO SENTIDO DE NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para manter integralmente o dispositivo da sentença de primeiro grau que determinou a exibição do documento pleiteado, corrigindo, de ofício, com base no efeito devolutivo em profundidade (art. 1.013, § 1º, do CPC), a sua fundamentação, para assentar que a legitimidade e a responsabilidade da Apelante decorrem da sucessão universal de direitos e obrigações determinada pela Lei Estadual nº 7.435/1998.

Em razão do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela Apelante para R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 11, do CPC. 

É como voto.

Sala de sessões. Salvador/BA, datado e assinado eletronicamente.

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda 

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A6