PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8025472-97.2023.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: RENILZA SILVA COSTA e outros |
| Advogado(s): |
| APELADO: ALINE FRANCO DINIZ |
| Advogado(s): CLEBIO PEREIRA DE LIMA JUNIOR, THIAGO TRINDADE OLIVEIRA |
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE QUITAÇÃO CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REVELIA. PRAZO EM DOBRO DA DEFENSORIA PÚBLICA. HABILITAÇÃO TARDIA. RESSARCIMENTO DE DÉBITOS. DIFERENÇA DE SALDO DE FINANCIAMENTO. REEMBOLSO DE ALUGUÉIS. DANOS MORAIS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
1. I. CASO EM EXAME
2. Apelação interposta por vendedores contra sentença que, nos autos de Ação Declaratória de Quitação Contratual c/c Obrigação de Fazer c/c Indenizatória, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a quitação integral de contrato de compra e venda de imóvel, condenando-os solidariamente ao ressarcimento de débitos quitados pela compradora, ao pagamento de diferença no saldo de financiamento, ao reembolso de aluguéis e à indenização por danos morais, além de reconhecer a revelia em razão da apresentação intempestiva da contestação pela Defensoria Pública.
3. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a decretação da revelia violou a prerrogativa de prazo em dobro da Defensoria Pública; (ii) estabelecer se é devido o ressarcimento dos débitos de condomínio, IPTU, água e energia quitados pela compradora; (iii) determinar se a diferença entre o saldo de financiamento informado no contrato e o efetivamente apurado deve ser suportada pelos vendedores; (iv) verificar se é cabível o reembolso dos aluguéis pagos em razão da impossibilidade de imissão na posse plena do imóvel; e (v) apurar se a conduta dos vendedores configura dano moral indenizável.
4. III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O prazo em dobro da Defensoria Pública exige habilitação nos autos dentro do prazo ordinário de defesa, não se aplicando quando a intervenção ocorre após o esgotamento do prazo comum, hipótese em que a revelia se consolida, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
4. O contrato impõe aos vendedores a obrigação de entregar o imóvel livre e desembaraçado de débitos até a imissão na posse, de modo que a omissão em quitar dívidas de condomínio, IPTU e tarifas essenciais configura inadimplemento contratual.
5. A compensação entre créditos recíprocos limita-se ao saldo contratual de R$ 10.000,00 ainda devido pela compradora, sendo devida a restituição da diferença desembolsada a maior, sob pena de enriquecimento sem causa, nos termos do art. 389 do Código Civil.
6. A divergência entre o saldo devedor do financiamento informado no contrato e o valor efetivo apurado decorre de refinanciamento de parcelas em atraso realizado pelos vendedores sem ciência da compradora, violando a boa-fé objetiva e impondo o dever de reparar a diferença.
7. A entrega das chaves sem a disponibilização de serviços essenciais, em razão de débitos pretéritos, impede a fruição plena do imóvel e caracteriza descumprimento contratual apto a justificar o reembolso dos aluguéis suportados pela compradora.
8. A conduta reiteradamente evasiva dos vendedores, aliada à ocultação de débitos relevantes e à frustração do projeto de moradia da compradora, ultrapassa o mero inadimplemento contratual e configura abalo moral indenizável, sendo adequada a quantia fixada à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade.
9. A majoração dos honorários advocatícios em grau recursal é devida, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade pela gratuidade da justiça.
5. IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A prerrogativa de prazo em dobro da Defensoria Pública exige habilitação no feito dentro do prazo ordinário de defesa, sob pena de consolidação da revelia.
2. O vendedor que se compromete a entregar imóvel livre de débitos responde pelo ressarcimento das despesas quitadas pelo comprador para viabilizar a posse plena do bem.
3. A informação contratual incorreta sobre saldo de financiamento, decorrente de refinanciamento não comunicado, viola a boa-fé objetiva e impõe o dever de indenizar a diferença.
4. A impossibilidade de fruição do imóvel por ausência de serviços essenciais, em razão de débitos do alienante, autoriza o reembolso de aluguéis pagos pelo adquirente.
5. O inadimplemento contratual qualificado por ocultação de dívidas e conduta evasiva que frustra a aquisição de imóvel destinado à moradia configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86, 85, § 11, 186 e 1.023, § 2º; CC, arts. 368, 389, parágrafo único, e 406, § 1º; Lei nº 14.905/2024; Súmula 362 do STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, entendimento quanto à necessidade de habilitação da Defensoria Pública no prazo ordinário para fruição do prazo em dobro.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.
Da Preliminar de Nulidade por Cerceamento de Defesa
Os apelantes alegam que a sentença é nula por ter aplicado indevidamente os efeitos da revelia, desconsiderando a prerrogativa de prazo em dobro da Defensoria Pública. A tese não merece acolhimento.
O Código de Processo Civil, em seu artigo 186, garante à Defensoria Pública o prazo em dobro para todas as suas manifestações. Contudo, essa prerrogativa não opera de forma irrestrita e automática para legitimar o ingresso tardio no processo quando a parte não buscou a assistência jurídica no tempo correto.
Conforme registrado nos autos, a audiência de conciliação ocorreu em 25 de abril de 2024. A partir do dia útil seguinte, iniciou-se o prazo ordinário de 15 dias para a apresentação de defesa. O termo final desse prazo comum ocorreu em 17 de maio de 2024. A Defensoria Pública, no entanto, apenas apresentou a contestação no dia 06 de junho de 2024.
O entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça é claro ao estabelecer que a fruição do prazo em dobro exige que a Defensoria Pública assuma o patrocínio da causa e se habilite nos autos dentro do prazo original de defesa do assistido. Se a intervenção ocorre quando o prazo comum já se esgotou, a revelia se consolida.
Assim, não tendo havido a prévia habilitação da Defensoria Pública dentro do prazo quinzenal, a decretação da revelia foi escorreita, não havendo qualquer violação à ampla defesa ou ao contraditório. Rejeito a preliminar.
Do Mérito: Do Ressarcimento por Débitos Materiais
Os apelantes sustentam que a quitação de débitos pela autora configura apenas uma compensação contratual, prevista no artigo 368 do Código Civil, sem gerar direito a ressarcimento. A alegação não encontra amparo nos fatos.
O contrato assinado pelas partes impunha aos vendedores a obrigação expressa de entregar o imóvel livre e desembaraçado, quitando todos os impostos, taxas de condomínio e tarifas de consumo até a data da imissão na posse. Essa era a condição para que a compradora pagasse a parcela final de R$ 10.000,00.
Como os vendedores se omitiram, a compradora precisou assumir essas despesas para tornar o imóvel habitável e evitar execuções fiscais ou condominiais. Ocorre que apenas a dívida de condomínio superou R$ 14.700,00. Somando-se água, energia e IPTU, o valor gasto pela compradora totalizou R$ 17.937,88.
Ao abater os R$ 10.000,00 que a autora ainda devia pelo contrato, restou um saldo de R$ 7.937,88 em prejuízo exclusivo da compradora. A compensação alegada pelos apelantes foi corretamente aplicada pela sentença exatamente até o limite do crédito recíproco. O que a sentença determinou foi a restituição da diferença excedente, para evitar o enriquecimento sem causa dos vendedores, cumprindo fielmente o artigo 389 do Código Civil.
Do Mérito: Da Divergência no Saldo do Financiamento
A apelação defende que a diferença de R$ 6.234,67 no saldo do financiamento habitacional decorre de atualização ordinária do contrato. A prova documental demonstra o contrário.
O contrato de compra e venda indicava, em sua cláusula quarta, que o saldo devedor do financiamento assumido pela compradora era de R$ 139.224,64. No entanto, o extrato emitido pela Caixa Econômica Federal logo após o negócio revelou um saldo de R$ 145.459,31.
A diferença não surgiu por mera correção monetária, mas porque os vendedores refinanciaram parcelas que estavam em atraso, transferindo-as para o final do cronograma de pagamento. Essa conduta, realizada sem o conhecimento da compradora e em momento incompatível com a transparência exigida nas relações contratuais, caracteriza clara quebra da boa-fé objetiva. O dever de reparar essa diferença é medida impositiva, conforme determinado na sentença.
Do Mérito: Do Reembolso dos Aluguéis
A tese de que a compradora optou por continuar morando de aluguel por mera conveniência é desprovida de realidade.
Embora a compradora tenha recebido as chaves físicas em dezembro de 2022, a posse plena e útil do bem foi inviabilizada. O imóvel estava com o fornecimento de água e energia elétrica suspenso em decorrência de dívidas acumuladas pelos vendedores. A transferência de titularidade e a religação dos serviços dependiam do pagamento prévio desses débitos.
A impossibilidade de habitar o imóvel por falta de serviços essenciais afasta a culpa da compradora. O atraso na mudança decorreu exclusivamente do descumprimento contratual dos vendedores. Logo, os custos com moradia nos meses de janeiro e fevereiro de 2023, comprovadamente suportados pela autora no valor de R$ 1.600,00, devem ser ressarcidos, sob pena de premiar a desídia dos alienantes.
Do Mérito: Dos Danos Morais
Por fim, os apelantes buscam o afastamento da condenação por danos morais, alegando que a situação não passou de um mero aborrecimento cotidiano decorrente de inadimplemento contratual.
Em regra, o descumprimento de um contrato não gera dano moral automático. Contudo, as circunstâncias particulares do caso em análise revelam uma conduta que ultrapassa o limite da tolerabilidade.
A compradora empregou as suas economias na aquisição do imóvel destinado à própria moradia. Ao invés de realizar o objetivo planejado, encontrou um cenário de caos financeiro deixado pelos vendedores. A autora foi surpreendida com a falta de água e luz, uma dívida de condomínio superior a quatorze mil reais e a constatação de que o saldo devedor na Caixa Econômica Federal havia sido maquiado pelos alienantes.
As tentativas de resolução amigável duraram meses. As provas dos autos, especialmente as mensagens trocadas, demonstram a reiterada postura evasiva dos vendedores, que firmavam promessas de quitação e não as cumpriam, gerando extrema ansiedade e abalo psicológico à autora. A conduta dos réus expôs a compradora a riscos jurídicos de perda do imóvel por dívidas condominiais e feriu o seu direito à tranquilidade.
O valor fixado pelo Juízo de primeiro grau, no montante de R$ 10.000,00, atende de forma adequada aos parâmetros de razoabilidade e proporcionalidade. Desempenha a função de compensar o abalo sofrido pela vítima e penalizar o comportamento desleal dos ofensores, sem causar enriquecimento indevido. Não há motivos para a redução da verba indenizatória.
A sentença analisou corretamente as provas e aplicou a legislação pertinente de forma precisa, devendo ser mantida em sua totalidade.
Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos.
Em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos aos patronos da parte autora para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, ressalvada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida aos recorrentes.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.
DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA
RELATOR
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