PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PEDIDO DE SUSPENSÃO DOS EFEITOS DOS LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DA DEMORA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PURGAR MORA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DAS DATAS DOS LEILÕES. RECURSO DESPROVIDO. 

I. Caso em exame 

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu tutela de urgência para suspensão dos efeitos dos leilões extrajudiciais de imóvel alienado fiduciariamente, alegando ausência de notificação pessoal para purga da mora e ciência das datas e horários dos leilões. 

II. Questão em discussão 

2. A questão em discussão visa saber se o procedimento de execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária apresentou irregularidade em razão da ausência de notificação pessoal para purgar a mora e dar ciência das datas dos leilões.

III. Razões de decidir

3. As notificações de purgação da mora seguiram o procedimento previsto no art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/97, incluindo intimação pessoal e certificação pelo oficial do Registro de Imóveis, não havendo, em uma análise própria deste momento recursal, irregularidade. Neste ponto, caberia ao agravante o ônus de desconstituir a validade das notificações, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

4. A jurisprudência do STJ determina que não se decreta nulidade dos leilões extrajudiciais, quando demonstrada ciência inequívoca das suas datas pelo devedor.

5. A purgação da mora, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, não é admitida nos contratos submetidos à Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, restando ao devedor o exercício do direito de preferência para aquisição do bem até o segundo leilão, o qual não foi exercido no prazo legal.

IV. Dispositivo e tese

6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.  

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8035325-11.2025.8.05.0000, em que figuram como agravante SERGIO AUGUSTO RODRIGUES e como agravado BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A..

ACORDAM os magistrados integrantes da Quarta Câmara Cível do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Sergio Augusto Rodrigues em face da decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Luís Eduardo Magalhães que, nos autos da ação anulatória, indeferiu a tutela de urgência para suspensão dos leilões agendados para o imóvel dado em alienação fiduciária.

Nas razões recursais (ID 84776709), sustenta, em resumo, que o procedimento é nulo, pois “não foi devidamente intimado para purgar a mora ou notificado acerca das datas designadas para realização dos leilões, sendo o imóvel levado à leilão sem observância do prazo mínimo de realização entre as praças”.

Defende “a suspensão dos efeitos dos leilões já realizados, haja vista que o agravante jamais foi intimado para purgar a mora ou notificado acerca das datas de realização dos públicos leilões”.

Prossegue argumentando que “estão amplamente evidenciados o perigo de dano e o risco ao resultado útil do processo, tendo em vista que em não sendo suspensos seus efeitos até a decisão definitiva de mérito dos autos de 1ª instância, o imóvel poderá ser levado a leilões de venda direta, ocasião em que poderá ser arrematado por terceiro de boa-fé, podendo os agravantes virem a ser demandados por ação de imissão na posse e liminarmente desalojados de seu imóvel”.

Argumenta, ainda, que “possui a prerrogativa de utilizar o direito de purgar o débito, ou ainda de exercer o direito de preferência na arrematação do imóvel pelo valor da dívida, definida no artigo 27, parágrafo 3º da Lei nº 9.514/97”.

Dessa forma, requer o provimento do recurso para que sejam suspensos os efeitos decorrentes dos leilões já realizados relativos ao imóvel objeto da alienação fiduciária.

Na decisão (ID 84810543), a tutela foi indeferida por não se vislumbrar os requisitos legais.

Intimado, o agravado apresentou contrarrazões (ID 85914301).

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para sua inclusão em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 12 de agosto de 2025.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator

JR27

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido, passando-se ao exame do mérito. 

No caso, a decisão agravada indeferiu a tutela antecipada de urgência, por entender inexistir probabilidade do direito do autor no pedido de suspensão dos efeitos decorrentes dos leilões extrajudiciais do imóvel alienado fiduciariamente. 

Como se sabe, para o deferimento da tutela provisória, baseada na urgência, é preciso que, da leitura da inicial e dos documentos que a acompanham, seja extraível a plausibilidade do direito alegado e o risco de dano, na forma do art. 300 do CPC: 

“Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. 

Analisando as razões recursais, verifica-se que o agravante requer a concessão de tutela para suspender os efeitos dos leilões extrajudiciais, com o objetivo de impedir a alienação do imóvel por terceiro de boa-fé, o que já ocorreu 20/02/2024, um ano antes do presente recurso.

Inicialmente, o contrato de financiamento de imóvel com alienação fiduciária foi pactuado entre as partes em 12/04/2022. Sucede que o recorrente se tornou inadimplente, situação que gerou a abertura de procedimento de execução extrajudicial, consolidação da propriedade em nome do banco em 04/12/2023 e marcação dos leilões.

Pretende a autora ver anulado o procedimento deve ser anulado, pois não teria sido notificada pessoalmente para purgar a mora, bem como não recebeu a informação adequada sobre as datas dos leilões.

Com efeito, nos termos do art. 26, §§ 1º e 7º, da Lei nº 9.514/97, o devedor fiduciante será intimado, a requerimento do credor fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento.

Decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, o oficial, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

Assim, compulsando os autos, conforme certidão de notificação extrajudicial expedida pelo oficial do Registro de Imóveis de Luís Eduardo Magalhães (ID 85914312), o agravante foi notificado pessoalmente no dia 26/10/2023, tendo a notificação sido recebida pelo responsável pela portaria do seu edifício.

Nestes termos, o art. 26, §3º-B, da Lei n. 9.514/97, com a alteração dada pela Lei n. 13.465/17, prevê que “nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3^o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”.

Embora essa notificação não tenha caráter absoluto, admite-se prova contrária pelo recorrente, nos termos do art. 248, §4º, do CPC, e da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CITAÇÃO. NULIDADE . FUNCIONÁRIO DA PORTARIA. ENTREGA. DOCUMENTO ESCRITO. PRESUNÇÃO RELATIVA . PROVA EM CONTRÁRIO. ADMITIDA. 1. Ação de cobrança ajuizada em 30/06/2016, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 08/08/2022 e concluso ao gabinete em 10/05/2023 .2. O propósito recursal é decidir se é absoluta a presunção de validade da citação entregue a funcionário da portaria do condomínio sem declaração por escrito que o citando está ausente.3. O art . 248, § 4º, do CPC determina que nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.4. A jurisprudência deste STJ é assente no sentido de que a expedição da carta, mandato ou edital é apenas parte da citação, que somente irá se perfazer quando o demandado efetivamente receber a informação.5 . Presume-se relativamente válida a citação entregue sem ressalvas ao funcionário da portaria, de forma a possibilitar ao réu alegar e comprovar sua ausência ao tempo da entrega da carta no condomínio, na primeira oportunidade que lhe couber manifestar-se nos autos, sob pena de preclusão (art. 278 do CPC).6. Na espécie, a citação foi entregue a funcionário da portaria sem ressalvas, contudo, um oficial de justiça já havia afirmado que o réu não residia naquele endereço antes mesmo do ajuizamento da presente ação . Dessa forma, afasta-se a presunção de validade da citação.7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 2069123 SP 2023/0143738-6, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 03/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/10/2023)

Neste ponto, tem-se que o recorrente não se desincumbiu do ônus que lhe caberia, além de haver uma presunção de legalidade e veracidade dos atos praticados pelos oficiais de cartórios, que também não foram desconstituídas pelo agravante.

Após o término do prazo sem pagamento, a propriedade do imóvel foi consolidada em favor do credor fiduciário (ID 85915120 e 85914567).

Por outro lado, segue o agravante aduzindo que o procedimento deveria ter sido anulado por ausência de notificação pessoal quanto às datas e horas das designações dos leilões do imóvel.

Apesar de o Superior Tribunal de Justiça ter consolidado o entendimento de ser necessária a notificação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, também é firme a jurisprudência da Corte Cidadã de que não se decreta a nulidade da hasta pública se ficar demonstrada a ciência inequívoca do devedor. Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ANÁLISE INCONCLUSA. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. 1. No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial. Precedentes. 2. Ao mesmo tempo, é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca da parte. 3. No caso, afastado o fundamento jurídico do acórdão, revelou-se necessário o retorno dos autos ao Tribunal de origem, pois permaneceu inconclusa a análise sobre a possível ciência das partes a respeito dos leilões. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (TJSP, AgInt no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1897413 – SP, Relator: Min. Antonio Carlos Ferreira, J. 27/06/2022) 

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. PURGA DA MORA. VALOR INSUFICIENTE. SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NULIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. PRECEDENTES. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 2. A Jurisprudência do STJ é firme no sentido de que não se decreta a nulidade do leilão, por ausência de intimação pessoal, se ficar demonstrada a ciência inequívoca do agravante. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.463.916/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/12/2019, DJe de 9/12/2019.) 

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. NOTIFICAÇÕES DO ART. 31, IV, DO DECRETO-LEI N. 70/1966. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. 2. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DA REALIZAÇÃO DO LEILÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SITUAÇÃO FÁTICA QUE NÃO AUTORIZA O PROVIMENTO DO RECURSO. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. PAS DE NULLITÉ SANS GRIEF. 3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. O acolhimento da assertiva de não recebimento dos avisos de que trata o art. 31, IV, do Decreto-Lei 70/1966 enseja reexame de prova. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. A situação fática dos autos não autoriza o provimento do recurso, uma vez que os próprios agravantes demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, em razão de haverem ingressado com medida cautelar, da qual resultou a suspensão liminar da praça. 3. Não se decreta a nulidade, embora constatado o vício no ato processual, se não houver prejuízo, conforme brocardo pas de nullité sans grief, previsto em nosso ordenamento jurídico, especialmente nos arts. 249, § 1º, e 250, parágrafo único, do CPC/1973. 4. Agravo regimental desprovido. (AgRg no AREsp n. 606.517/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/3/2019, DJe de 28/3/2019.) 

Na situação, o agravado apresentou as notificações encaminhadas para o endereço do contrato (ID 85914527) e para a residência atual do recorrente (ID 85914526) no dia 08/01/2024. Esta última foi recebida pela portaria do edifício (ID 85914526), o que a torna válida, nos termos do art. 26, §3º-B, da Lei n. 9.514/97.

Além disso, o recorrido ainda apresentou o e-mail encaminhado para o correio eletrônico do autor, em 08/01/2024 (ID 85914521), com certidão de entrega ao destinatário (ID 85914523). Sem retorno, publicou-se notificação por edital, nos dias 09/01/2024 (ID 85914315) e 10/01/2024 (ID 85914317 e 85914519).

Para mais, a demandante ajuizou a ação anulatória no dia 23/01/2024, às 11h56, antes da data do segundo leilão (24/01/2024), tendo em cópia edital expedido pelo leiloeiro, indicando os dias do 1º e 2º leilão (ID 428221920 dos autos de origem), o que indica que tomou ciência inequívoca das datas.

Desse modo, não se verifica, nesse momento recursal, qualquer prejuízo para o agravante, pois tomou conhecimento inequívoco das datas, de tal forma que poderia ter exercido o direito de preferência na aquisição do imóvel, pelo mesmo valor da dívida, porquanto os dois leilões foram infrutíferos em relação a terceiros.

Por sua vez, não há que se falar em prejuízo em razão de possibilidade de purgação da mora até a arrematação do imóvel, com fulcro no art. 34 do DL nº 70/66.

 Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça consolidou sua jurisprudência pela impossibilidade de aplicação do art. 34 do DL nº 70/66 aos contratos de alienação fiduciária celebrados após a alteração introduzida pela Lei n. 13.465/2017 ao art. 27, §2º-B, da Lei n. 9.514/97, in verbis:

RECURSOS ESPECIAIS. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. LEI Nº 9.514/1997. MORA PURGAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE APÓS CONSOLIDAÇÃO. PROPRIEDADE. CREDOR FIDUCIANTE. VIGÊNCIA. LEI Nº 13.465/2017. ALTERAÇÕES INCORPORADAS. DIREITO DE PREFERÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. NULIDADE. ACÓRDÃO. AFASTAMENTO. 1. O propósito recursal cinge-se a definir a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei. 2. Não se reconhece a negativa de prestação jurisdicional ventilada quando o Tribunal de origem analisa todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada. 3. Após a edição da Lei nº 13.465, de 11/7/2017, que introduziu no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966, visto que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária. Precedentes. 4. Recurso especial adesivo da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS - ABM não conhecido. Parcialmente conhecidos e, na parte conhecida, providos os demais recursos especiais interpostos. (STJ, REsp n. 1.942.898/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 23/8/2023, DJe de 13/9/2023.) 

Dessa forma, a alteração legislativa determina que a purga da mora deve ocorrer até a data da consolidação da propriedade e, após esse ato, somente pelo valor total da dívida, mediante o direito de preferência para aquisição do imóvel.

Portanto, sendo o contrato posterior à alteração normativa, caberia tão somente o exercício do direito de preferência até o segundo leilão.

Sendo assim, é sabido que não se decreta nulidade sem prejuízo, conforme art. 282, §1º, do CPC.

Por essas considerações, em exame típico desse momento processual, não verifico probabilidade do direito do agravante, tampouco perigo da demora, de modo que mantenho a decisão agravada.

Conclusão.

Ante o exposto, o voto é no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

 Des. José Edivaldo Rocha Rotondano 

Relator