PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8018906-35.2023.8.05.0080 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: PERFILEX PARTICIPACOES LTDA e outros |
| Advogado(s): THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT |
| APELADO: MARIA NORMA DIAS DOS SANTOS SILVA |
| Advogado(s): CLEBIO PEREIRA DE LIMA JUNIOR, THIAGO TRINDADE OLIVEIRA |
Como visto, trata-se de Apelação Cível, interposta por Perfilex Participações Ltda. e Urbamais Properties e Participações S.A., contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da 5ª Vara de Feitos das Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, que, nos autos da Ação Declaratória de Rescisão Contratual cumulada com Revisão de Cláusulas Contratuais, Pedido de Restituição de Valores e Indenizatória por Danos Morais, ajuizada por Maria Norma Dias dos Santos Silva, julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais.
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.
A matéria devolvida à apreciação deste colegiado cinge-se à validade e à aplicabilidade das cláusulas contratuais de distrato e encargos previstos no contrato de promessa de compra e venda de lote, celebrado entre as partes em 05 de março de 2021, especialmente quanto: (i) à incidência da cláusula penal sobre o valor total do contrato; (ii) à legalidade da cobrança da taxa de fruição; (iii) à clareza e acerto da sentença no que tange ao termo inicial dos juros de mora.
Incontroverso, nos autos, que em março de 2021 as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda, tendo por objeto imóvel integrante de loteamento urbano não edificado (ID 89592297), mas a adquirente quedou-se inadimplente por mais de três meses, conforme notificações expedidas de fevereiro a setembro de 2022 (ID 89592677), o que ensejou saldo negativo de restituição à compradora, ora apelada, diante das deduções previstas contratualmente (multas, corretagem, fruição e IPTU), conforme cálculo constante na pg. 10 da contestação (ID 89592671), atualizado até o mês de outubro de 2022.
1. Aplicabilidade da Lei nº 13.786/2018 e legalidade da cláusula penal.
Não há controvérsia de que o contrato foi firmado após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, que altera as Leis n º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
No caso, o contrato se refere à aquisição de unidade imobiliária em parcelamento de solo urbano, com rescisão por inadimplência do comprador, razão pela qual aplicável o artigo 32-A, inciso II da Lei nº 6.766/79 (introduzido pela Lei nº 13.786/2018), que dispõe que em caso de resolução contratual por ato imputado ao adquirente, os valores pagos por ele deverão ser restituídos com a atualização com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, sendo permitida, contudo, desconto do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, incluindo arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato:
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.” (g.n).
O contrato firmado entre as partes está em consonância com as disposições da legislação aplicável à espécie (Lei do Distrato), dispondo acerca da cláusula penal de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato (cláusula 7.1, II – pg. 03 do ID 89592297).
Como bem destacado pela apelante, a jurisprudência colacionada na sentença é desatualizada, datada de 2016, ou seja, anterior à vigência da Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. Já o precedente citado nas contrarrazões (STJ - AgInt no AREsp: 2403988 MT 2023/0224421-8), apesar de atual, deixa de especificar se o contrato em análise foi firmado antes ou depois da reportada Lei.
Ademais, em que pese a Lei nº 8.078/1990 ( CDC), em seu art. 51, inciso IV, autorize a revisão das cláusulas consideradas nulas, abusivas ou excessivamente onerosas, não há qualquer situação abusiva a ser reconhecida no caso concreto, uma vez que a parte requerida cumpriu com o dever de informar, destacando essa previsão no resumo do contrato e reproduzindo, como mencionado anteriormente, a disposição legal expressa.
A possibilidade de revisão judicial de cláusulas que eventualmente se afigurem abusivas ao consumidor depende da observância das circunstâncias de cada caso, a fim de que não haja enriquecimento ilícito da construtora que reterá parte dos valores pagos, e nem onerosidade excessiva da parte que rescindiu o instrumento contratual, havendo, assim, um equilíbrio.
No caso em exame, vale destacar que a parte autora adimpliu apenas R$ 26.056,52(-), baixo montante em relação ao valor do lote/avença (R$ 85.760,00), ficando de posse do imóvel por quase um ano, sem as devidas contraprestações à parte vendedora, que se viu impedida de comercializar tal bem.
Nesses termos, autorizar a retenção de apenas 10% (dez por cento) da quantia paga resultaria em apenas pouco mais de dois mil reais, cifra esta que certamente não basta para reparar a apelante pela rescisão contratual e os gastos tidos com a avença, e tampouco penaliza de maneira suficiente a parte compradora inadimplente.
Por outro lado, o desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, resultando em R$ 9.931,87, não se apresenta abusivo por si só, porque não acarreta a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor. Não há justificativa, pois, para a interferência deste Poder Judiciário quanto à aplicabilidade de normal legal e contratual específica para o caso de inadimplemento, que objetiva não só equilibrar a relação contratual, mas também estabelecer regras e sanções.
Portanto, merece provimento ao apelo no ponto para reconhecer lícita a multa de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato convencionada entre as partes.
2. Taxa de Fruição
O art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79 autoriza a retenção de até 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato, a título de indenização pela fruição do imóvel. Da leitura do mencionado diploma, conclui-se que a mencionada taxa de ocupação será devida apenas na presença efetiva da fruição do imóvel. Isso se deve à sua finalidade de impedir que o comprador se beneficie do rompimento contratual em detrimento do vendedor.
No caso, ausente qualquer efetiva fruição do imóvel pela compradora/apelada, não há que se falar em enriquecimento daquela às custas do empobrecimento correspondente do vendedor pela indisponibilidade do bem durante a vigência do contrato.
É dizer, a mera indisponibilidade do bem ao vendedor não justifica a cobrança da taxa, apenas pela necessidade de compensar o vendedor. É preciso a relação de causalidade com um efetivo enriquecimento sem causa da parte compradora.
Assim, não assiste razão à parte apelante quanto à possibilidade de manutenção do desconto da taxa de fruição nos contratos de aquisição de terrenos não edificados, por ausência de benefício ou uso que justifique a compensação econômica, conforme manifestação reiterada da jurisprudência do STJ, inclusive em recentíssimo precedente. Vejamos:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGAS. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. INCLUSÃO DO ART. 32-A NA LEI N. 6.766/79. CLÁUSULA PENAL. DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR DO CONTRATO. PECULIARIDADES DA DEMANDA. ABUSIVIDADE. AFRONTA AOS ARTS. 54 DO CDC E SÚMULA 534/STJ. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO DA TERCEIRA TURMA/STJ.
1. Ação declaratória de rescisão de contrato cumulada com pedidos de restituição de quantia pagas, ajuizada em 26/5/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 11/7/2023 e concluso ao gabinete em 9/11/2023.
2. O propósito recursal consiste em decidir se é possível (I) reduzir a cláusula penal ajustada nos limites autorizados pelo art. 32-A na Lei n. 6.766/79, incluído pela Lei n. 13.786/2018, diante da excepcionalidade das circunstâncias dos autos e (II) cobrar taxa de fruição na espécie.
3. Julgado desta Terceira Turma no sentido de ser possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela Lei 13.786/18 quando a sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que inserida.
4. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo conflito, prevalece o último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo.
5. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes.
6. No recurso sob julgamento, deve ser mantido o acórdão estadual que afastou (I) a taxa de fruição, em razão da ausência de edificação do lote, e (II) a retenção de dez por cento sobre o valor atualizado do contrato, porquanto o desconto desse valor acarretaria a perda total das prestações adimplidas pelo consumidor, o que é vedado pelo art. 53 do CDC e pela Súmula 543/STJ. Mantida a retenção de vinte por cento do valor previamente adimplido pelo promitente comprador.
7. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.” (REsp n. 2.107.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 17/9/2025.) (g.n).
Como restou incontroverso nos autos que o lote adquirido não dispunha de edificação e que não houve fruição direta pela autora, é correta a decisão que afastou a cobrança dessa taxa.
3. Termo inicial dos juros de mora.
A sentença foi clara ao estabelecer que a correção monetária e os os juros seriam contados a partir de cada desembolso. A alegação de obscuridade não se sustenta, pois o comando sentencial é expresso, tendo inclusive sido reiterado na decisão que julgou os embargos de declaração (ID 89592690).
No mérito, contudo, a conclusão sentencial há de ser reformada.
Como se sabe, os juros de mora têm natureza compensatória e/ou sancionatória, e sua incidência se dá a partir da citação ou da constituição em mora.
Nos termos do artigo 394 do Código Civil, "considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer". O artigo 396 do mesmo Código, por outro lado, traz importante sinalização no sentido de que "não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora".
No caso sob julgamento, a rescisão do contrato foi motivada por inadimplemento da compradora (autora), mas a devolução não foi espontânea pelas rés (vendedoras), que tentaram reter descontos considerados abusivos nestes autos.
Portanto, há constituição em mora também das rés, o que impõe que os juros de mora incidam a partir da citação, e não a partir de cada desembolso, como decidiu o juízo de origem, nem mesmo a partir da data do trânsito em julgado da decisão, como pedem as apelantes com fundamento no Tema 1002 do STJ, inaplicável ao caso, por não se tratar nem de contrato firmado antes da Lei nº 13.786/2018, nem de hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes.
O entendimento jurisprudencial atinente à incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão de rescisão por iniciativa do consumidor parte do pressuposto da inexistência de culpa (ou mora) da incorporadora, que vinha cumprindo regularmente o contrato, este que só então seria objeto de modificação por via judicial (sentença constitutiva).
Esta não é, contudo, a hipótese dos autos, no qual reconhecido o descabimento da cobrança de taxa de fruição pretendida pela promitente vendedora, cobrança essa em desconformidade com a lei e com o contrato, porque inexistente a fruição pela compradora, como já visto.
Assim, na hipótese presente, em que não foram observadas as diretrizes legais, não se cuida de sentença constitutiva, mas de sentença declaratória de nulidade e condenatória ao pagamento de valor, razão pela qual deverá ser aplicada a regra geral para obrigação de origem contratual, com a fluência dos juros de mora a partir da citação, nos termos dos artigos 397 e 405 do Código Civil.
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao apelo, para reformar a sentença: i) quanto à admissão do desconto da cláusula penal, que deverá incidir sobre o valor atualizado do contrato; e ii) quanto à incidência dos juros de mora do valor a ser restituído, que deverá ter como termo inicial a data da citação.
Mantida a sucumbência recíproca, não há que se falar em reversão dos ônus sucumbenciais arbitrados na sentença. Nada obstante, na forma do §11º do art. 85 do CPC, majora-se em 5% (cinco por cento) os honorários devidos pela parte autora aos patronos da ré, mantida, contudo, a suspensão da sua exigibilidade, em decorrência do benefício da gratuidade de justiça.
Salvador/BA, data registrada no sistema.
PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD
DESEMBARGADOR RELATOR
(assinado eletronicamente)
03-238