PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REGISTRO IMOBILIÁRIO. CLÁUSULA PENAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. PESSOA JURÍDICA. TEMA 971 STJ. INAPLICABILIDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 

I. A venda posterior do imóvel não afasta a legitimidade para pleitear reparação por danos decorrentes de inadimplemento contratual originário.

II. Cláusula penal prevista para rescisão por inadimplemento do comprador possui estrutura técnica específica, não configurando unilateralidade abusiva contemplada no Tema 971 do STJ.

III. A aplicação da jurisprudência sobre inversão de cláusulas penais exige demonstração de desequilíbrio contratual manifesto e contexto fático de grave inadimplemento.

IV. Danos materiais exigem comprovação efetiva do prejuízo econômico sofrido, não sendo suficiente alegação genérica de despesas.

V. Danos morais à pessoa jurídica dependem de demonstração de abalo à honra objetiva, inexistente na hipótese de questão registral temporária.

VI. Inexiste contradição em sentença que reconhece inadimplemento mas nega suas alegadas consequências por ausência de proporcionalidade e comprovação.

VII. Recurso conhecido e desprovido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8003711-16.2022.8.05.0154, da Comarca de LUÍS EDUARDO MAGALHÃES, em que figura como Apelante JK MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO LTDA e como Apelado S & E PATRIMONIAL LTDA.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, por unanimidade, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, pelas razões que integram o voto condutor.

Sala de Sessões do Tribunal de Justiça da Bahia.

Rosalvo Augusto Vieira da Silva 

Relator Substituto 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JK MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Luís Eduardo Magalhães, ID nº 76824.431, que julgou improcedente ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais.

Na origem, a apelante ajuizou ação alegando ter firmado compromisso de compra e venda em 21/10/2016 referente ao lote nº 02, quadra nº 02, do Condomínio Ouro Preto, quitado à vista. Anos depois, ao tentar vender o imóvel a terceiros, descobriu que o Cartório de Registro de Imóveis devolveu o pedido de registro em 04/02/2022, informando que o lote não possuía registro individualizado.

A apelante pleiteou: (i) retificação do registro imobiliário; (ii) aplicação de multa contratual de 20% sobre o valor atualizado (R$ 32.673,08); (iii) indenização por danos materiais (R$ 11.994,00); (iv) indenização por danos morais (R$ 12.120,00).

A magistrada de primeiro grau reconheceu o inadimplemento contratual da ré mas julgou improcedentes todos os pedidos, fundamentando que: (i) a cláusula penal referia-se apenas à rescisão contratual; (ii) ausente comprovação de danos materiais; (iii) inexistente abalo à honra objetiva da pessoa jurídica; (iv) perda superveniente do interesse na obrigação de fazer devido à venda do imóvel.

Condenou a autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa (R$ 5.966,71).

Em suas razões recursais ID nº 76824435, a apelante sustentou: (i) concessão de justiça gratuita; (ii) nulidade da sentença por contradição; (iii) aplicação da cláusula penal em seu favor; (iv) direito às indenizações pleiteadas; (v) comprovação dos danos sofridos.

A apelada apresentou contrarrazões ID nº 76824.438 arguindo: (i) ausência de recolhimento do preparo; (ii) ilegitimidade ativa pela venda do imóvel; (iii) perda do objeto; (iv) inaplicabilidade da multa contratual; (v) ausência de danos comprovados.

Determinado pela Relatora o recolhimento do preparo ou comprovação da hipossuficiência (Despacho ID 83206.767), a apelante efetuou o pagamento de R$ 1.811,90 em 10/06/2025 (ID 84216.068).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I do CPC.

Rosalvo Augusto Vieira da Silva 

Relator Substituto 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Devidamente analisados, encontram-se regularmente preenchidos os pressupostos de admissibilidade, motivo pelo qual CONHEÇO do recurso.

DAS PRELIMINARES

A apelada suscita ilegitimidade ativa e perda do objeto em razão da venda do imóvel durante o processo. Tais alegações não prosperam.

A legitimidade ativa para pleitear reparação por danos contratuais vincula-se à titularidade da relação jurídica material no momento da alegada violação, não exigindo manutenção perpétua da situação fática originária. A apelante detinha legitimidade quando firmou o contrato e quando supostamente experimentou os prejuízos alegados, circunstância não alterada pela posterior alienação do bem.

A própria sentença recorrida reconheceu expressamente que "a venda posterior do bem pelo autor não exime a ré de sua consequência, tampouco afeta sua legitimidade para responder pela alegada inadimplência".

Igualmente inconsistente a alegação de perda do objeto. Os pedidos indenizatórios possuem natureza jurídica autônoma em relação às questões registrais, mantendo-se atuais independentemente da posterior regularização.

O interesse processual persiste enquanto não satisfeitas as pretensões reparatórias, sendo irrelevante que as circunstâncias fáticas subjacentes tenham sido posteriormente solucionadas.

Rejeito as preliminares.

DO MÉRITO

O cerne da controvérsia reside na análise das consequências jurídicas do inadimplemento contratual reconhecido pela sentença recorrida.

DA CLÁUSULA PENAL

A apelante fundamenta seu pedido na inversão da cláusula 5ª, §2º do contrato, invocando o Tema 971 do STJ que admite a aplicação de cláusula penal em favor do consumidor quando prevista apenas para seu inadimplemento.

Contudo, a análise da cláusula contratual revela estrutura diversa daquela contemplada no precedente paradigma. A cláusula 5ª, §2º estabelece multa especificamente para "rescisão contratual promovida pela COMPROMITENTE em razão do COMPROMISSÁRIO", constituindo penalidade técnica para hipótese específica, não cláusula abusivamente unilateral.

O precedente da 2ª Câmara Cível (Apelação nº 0372838-93.2013.8.05.0001, Rel. Des. Josevando Souza Andrade, j. 22/11/2022) analisou situação envolvendo compromisso de compra e venda com alegado inadimplemento da incorporadora. Naquele caso, verificou-se "atraso injustificado do início da obra, e inevitável atraso na entrega de unidade imobiliária, posto que confessado, que a construção ainda não havia sido iniciada", com "atraso de 25 (vinte e cinco) meses na entrega do empreendimento". O Relator consignou que "comprovado o atraso injustificado do início da obra (...) faz jus o consumidor ao pagamento de indenização pelo que deixou de auferir com o uso do imóvel durante esse período", aplicando a tese de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor".

Contudo, mesmo reconhecendo o inadimplemento e aplicando a inversão da cláusula penal, aquele precedente negou os danos morais à pessoa jurídica, consignando expressamente:

"o atraso na entrega do imóvel adquirido pela Pessoa Jurídica apelante não lhe causou qualquer malferimento à sua honra objetiva, não lhe sendo devida qualquer compensação indenizatória".

Tal entendimento, aplicável ao caso concreto, confirma que questões contratuais relacionadas a imóveis não geram automaticamente danos morais à pessoa jurídica, exigindo-se sempre a comprovação específica de abalo à reputação comercial.

A interpretação de cláusulas penais deve observar sua finalidade específica, não se admitindo aplicação analógica que extrapole seu âmbito original (art. 408, CC).

DOS DANOS MATERIAIS

A apelante pleiteia R$ 11.994,00 a título de "despesas de manutenção do imóvel", alegação manifestamente genérica que não atende ao ônus probatório do art. 373, I do CPC.

Como bem consignado na sentença recorrida:

"a parte autora não apresentou provas suficientes que demonstrem os alegados prejuízos financeiros 'correspondente as despesas de manutenção do imóvel objeto desta demanda'".

O magistrado aplicou corretamente o dispositivo legal que impõe ao autor o ônus de provar o fato constitutivo de seu direito.

A simples alegação genérica de prejuízos, sem detalhamento ou comprovação documental específica, não satisfaz os requisitos legais para configuração de dano material indenizável. Como enfatizado na decisão de origem:

"A simples frustração de expectativas comerciais ou a falta de regularização do imóvel, por si só, não bastam para configurar dano material sem que haja comprovação efetiva do impacto econômico sofrido".

Ademais, a posterior venda exitosa do imóvel a terceiros demonstra que eventuais dificuldades temporárias foram superadas, não subsistindo prejuízo patrimonial efetivo. A mudança de circunstâncias fáticas, com a regularização do registro e consumação da venda, comprova que não houve impacto econômico duradouro que justificasse reparação indenizatória.

DOS DANOS MORAIS

Para pessoa jurídica, o dano moral exige demonstração de abalo à honra objetiva (Súmula 227 STJ), consistente em efetiva mácula à reputação no meio comercial.

Como consignado no precedente desta Corte (Apelação nº 0372838-93.2013.8.05.0001), repita-se: "o atraso na entrega do imóvel adquirido pela Pessoa Jurídica não lhe causou qualquer malferimento à sua honra objetiva". A questão registral temporária não gerou abalo demonstrável à credibilidade comercial da apelante.

DA ALEGADA CONTRADIÇÃO

A sentença não incorre em contradição ao reconhecer o inadimplemento mas negar suas alegadas consequências. O magistrado aplicou corretamente o princípio da proporcionalidade, distinguindo entre a constatação da irregularidade registral e a aplicação equilibrada de suas consequências jurídicas.

O reconhecimento de inadimplemento não gera automaticamente direito à aplicação de toda e qualquer penalidade contratual, devendo-se observar adequação, proporcionalidade e comprovação efetiva dos prejuízos.

DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS

Mantida a improcedência, condeno a apelante ao pagamento de honorários advocatícios de sucumbência recursal majorando-os para o total de 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11 do CPC.

CONCLUSÃO

A convergência jurisprudencial e a correta aplicação dos institutos jurídicos envolvidos sustentam a manutenção integral da sentença recorrida.

Isso posto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Sala de Sessões do Tribunal de Justiça da Bahia.

Rosalvo Augusto Vieira da Silva 

Relator Substituto