PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

ASB00

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA ANTECIPADA. BAIXA DE HIPOTECA SOBRE IMÓVEL QUITADO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. AGRAVO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que deferiu tutela antecipada na origem, determinando aos réus que procedam com a baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel objeto da lide, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível, em sede de tutela de urgência, determinar a baixa de hipoteca que recai sobre imóvel quitado pelo adquirente de boa-fé, quando o gravame foi firmado entre a construtora e o agente financeiro.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Nos termos da Súmula 308 do STJ, “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”. O adquirente de imóvel, de notória boa-fé, que cumpre o contrato de compra e venda quitando integralmente o preço, não pode ser prejudicado por relação jurídica estabelecida entre o financiador e a incorporadora.

4. No caso concreto, a própria empresa construtora emitiu declaração de quitação, reconhecendo que a unidade imobiliária adquirida pelo agravado foi devidamente quitada. Neste contexto, é descabida a manutenção da hipoteca sobre o bem imóvel.

5. O requisito do periculum in mora caracteriza-se pelo risco de dano irreparável ou de difícil reparação em caso de demora na prestação jurisdicional. No presente caso, o extenso lapso temporal decorrido desde a quitação do imóvel (quase 9 anos) sem que tenha sido providenciada a baixa da hipoteca impede o autor de exercer legitimamente seus direitos dominiais, inclusive eventual alienação do bem a terceiros.

6. A multa cominatória e o prazo estipulados para cumprimento da medida revelam-se adequados e proporcionais à complexidade do ato a ser praticado.

IV. DISPOSITIVO

7. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Decisão mantida.

____________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 300, 537, § 1º, I.

Jurisprudência relevante citada: Súmula nº 308/STJ; STJ, AgInt no AREsp nº 1411290/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 01/06/2020; TJBA, APC nº 8009786-50.2019.8.05.0001, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, j. 14/04/2021.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8077305-69.2024.8.05.0000, em que figuram como apelante BANCO BRADESCO S.A. e como apelada ROBERTO ROBERTTI LUDUVICE RODRIGUES.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 2 de Dezembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

ASB00

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo BANCO BRADESCO S/A, contra decisão proferida pelo juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer de nº 8049232-21.2023.8.05.0001, movida por ROBERTO ROBERTTI LUDUVICE RODRIGUES, deferiu a tutela de urgência, nos seguintes termos:

[...]

Ante o exposto, presentes os requisitos legais, CONCEDO A TUTELA DE URGÊNCIA, para determinar:

a) que as rés procedam à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel registrado sob matrícula nº 69.409 no 6º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador/BA, no prazo de 15 (quinze) dias, bem como, que após a baixa da hipoteca, a ré, MORADAS DA TORRE CONSTRUÇÕES SPE LTDA., outorgue a escritura definitiva de compra e venda do imóvel, no mesmo prazo, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Na hipótese de não cumprimento voluntário no prazo estipulado, desde já, autorizo a expedição de ofício ao 6º Ofício do Registro de Imóveis de Salvador/BA, para que proceda à baixa da hipoteca, com fundamento no art. 536 do CPC, sem prejuízo de eventual multa por descumprimento.

[...]

Em suas razões, aduz o Agravante que não estão presentes os requisitos necessários à concessão da tutela de urgência, já que o que se pleiteia liminarmente é o mérito da ação e não há explicação acerca da suposta urgência em se baixar a hipoteca.

Pontua que “... a manutenção da hipoteca decorre da inércia, firme e exclusiva, da corré MORADAS DA TORRE CONSTRUÇÕES SPE LTDA., que deixou de repassar os valores devidos ao Banco Bradesco.”.

Ressalta que a hipoteca é anterior ao pacto de compra e venda, de modo que não há plausibilidade jurídica no pedido, pois, baixado prematuramente o gravame, o imóvel deixará de assegurar o débito havido entre a Construtora e o Banco, por força de contrato que sequer fez parte.

Requer a concessão do efeito suspensivo e, no mérito, a confirmação da liminar ou, subsidiariamente, que seja determinada a expedição de ofício direto ao CRI competente, impondo ao Agravado o custeio dos emolumentos cabíveis, afastando-se a multa diária e adequando-se o prazo para o cumprimento da obrigação.

Em decisão de ID 75389367, foi indeferido o efeito suspensivo postulado.

Contrarrazões apresentadas, em ID 76864191.

Elaborado o relatório, foram os autos restituídos à Secretaria para inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

ADRIANA SALES BRAGA

Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

ASB00

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Submete-se à apreciação desta Corte a pretensão do Agravante de reformar decisão que deferiu a tutela antecipada na origem, determinando aos Réus que procedam com a baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel sub judice, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais), limitada a R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).

Por isso, neste momento, não serão decididas as questões de mérito, apenas se a decisão de primeiro grau está em conformidade com as regras pertinentes ao instituto da antecipação de tutela, em razão da estreita via do agravo de instrumento, que veda a incursão aprofundada e definitiva no mérito da ação originária, sob pena de prejulgamento e, por conseguinte, de suprimir uma instância de jurisdição.

Importa-nos verificar, portanto, se é viável, em tutela de urgência, a ordem judicial para cumprimento do contrato sub judice, nos termos pleiteados pela parte autora.

O deferimento da tutela antecipada requer, ordinariamente, a presença dos pressupostos genéricos “probabilidade do direito” e “perigo de dano” ou o “risco ao resultado útil do processo”, além de exigir-se a reversibilidade dos efeitos do provimento antecipatório. É o que está previsto no artigo 300 do Código de Processo Civil, in litteris:

Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

[...]

§3º A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.”

Pois bem. Em análise perfunctória, própria do momento, não vislumbro elementos para a revogação da liminar deferida na origem.

É que, nos termos da Súmula 308 do STJ, “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”.

Com efeito, o adquirente do imóvel, de notória boa-fé, que cumpre o contrato de compra e venda, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador e a incorporadora.

No caso em testilha, a própria empresa construtora emitiu a Declaração de Quitação, reconhecendo que a unidade imobiliária adquiridas pela agravada foi devidamente quitada, conforme documento de ID 382104068 dos autos de origem. Neste contexto, é descabida a manutenção da hipoteca sobre o bem imóvel do Recorrido.

Nesse sentido:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. IMÓVEL QUITADO. DETERMINAÇÃO DE BAIXA DO GRAVAME E OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA LIVRE DE ÔNUS. INEFICÁCIA DA HIPOTECA, A TEOR DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO NÃO CONFIGURADA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel (Súmula nº 308 do STJ).

3. Ultrapassar a conclusão firmada na Corte bandeirante acerca da legitimidade passiva do Banco para responder pela baixa da hipoteca que recaiu sobre o imóvel adquirido pela parte autora, demandaria nova incursão no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, e das cláusulas do contrato de promessa de compra e venda entabulado entre as partes, incidindo, na espécie, o óbice contido nas Súmulas nºs 5 e 7 desta Corte:

4. Uma vez preenchidos os requisitos para majoração, os honorários recursais devem ser mantidos nos termos da decisão monocrática, tanto mais que foram observados os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do art. 85 do NCPC.

5. Agravo interno não provido.

(STJ, AgInt no AREsp nº 1411290/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Julgado em 01/06/2020, Terceira Turma, DJe de 04/06/2020).

RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXISTÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO SOBRE O IMÓVEL. QUITAÇÃO DO VALOR TOTAL DO BEM. NECESSIDADE DE BAIXA DA HIPOTECA. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 DO STJ. DANO MORAL CONFIGURADO. MANUTENÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS.

I – No presente caso, deve ser aplicado o entendimento sedimentado na Súmula nº 308 do STJ, a qual dispõe que não possui eficácia perante o adquirente do imóvel a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda.

II – A hipoteca concedida pela empresa incorporadora em favor da instituição financeira é ineficaz perante o adquirente do imóvel. Aquele que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente.

III – Dano moral configurado. Deve ser mantido o valor da indenização fixada em R$ 8 .000,00 (oito mil reais). Este montante é razoável e adequado, sendo suficiente para reparar o Autor pelo abalo moral sofrido, além de cumprir a função punitiva, pedagógica e reparatória da indenização, sem configurar enriquecimento sem causa.

VI – Majoração dos honorários sucumbenciais, em razão do trabalho adicional realizado pelo patrono do Autor em grau recursal. Incidência do § 11º, do art . 85, do CPC.

RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO.

(TJBA, APC nº 8009786-50.2019.8.05.0001, Rel. Des. Carmem Lúcia Santos Pinheiro, Quinta Câmara Cível, Publicado em 14/04/2021).

Quanto ao preenchimento do requisito “perigo da demora”, se mostrou lapidar o entendimento do Douto Magistrado a quo quando afirmou: “O periculum in mora, por sua vez, caracteriza-se pelo risco de dano irreparável ou de difícil reparação em caso de demora na prestação jurisdicional. No presente caso, este requisito revela-se pelo extenso lapso temporal decorrido desde a quitação do imóvel (quase 9 anos) sem que tenha sido providenciada a baixa da hipoteca e outorga da escritura definitiva, impedindo o autor de exercer legitimamente seus direitos dominiais, inclusive eventual alienação do bem a terceiros.”.

Cabendo a obrigação à parte agravante, não cabe ao Poder Judiciário essa tarefa, com expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis.

Quanto ao valor fixado a título de astreinte, sabe-se que a sua imposição somente terá eficácia na hipótese de descumprimento da decisão judicial, sem provocar qualquer violação a direito do Agravante.

A multa, destaque-se, é típica coerção indireta prevista no ordenamento jurídico pátrio, à disposição do julgador como instrumento de efetividade do provimento judicial, que deve arbitrá-la para impedir conduta indesejada ou obter a adequada para a entrega da tutela jurisdicional atual ou provável.

É fixada com a finalidade precípua de obtenção do resultado almejado e não de ser executada para proporcionar enriquecimento, salvo se houver o descumprimento voluntário, situação que se pretende evitar.

Ademais, a qualquer tempo, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, modificar o valor ou a periodicidade da multa vincenda, caso verifique que a mesma se tornou excessiva (artigo 537, § 1º, I, do CPC).

In casu, não se vislumbra, ao menos neste momento processual, a excessividade do valor, até mesmo porque já demonstrado, pelo Agravante, nos autos principais, o cumprimento da ordem (ID 514942302).

Por igual motivo, o prazo fixado de 15 (quinze) dias, estipulado no comando decisório para o cumprimento da medida, parece-me razoável, uma vez que, repita-se, a baixa da hipoteca já fora realizada.

Com tais razões, imperiosa é a manutenção da decisão agravada.

Conclusão:

Nestes termos, nego provimento ao recurso.

É o voto.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

ADRIANA SALES BRAGA

Juíza Substituta de Segundo Grau – Relatora