PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO NA ORIGEM POR FALTA DE INTERESSE DE AGIR. REFORMA DA SENTENÇA TERMINATIVA. PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR AFASTADA. ANULAÇÃO ADMINISTRATIVA DE ASSEMBLEIA JÁ ENCERRADA. ATO PRECÁRIO E SEM VALIDADE JURÍDICA. SUBSISTÊNCIA DO INTERESSE PROCESSUAL. INTERESSE DE AGIR RECONHECIDO. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. ARTIGO 1.013, § 3º, I, DO CPC. JULGAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. NULIDADE ABSOLUTA DA ASSEMBLEIA. INOBSERVÂNCIA DO PRAZO CONVENCIONAL MÍNIMO DE CONVOCAÇÃO DE DEZ DIAS. E. DESCUMPRIMENTO DO LIMITE ÉTICO DE TRÊS PROCURAÇÕES POR REPRESENTANTE. SÍNDICA QUE VOTOU POR DEZ UNIDADES AUTÔNOMAS. REGISTRO ELETRÔNICO DE VOTOS VIRTUAIS EM MASSA E NO MESMO SEGUNDO. INDÍCIOS DE FRAUDE E QUEBRA DA BOA-FÉ OBJETIVA. CONFISSÃO EXTRAJUDICIAL E JUDICIAL DAS RÉS ACERCA DOS VÍCIOS NA COLHEITA DOS VOTOS. COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO DA PARTE. VEDAÇÃO AO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL PARA PERMITIR LOCAÇÕES POR TEMPORADA. EXIGÊNCIA LEGAL DE QUÓRUM QUALIFICADO DE DOIS TERÇOS DOS VOTOS DOS CONDÔMINOS. ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL. NULIDADE ABSOLUTA COMPROVADA. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por JOEL ANTONIO ECKER, MARIA DE FÁTIMA MIRANDA BANJA e PILAR VILDOSOLA em face de sentença que, nos autos da Ação Anulatória de Assembleia Geral Extraordinária movida contra RESIDENCIAL ACQUAMARINE e AZUL ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, por ausência de interesse de agir.

O pedido recursal visa à anulação da sentença terminativa para afastar a carência de ação e, no mérito, com base na Teoria da Causa Madura, obter o julgamento de total procedência do pedido para declarar a nulidade da Assembleia Geral Extraordinária realizada em 18/12/2023.

A decisão recorrida fundamentou-se na premissa de que a mesa diretora da assembleia havia promovido a posterior "anulação administrativa" da votação impugnada por falta de quórum, o que retiraria a utilidade e a necessidade da tutela jurisdicional pretendida.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

Há três questões em discussão: (i) saber se a posterior declaração de nulidade promovida pela mesa diretora, dezenove dias após o encerramento da assembleia, possui validade jurídica apta a afastar o interesse de agir dos autores; (ii) verificar se o feito encontra-se maduro para o julgamento imediato do mérito diretamente pelo Tribunal de Justiça; e (iii) determinar se a Assembleia Geral Extraordinária de 18/12/2023 é nula em razão do descumprimento do prazo convencional de convocação, de fraudes e excessos no sistema de votação eletrônica e da inobservância do quórum qualificado de dois terços exigido pelo art. 1.351 do Código Civil.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O interesse de agir assenta-se no binômio necessidade-utilidade. A dita "anulação administrativa" promovida pela mesa diretora dezenove dias após o encerramento da reunião é ato precário e destituído de validade, pois a competência e existência da mesa exaurem-se com o encerramento da sessão. Como o ato original viciado permanece gerando incerteza jurídica e o condomínio permaneceu inerte quanto à convocação de nova assembleia regular, subsiste a utilidade e a necessidade do provimento judicial para expurgar definitivamente a deliberação do mundo jurídico. Preliminar de falta de interesse de agir rejeitada.

Afastada a extinção terminativa, aplica-se a Teoria da Causa Madura com fulcro no art. 1.013, § 3º, I, do CPC, porquanto a matéria controvertida é eminentemente de direito, a instrução documental encontra-se completa e ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide na origem. 

No mérito, constata-se a nulidade absoluta da assembleia por violação ao prazo mínimo de convocação estabelecido no art. 16, § 1º, da Convenção Condominial, que exige antecedência de 10 (dez) dias, tendo o edital sido disponibilizado eletronicamente com apenas 4 (quatro) dias de antecedência do ato. 

Restou demonstrada a violação ao teto ético de representação fixado no art. 16, § 4º, da Convenção, visto que a síndica atuou como procuradora e proferiu votos virtuais por 10 (dez) unidades autônomas distintas. Ademais, os logs do sistema eletrônico evidenciam robusto indício de fraude cibernética, tendo em vista que quinze votos (incluindo os dez da síndica) foram inseridos de forma centralizada e simultânea no exato mesmo segundo.

Configura-se a confissão fática das rés acerca da existência dos vícios descritos, tanto em âmbito extrajudicial (ata da assembleia) quanto judicial (peça de contestação). A conduta das rés de invocar o vício para postular a extinção do feito por perda de objeto e furtar-se aos ônus da sucumbência contraria o princípio da boa-fé objetiva, violando a proibição do venire contra factum proprium.

Por fim, a deliberação que visava alterar a convenção para permitir locações por temporada exigia a aprovação de, no mínimo, dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. Deduzidos os votos nulos por excesso de procuração e aqueles com idoneidade comprometida pela inserção simultânea em bloco, o quórum de votos válidos remanescentes é flagrantemente inferior ao mínimo legal cogente, o que atrai a nulidade absoluta com fulcro no art. 166, V, do Código Civil. 

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso de apelação conhecido e provido para reformar a sentença, afastar a preliminar de falta de interesse de agir e, em julgamento imediato do mérito, declarar a nulidade absoluta da Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 18/12/2023, com a consequente inversão dos ônus da sucumbência. 

Tese de julgamento: "1. A mesa diretora de assembleia condominial tem existência estritamente temporária, carecendo de legitimidade e competência para praticar atos de autotutela ou anulação administrativa após o encerramento da sessão e a dispersão dos participantes. 2. A inobservância do prazo mínimo de convocação previsto na convenção condominial e o descumprimento do limite de representação por procurações constituem vícios graves que maculam a validade da assembleia. 3. O registro em massa de múltiplos votos eletrônicos virtuais em uma mesma fração de segundo caracteriza indício de fraude cibernética e violação da boa-fé objetiva. 4. A alteração da convenção condominial exige quórum qualificado e cogente de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil, cuja não observância, após o expurgo dos votos inválidos, atrai a nulidade absoluta do ato."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 166, inciso V, 202, e 1.351; Código de Processo Civil, arts. 85, § 2º, 389, 485, inciso VI, 931, 937, 996, 1.003, § 5º, 1.007, 1.009, 1.010, e 1.013, § 3º, inciso I.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Apelação Cível nº 1009018-92.2019.8.26.0606, Rel. Des. Marcondes D'Angelo, 25ª Câmara de Direito Privado, j. 14/06/2021; TJ-DF, Apelação Cível nº 0711469-34.2022.8.07.0010, Rel. Des. Renato Scussel, 2ª Turma Cível, j. 26/02/2025. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Recurso de Apelação nº 8000258-95.2024.8.05.020, em que figura como apelante JOEL ANTONIO ECKER, MARIA DE FÁTIMA MIRANDA BANJA e PILAR VILDOSOLA, e, como apelada, RESIDENCIAL ACQUAMARINE e AZUL ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, ACORDAM os Desembargadores componentes da SEGUNDA CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO para anular a sentença terminativa e, no mérito, nos termos do art. 1.013, § 3º, I, do CPC, JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO DA AÇÃO, declarando a nulidade absoluta da Assembleia Geral Extraordinária de 18/12/2023, invertendo os ônus sucumbenciais, nos termos do voto da Relatora. 

 Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 14 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por JOEL ANTONIO ECKER, MARIA DE FÁTIMA MIRANDA BANJA e PILAR VILDOSOLA em face da sentença (ID 92471984) proferida pelo Juízo da Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cível e Comerciais, Consumidor e Registros Públicos da Comarca de Porto Seguro/BA, que, nos autos da Ação Anulatória de Assembleia Geral Extraordinária nº 8000258-95.2024.8.05.0201,  movida contra o RESIDENCIAL ACQUAMARINE e AZUL ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, VI, do Código de Processo Civil, por ausência de interesse de agir, nos seguintes termos:

[...]

O interesse de agir, ou interesse processual, é condição de qualquer demanda, que se conceitua como a utilidade e necessidade da providência jurisdicional pleiteada pelo demandante. Este terá interesse de agir toda vez que tiver necessidade da tutela jurisdicional de tal natureza e, além disso, tiver pleiteado a medida adequada à satisfação do direito substancial.

A ideia do interesse de agir, também chamado de interesse processual, está intimamente associada à utilidade da prestação jurisdicional que se pretende obter com a movimentação da máquina judiciária. Cabe ao autor demonstrar que o provimento jurisdicional pretendido será capaz de lhe proporcionar uma melhora em sua situação fática, que será suficiente para justificar o tempo, a energia e o dinheiro que serão gastos pelo Poder Judiciário na resolução da demanda.

Nesses termos, o interesse de agir se evidencia quando presente o trinômio necessidade-utilidade-adequação, ou seja, quando há necessidade da intervenção do Poder Judiciário para dirimir o conflito estabelecido.

O processo deve se revelar útil para esse fim e o instrumento deve ser adequado para propiciar o resultado almejado pelo demandante.

Ausentes quaisquer dos requisitos, a pretensão merece ser extinta, sem resolução do mérito, com lastro no art. 485, VI c/c § 3º, do CPC/2015.

Diante deste contexto, é evidente na hipótese em análise que desde a propositura da ação o autor carecia do interesse de agir, haja vista que busca através da demanda a declaração de nulidade de Assembleia Geral Extraordinária e da votação inaugurada naquele ato, contudo, o próprio relata que foi declarada nula a votação impugnada por ausência de quórum.

Sendo assim, tendo em vista que anulada a votação, único ponto de decisão da AGE contra a qual se insurgiu o demandante, não é possível vislumbrar, ainda que com o máximo de esforço, a existência do interesse de agir do autor.

Ante o exposto, ausente a condição da ação relativa ao interesse de agir, EXTINGO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.

À vista do princípio da causalidade, condeno o autor ao pagamento de custas e de honorários advocatícios em favor do réu, em montante que arbitro no valor de R$ 1.000,00 (mil reais).

Confiro ao presente força de mandado e oficio.

Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas cautelas.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Opostos Embargos de Declaração pelos Autores (ID 92471987), estes foram rejeitados pela decisão integrada de ID 92471992, sem efeitos modificativos, mantendo-se íntegra a extinção terminativa. 

Irresignados, os Apelantes interpuseram o presente Recurso de Apelação (ID 92471994). Em suas razões, sustentam, em síntese, a persistência do interesse de agir, ao argumento de que a "anulação administrativa" promovida pela mesa diretora seria um ato juridicamente nulo e inválido, pois levado a efeito dias após o encerramento da assembleia, quando a competência da mesa já estaria exaurida. 

Defendem que, sendo nulo o ato de anulação, a deliberação original, ainda que viciada, permanece hígida no mundo jurídico, a demandar um provimento judicial para sua desconstituição definitiva e segura. 

Pugnam, ao final, pela anulação da sentença, com o retorno dos autos à origem para regular instrução ou, subsidiariamente, pelo julgamento imediato do mérito da causa por este Tribunal, com base na Teoria da Causa Madura. 

Regularmente intimados, os Apelados apresentaram contrarrazões (ID 92471991), defendendo, em suma, que os pedidos recursais não merecem prosperar, haja vista que a própria dinâmica assemblear interna reconheceu o vício formal e culminou com a declaração de nulidade da votação, não restando qualquer efeito material residual capaz de conferir utilidade à intervenção judicial. 

Suscitam preliminar de falta de interesse de agir e requerem, ao final, o não provimento do apelo com a manutenção da extinção processual sem resolução de mérito. 

Distribuído o recurso para esta Segunda Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-lo. 

Ato contínuo, foi proferido Despacho (ID 97724976), por esta relatoria, intimando a parte apelante a se manifestar sobre a preliminar de falta de interesse de agir, tendo transcorrido o prazo in albis, conforme certidão de ID 100845631.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC c/c art. 187, I, do RITJ/BA.

 Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

 Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O presente recurso preenche os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

O recurso é cabível, pois a Apelação Cível é o meio processual idôneo para impugnar a sentença terminativa que extinguiu o processo sem resolução do mérito na fase de conhecimento, nos exatos termos do art. 1.009, caput, do Código de Processo Civil (CPC).

A legitimidade dos Apelantes é manifesta, uma vez que figuram como autores na demanda originária e foram a parte vencida em decorrência da extinção prematura do feito, suportando os ônus da sucumbência, conforme dispõe o art. 996 do CPC. 

O interesse recursal também se faz presente, pois a reforma da sentença terminativa representa para os Apelantes a única via para obterem a tutela jurisdicional de mérito pretendida (binômio necessidade-utilidade). 

O recurso é tempestivo. A decisão que rejeitou os embargos de declaração, integrando a sentença, foi proferida em 06/08/2025. Considerando o prazo de 15 (quinze) dias úteis para a interposição do apelo, conforme o art. 1.003, § 5º, do CPC, o termo final para o protocolo era posterior à data da interposição. Tendo o recurso sido protocolado em 25/08/2025 (ID 92471985), sua tempestividade é inequívoca. 

O preparo recursal foi devidamente recolhido, conforme comprovante de pagamento das custas (DAJE e comprovante nos IDs 92471996 e 92471997), em cumprimento ao que exige o art. 1.007 do CPC.

A petição recursal atende aos requisitos de regularidade formal exigidos pelo art. 1.010 do CPC, contendo a exposição dos fatos e do direito que fundamentam o inconformismo e o pedido de uma nova decisão.

Diante do exposto, preenchidos todos os pressupostos de admissibilidade, conheço do Recurso de Apelação.

II. DA PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR

A controvérsia central do presente recurso reside em aferir a correção da sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por ausência de interesse de agir dos autores/apelantes. 

O magistrado de primeiro grau acolheu a tese das rés e extinguiu o feito sob o fundamento de que, tendo sido declarada a nulidade da votação pela própria mesa diretora em momento posterior à realização da assembleia, careceria o autor da utilidade e necessidade da intervenção judicial.

Contudo, a tese não merece prosperar. 

O interesse de agir, como condição da ação, assenta-se no binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional. A parte deve demonstrar que a intervenção do Poder Judiciário é necessária para a satisfação de sua pretensão e que o resultado do processo lhe será útil, trazendo uma melhora em sua situação jurídica.

No caso em tela, a questão fulcral é definir se o ato administrativo praticado pela mesa diretora da assembleia – declarando a nulidade da votação dias após o encerramento do conclave – é juridicamente válido e eficaz para expurgar do ordenamento a deliberação viciada. A resposta é negativa.

A dita anulação promovida pela mesa diretora após o encerramento da assembleia geral extraordinária constitui ato precário e destituído de validade jurídica. A mesa diretora, cuja existência é estritamente temporária e funcionalmente limitada à condução dos trabalhos e registro da reunião, deixa de existir no exato instante em que é encerrada a sessão e dispersados os participantes.

Como bem apontam os apelantes, e comprova o documento de ID 92471832, a ata assemblear que declarou a nulidade da votação foi subscrita em 05/01/2024, ou seja, dezenove dias após o encerramento da reunião. Nesse momento, as pessoas que compuseram a referida mesa não mais ostentavam qualquer mandato ou legitimidade para praticar atos de autotutela condominial e declarar, de forma unilateral, a invalidade de uma votação. 

Eventual invalidação de deliberações de assembleia encerrada somente é cabível pela via de nova assembleia geral regularmente convocada e instalada especificamente para esse fim, ou mediante o devido provimento judicial declaratório de nulidade.

Sob a ótica estritamente jurídica, a deliberação sobre a alteração da convenção para permitir locações por temporada subsiste, gerando manifesta incerteza jurídica e potencial ameaça aos direitos dos apelantes, o que evidencia a utilidade do provimento judicial. 

A necessidade da via judicial, por sua vez, é corroborada pela inércia dos próprios apelados. Conforme confessam em sua peça de defesa (ID 92471969) e reforçam os apelantes, a despeito da promessa de convocar nova assembleia para sanar a questão, o condomínio realizou quatro outras reuniões posteriormente sem jamais incluir o tema em pauta. Tal fato demonstra que a "anulação administrativa" não passou de um ato isolado e ineficaz, que não se traduziu em uma solução definitiva para o conflito.

Logo, a via judicial mostra-se indispensável e inteiramente adequada para que os apelantes possam expurgar do mundo jurídico as deliberações viciadas, obtendo um pronunciamento seguro e definitivo.

Impõe-se, pois, a anulação da sentença terminativa, para afastar a preliminar de falta de interesse de agir e reconhecer o direito dos autores a um julgamento de mérito.

III. DA APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA 

Afastada a preliminar de falta de interesse de agir e anulada a sentença de extinção do processo sem julgamento de mérito, cumpre analisar a aplicabilidade da teoria da causa madura para saber se o feito comporta julgamento imediato por este Tribunal.

O ordenamento processual civil confere ao órgão colegiado de segundo grau a atribuição de decidir desde logo o mérito da controvérsia nas hipóteses em que reformar a sentença terminativa fundada no artigo 485, desde que a causa se encontre em condições de imediato julgamento. Essa autorização encontra-se expressamente consagrada na sistemática processual civil brasileira de acordo com o teor normativo do Artigo 1.013, parágrafo 3º, inciso I, do Código de Processo Civil.

O dispositivo legal visa a prestigiar os princípios da celeridade processual e da primazia do julgamento de mérito, permitindo que o Tribunal, ao afastar uma sentença terminativa, resolva definitivamente a lide, desde que o processo esteja para tanto preparado.

É precisamente o que ocorre no caso em tela.

A controvérsia de mérito – a existência ou não de vícios capazes de anular a deliberação da AGE de 18/12/2023 – prescinde de dilação probatória. Trata-se de matéria eminentemente de direito, cuja solução depende da análise dos documentos já acostados aos autos, notadamente a ata da assembleia e as manifestações das próprias partes.

Ademais, ao serem instadas a especificar provas em primeira instância, ambas as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide, confirmando a desnecessidade de produção de outras provas. Tal fato afasta qualquer alegação de cerceamento de defesa ou de supressão de instância, pois a causa encontra-se, de fato e de direito, "madura" para o julgamento.

Assim, com fulcro no art. 1.013, § 3º, I, do CPC, passo à análise do mérito da Ação Anulatória. 

IV. DO MÉRITO

No mérito, o objeto da presente ação é a declaração de nulidade da deliberação tomada em Assembleia Geral Extraordinária do condomínio apelado em 18/12/2023. Os autores fundamentam seu pedido na existência de múltiplos vícios formais.

Analisando detidamente os autos, a procedência do pedido autoral é medida que se impõe.

IV.  DA NULIDADE ABSOLUTA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

A validade jurídica das deliberações tomadas em assembleia de condomínio edilício pressupõe a estrita observância das regras formais e materiais estabelecidas na convenção condominial e no Código Civil, sob pena de nulidade absoluta dos atos praticados. 

Na hipótese submetida a julgamento, os apelantes sustentam a nulidade absoluta da Assembleia Geral Extraordinária de 18 de dezembro de 2023 em virtude de três vícios de gravidade incontornável: o descumprimento do prazo convencional mínimo de convocação, a violação aos limites de representação por procuração e a fraude cibernética consubstanciada na inserção em lote de votos virtuais

O primeiro e incontornável vício que infecta o ato impugnado reside na patente violação do prazo de antecedência mínima exigido para a convocação dos condôminos.  O prazo convencional destina-se a garantir que todos os coproprietários recebam com tempo razoável as pautas e propostas e possam se organizar para exercer o direito de voz e voto de forma consciente e fundamentada, especialmente em se tratando de tema que altera o destino das unidades.

De acordo com o Artigo 16, parágrafo 1º, da Convenção do Condomínio do Residencial Acquamarine (ID 92471829), as assembleias gerais devem ser convocadas com antecedência mínima de 10 (dez) dias. No entanto, as provas documentais coligidas revelam que o edital de convocação para a AGE designada para o dia 18 de dezembro de 2023 (ID 92471831) foi formalmente assinado digitalmente apenas no dia 14 de dezembro de 2023. Desse modo, o comunicado foi enviado e disponibilizado eletronicamente com apenas 4 (quatro) dias de antecedência da reunião condominial.

Essa inobservância do interstício temporal mínimo exigido na convenção não constitui mera irregularidade formal passível de convalidação. O prazo mínimo de convocação visa assegurar aos condôminos o direito elementar à informação e ao tempo hábil de reflexão para amadurecimento das pautas propostas, especialmente quando o objeto de deliberação envolve a alteração da própria destinação do empreendimento imobiliário.

Nesse sentido, a jurisprudência pátria possui entendimento sedimentado de que a inobservância dessas regras é grave e, por si só, invalida a assembleia. Vejamos:

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL – MATÉRIA PRELIMINAR. Nulidade do julgado em virtude de falta de fundamentação (negativa de prestação jurisdicional). Inocorrência. Decisão recorrida que, diante do conjunto probatório coligido, de forma lógica e coerente apontou a solução da lide . Fundamentação completa, com as referências que se impunham à hipótese. Matéria preliminar afastada. RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA – MÉRITO. Dentre outros requisitos para que haja deliberações atinentes à administração do condomínio, deve a assembleia ser precedida de expressa convocação de todos os condôminos . Exegese do artigo 1.354 do Código Civil. Hipótese não qual o condomínio requerido não realizou de forma regular a necessária convocação para a assembleia realizada em 16 de outubro de 2019. Violação, ainda, ao disposto no artigo 4 .18 da Convenção do Edifício, que prevê a forma de afixação do edital em local visível do condomínio, com encaminhamento de cópias por carta registrada sob protocolo a cada condômino, com antecedência mínima de 08 (oito) dias. Ação julgada procedente para declarar a nulidade da referida assembleia e nulos todos os atos nela decididos. Procedência. Sentença integralmente mantida . Recurso de apelação do condomínio demandado não provido, majorada a verba honorária sucumbencial da parte adversa fixando-se em R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), atento ao conteúdo do parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10090189220198260606 Suzano, Relator.: Marcondes D'Angelo, Data de Julgamento: 14/06/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2021)

IV.2. DA VIOLAÇÃO ÀS REGRAS DE REPRESENTAÇÃO

Somando-se à nulidade insanável da convocação, a instrução probatória documental revela fraudes fáticas de extrema gravidade que aniquilam por completo a legitimidade do resultado da votação virtual operada por meio do aplicativo "Azul Digital".

A Convenção Condominial, em seu Artigo 16, parágrafo 4º (ID 92471829), impõe um limite ético e operacional imperativo à representação dos condôminos ausentes, determinando expressamente que cada procurador não pode representar, na assembleia geral, mais de 3 (três) condôminos. 

Trata-se de salvaguarda essencial para evitar a hiperconcentração de poder decisório nas mãos de poucos indivíduos e inibir manipulações de quórum.

Contudo, a Lista de Presença online gerada pela administradora ré (ID 92471857) revela que a síndica do condomínio, Sra. Ruth Teixeira Barbosa, atuou como procuradora e realizou a votação em nome de nada menos que 10 (dez) unidades autônomas distintas (A 05, A 07, A 09, A 10, B - 18, B 03, B 07, C 01, C 07 e D 05), todas direcionando o voto em favor da "Proposta B" (permissão irrestrita de locações por temporada). Houve, portanto, flagrante excesso de representação e descumprimento do teto de procurações estipulado na convenção. 

Ainda mais grave, contudo, são os indícios que emergem dos registros de votação eletrônica. Conforme se extrai dos logs do sistema (ID 92471857), um conjunto de quinze votos, incluindo os dez representados pela síndica e outros cinco, foram registrados no aplicativo no mesmo dia, no exato mesmo instante: 26 de dezembro de 2023, às 16:37h.

A ocorrência de múltiplos registros, oriundos de condôminos e, em tese, de dispositivos distintos, em uma mesma fração de segundo, é uma circunstância fática que se afasta do que seria esperado em um processo de votação individual e espontâneo. 

Tal simultaneidade constitui um robusto indício de que os votos podem ter sido inseridos no sistema de forma centralizada e automatizada, o que, por si, quebra a confiança e a boa-fé objetiva que devem nortear o ato.

IV.3. DA CONFISSÃO E DO COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO

Ademais, resta patenteado nos autos que as próprias rés incorreram em confissão fática extrajudicial e judicial acerca da existência de vícios insanáveis na colheita eletrônica de votos da referida assembleia. 

A ata de assembleia geral extraordinária (ID 92471832), lavrada e subscrita pelos prepostos do condomínio, consigna expressamente que a mesa diretora, ao auditar a votação, constatou erro formal grave decorrente da violação do limite convencional de representação por procuração, admitindo de forma expressa que o quórum e o resultado da votação restaram prejudicados.

Tal reconhecimento extrajudicial foi reiterado em juízo, na peça de contestação (ID 92471969). Nela, as rés não apenas admitem o vício, como informam que "SERÁ REALIZADA ASSEMBLEIA PARA REAFIRMAR E ANULAR A ASSEMBLEIA DO DIA 18/12/2023", utilizando-se desse argumento para pleitear a extinção do processo por perda de objeto. 

Nos termos do Art. 389 do Código de Processo Civil, "Há confissão, judicial ou extrajudicial, quando a parte admite a verdade de fato contrário ao seu interesse e favorável ao do adversário". As admissões expressas, tanto na ata quanto na contestação, amoldam-se perfeitamente a tal dispositivo, fazendo prova plena contra as próprias rés quanto à existência do vício que macula a assembleia.

A estratégia processual de admitir a nulidade do ato para fundamentar um pedido de extinção do feito por perda de objeto e, com isso, eximir-se dos ônus sucumbenciais, representa um comportamento contraditório, vedado pelo ordenamento jurídico em observância ao princípio da boa-fé objetiva.

Trata-se da aplicação da teoria dos atos próprios, que proíbe o venire contra factum proprium. A parte não pode, ao mesmo tempo, afirmar a existência de um vício para um fim que lhe beneficie (a extinção do processo) e, contraditoriamente, opor-se ao provimento jurisdicional que formaliza as consequências desse mesmo vício (a declaração de nulidade com os ônus dela decorrentes).

Portanto, a confissão fática operada pelas rés, tanto em âmbito extrajudicial quanto judicial, não apenas corrobora a existência do vício na assembleia, mas também as vincula, por força da boa-fé e da preclusão lógica, ao reconhecimento de sua invalidade, tornando imperiosa a chancela jurisdicional da nulidade. Este é, por si só, um fundamento robusto para o provimento do recurso.

IV.4. DA INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM QUALIFICADO PARA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO

Ainda que não existissem os vícios já mencionados, a deliberação da assembleia estaria irremediavelmente nula por um fundamento de mérito, de natureza objetiva: a ausência do quórum qualificado exigido por lei para a alteração da convenção condominial.

Consoante o disposto no Art. 1.351 do Código Civil, a modificação da convenção depende, para sua validade, da aprovação em assembleia por, no mínimo, dois terços dos votos dos condôminos. 

A jurisprudência pátria é pacífica em afirmar que se trata de norma cogente, cuja inobservância gera nulidade absoluta, vício que não se convalida com o tempo:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA. DELIBERAÇÕES CONDOMINIAIS. INSTALAÇÃO DE BICICLETÁRIO EM ÁREA COMUM . INOBSERVÂNCIA DE QUÓRUM QUALIFICADO. NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I . CASO EM EXAME 1. Apelação interposta por condomínio contra sentença que anulou deliberações de assembleias condominiais realizadas nos dias 11/10/2020, 07/11/2020 e 27/06/2021, as quais trataram da instalação de bicicletário em área comum, em razão da inobservância do quórum qualificado exigido pelo artigo 1.351 do Código Civil. II . QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) Verificar a legitimidade ativa da autora Vanessa de Lacerda Moreira para figurar na lide; (ii) Analisar se houve decadência em relação às assembleias realizadas em 11/10/2020 e 07/11/2020; (iii) Determinar a validade das deliberações tomadas nas assembleias mencionadas, à luz do quórum legalmente exigido. III. RAZÕES DE DECIDIR 3 . Os promitentes compradores que comunicaram sua posse ao condomínio possuem legitimidade ativa para questionar deliberações condominiais, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça - STJ. 4. Não se verifica decadência, pois as deliberações em questão violam normas cogentes ao desrespeitarem o quórum qualificado previsto no artigo 1.351 do Código Civil, caracterizando nulidade absoluta, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo . 5. A instalação do bicicletário em área comum do condomínio implica alteração da destinação do imóvel, exigindo a aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, quórum que não foi atingido nas assembleias questionadas. 6 . A ausência de quórum qualificado para deliberação condominial torna as decisões nulas, conforme previsto nos artigos 166 e 169 do Código Civil, prevalecendo a necessidade de observância das disposições legais. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido . Tese de julgamento: 1. Promitentes compradores imitidos na posse do imóvel possuem legitimidade ativa para questionar deliberações condominiais. 2. A ausência de quórum qualificado em deliberações condominiais que alteram a destinação de área comum configura nulidade absoluta, insuscetível de convalidação pelo decurso do tempo . 3. A instalação de bicicletário em área comum do condomínio exige quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts . 166, inciso V, 169, 1.341, inciso II, 1.351, e 1.352, parágrafo único; CPC/2015, arts . 17, 85, §§ 2º e 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1918949/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 13/12/2021; TJDFT, Acórdão 1601094, 0719270-05 .2021.8.07.0020, Rel . Des. Alfeu Machado, 6ª Turma Cível, j. 27/07/2022.

(TJ-DF 07114693420228070010 1974392, Relator.: RENATO SCUSSEL, Data de Julgamento: 26/02/2025, 2ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: 21/03/2025)

Na hipótese vertente, o condomínio apelado sustenta que a "Proposta B" teria sido aprovada com um quórum de 79,681% das frações ideais (ID 92471832). Contudo, uma análise detida da origem dos votos que compõem tal percentual revela vícios que impedem que sejam considerados válidos.

Primeiramente, devem ser expurgados os votos relativos às dez unidades representadas pela síndica, porquanto configuram violação objetiva e incontroversa ao limite de três procurações por representante (Art. 16, § 4º, da Convenção), irregularidade esta admitida pelos próprios apelados.

Adicionalmente, também se mostram comprometidos os demais votos que integram o bloco de registros simultâneos ocorridos às 16:37h do dia 26 de dezembro de 2023 (ID 92471857). Como já detalhado, a circunstância fática do registro em massa, em um único instante, lança dúvida insanável sobre a autonomia e a autenticidade de cada manifestação de vontade. Tal fato, por si só, desautoriza que estes votos sejam considerados para a composição de um quórum qualificado, que pressupõe deliberação consciente e individualizada.

Ao se depurar o cômputo, desconsiderando-se todos os votos manifestamente irregulares (pelo excesso de procurações) ou cuja lisura está objetivamente comprometida (pelo registro em bloco), constata-se que o percentual de votos válidos remanescentes é flagrantemente inferior ao mínimo de dois terços (aproximadamente 66,67%) exigido pelo Código Civil.

O atingimento do quórum qualificado é solenidade essencial à validade do ato. Sua ausência fulmina a deliberação, nos exatos termos do Art. 166, inciso V, do Código Civil. Assim, por mais este motivo, a pretendida reforma da convenção condominial é nula de pleno direito, sendo imperativo o provimento do recurso de apelação.

V. DISPOSITIVO

Ao exposto, voto no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO para, em consequência:

a) ANULAR a sentença terminativa de ID 92471984, que extinguiu o feito sem resolução do mérito por falta de interesse de agir;

b) Com fulcro no art. 1.013, § 3º, I, do Código de Processo Civil (Teoria da Causa Madura), JULGAR TOTALMENTE PROCEDENTE o pedido autoral, para DECLARAR A NULIDADE ABSOLUTA da Assembleia Geral Extraordinária do Condomínio Residencial Acquamarine, realizada em 18 de dezembro de 2023, e, por conseguinte, de todas as deliberações nela tomadas.

Em razão do resultado do julgamento, inverto integralmente os ônus da sucumbência e condeno as rés/apeladas, RESIDENCIAL ACQUAMARINE e AZUL ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, solidariamente, ao pagamento da integralidade das custas processuais de ambas as instâncias e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora/apelante, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, já considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal.

 Salvador, ASSINADO E DATADO DIGITALMENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

 Relatora