PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SHOPPING CENTER. ENCARGOS CONDOMINIAIS E TAXAS. LIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DOCUMENTAL ANALÍTICA. ART. 54, § 2º, DA LEI Nº 8.245/91. PLANILHA UNILATERAL INSUFICIENTE. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE INDEVIDO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA E EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. SENTENÇA ANULADA. RECURSO PROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

Apelação Cível interposta por empresas lojistas contra sentença que julgou improcedentes embargos à execução de títulos extrajudiciais (encargos condominiais de shopping center). O juízo de origem considerou a dívida incontroversa por suposta confissão e rejeitou a necessidade de dilação probatória. 

Os apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento de prova pericial contábil e documental. No mérito, alegam a iliquidez do título executivo por ausência de demonstração analítica das despesas, conforme exige o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91, além de excesso de execução. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

A questão em discussão consiste em saber se o julgamento antecipado da lide, sem a prévia apresentação dos documentos que compõem o rateio das despesas de shopping center e sem a realização de perícia, cerceia o direito de defesa do embargante que questiona a liquidez do valor executado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A execução de crédito referente a contribuições condominiais exige que estas estejam "documentalmente comprovadas" (art. 784, X, do CPC). No contexto de shopping centers, o art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91 impõe ao empreendedor o dever de demonstrar as despesas cobradas de forma analítica.

A liquidez do título não é meramente formal; ela pressupõe que o valor seja apurável por cálculo aritmético baseado em dados certos. Quando o lojista impugna a composição do rateio e a metodologia de cálculo (a chamada "caixa-preta" dos shoppings), a planilha unilateral do credor não basta para sustentar a execução.

O julgamento antecipado suprimiu etapas instrutórias indispensáveis: a exibição de balancetes e notas fiscais pelo condomínio e a subsequente perícia contábil para validar o quantum debeatur. A negativa de produção dessas provas, diante de dúvida plausível sobre a liquidez, caracteriza cerceamento de defesa.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso provido para anular a sentença.

Tese de julgamento: "1. Nas execuções de encargos de shopping center, a liquidez do título depende da demonstração documental e analítica das despesas rateadas, nos termos do art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91. 2. Configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide que rejeita embargos à execução sem oportunizar a exibição de documentos de gestão e a realização de perícia contábil quando houver impugnação específica sobre a composição do débito."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, X, 396; Lei nº 8.245/91, art. 54, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SP, Agravo de Instrumento nº 2226348-66.2025.8.26.0000; TJ-SP, Apelação Cível nº 1037551-14.2021.8.26.0114; TJ-SP, Apelação Cível nº 1002034-33.2023.8.26.0063.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8068912-89.2023.8.05.0001, em que figuram como apelantes CIES HOTELARIA E TURISMO LTDA e AVIA PATRIMONIAL LTDA e, como apelado, CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIEDADE, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL para, acolhendo a preliminar de cerceamento de defesa, ANULAR A SENTENÇA, determinando o retorno dos autos à origem para a reabertura da instrução processual, com a exibição de documentos e realização de perícia contábil, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, ASSINADO DIGITALMENTE. 

PRESIDENTE

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Deu-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 30 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por CIES HOTELARIA E TURISMO LTDA e AVIA PATRIMONIAL LTDA, ID 90967378, contra sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, Bahia, ID 505987300, nos autos dos Embargos à Execução, tombada sob o nº 8068912-89.2023.8.05.0001, opostos em face de CONDOMINIO SHOPPING CENTER PIEDADE, ora apelado, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando os embargantes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa, nos seguintes termos:

[...]

Há verdadeira confissão em sede de inicial dos embargos, tratando a dívida como fato incontroverso, sem que, em nenhum momento, tenha mencionado o pagamento, ainda que parcial, dos meses inadimplentes.

Discorre em sua peça inaugural (ID 391347585), à guisa de exemplo, que “A despeito do quanto alegado pelo condomínio embargado, os embargantes, não restaram inadimplentes com suas obrigações sem motivo.” (p. 3), bem como que “já tentaram negociar com o condomínio embargado para quitar todos os seus débitos quando foram surpreendidos com o ajuizamento desta demanda” (p. 11).

Reforça-se que, um dos consectários da proteção à boa-fé no processo civil é a não admissão do venire contra factum proprium, que consiste na vedação ao comportamento contraditório, ou seja, àquele que se comportou de determinada maneira anteriormente é proibida a assunção de uma posição oposta, frustrando a confiança da parte contrária e do juízo.

Em aplicação ao presente caso, uma vez que reconhecida a existência de dívidas inadimplidas pela parte devedora, não pode agora essa se abster de cumprir com sua obrigação de quitá-las e alegar a inexistência de título.

Com efeito, a parte embargante presta-se a apresentar justificativas genéricas que a impediriam de cumprir com exigência legal expressa, as quais são incapazes de afastar o comando da lei, devendo, portanto, submeter-se às consequências processuais previstas.

Em conclusão, a exequente apenas faz uso do exercício regular de direito para obter a quantia comprovadamente e reconhecidamente devida pelas executadas.

Inexistindo quaisquer outros fundamentos que sustentem os embargos à execução, a improcedência do pedido é medida que se impõe.  

DISPOSITIVO  

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os Embargos à Execução opostos, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil.  

Em consequência, determino o prosseguimento da Ação de Execução nº 8032488-48.2023.8.05.0001.  

Condeno os embargantes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa atribuído aos embargos, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. 

Transitada em julgado, translade-se cópia desta sentença para os autos da execução e prossiga-se com os atos executivos.  

P.R.I.

Nas razões recursais, os apelantes sustentam, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ante o indeferimento da produção de prova pericial contábil, que consideram indispensável para a comprovação de suas alegações. Requerem, ainda, a concessão do benefício da gratuidade de justiça, reiterando o pedido feito na inicial e não apreciado em primeira instância.

No mérito, defendem a inexigibilidade do título executivo extrajudicial, argumentando que o apelado não apresentou os documentos essenciais para comprovar a certeza, liquidez e exigibilidade da dívida, como as atas de assembleia e os comprovantes de despesas que embasaram a cobrança das taxas condominiais, em violação ao art. 54, § 2º, da Lei nº 8.245/91.

Alegam, ainda, a existência de excesso de execução, com a cobrança de valores indevidos a título de "res sperata" e outras taxas não previstas contratual ou legalmente. Apontam a necessidade de compensação de valores que teriam sido pagos a maior, e questionam a metodologia de cálculo dos juros e correção monetária aplicada pelo apelado.

Ao final, pugnaram pelo provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, para acolher a preliminar de cerceamento de defesa, anular a sentença e determinar o retorno dos autos à origem para produção de prova pericial. Subsidiariamente, pedem a reforma da sentença para julgar procedentes os embargos, reconhecendo a nulidade da execução ou o excesso de execução, com a consequente compensação de valores.

Intimado, o apelado ofereceu contrarrazões, ID 90967382, arguindo, preliminarmente, a deserção do recurso por falta de preparo, uma vez que o pedido de gratuidade de justiça foi indeferido em primeiro grau. No mérito, defende a manutenção integral da sentença, afirmando que a dívida é líquida, certa e exigível, e que os documentos necessários à sua comprovação foram devidamente juntados aos autos da execução.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Segunda Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Em despacho de ID 96599706, foi determinada a intimação dos apelantes para comprovarem a hipossuficiência financeira, a fim de subsidiar a análise do pedido de gratuidade de justiça.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937 do CPC c/c art. 187, I, do RITJ/BA. 

Salvador, ASSINATURA ELETRÔNICA. 

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

I. DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE

O recurso de Apelação merece ser conhecido, porquanto preenche todos os pressupostos de admissibilidade, sejam eles intrínsecos ou extrínsecos.

A tempestividade resta evidenciada. A sentença recorrida foi proferida em 30/06/2025 (ID 505987300). Considerando a interposição do recurso de apelação em 01/08/2025 (ID 90967378), observa-se o estrito cumprimento do prazo de 15 (quinze) dias úteis previsto no art. 1.003, § 5º, do Código de Processo Civil.

No que tange ao preparo recursal, verifica-se que, ao interpor o recurso, os apelantes pleitearam a concessão da gratuidade de justiça. O apelado, em contrarrazões (ID 90967382), pugnou pela deserção. Contudo, por meio do despacho de ID 96599706, foi determinada a intimação dos recorrentes para comprovarem a hipossuficiência ou efetuarem o recolhimento das custas. Em resposta, os apelantes comprovaram o devido recolhimento do preparo, conforme petição e guias de ID 97883667, sanando o vício e atendendo ao requisito.

Quanto ao cabimento e adequação, o presente recurso de Apelação Cível é o meio processual idôneo para impugnar a sentença de mérito proferida pelo Juízo a quo, que julgou improcedentes os Embargos à Execução, nos termos do art. 1.009 do CPC.

A legitimidade e o interesse recursal dos Apelantes, embargantes na origem, são manifestos. Sua sucumbência reside no julgamento de improcedência de seus pedidos, o que resultou no prosseguimento da execução movida pelo apelado. O interesse, portanto, exsurge da utilidade e necessidade do recurso para reverter essa decisão, buscando a anulação da sentença por cerceamento de defesa ou a sua reforma para julgar procedentes os embargos.

Por fim, não se vislumbra a ocorrência de qualquer fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, como a renúncia, a aquiescência ou a desistência.

Diante do exposto, presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o Recurso de Apelação.

II. DA ANÁLISE DO RECURSO

A controvérsia recursal exige a análise de dois pontos interligados: a liquidez do título que aparelha a execução e a ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide. A correta resolução da primeira questão é premissa lógica para a análise da segunda.

Com a devida vênia ao entendimento do nobre magistrado sentenciante, a sentença merece ser anulada.

II.1. DA ILIQUIDEZ DO TÍTULO EXECUTIVO E DA NATUREZA COMPLEXA DOS ENCARGOS DE SHOPPING CENTER

O processo de execução, por sua natureza agressiva ao patrimônio do devedor, exige que o título que o fundamenta seja revestido de atributos indispensáveis, conforme o art. 783 do Código de Processo Civil: a obrigação deve ser certa, líquida e exigível. A certeza atesta a existência da obrigação; a exigibilidade, o seu vencimento. A liquidez, por sua vez, refere-se à determinação do valor da prestação (quantum debeatur), que deve ser expresso no título ou apurável por mero cálculo aritmético.

O crédito referente às contribuições condominiais é, por força do art. 784, X, do CPC, um título executivo extrajudicial. Contudo, o próprio dispositivo impõe uma condição intransponível para sua executoriedade: que tais contribuições estejam "documentalmente comprovadas".

No caso dos autos, a complexidade é majorada por não se tratar de um condomínio residencial com taxas fixas, mas de um shopping center. As relações entre lojistas e empreendedores são de natureza empresarial e atípica, regidas pelo princípio da autonomia da vontade, mas balizadas por normas de ordem pública, como as da Lei nº 8.245/91.

O art. 54 desta lei, ao regular as locações em shopping centers, estabelece em seu § 2º uma prerrogativa fundamental ao locatário, que funciona como condição de validade para a cobrança dos encargos:

Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

[...]

§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas. 

A expressão "devidamente demonstradas" não pode ser interpretada como uma formalidade vazia. Ela impõe ao empreendedor o ônus de apresentar a composição analítica dos gastos que formam a base de cálculo para o rateio. Uma planilha de débito unilateral, ainda que acompanhada de atas de assembleia que aprovam orçamentos genéricos, não constitui a "demonstração" exigida por lei. A demonstração se perfaz com os balancetes, as notas fiscais e os relatórios que permitem auditar a correspondência entre o que foi gasto e o que está sendo cobrado.

Quando os embargantes/apelantes questionam a forma de rateio, a distinção entre lojas "âncoras" e "satélites" e a própria composição dos valores, eles estão, em essência, exercendo o direito de verificação que a lei lhes faculta. Ao fazê-lo, transferem ao exequente/apelado o ônus de provar a liquidez do seu crédito, apresentando a documentação que lhe dá suporte.

Sem essa documentação, o título padece de liquidez questionável. O valor executado não pode ser verificado por simples cálculo aritmético, pois sua base de cálculo (o total das despesas a serem rateadas) é desconhecida e controversa.

A jurisprudência é sólida ao tratar da chamada "caixa-preta" dos encargos de shopping centers, exigindo prova robusta para a execução:

Agravo de Instrumento. Ação de Execução de Título Extrajudicial. Contrato de Locação em Shopping Center. exceção de pré-executividade. Cobrança de Encargos Acessórios. Decisão que rejeitou a exceção de pré-executividade. Inconformismo da parte executada, ora agravante. Cabimento. Admitida a exceção de pré-executividade para análise da liquidez e exigibilidade dos encargos acessórios, tais como fundo de promoção, consumo e taxas. Reconhece-se que a simples previsão contratual desses encargos não basta para conferir liquidez aos valores cobrados. Ausência de comprovação documental mínima, como demonstrativos de rateio, balancetes ou faturas, inviabiliza a exigibilidade dos valores indicados em planilha unilateral quando impugnados. Diante disso, procede o decote dos encargos não comprovados, mantendo-se a execução apenas quanto aos aluguéis confessados. Honorários advocatícios fixados em favor da parte excipiente sobre o valor excluído. Decisão reformada. Recurso provido.

(TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22263486620258260000 São Paulo, Relator.: Rogério Murillo Pereira Cimino, Data de Julgamento: 14/10/2025, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/10/2025) 

Embargos à execução fundada em locação de espaço em shopping center. Taxa de condomínio com valor variável, calculado consoante o coeficiente de rateio de despesas, cujos documentos comprobatórios não foram juntados à execução. Iliquidez reconhecida. Desocupação efetivada aos 14 de fevereiro de 2021 . Cobrança proporcional autorizada. Honorários advocatícios fixados com base no proveito econômico da ação desconstitutiva. Recurso parcialmente provido.

(TJ-SP - AC: 10375511420218260114 SP 1037551-14 .2021.8.26.0114, Relator.: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 26/05/2022, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/05/2022) 

Portanto, a liquidez do título não envolve questão, apenas, de direito, mas de fato e de prova, que não foi devidamente estabelecida nos autos.

II.2. DO CERCEAMENTO DE DEFESA COMO CONSEQUÊNCIA DO JULGAMENTO ANTECIPADO

Uma vez estabelecido que a liquidez do crédito dependia de prova documental que não instruiu a execução, a análise do cerceamento de defesa torna-se uma consequência lógica.

Ao opor os embargos, os apelantes instauraram um incidente de cognição cujo objetivo era, precisamente, discutir a validade do título executivo. Ao levantarem dúvidas plausíveis e tecnicamente fundamentadas sobre a composição do débito, caberia ao Juízo oportunizar a dilação probatória para dirimir a controvérsia.

O iter probatório correto, nesse caso, seguiria duas etapas lógicas:

A.   Fase de Exibição Documental: Primeiramente, caberia ao Juízo, com base no poder geral de instrução e nos arts. 396 e seguintes do CPC, intimar o condomínio-exequente a apresentar os documentos solicitados pelos embargantes (ID 90966607), que são os únicos capazes de demonstrar de forma efetiva e concreta a liquidez do crédito;

B.   Fase Pericial: Apenas após a juntada de tais documentos, e se a controvérsia técnica sobre os cálculos e critérios persistisse, a prova pericial contábil se tornaria pertinente para que um expert pudesse analisar a documentação e emitir um parecer conclusivo.

Ao proferir o julgamento antecipado, o Juízo a quo suprimiu ambas as etapas. Implicitamente, conferiu à planilha do exequente uma presunção de liquidez e veracidade que ela não possui, ignorando o direito legal dos apelantes de exigir a comprovação das despesas. Tal ato representa uma barreira intransponível ao exercício da ampla defesa e do contraditório.

Nesse contexto, a decisão de anular a sentença para reabrir a instrução não é um mero formalismo, mas a única forma de assegurar que a execução se processe sobre uma base fática e jurídica segura, garantindo a ambas as partes a possibilidade de provar suas alegações. Neste Sentido:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PERÍCIA CONTÁBIL. A renegociação de contrato bancário ou a confissão da dívida não impede a possibilidade de discussão sobre eventuais ilegalidades dos contratos anteriores (Súmula 286 do C. STJ). Pedido de exibição de contrato acolhido. A controvérsia não se limita à matéria exclusivamente de direito e nem a questões solucionáveis por meio de mero cálculo aritmético. Necessidade de perícia contábil, com escopo de apurar se os valores exigidos pelo credor correspondem exatamente aos termos pactuados, considerando as planilhas de cálculos colacionadas nos autos. Preliminar de cerceamento de defesa acolhida. Recurso de apelação provido.

(TJ-SP - Apelação Cível: 10020343320238260063 Barra Bonita, Relator: Roberto Mac Cracken, Data de Julgamento: 16/07/2024, 22ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 16/07/2024)

Com essas considerações, ACOLHO a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa. 

III. DISPOSITIVO

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação para, acolhendo a preliminar de cerceamento de defesa, ANULAR a sentença de ID 505987300 e, por conseguinte, determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para o devido prosseguimento da instrução, devendo o magistrado:

1.    Intimar o condomínio exequente/apelado para que, em prazo razoável a ser fixado, apresente os documentos comprobatórios da composição dos valores executados, notadamente os balancetes mensais, relatórios detalhados de despesas, comprovantes de gastos e os demonstrativos de rateio referentes ao período da dívida, conforme requerido pelos embargantes;

2.    Após a juntada dos documentos, garantir o contraditório e, caso a controvérsia sobre os valores persista, proceder à nomeação de perito contábil para a análise técnica da documentação e apuração dos fatos controvertidos.

Em razão da anulação da sentença, resta prejudicada a análise das demais questões de mérito, bem como a condenação em custas e honorários, que deverão ser novamente fixados pelo Juízo a quo ao final da demanda.

Salvador, DATADO E ASSINADO ELETRONICAMENTE. 

MARTA MOREIRA SANTANA

Juíza Substituta de 2º grau

Relatora