PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. IMISSÃO NA POSSE. PROVA DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO CREDOR FIDUCIÁRIO E VENDA POSTERIOR AO AGRAVANTE. OCUPAÇÃO POR TERCEIRO. PREENCHIMENTO DAS CONDIÇÕES PARA IMISSÃO NA POSSE. INEXIGIBILIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR OU DE OCUPANTES PELO AGRAVANTE QUE COMPROU O IMÓVEL JÁ CONSOLIDADO NO PATRIMÔNIO DO CREDOR FIDUCIÁRIO APÓS FRUSTRAÇÃO DOS LEILÕES. REVOGAÇÃO DO ART. 37 DO DEC-LEI Nº 70/66. CABIMENTO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO. PRAZO DE 60 DIAS POR ANALOGIA AO ART. 30 DA LEI Nº 9.514/97. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELO AGRAVADO POR SUPOSTA VENDA PELA DEVEDORA FIDUCIÁRIA. PROPRIETÁRIO SUPER-IDOSO QUE INCORRE EM CUSTOS COM ALUGUEL. VEROSSIMILHANÇA DO DIREITO E PERIGO DA DEMORA. PRAZO DILATADO PARA DESOCUPAÇÃO QUE JÁ ENCERRA A DEFERÊNCIA DEVIDA À FUNÇÃO SOCIAL DA POSSE. AGRAVO A QUE SE DÁ PROVIMENTO. AGRAVO INTERNO JULGADO PREJUDICADO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os elementos deste Agravo de Instrumento de nº 8042908-81.2024.8.05.0000, no qual é Agravante JOSE AMORIM FERREIRA e Agravado CLEUZA DA SILVA CABRAL e Terceiro ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA, e Agravo de instrumento interposto pelo terceiro ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA em face das decisões interlocutórias de ID 67688636 e 69308876, ora julgados conjuntamente.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER e DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, e considerar PREJUDICADO o agravo interno, nos termos do voto do relator e por meio do quorum indicado na certidão de julgamento.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido Por Unanimidade

Salvador, 9 de Dezembro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de tutela antecipada recursal, interposto por JOSE AMORIM FERREIRA contra a decisão proferida pelo MM. Juízo de Direito da 7ª Vara de Feitos de Rel. de Cons. Cível e Comerciais da Comarca Salvador/BA que, nos autos da Ação de Imissão na Posse nº  8108891-24.2024.8.05.0001, proposta em face de CLEUZA DA SILVA CABRAL ora Agravada, indeferiu o pedido liminar de imissão e consequente desocupação do imóvel, sob o fundamento de que embora presente o requisito da verossimilhança do direito alegado, faltaria requisito legal de notificação prévia do ocupante na forma do Art. 37 do Decreto-Lei n. 70, de 21/11/1966.

À decisão recorrida, de ID 458881178 nos autos em primeiro grau, o juízo de origem fundamentou, de modo específico quanto ao caso concreto, que:

(...) Quanto à probabilidade do direito invocado, identifico existente. Isto porque, no caso dos autos, os requisitos legais para deferimento do pedido são específicos, sendo previstos no Decreto 70/66, que, em seu art. 37 estabelece que: Art 37. Uma vez efetivada a alienação do imóvel, de acôrdo com o artigo 32, será emitida a respectiva carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como titulo para a transcrição no Registro Geral de Imóveis. § 1º O devedor, se estiver presente ao público leilão, deverá assinar a carta de arrematação que, em caso contrário, conterá necessariamente a constatação de sua ausência ou de sua recusa em subscrevê-la. § 2º Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, poderá o adquirente requerer ao Juízo competente imissão de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente, após decorridas as 48 horas mencionadas no parágrafo terceiro dêste artigo, sem prejuízo de se prosseguir no feito, em rito ordinário, para o debate das alegações que o devedor porventura aduzir em contestação. § 3º A concessão da medida liminar do parágrafo anterior só será negada se o devedor, citado, comprovar, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas, que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito, antes da realização do primeiro ou do segundo público leilão. A propriedade do bem encontra-se comprovada por meio da certidão de ID 457775947. De sua vez, a providência de citação prévia do requerido com prazo para comprovação do pagamento da dívida é intensamente relativizada pela jurisprudência pertinente. Ainda assim é indispensável ao deferimento do pedido liminar a prova da notificação prévia do demandado. De fato, o que se tem como elemento fundamental para o deferimento da medida é que, por inequívoco meio, esteja caracterizada a ciência do devedor quanto ao ato de alienação e sua integral consumação. Omisso após tal circunstância, tem-se que possível o deferimento da medida e independentemente da providência transcrita, precedentes: (...) No caso dos autos, a parte requerente não demonstra a notificação do devedor quanto ao ato de aquisição. Pelo exposto, INDEFIRO a tutela de urgência.

Em suas razões recursais, Id. 67666429, aduziu o Agravante que preenche os requisitos materiais estabelecidos no Art. 1.204 do Código Civil para imissão na posse, tendo em vista a comprovação de registro da propriedade do imóvel, a demonstração de que apesar das tentativas de desocupação consensual, não se obteve êxito nesse sentido, permanecendo o imóvel ocupado. Suscita que nos termos do Art. 30 da Lei 92.514/97, deveria ser determinada a desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta) dias, sendo requisito tão somente a comprovação da consolidação da propriedade após a expropriação de que trata a legislação em comento. Destaca que reside em imóvel alugado, restando privado da posse de unidade habitacional adquirida para moradia, que o agravante é pessoa super-idosa, contando com 80 (oitenta anos). Afirma presentes os requisitos para a antecipação de tutela recursal, requerendo ainda a reforma da decisão para ser deferido pleito.

Ao ID 67688636 proferi decisão conferindo antecipação de tutela recursal para determinar  a imissão na posse do autor e desocupação do imóvel no prazo de 60 (sessenta dias), em cumprimento à qual se certificou ausência da agravada CLEUZA DA SILVA CABRAL e a presença de ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA no imóvel, determinando-se a extensão dos efeitos da liminar ao mesmo, conforme decisão de ID 69308876.

Em contrarrazões ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA afirma que no processo inexiste notificação do devedor, o que constituiria grave violação ao devido processo legal, pois o direito de notificação prévia seria requisito em hipótese de alienação fiduciária ou arrematação judicial, para garantir que o devedor tenha a oportunidade de defender seus direitos antes de ser privado de seu bem. Aduz que não deve ser proferida decisão sem prévia oitiva da parte adversa, nos termos do art. 9º do Código de Processo Civil, e que o art. 30 da Lei n. 9.514/1997 exige a comprovação da transmissão de propriedade em nome do adquirente, o que, em regra, inclui a notificação formal do devedor para que ele tenha a chance de quitar o subsídio ou se manifestar sobre a transação. Afirma que a concessão da liminar sem essa notificação resultaria em esbulho possessório do agravado. Suscita que haveria audiência de conciliação já designada, motivo pelo qual qualquer provimento deveria ocorrer após a mesma, de forma a viabilizar a conciliação. Sustenta haver perigo de dano inverso na hipótese de deferimento da medida requerida pelo autor, pois resultaria no desalojamento do agravado com a perda irreversível de posse exercida de boa-fé, pois teria adquirido o imóvel por transação regular realizada com  CLEUZA DA SILVA CABRAL, consequência desproporcional considerando que o agravante já se encontra com moradia garantida pelo pagamento de aluguel. Invoca a relevância da função social da propriedade e a boa fé do possuidor, que deveria ser contrastadas com o fato de que o autor não afirma necessidade premente de tomar posse imediata do bem, pelo que seria prudente aguardar-se o resultado final da demanda. Requer o não provimento do recurso e a manutenção da decisão agravada.

Ao ID 70292999, ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA interpôs agravo interno, contra as decisões de ID 69308876 e 67688636, aduzindo, de forma reiterativa da fundamentação de suas contrarrazões,  a ausência de notificação do devedor,  tese de que a concessão efeito suspensivo ao agravo prejudicaria a audiência de conciliação designada, a existência de perigo de dano inverso que justificaria a manutenção da situação fática até decisão definitiva, e a relevância da função social da propriedade e a boa-fé do possuidor, requerendo a suspensão da liminar até a regularização processual e o julgamento do mérito da demando, tendo em vista a irreversibilidade da decisão agravada.

Em contrarrazões ao agravo interno, JOSE AMORIM FERREIRA aduz a ausência de juntada de documentos de identificação e habilitação de ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA, devendo ser intimado o mesmo a regularizar sua habilitação, e reconhecida a nulidade do ato de interposição do recurso por falta de capacidade e representação judicial. Afirma que apesar de o agravante alegar ter adquirido o imóvel junto a CLEUZA DA SILVA CABRAL, não exibe qualquer contrato de compra e venda ou prova de registro de transferência de propriedade, e que o mesmo vem ocupando indevidamente a unidade. Aponta que o autor tem necessidade real de utilizar o imóvel para moradia, uma vez que conta com 80 anos e mora de aluguel, ao contrário de ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA e CLEUZA DA SILVA CABRAL que conforme documentação anexa, possuem imóveis outros além da ocupação indevida. Afirma que apesar da alegação de nulidade do procedimento expropriatório, ainda que a mesma ocorresse, não poderia prejudicar o adquirente de boa-fé após a consolidação da propriedade, sobretudo por que CLEUZA DA SILVA CABRAL nunca manifestou intenção de purgar a mora, e ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA jamais teve a condição de proprietário. Pugna pelo não provimento do agravo interno e manutenção da decisão agravada.

Com este relatório e em cumprimento ao art. 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria para as providências de inclusão em pauta.

Salvador, 11 de outubro de 2024.

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

DO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE.

CONHEÇO do recurso de agravo, porque presentes os requisitos de admissibilidade, cumprindo mencionar que cabe Agravo de Instrumento contra decisões interlocutórias que versem sobre tutela provisória, na forma prescrita no art. 1.015, I, do CPC.

Outrossim, quando à identificação e representação de ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA, tenho que a despeito da deficiência de apresentação do documento de identificação do mesmo, tal circunstância não acarreta, no caso concreto, vício capaz de invalidar o exercício de sua oposição ao agravo de instrumento ou de sua interposição de agravo interno, dada a peculiaridade de estar o mesmo assistido pela Defensoria Pública do Estado, a qual efetua identificação civil de seus assistidos, e não necessita de procuração assinada para presentar-se no processo em nome dos mesmos, tendo em vista a formalidade e a presunção de veracidade de que goza o ato administrativo de concessão da assistência pelo órgão.

Ademais, tendo em vista a documentação apresentada pelo agravante no que tange ao patrimônio do ocupante do imóvel objeto da controvérsia recursal, nota-se que dúvida não existe acerca de sua identidade, de modo que não se verifica prejuízo capaz de ensejar nulidade. 

Assim, passo ao julgamento conjunto do recurso principal, e do recurso interno a este vinculado, em ordem de prejudicialidade.

DO MÉRITO DO AGRAVO DE INSTRUMENTO

Razão assiste ao autor ora agravante, devendo se dar provimento ao recurso, de modo a se confirmar a antecipação de tutela recursal já proferida no sentido de se determinar liminarmente a imissão do requerente na posse do imóvel objeto da lide.

Isso porque, a despeito do quanto fundamentado na decisão agravada, e dos argumentos em contrário do recorrido,  na situação concreta dos autos, inexiste qualquer obrigação material legal ou requisito processual de notificação prévia do ocupante réu pelo proprietário autor - que adquiriu da CEF o imóvel, não na condição de arrematante, mas sim por compra e venda, e após a frustração dos leilões e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (ID 457775947).

No caso concreto, conforme a escritura pública de ID 457775947, nota-se que a CLEUZA DA SILVA CABRAL, primeira agravada, era a efetiva devedora do financiamento do imóvel objeto da lide, sendo a entidade credora fiduciária a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. A referida escritura dá conta de que a devedora alienou fiduciariamente o imóvel à CEF em 13/01/2014, tornando-se a instituição bancária a a possuidora indireta do bem, e a fiduciante mera possuidora direta, “não podendo em razão daquele pacto, sem o consentimento do fiduciário, alienar ou onerar o imóvel enquanto não liquidada toda a dívida” conforme se registrou em escritura.

Para além, o documento prova ainda que em 20/09/2023 foi consignado na escritura a efetiva consolidação da propriedade em nome da CEF, justamente por que, como registrado, “a fiduciante foi intimada para satisfazer, no prazo legal, as prestações vencidas. O prazo transcorreu sem purgação da mora”, acerca do que também se deu fé, e após, em 20/05/2024 registrou-se  averbação para constar extinção da dívida nos termos do Art. 27, §5º da Lei Federal nº 9.514/97, justamente em razão da consolidação, consignando-se que foram realizados os leilões previstos nos §§ 1º e 2º do dispositivo, não tendo ocorrido arrematação.

Por fim, a escritura comprova ainda que o autor JOSE AMORIM FERREIRA -  não tendo participado em qualquer grau do procedimento expropriatório de que trata a Lei Federal nº 9.514/97, sequer na condição mero arrematante - somente após essa consolidação da propriedade junto à CEF, adquiriu o imóvel por compra e venda autônoma perante a instituição financeira, pagando preço certo e recolhendo o imposto de transmissão, com o devido registro da transferência da propriedade.

Nessa linha, razão nenhuma assiste ao ocupante agravado que afirma em suas contrarrazões que o provimento liminar não poderia ser deferido porque não teria o agravante provado que o notificou, ou ainda que tal notificação seria exigível, ou importante segundo afirma, na ação de imissão de posse do comprador, para se demonstrar que foi oportunizado purgar a mora, não sendo ainda procedente a fundamentação do juízo a quo de que tal providência seria exigível do agravante como requisito legal em razão do art. 37 do Decreto-Lei n. 70, de 21/11/1966.

Isso, pois, ainda que o procedimento de leilão para expropriação extrajudicial dos imóveis objeto de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação de que trata a Lei 9.514/97 preveja a cientificação do devedor fiduciário em seu trâmite, por exemplo, para viabilizar a purgação da mora, - art. 26, §§ 1º e 3º - esse expediente deve ser providenciado pelo credor fiduciário, em relação ao efetivo devedor, e naquele procedimento para levar a efeito os leilões e a consolidação de sua propriedade (o que inclusive já ocorreu conforme documento marcado de fé pública e presunção de veracidade), e não pelo posterior comprador em ação de imissão.

Ademais, essa exigência, que não tem pertinência com a situação dos autos, nem se refere ao proprietário autor ou ao atual ocupante, por certo, não decorre do art. 37 do Decreto-Lei n. 70, de 21/11/1966 apontado pelo juízo a quo, por ter sido essa parte da legislação expressamente revogada, justamente pela Lei Federal 14.711/2023, que reiterou do ordenamento diversos dispositivos de lei esparsas e alterou a redação de tantos outros da Lei 9.514/97, motivo pelo qual a norma revogada não poderia ter servido de fundamento para o indeferimento na decisão agravada.

Assim, em resumo, ao contrário do quanto reputado na decisão recorrida, a exigência de prévia notificação para purgação da mora de que trata a legislação efetivamente vigente tanto já havia sido preenchida na fase apropriada, em face daquele que efetivamente deveria ter sido intimado, e por quem realmente deveria realizar essa providência, quanto não era exigível como condição para a imissão da posse no presente processo, muito menos do autor, devendo a pretensão de imissão ser avaliada exclusivamente conforme as regras do direito civil - exigindo-se tão somente que o requerente seja o legítimo proprietário, e que o imóvel esteja ocupado por terceiro, conforme art. 1.204 e 1228 do CC/2002 -  e do código de processo civil, no que tange aos requisitos para o provimento em sede de liminar.

Mais disso, manifestamente, razão não assiste ao ocupante ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA no que afirma que a imissão de posse não poderia ser deferida por que o mesmo seria adquirente de boa-fé do imóvel por alegada compra e venda realizada perante CLEUZA DA SILVA CABRAL, primeiramente por que, não tendo a mesma jamais atingido a condição de efetiva proprietária do imóvel, a devedora fiduciária nunca poderia ter transferido título válido de propriedade.

Ademais, embora alegue ter comprado o imóvel de boa-fé junto à agravada, o ocupante não apresenta qualquer prova nesse sentido, não exibindo contrato sequer a título particular - contrato de gaveta - ou mesmo comprovante de pagamento de preço, remontando em mera alegação. Ainda que assim comprovasse, tal contratação seria inválida, pois, como visto, a devedora fiduciária para além de não deter título de propriedade, restou contratualmente impedida de “em razão daquele pacto, sem o consentimento do fiduciário, alienar ou onerar o imóvel enquanto não liquidada toda a dívida”, do que decorre que caso tal negociação tenha ocorrido, a mesma geraria apenas direito de ressarcimento em relação à alegada vendedora, não sendo em hipótese alguma oponível ao efetivo proprietário registral.

Para além, o ocupante nem mesmo aponta de modo objetivo e concreto qualquer hipótese aquisição autônoma e não viciada de posse justa em relação ao imóvel, a exemplo de apossamento independente de boa-fé ou com animus domini, pois, ao contrário, o que afirma é que teria adquirido onerosamente o imóvel de CLEUZA DA SILVA CABRAL, cuja permanência no bem notadamente decorria de financiamento acerca do qual não teve êxito em purgar a mora. Muito menos demonstra que tenha sucedido a anterior devedora fiduciária na forma do Art. 33-A para que pudesse ele mesmo alegar eventual nulidade ou impropriedade da anterior expropriação.

Nesse aspecto, razão assiste ao agravante ao afirmar que se encontram reunidos todas as condicionantes materiais para o deferimento de sua imissão na posse do imóvel - com a retirada consequente dos eventuais ocupantes - quanto os requisitos processuais para que esse provimento desse de forma imediata, não devendo aguardar o final do processo, a saber a verossimilhança do direito - forte na prova de propriedade e de estar esbulhado do bem do qual é dono, como já reconhecido pelo juízo a quo - e o perigo da demora, que se reconhece no fato de ser pessoa idosa que a despeito de ter comprado imóvel, permanece vivendo injustamente de aluguel.

Por fim, quanto à tese de que a posse exercida pelo ocupante, a despeito das demais questões, mereceria especial deferência em atenção à dignidade da pessoa, à perspectiva de se ver o ocupante sem moradia, e à função social da posse e da propriedade, tem-se que todos estes aspectos, já se encontram equalizados pela considerável dilação do prazo para desocupação do imóvel, que se reputa ser adequado em 60 (sessenta) dias, o qual, embora não tenha aplicação obrigatória, se faz incidir por analogia ao art. 30 da Lei federal n. 9.514, de 20/11/1997, com a redação que lhe foi dada pela Lei federal n. 14.711, de 30/10/2023, em juízo de equidade.

Isso porque, como visto, não sendo o autor efetivamente arrematante - embora assim pudesse deixar a entender a ambiguidade da redação do recurso - o mesmo não se submeteria, a princípio, diretamente, ao regramento Lei federal n. 9.514, de 20/11/1997, nela inclusa a redação atual do seu Art. 30 no que fixa o referido prazo. Dessa forma, a desocupação poderia ser determinada em tese de modo imediato ou em prazo muito inferior.

No entanto, considerando-se a impossibilidade de dar prestação jurisdicional no recurso mais extensa que aquela que requereu o próprio agravante, sob pena de  provimento extra petita, e ainda que o próprio credor fiduciário em cujo patrimônio se consolidou a propriedade do imóvel não realizou ele mesmo a imissão - hipótese em que se aplicaria a legislação especial - parece justa a aplicação analógica do dispositivo, garantindo-se ao ocupante o mesmo prazo que lhe seria conferido nessa muito situação similar, e que concede tempo digno para ajuste à nova realidade.

Assim, há que se reconhecer que a dilação em comento já representa a medida eleita pela legislação, para em hipótese congênere, dar especial deferência à função social da posse e da propriedade, figurando como período em que, a despeito do pleno direito do proprietário, o mesmo deve aguardar prazo razoável de modo a não sujeitar o ocupante a um desalojamento abrupto, o que já se encontra provido.

Pelo exposto, cumpre dar provimento ao agravo de instrumento, nos termos ora explicitados.

DO AGRAVO INTERNO.

O agravo interno interposto por ROBERTO NONATO PINHO OLIVEIRA, na condição de ocupante do imóvel, contra decisão interlocutória que, em meio a recurso de agravo de instrumento, deferiu em parte  pedido de antecipação da tutela recursal, foi ora relatado em conjunto com o agravo de instrumento principal, para julgamento conjunto, restando, porém, prejudicado, tendo em vista a substituição do provimento provisório recorrido por novo provimento definitivo.

Prejudicado, assim, este recurso, visto que a decisão monocrática que visava reformar passa as ser suplantada por decisão colegiada que não pode ser mais revista por esta via. Assim, voto para NÃO CONHECER deste agravo interno, pois prejudicado.

CONCLUSÃO

Voto, portanto, para DAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, de modo a confirmar a antecipação de tutela recursal antes já deferida, no sentido da determinação liminar da imissão do autor na posse do imóvel objeto da causa originária, para sua desocupação por quem quer nele esteja, no prazo de 60 (sessenta) dias, e NÃO CONHECER do agravo interno, pois prejudicado.

Salvador, (data registrada eletronicamente).

Des. ANGELO JERONIMO E SILVA VITA

Relator