PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

RECURSO DE APELAÇÃO. PEDIDO DE PROVIDÊNCIA. NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO. DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS ABERTAS PARA MESMO IMÓVEL. PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE MATRICIAL E DA PRIORIDADE. LEI Nº 6.015/73. CANCELAMENTO DO SEGUNDO REGISTRO. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. MATÉRIA DE DEFESA. AUSÊNCIA DE REQUISITOS. ART. 1.242, DO CÓDIGO CIVIL. NÃO CONFIGURADA A BOA-FÉ DO APELANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

I - Nos termos da Lei de Registros Públicos, cada imóvel só poderá ter uma única matrícula para que não ocorra a ofensa ao princípio da unitariedade matricial.

II - Comprovada a duplicidade de registros relativos à propriedade do mesmo imóvel, prevalece o mais antigo, devendo ser declarado nulo o registro posterior.

III - A matrícula nº 193, em 1976, esvaziou a transcrição 49.923, do Livro 3-AT, bem assim que tal transcrição não teve seu encerramento formalmente realizado, à época; da mesma forma que se observa, após a constituição de gravame em favor do Banco do Nordeste S/A sobre a totalidade do bem, houve a abertura da segunda matrícula (nº 125.247), em 2012, utilizando-se de registro anterior àquela transcrição, a qual, repita-se, já estava esvaziada.

IV - Não se comprovou que na primeira matrícula existiu o correto desmembramento da totalidade do bem, e da aprovação do Município de Salvador nesse sentido.

V - Descabimento da usucapião. Ausência do requisito da boa-fé, nos termos do disposto no art. 1.242, caput, do Código Civil.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de Apelação nº 8120915-89.2021.8.05.0001, em que figura como apelante LOPES, FONTES & CIA. LTDA, e como apelado, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A.

Acordam os Desembargadores, componentes da Segunda Câmara Cível, do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto condutor.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 8 de Outubro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de apelação interposta por LOPES, FONTES & CIA. LTDA contra sentença proferida pelo MM. Juízo de Direito da Vara de Registros Públicos da Comarca de Salvador/BA que, nos autos do pedido de providência tombado sob n° 8120915-89.2021.8.05.0001, formulado pelo OFICIAL DO 2º REGISTRO DE IMÓVEIS E HIPOTECAS DE SALVADOR, tendo como apelado, MARLEIDE DA SILVA MAGALHÃES, julgou procedente o pedido e determinou o cancelamento da matrícula nº 125.247 do 2º R.I., nos seguintes termos:

“Pelo exposto e por tudo mais que dos autos consta, acolho integralmente o opinativo do Ministério Público, e com apoio no inciso I, do artigo 487, do Código de Processo Civil, julgo procedente o pedido de providências apresentado pelo Sr. Delegatário do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital para determinar o cancelamento da matrícula nº 125.247 do 2ºRI, na forma prevista no art. 214 da LRP, tudo em conformidade com a motivação anterior.” (ID 44817126)

Irresignado com os termos do decisum, o apelante argumenta (ID 44817143), em apertada síntese, a necessidade de reforma da sentença, porquanto incorreu em omissão, uma vez que o douto a quo não apreciou a boa-fé do recorrente/adquirente, bem como deixou de se manifestar sobre a regularidade do parcelamento do solo (5.800m²) e da possibilidade de convalidação registral pelo instituto da usucapião, haja vista estar na posse do bem por mais de 10 (dez) anos.

Assim, diz que, “em 18.12.1975, a abertura de transcrição referente a um imóvel de 17.970m2 de área total, situado no Alto do São Jorge, Campinas, sob nº de ordem 49.923 do Livro 3-A-T, de propriedade da Rovel S/A Comércio e Indústria”, bem como que, “em 23.02.1976, promoveu-se a abertura de nova matrícula – nº 193 - sobre o mesmo imóvel, fato este que deveria ter levado ao encerramento da transcrição originária do imóvel. Contudo, não se sabe o motivo, a transcrição anterior não foi regularmente encerrada à época, fato este de responsabilidade, por questões lógicas, do tabelião do cartório de registro de imóveis.”

Ademais, relata que, “em 13.01.2012, foi aberta, então, a matrícula nº 125.247, na qual consta o registro de Escritura Pública de Compra e Venda, datada de 10.01.2012, lavrada à fl. 169 do Livro 1.198, sob nº de ordem 617.635, no 6º Tabelionato de Notas de Salvador, figurando a ora Apelante (Lopes & Fontes Ltda) como adquirente.”

Assevera que, “consoante se atesta da leitura da matrícula nº 125.247 (Id. 216226119), o imóvel objeto de discussão foi, inclusive, objeto de parcelamento do solo (fato completamente inobservado pela sentença), e a fração de 5.800m² é que foi objeto da venda e compra em que a Apelante figurou como adquirente, ou seja, diferentemente do quanto consignado no decisum recorrido, houve, sim, o devido desmembramento da área adquirida pela Apelante (5.800m²), procedimento este realizado perante a autoridade pública municipal, com o recolhimento dos impostos incidentes.”

Argumenta que a “Titular do Cartório do 6º Ofício de Notas, cartório este onde foi lavrada a escritura de compra e venda entre a empresa ROVEL (vendedora) e a Fontes & Lopes (adquirente), instada a se manifestar na estrita observância das normas legais, o que permitiu, por conseguinte, a recepção do documento, para fins de registro, perante o 2º CRI desta Capital, sem qualquer ressalva (Id. 210824635).”

Combate a sentença, dizendo que “deixou de analisar aspecto de inafastável importância e relevância para a solução da contenda, qual seja, a possibilidade de convalidação registral pelo instituto da ‘USUCAPIÃO TABULAR’, tal como disciplinado pelo art. 214, §5º, da LRP e art. 1.242, Parágrafo único, do Código Civil”, porquanto comprovada a “propriedade do imóvel registrado na matrícula nº 125.247, eis que restou demonstrado nos autos a boa-fé da Apelante na aquisição do imóvel, inclusive com a imissão na posse do bem desde a assinatura da escritura, conforme Id. 197581487.”

Diz que, “Da análise das imagens, verifica-se que desde a aquisição a Apelante procedeu a supressão da vegetação, terraplanagem, pavimentação, investindo significativamente na ampliação da sua garagem de ônibus, que serve ao Município, através de uma das Concessionárias do Serviço de Transporte Coletivo por Ônibus.”

Pontua “também, por relevante, que, ao contrário do quanto asseverado pela sentença, o imóvel adquirido pela Apelante foi objeto, sim, de desmembramento perante o Município de Salvador, conforme será melhor detalhado em tópico posterior, desmembramento este provado documentalmente nos autos (Id. 197583739 a 197583743).”

Ressalta que “não há dúvidas de que a Apelante, desde 10.01.2012, vem exercendo, de forma mansa e pacífica, a posse e domínio sobre a área de 5.800m², assim o fazendo devidamente legitimada por justo título e pela boa-fé, e que no imóvel houve a realização de investimentos de interesse econômico, razão pela qual a sentença haveria de ter adentrado ao exame de tais circunstâncias, declarando, por consequência lógica, a ocorrência de usucapião tabular.”

Argumenta sobre a “presunção de legalidade e de legitimidade do ato registrário, como ocorre com os atos administrativos de um modo geral. Todavia, a fé pública de um ato é efeito não apenas da aparência do que possa revestir esse ato no meio social, mas também da eficácia e do conceito que o ato possa merecer numa sociedade”

Destaca que “a teoria da aparência deve ser prestigiada e aplicada no sistema registrário, mesmo nas hipóteses de nulidade absoluta do registro, pois não se deve descartar a boa-fé do adquirente do direito inscrito, pautada na aparência e na presunção de legitimidade do registro.”

Por fim, traz à colação o Enunciado 569 das Jornadas da CJF, de modo que “caberia à sentença, efetivamente, proceder ao exame da alegação da existência da usucapião, providência esta que, caso houvesse sido observada pela sentença, certamente conduziria o julgamento a outro resultado, declarando-se a usucapião tabular em favor da Apelante”, sendo que “a própria tabeliã do 6º Tabelionato de Notas, ao prestar os esclarecimentos que lhe foram solicitados, cuidou de juntar documento emitido pela Município de Salvador onde se verifica que o imóvel com área de 5.800m² foi objeto de desmembramento. Confira-se o Id. 210824635”.

Instado a se manifestar, o Ministério Público de Primeiro Grau opinou (ID 44817150) pelo desprovimento do apelo, devendo “A sentença atacada deve ser mantida em todos os seus termos, vez que formulada em consonância com a prova documental constante dos autos e a norma legal vigente.”

Devidamente intimado, o Banco do Nordeste do Brasil S/A apresentou contrarrazões no ID 44817151, dizendo que “O fato é grave e, de fato, reclamou a providência tomada na sentença apelada, notadamente em razão de que, ao ser aberta a matrícula 125.247 como porção da matrícula 49.923 e não como porção da matrícula 193, a garantia hipotecaria do BNB foi esvaziada indevidamente”, sendo que “A contratação da garantia hipotecária, portanto, foi absolutamente regular, não havendo qualquer razão para sua baixa ou cancelamento uma vez que o devedor e proprietário permanece inadimplente.”

Contradiz, ainda, as razões do apelo com o argumento de houve “desmembrada sem a expressa autorização do credor hipotecário, prévia quitação das obrigações e sem que o gravame seguisse com a matrícula nascida do desmembramento, in casu, a de n. 125.247”, de modo que a “má-fé do suposto vendedor da área é cristalina. Tomou empréstimo junto ao BNB, ofereceu o imóvel em garantia hipotecaria e, mesmo em situação e inadimplência, operacionaliza o desmembramento de uma matrícula já inexistente para vender a terceiros.”

Autos remetidos a esta Segunda Instância, tocou-me a sua relatoria, oportunidade em que se abriu vistas à douta Procuradoria de Justiça, que apresentou o parecer ID 54752729, pugnando pelo desprovimento recursal.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria da Segunda Câmara Cível, nos termos do art. 931, do CPC.

É o relatório.

Salvador/BA, 15 de março de 2024.

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conheço do recurso, presentes que se encontram os pressupostos de admissibilidade.

A hipótese cinge-se em averiguar se houve duplicidade de matrículas, entre as de nº 193 e nº 125.247, com sobreposição de área, e se existiu possível burla ao gravame constituído sobre a primeira matrícula (nº 193), bem como averiguar se a viabilidade de convalidação registral, pelo instituto da usucapião ordinária, para matrícula nº 125.247.

Cuidam-se os autos de Pedido de Providências apresentado pelo Oficial do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital, apontando a existência de irregularidades relacionadas à transcrição nº 49.923, do Livro 3-A-T, e as supracitadas matrículas.

A sentença afirmou que o imóvel adquirido pela apelante teria sido objeto de desmembramento irregular, com o objetivo de burlar o gravame aposto na matrícula nº 193.

Sabe-se que cada imóvel só poderá ter uma única matrícula para que não ocorra ofensa ao princípio da unitariedade matricial, segundo o qual cada imóvel será objeto de uma matrícula e cada matrícula descreverá apenas um imóvel, nos termos do art. 176, § 1º, I, da Lei de Registros Públicos, in verbis:

Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

Registre que a referida legislação prevê ainda que, na existência de divergências, o assento mais antigo é aquele que confere a titularidade do bem, em observância ao princípio da prioridade, conforme art. 186, da lei em destaque:

Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.

Veja que este entendimento é o mesmo nos demais Tribunais de Justiça do país:

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTRO PÚBLICO. DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS ABERTAS PARA ÚNICO IMÓVEL. PRINCÍPIO DA PRIORIDADE. ART. 186 DA LEI Nº 6.015/73. OBSERVÂNCIA. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. MATÉRIA DE DEFESA. ENUNCIADO DA SÚMULA Nº 237 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. REQUISITOS. ART. 1.242, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. JUSTO TÍTULO E POSSE MANSA E PACÍFICA COM ANIMUS DOMINI POR 10 (DEZ) ANOS. AUSÊNCIA DE PROVA ROBUSTA. INVIABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. A usucapião pode ser arguida como matéria de defesa, nos termos do enunciado da súmula nº 237 do Supremo Tribunal Federal. 2. Nos termos do disposto no art. 1.242, caput, do Código Civil, "adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos". 3. Considerando que, no caso, a ré não se desincumbiu do ônus de demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários à configuração da usucapião ordinária (art. 373, I, do CPC/2015), mormente no que tange ao exercício da posse com animus domini no lapso temporal exigido pela norma civil, a confirmação da sentença que julgou procedente o pleito inicial e improcedente reconvencional é medida que se impõe. (TJMG - Apelação Cível 1.0301.13.017296-0/002, Relator (a): Des.(a) Bitencourt Marcondes , 19ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/05/2020, publicação da sumula em 05/06/2020)

APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - REGISTRO DE IMÓVEL - APRESENTAÇÃO DE PRIMEIRO REGISTRO (FORMAL DE PARTILHA) NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 6.015/1973 - ABERTURA DE MATRÍCULA - PROCEDIMENTO REALIZADO EM OBSERVÂNCIA À LEI DE REGITROS PÚBLICOS (ART. 228) - IMÓVEL - ESTABELECIMENTO DE CONDOMÍNIO - PRETENSÃO DE DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS - DESCABIMENTO - INEXISTÊNCIA DE DIVISÃO DO IMÓVEL - LIMITES, CONFRONTAÇÕES E LINHAS GEODÉSICAS - NÃO DEMONSTRAÇÃO - PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE DA MATRÍCULA - SUBMISSÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Consoante o art. 228 da Lei nº 6.015/1973, a matrícula do imóvel será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na vigência da supracitada norma. 2. Afasta-se a tese de cancelamento da matrícula quando demonstrado que a abertura restou motivada por apresentação de formal de partilha no momento e forma estabelecidos pela lei de regência. 3. Nos termos do art. 176, § 1º, I, da Lei de Registros Publicos, cada imóvel só poderá ter uma única matrícula, sob pena de ofensa ao princípio da unitariedade. 4. Revelando os registros apontados que o imóvel foi estabelecido em forma de condomínio, sem que houvesse, contudo, a divisão do quinhão de cada parte, limites, confrontações, através de linhas geodésicas da parte conferida a cada condômino, descabe a pretensão de abertura de duas matrículas. 5. Sentença mantida. 6. Recurso não provido. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.133755-1/001, Relator (a): Des.(a) Raimundo Messias Júnior , 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/06/2019, publicação da sumula em 07/06/2019)

AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE - REGISTRO PÚBLICO - IMÓVEL - DUPLICIDADE - VÍCIO - PREVALÊNCIA - ANTIGUIDADE. Comprovada a duplicidade de registros relativos à propriedade do mesmo imóvel, prevalece o mais antigo, segundo o direito de preferência, nos termos dos arts. 183 e 186 da Lei 6.015/73, devendo ser declarado nulo o registro posterior. (TJMG - Apelação Cível 1.0231.01.005677-9/001, Relator (a): Des.(a) Geraldo Augusto , 1ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/08/2010, publicação da sumula em 03/09/2010)

Compulsando os autos, verifica-se a existência de flagrante duplicidade na forma apontada pelo notável Oficial do 2º Registro de Imóveis de Salvador, conforme seguintes trechos:

“Inicialmente, destacamos que com a abertura da matrícula 193, em 1976, aparentemente, restou esvaziada a transcrição, ainda que não formalmente encerrada, pois, como já relatado, a descrição do imóvel do registro mencionado é idêntica à do registro anterior em todos seus aspectos e quantidades iniciais, estando ausente somente a averbação da edificação dos três galpões que foi realizada no Livro em 1982, não tendo sido transportada para a matrícula.

Neste quesito, apesar da omissão da averbação da edificação que fora realizada no registro anterior, unicamente alguns anos depois da abertura da matricula, entendemos haver duplicidade de registro, cujo saneamento poderia ser mais simples por manter a cadeia dominial, contudo, a existência da matricula 125.247 toma a questão mais complexa.

No relatório, especificamos que a matrícula 125.247 foi aberta no ano de 2012, tratando somente de 5.800m2 de área de terreno, sem edificação descrita, portanto, parte da área total, cuja abertura se deu por registro de escritura pública de compra e venda, sem prova ou indicação de ter sido observada a Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento de solo urbano.

E importante recordar que tendo a matrícula 125.247 sido aberta apenas com parte da área de terreno, tecnicamente, ocorreu desmembramento, o qual deve ser aprovado pelo Município, com fulcro no art. 10 da Lei 6.766/79, todavia, salientamos que não ficou arquivada a escritura pública neste serviço registral, nem sendo mencionada no R-1 da existência de aprovação ao projeto de desmembramento, o qual frisamos que ocorreu em 2012, podendo indiciar parcelamento irregular do solo.

Tao grave quanto a não observação da lei de parcelamento do solo, é o fato de que a matrícula fora aberta indicando como registro anterior a transcrição 49.923 do Livro 3-AT, cuja menção já fizemos do aparente esvaziamento com abertura da matrícula 193 em 1976.

Tais situações apontadas, se mostram como evidentes confrontos aos princípios da unicidade matricial e da segurança jurídica a dos atos registrais, já que um mesmo imóvel, aparentemente, possui dois registros, uma matrícula e uma transcrição, sendo que parte deste imóvel esta desmembrado em um terceiro registro, sem noticia alguma no registro anterior de ter ocorrido o desmembramento, além da realização de averbações na transcrição em 1982, seis anos apos a abertura da matrícula 193.”

Nota-se que realmente a matrícula nº 193, em 1976, esvaziou a transcrição 49.923, do Livro 3-AT, bem assim que tal transcrição não teve seu encerramento formalmente realizado, à época; da mesma forma que se observa, após a constituição de gravame em favor do Banco do Nordeste S/A sobre a totalidade do bem, houve a abertura da segunda matrícula (nº 125.247), em 2012, utilizando-se de registro anterior àquela transcrição, a qual, repita-se, já estava esvaziada.

Outrossim, não se comprovou que na primeira matrícula existiu o correto desmembramento da totalidade do bem, e da aprovação do Município de Salvador nesse sentido.

Dessa forma, em observância à vedação à duplicidade de matrículas abertas para único imóvel e em observância ao princípio da prioridade, não há se falar em reforma da sentença, conforme bem observado pelo Procurador de Justiça a quo, no parecer ID 44817150, cujo trecho passo a transcrever:

“A transcrição nº 49.923, fls. 158 do Livro 3-AT foi aberta em 18/12/1975, referente a um imóvel de 17.970,00m² de área total, situado no Alto do São Jorge, Campinas, de propriedade da Rovel S/A Comércio e Indústria. Esta transcrição está encerrada por força da abertura da matrícula nº 193, que suprimiu sua área total em 23/02/1976. Esta matrícula está gravada de hipoteca em favor do Banco do Nordeste desde 1982.

Em 2012 foi aberta a matrícula nº 125.247, com área de 5800m², indicando como registro anterior a transcrição já encerrada desde 1976.

A autorização municipal para desmembramento é providência prévia ao registro na serventia imobiliária, e a prova coligida aos autos corrobora que o desdobro resultante da matrícula nº 125.247 do 2º Ofício Predial foi inscrito sem estar instruído com a documentação legalmente exigida e sem autorização municipal, como exigido na Lei de Parcelamento do Solo Urbano:

(…)

A utilização de uma transcrição já encerrada para desmembrar imóvel que já possui registro próprio no sistema de matrículas caracteriza a burla do gravame oposto na matrícula nº 193, que, independente de eventual reconhecimento de prescrição de hipoteca que não é objeto destes autos, está ainda ativo na matrícula nº 193.”

Outrossim, insurge-se o recorrente em face do decisum, ao argumento de que, em apertada síntese, diversamente do entendimento do juízo a quo, estariam preenchidos os requisitos para o reconhecimento da usucapião em seu favor.

Com efeito, dispõe a norma inserta no art. 1.242, caput, do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Da leitura do dispositivo em comento, infere-se que a aquisição originária da propriedade, por meio da usucapião dita ordinária, exige, a um só tempo: (i) justo título; (ii) boa-fé; (iii) posse contínua e incontestada do imóvel; e, (iv) prazo de 10 (dez) anos.

No caso em apreço, é fato incontroverso a falta de boa-fé da apelante na posse do bem, haja vista que esta buscou registrar parte de uma área, a qual já se encontrava gravada em favor do Banco apelado e cuja publicidade mostrou-se oponível a todos, e inclusive em face do recorrente.

Nesse sentido, o STJ e os Tribunais Pátrios:

RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO POSTULANDO RECONHECIMENTO DA NULIDADE DE PENHORA REALIZADA NOS AUTOS DE EXECUÇÃO MANEJADA POR CREDOR HIPOTECÁRIO, EM RAZÃO DE SUPOSTO EQUÍVOCO COMETIDO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA - ACÓRDÃO LOCAL MANTENDO A SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, AFASTADA A SUSCITADA NULIDADE DOS ATOS EXECUTÓRIOS ANTERIORES AO RECEBIMENTO DA INICIAL. INSURGÊNCIA DO EMBARGANTE. (…) 1. Embargos de terceiro ajuizados por adquirente de imóvel objeto de execução hipotecária. Prevalência do direito do credor hipotecário de buscar o adimplemento de seu crédito por meio da alienação judicial do imóvel dado em garantia, independentemente da regular transferência de sua propriedade. (…) 4. Recurso especial desprovido. (REsp n. 1.059.867/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 24/10/2013)

APELAÇÃO CÍVEL. Embargos de terceiro objetivando desconstituir penhora que recai sobre imóvel em que reside o embargante, sob alegação de ser possuidor de boa-fé desde abril de 2002. Sentença de improcedência. Existência de hipoteca, devidamente registrada, desde o ano de 1992. Pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e desta Corte Estadual no sentido de que existindo gravame registrado no RGI, anteriormente à posse do imóvel por terceiro, não pode ser ela considerada de boa-fé, posto que o adquirente tem a possibilidade de saber da sua existência. Precedentes. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-RJ - APL: 01256530920208190001, Relator: Des(a). PATRÍCIA RIBEIRO SERRA VIEIRA, Data de Julgamento: 08/06/2022, DÉCIMA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/06/2022)

Ademais, o fato da segunda matrícula utilizar-se de transcrição já esvaziada e da ausência do devido procedimento de parcelamento do solo também militam contra o recorrente.

Logo, não tendo o apelante se desincumbido do ônus de demonstrar o preenchimento dos requisitos necessários à configuração da usucapião ordinária (art. 373, I, do CPC), mormente no que tange à sua boa-fé, exigida pela norma civil, correta a sentença que julgou improcedente o pedido reconvencional e que determinou o cancelamento da matrícula nº 125.247, do 2º R.I., de acordo com a prova dos autos, com os pareceres do Ministério Público e do pedido de providência apresentado pelo Sr. Delegatário do 2º Cartório de Registro de Imóveis desta Capital.

Pelo exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo a sentença nos seus próprios termos.

Sala de Sessões, de de 2024.

PRESIDENTE

DESEMBARGADOR JOSÉ ARAS

Relator

PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA