Ementa: DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. COBRANÇA DE VALOR DIFERENTE DO CONTRATADO. PRÁTICA ABUSIVA. DANO MORAL CONFIGURADO. RETENÇÃO INDEVIDA. RECURSO DESPROVIDO. 

I. CASO EM EXAME 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

III. RAZÕES DE DECIDIR 

IV. DISPOSITIVO E TESE 

Tese de julgamento: “1. A fornecedora responde objetivamente por atos praticados por corretores que atuam em seu nome, ainda que sem vínculo formal. 2. A violação ao dever de informação e a modificação unilateral das condições contratuais configuram prática abusiva, ensejando a rescisão do contrato com restituição integral dos valores pagos. 3. Configura dano moral a frustração contratual motivada por conduta abusiva da fornecedora. 4. Não é cabível a retenção de valores nem a cobrança de taxa de ocupação quando há culpa exclusiva do fornecedor e inexistência de posse efetiva do imóvel. 5. A devolução da comissão de corretagem é devida quando o corretor age como preposto da fornecedora. 6. Os juros de mora incidem desde a citação quando a rescisão contratual decorre da culpa do fornecedor.” 

  

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 186, 927 e 932, III; CDC, arts. 6º, III, 14 e 39, IV; CPC, art. 85; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A, II. 

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 315.212/SP, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 01.06.2020; TJ-ES, Apelação Cível 0013191-52.2016.8.08.0035, Rel. Des. Ewerton Schwab Pinto Junior, 1ª Câmara Cível; TJ-MG, AC 5100765-52.2018.8.13.0024, Rel. Des. Luiz Artur Hilário, 9ª Câmara Cível, j. 28.03.2023; TJ-RN, Apelação Cível 0851955-81.2016.8.20.5001, Rel. Des. Amílcar Maia, 3ª Câmara Cível, j. 08.07.2025; Súmula 543/STJ. 

  

A C Ó R D Ã O 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8000425-21.2022.8.05.0060, da Comarca de Salvador, nas quais figuram como Apelante PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.P.E LTDA, e Apelado ADAILTON LOPES DO BOMFIM. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, EM NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator. 

Salvador, data registrada pelo sistema.  

PRESIDENTE 

JOSEVANDO ANDRADE 

Relator 

  

  

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por PRIMAVERA DO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.P.E. LTDA., contra sentença proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível da Comarca de Cocos, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores e Indenização por Danos Morais n. 8000425-21.2022.8.05.0060, proposta por ADAILTON LOPES DO BOMFIM. 

Conforme consta dos autos, o autor ajuizou a ação requerendo, em síntese: a confirmação da tutela de urgência anteriormente concedida, a rescisão dos contratos de compra e venda, a devolução integral dos valores pagos (ou, alternativamente, com retenção de 10%), e o pagamento de indenização por danos morais. 

A empresa ré, ora apelante, apresentou contestação (ID. 86777313) sustentando, em linhas gerais, que não haveria divergência nas disposições contratuais, que não restou demonstrada qualquer situação excepcional a justificar a condenação por danos morais e que a rescisão contratual decorreu por culpa exclusiva do comprador, razão pela qual pleiteou o direito de reter 25% dos valores pagos, bem como o abatimento de taxas de corretagem e indenização pela fruição do imóvel. 

O juízo a quo julgou totalmente procedentes os pedidos formulados na inicial (ID. 86778040), confirmando a tutela antecipada, declarando a rescisão dos contratos por culpa exclusiva da fornecedora, condenando a ré à restituição integral da quantia de R$ 9.138,24 (-), à indenização por danos morais no valor de R$ 4.000,00 (com correção monetária pelo INPC a partir da sentença e juros de 1% ao mês desde a citação), além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação. 

Irresignada, a parte ré interpôs o presente recurso (ID. 86778042), buscando a reforma da sentença sob diversos fundamentos. Alegou, preliminarmente, a inexistência de responsabilidade pela suposta ausência de informações claras no momento da contratação, atribuindo eventual falha exclusivamente aos corretores de imóveis, os quais não seriam seus prepostos, conforme disposição expressa contratual (Cláusula 5ª, ID 237616578 e 237616582).  

Reforçou que a atuação dos corretores, enquanto autônomos, não vincula a fornecedora, à luz do art. 722 do Código Civil, e que o autor tinha pleno acesso ao contrato definitivo antes da assinatura, não havendo vício de consentimento. 

Sustentou, ainda, a improcedência da condenação por danos morais, afirmando que não houve abalo à esfera íntima do consumidor, mas mero dissabor decorrente da resistência contratual. Para tanto, invocou jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, destacando que o inadimplemento ou frustração negocial, por si só, não justifica o reconhecimento do dano moral. 

Requereu, também, a aplicação do art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64, a fim de garantir à apelante o direito de reter 25% dos valores pagos, sob fundamento de que a rescisão se deu por iniciativa do adquirente.  

Aduziu, outrossim, que faz jus ao recebimento de indenização pela ocupação do imóvel, nos termos do §2º, III, do mesmo dispositivo legal, com base em lucros cessantes, fixando-se taxa de ocupação em 0,5% do valor do imóvel ao mês, conforme precedentes do STJ (AgInt no REsp 2067527/SP). 

No tocante à devolução da comissão de corretagem, sustentou sua ilegalidade, por se tratar de valor pago diretamente ao corretor autônomo e não à fornecedora. Invocou, nesse ponto, o Tema 938 do STJ, segundo o qual é válida cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da corretagem, desde que haja informação prévia e destacada no contrato, como no caso dos autos 

Pugnou, ademais, pela modificação do termo inicial dos juros de mora, com base no Tema 1.002 do STJ, argumentando que, sendo a rescisão de iniciativa do comprador, os juros devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, e não da citação. 

Subsidiariamente, requereu a minoração do valor arbitrado a título de danos morais, por entender que o montante de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) se mostra desproporcional à hipótese dos autos, em razão da ausência de dolo, má-fé ou culpa por parte da fornecedora. 

Requereu, ao final, o provimento do recurso, com a reforma integral da sentença. 

Intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões (ID. 86778046), rechaçando as alegações da apelante, e pleiteando a manutenção da sentença.  

É o relatório. Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de recurso passível de sustentação oral, na forma do quanto disciplina o artigo 187, I, do nosso Regimento Interno. 

Salvador, data registrada pelo sistema. 

JOSEVANDO ANDRADE 

Relator 

A1 

O Recurso é tempestivo e atende, ainda, aos demais requisitos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, devendo ser conhecido pelos fundamentos a seguir expostos. 

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, tendo o juízo a quo julgado integralmente procedente a pretensão inicial, determinando: (i) a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda dos lotes 24 e 25 da Quadra 78; (ii) a restituição integral da quantia de R$ 9.138,24, paga pelo autor; (iii) o pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 4.000,00; (iv) a condenação ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação. 

A recorrente sustenta, em síntese, que não pode ser responsabilizada por eventuais vícios de informação, pois estes teriam sido exclusivamente praticados por corretores autônomos, sem vínculo de preposição com a empresa; que inexiste qualquer conduta ilícita que justifique a condenação por danos morais; que, sendo a rescisão contratual de iniciativa do autor, faz jus à retenção de 25% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, inciso II, da Lei nº 4.591/64; que é legítima a cobrança de taxa de ocupação do imóvel no valor equivalente a 0,5% ao mês sobre o valor do bem, a título de lucros cessantes; que não deve ser condenada à devolução da comissão de corretagem, uma vez que os valores foram pagos diretamente ao corretor, sem ingresso no seu patrimônio; que, nos termos do Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ, os juros de mora sobre eventuais valores devidos devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença; e, subsidiariamente, que o valor arbitrado a título de indenização por danos morais deve ser reduzido, em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do recorrido. 

Pois bem. Conforme se extrai dos autos, em 28.11.2020, o autor celebrou pré-contratos com a recorrente, sendo convencionado inicialmente que pagaria parcelas fixas de R$ 180,76 (cento e oitenta reais e setenta e seis centavos) por 180 meses (ID. 86777289 e 86777290). 

Posteriormente, ao receber os contratos definitivos (ID. 86777291 e 86777293), percebeu que apenas as 30 primeiras parcelas eram nesse valor, e as demais (150) seriam de R$ 380,09 (trezentos e oitenta reais e nove centavos), valor que corresponde a mais do que o dobro do inicialmente pactuado. 

Evidencia-se, dessa forma, prática abusiva e violação ao dever de informação, que são vedados expressamente pelo art. 6º, III, e art. 39, IV, ambos do Código de Defesa do Consumidor: 

Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: 
III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. 

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços: 
IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços; 

A alegação da apelante de que o corretor agiu de forma isolada e sem qualquer vínculo de representação não merece acolhida. Ainda que o corretor seja profissional autônomo, a responsabilidade objetiva do fornecedor está consagrada no art. 14 do CDC, in verbis: 

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 

Além disso, as negociações foram realizadas em nome da empresa, sendo evidente a presença de preposto, nos termos do art. 932, III, do Código Civil: 

Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil: 
III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele. 

Acerca da responsabilidade da empreendedora:  

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA FRAUDULENTA DE IMÓVEL POR FALSO CORRETOR. TEORIA DA APARÊNCIA . RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONSTRUTORA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MATERIAL E MORAL CONFIGURADOS. REFORMA DA SENTENÇA . PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO PROVIDO. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da construtora em ação de indenização por danos materiais e morais decorrentes de fraude praticada por falso corretor de imóveis, que se apresentou como representante da empresa recorrida. Aplicável ao caso a teoria da aparência, que protege o consumidor de boa-fé que, induzido pelas circunstâncias, acredita estar negociando com um agente legítimo da construtora, especialmente quando o agente se vale de aparatos que indicam ligação com a empresa . A construtora, ao permitir que um ex-funcionário agisse sem controle adequado em nome da empresa, falhou na prestação de seus serviços, devendo responder objetivamente pelos prejuízos causados, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. O dano moral restou configurado em razão do abalo psicológico, frustração de expectativa legítima e insegurança decorrente da perda patrimonial, indo além do mero dissabor cotidiano. Sentença reformada para julgar procedente o pedido inicial, condenando a construtora ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Recurso provido. (TJ-ES - APELAÇÃO CÍVEL: 00131915220168080035, Relator.: EWERTON SCHWAB PINTO JUNIOR, 1ª Câmara Cível) 

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO CDC . RESCISÃO. CULPA DO VENDEDOR. VIOLAÇÃO DO DIREITO DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO STATUS QUO ANTE . DEVOLUÇÃO DO BEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DE VALORES. SUMULA 543 STJ. SUCUMBÊNCIA . I. Aplica-se o CDC à rescisão de compra e venda de imóvel quando a relação se estabelece entre fornecedor e consumidor final, devendo o contrato ser interpretado de maneira mais favorável à parte hipossuficiente da relação. II. Nas relações de consumo é permitida a intervenção do Judiciário nos contratos particulares quando houver cláusula abusiva e ilegal no instrumento firmado, capaz de colocar o consumidor em desvantagem suficiente para desestabilizar o equilíbrio contratual, sem que a medida represente ofensa à liberdade de contratar ou ao pacta sunt servanda . III. A ausência de transparência nas condições contratadas implica em reconhecer violação ao art. 6º, III, CDC, que estabelece os direitos do consumidor à informação adequada e clara, além de revelar prática abusiva e ilegal. IV . A falta de informações claras e precisas pelo vendedor no momento de formalização do contrato de compra e venda do imóvel, deixando de alertar o consumidor acerca da possibilidade de obtenção de financiamento imobiliário perante uma única e específica instituição bancária, representa violação direta ao art. 6º, III, CDC, devendo ser atribuída ao vendedor culpa exclusiva pelo rompimento do contrato. V. Tratando-se de rescisão de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de modo integral, nos termos da Súmula 543 STJ . VI, Rescindido o contrato de compra e venda do bem, com restituição das partes ao status quo ante, deve ser afastada a obrigação do extinto comprador quanto ao pagamento de taxas condominiais, fundo de reserva, seguro predial e taxas referentes ao imóvel, vez que tais enc argos se ligam diretamente ao detentor da posse ou domínio do bem, não mais atribuível ao recorrido após o termo de rescisão. VII. A parte sucumbente arcará com custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do art. 85, CPC/15. (TJ-MG - AC: 51007655220188130024, Relator.: Des.(a) Luiz Artur Hilário, Data de Julgamento: 28/03/2023, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 31/03/2023)  

Quanto à indenização por dano moral, entendo que também deve ser mantida. A indução do consumidor a erro, a frustração contratual, a tentativa de resolução amigável frustrada, e a necessidade de recorrer ao Judiciário extrapolam o mero aborrecimento, ensejando lesão à esfera extrapatrimonial do autor.  

Neste sentido: 

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DECRETAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO DA VENDA REALIZADA . FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO DO CORRETOR. COMISSÃO INDEVIDA. DANOS MORAIS. REEXAME DE PROVAS . SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Segundo orientação jurisprudencial desta Corte, "o corretor, no exercício de sua atividade, além de aproximar as partes, deve atuar de forma diligente, desincumbindo-se, adequadamente, do dever de informação que lhe é imposto de maneira a permitir que o comitente tenha seus interesses resguardados" (AgInt no REsp 1 .309.505/GO, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 26.3 .2019). 2. No caso dos autos, o Tribunal de origem consignou que a prova testemunhal comprovou a contratação dos serviços do agravante pelos agravados; que o recorrente, como corretor, foi negligente e imprudente, tendo em vista que, sabendo que o vendedor era proprietário de uma empresa, não poderia dispensar ou orientar a dispensa das certidões necessárias; que foi comprovado que os agravados não sabiam da necessidade de tais certidões e não tinham ciência da existência de dívidas que recaíam sobre o bem antes da assinatura do contrato de compra e venda. 3 . Rever a conclusão lançada no v. acórdão recorrido demandaria, necessariamente, reapreciação de matéria fática, inviável em recurso especial (Súmulas 5 e 7/STJ). 4. Agravo interno desprovido . (STJ - AgInt no AREsp: 315212 SP 2013/0075219-0, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 01/06/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 15/06/2020) 

Quanto ao pedido subsidiário de minoração do quantum indenizatório, entendo que o montante de R$ 4.000,00 revela-se razoável e proporcional ao dano experimentado, considerando a extensão do abalo e as circunstâncias do caso concreto.  

Igualmente improcede o pedido de retenção de valores, pois a sentença declarou, com base nas provas dos autos, a culpa exclusiva da recorrente pela rescisão. Nessa hipótese, a jurisprudência pátria é clara ao vedar a retenção:  

Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO PARCIAL DO APELO DO DEMANDANTE QUANTO À DISCUSSÃO DA INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL . MÉRITO. PRESCRIÇÃO. REGRA DE TRANSIÇÃO DO ART. 2 .028 DO CC/2002. PRESCRIÇÃO TRIENAL DO ART. 206, § 3º, V, DO CC, NÃO OPERADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E EMPREENDEDORA . DEVER DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS LIMITADOS À RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO DE FORMA ATUALIZADA NA FORMA DA SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS MANTIDOS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS MAJORADOS .RECURSO DO DEMANDANTE EM PARTE CONHECIDO E NESTA PARTE NÃO PROVIDO.RECURSO DA EMPREENDEDORA CONHECIDO E EM PARTE PROVIDO. RECURSO DA CONSTRUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO. 

I . CASO EM EXAME 

1. Recursos de apelações interpostos contra sentença que condenou a construtora e a empreendedora na responsabilidade solidária de indenizar o promitente comprador pela frustração da compra de imóvel integrante de loteamento urbano. 

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 

2 . A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve prescrição da pretensão do demandante, considerando a regra de transição do art. 2.028 do CC/2002; (ii) se as rés são solidariamente responsáveis pelos danos causados ao consumidor; (iii) se os danos materiais devem ser limitados à restituição do valor pago ou se incluem lucros cessantes; e (iv) se há fundamento para exclusão ou majoração dos danos morais fixados. 

III . RAZÕES DE DECIDIR 

3. Não conhecimento do recurso de apelação do demandante quanto à inversão da cláusula penal contratual, por inovação recursal, em razão da preclusão consumativa. 

4. Afastada a prescrição, pois o termo inicial do prazo prescricional foi deslocado para 2016, quando o demandante tomou ciência da alienação do loteamento, em razão da ausência de notificação formal pelas rés, configurando má-fé objetiva . 

5. Reconhecida a responsabilidade solidária entre as demandadas com fundamento no Código de Defesa do Consumidor (arts. 6º, III e IV, 7º, p.u ., e 25, § 1º) e no Código Civil (arts. 113, 422 e 275). 

6. Danos materiais limitados à restituição do valor pago, conforme a Súmula 543 do STJ, afastando-se a pretensão de indenização por lucros cessantes, por ausência de comprovação de prejuízo patrimonial real e direto . 

7. Manutenção da condenação por danos morais no valor de R$ 3.000,00, considerando que a perda da posse do lote, sem qualquer informação, ultrapassa o mero aborrecimento, não havendo recurso do demandante nesse particular. 

IV . DISPOSITIVO E TESE 

4. Recurso de apelação do demandante parcialmente conhecido e, nesta parte, desprovido. 

5. Recurso da CONSTRUTORA NORTE BRASIL LTDA . Desprovido. 

6. Recurso da SOCIEDADE POTIGUAR DE EMPREENDIMENTOS LTDA. provido em parte, apenas para aplicar a regra de transição do art . 2.028 do CC/2002, sem acolher a prescrição. 

Tese de julgamento  

1. A ausência de notificação formal ao promitente comprador sobre a alienação e o cancelamento do loteamento que desloca o termo inicial da prescrição para o momento em que o consumidor toma ciência do fato, nos termos do art . 189 do CC/2002. 

2. a responsabilidade solidária entre os fornecedores decorre da violação do dever de informação e da má-fé objetiva, nos termos do CDC e do CC. 

3 . a indenização por danos materiais deve ser limitada à restituição integral do valor pago, conforme a Súmula 543 do STJ, sendo incabível a inclusão de lucros cessantes baseados em valorização hipotética do imóvel. (TJ-RN - APELAÇÃO CÍVEL: 08519558120168205001, Relator.: AMILCAR MAIA, Data de Julgamento: 08/07/2025, Terceira Câmara Cível) 

Sobre a taxa de ocupação, igualmente não assiste razão à apelante. O imóvel em questão não foi ocupado, sendo composto por lotes não edificados, conforme declarado pelo próprio autor, sem que tenha havido posse efetiva. Inviável, pois, a cobrança de indenização por fruição ou lucros cessantes. 

A restituição da comissão de corretagem também se justifica. Ainda que tenha sido paga diretamente ao corretor, este atuava em nome da recorrente, com quem o consumidor não tinha qualquer relação direta. A falha na intermediação afasta a validade da cobrança. 

No que se refere aos juros de mora, de fato, o Tema 1.002/STJ estabelece que, nas hipóteses de rescisão contratual por iniciativa do comprador, os juros incidem apenas a partir do trânsito em julgado. Contudo, no presente caso, a rescisão decorreu por culpa exclusiva da fornecedora, atraindo a mora desde a citação, conforme entendimento consolidado na jurisprudência. 

Ante o exposto, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo-se incólume a sentença de primeiro grau em todos os seus termos. 

Voto, ainda, pela majoração da verba honorária sucumbencial ao patamar de 20% sobre o valor da condenação, mantendo a suspensividade da obrigação em razão de a parte litigante litigar sob o pálio da gratuidade judiciária.