PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. PEDIDO CONTRAPOSTO DE DANOS MORAIS. RAZOABILIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL E PROCEDÊNCIA DO PEDIDO CONTRAPOSTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME: Ação de cobrança de comissão de corretagem de imóvel rural, ajuizada por corretor sob alegação de contrato verbal e desistência injustificada do vendedor, cumulada com pedido contraposto de indenização por danos morais em razão de supostas ameaças.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: (1) Aferir a exigibilidade da comissão de corretagem em negócio imobiliário não concretizado com a efetiva venda. (2) Verificar a configuração e a extensão dos danos morais decorrentes de conduta do corretor.

III. RAZÕES DE DECIDIR: (1) O contrato de corretagem, ainda que verbal, possui natureza de obrigação de resultado, sendo a comissão devida somente quando há a efetiva concretização do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, e não meramente a aproximação das partes ou a obtenção de proposta. A ausência de formalização da promessa de compra e venda e do pagamento de sinal/preço impede o reconhecimento do direito à comissão. (2) A prova testemunhal e documental coligida aos autos demonstrou a ocorrência de ameaças por parte do corretor ao proprietário do imóvel, configurando ato ilícito que enseja a reparação por danos morais. O valor arbitrado em primeira instância mostra-se razoável e proporcional.

IV. DISPOSITIVO E TESE: Recurso conhecido e desprovido. Tese jurídica firmada: A comissão de corretagem em compra e venda de imóvel é devida apenas com a efetivação do negócio, consubstanciada na assinatura da promessa de compra e venda e/ou pagamento de sinal, não bastando a mera aproximação das partes ou desistência unilateral posterior. A conduta do corretor que excede os limites da cobrança e pratica ameaças enseja indenização por danos morais.

V. CITAÇÕES: Código Civil, arts. 722, 725, 884 e 398. Lei nº 6.530/78, art. 3º e 20, III. Súmula 54 do STJ. Súmula 362 do STJ. AREsp n. 2.744.346/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 25/4/2025,(TJ-BA - APL: 05199746020148050001, Relator.: ANTONIO CUNHA CAVALCANTI, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/09/2019, TJ-MG - AC: 10000220641302001 MG, Relator.: Marco Antônio de Melo (JD Convocado), Data de Julgamento: 30/08/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/08/2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8001713-86.2017.8.05.0154, em que figuram como apelante JADSON TEIXEIRA AMORIM e como apelada JACINTO JOSE LERMEN.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER DO RECURSO DE APELAÇÃO E NEGAR PROVIMENTO, nos termos do voto do Relator.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Presidente

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

Procurador de Justiça

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Cuida-se de Apelação Cível interposta por JADSON TEIXEIRA AMORIM, qualificado nos autos, contra a sentença de Id. 69857628 e 69857629, proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA, nos autos da Ação de Cobrança n. 8001713-86.2017.8.05.0154, que move em desfavor de JACINTO JOSE LERMEN.

Na exordial, o Autor, ora Apelante, alegou ser corretor de imóveis e que, no início de 2014, foi contatado pelo Réu, ora Apelado, para intermediar a venda de um imóvel rural avaliado em R$30.000.000,00 (trinta milhões de reais). Sustentou que restou acordado verbalmente o pagamento de comissão de 5% (cinco por cento) sobre o valor da venda. Aduziu ter trabalhado por quatro meses, aproximando as partes e obtendo proposta de R$ 25.000.000,00 (vinte e cinco milhões de reais) por Anésio Horácio Ferreira. Contudo, o Réu não compareceu para a celebração do contrato e, posteriormente, informou ter desistido da venda, prometendo, todavia, efetuar o pagamento da comissão, o que não ocorreu. Diante da negativa, o Autor ajuizou a presente ação, pleiteando o recebimento de R$ 1.250.000,00 (um milhão, duzentos e cinquenta mil reais) a título de honorários de corretagem.

Em contestação, o Réu arguiu, preliminarmente, a incompetência do Juízo de Tocantins, o que foi acolhido, remetendo-se os autos para a Comarca de Luís Eduardo Magalhães/BA. No mérito, sustentou que a proposta não foi aceita, que não houve formalização do negócio jurídico e formulou pedido contraposto de indenização por danos morais, alegando ter sofrido ameaças por parte do Autor.

O Juízo de primeiro grau, ao analisar o mérito, fundamentou sua decisão no entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp nº 1.553.715-SP), segundo o qual a comissão de corretagem somente é devida com a assinatura da promessa de compra e venda e o consequente pagamento do sinal ou total do preço, dependendo, portanto, do resultado útil da mediação. Concluiu pela ausência de elementos que indicassem a concretização das tratativas, a assinatura da promessa de compra e venda ou o pagamento de sinal/preço, bem como pela inexistência de autorização formal para a venda. Assim, julgou improcedente o pedido inicial (ID 69857628).

Quanto ao pedido contraposto, a sentença considerou evidenciada a violação dos direitos da personalidade do Réu, com base em prova testemunhal e termos circunstanciados de ocorrência, que comprovaram ameaças do Autor visando o recebimento da comissão. Arbitrou a indenização por danos morais em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) e condenou o Autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

Inconformado, o Autor interpôs Recurso de Apelação (Id. 69857632), reiterando a validade do contrato verbal de corretagem, a comprovação do serviço prestado e o dever do Apelado ao pagamento dos honorários, aduzindo que a desistência do negócio pelo Apelado não o exime do pagamento da comissão, sob pena de enriquecimento sem causa. Requereu a reforma da sentença para julgar procedente o pedido inicial e afastar a condenação por danos morais, alegando ausência de provas das ameaças e de nexo causal.

Intimado, o Apelado apresentou contrarrazões (Id. 69857634), pugnando pela manutenção integral da sentença, reiterando que a comissão de corretagem não é devida sem a concretização do negócio e que as ameaças foram devidamente comprovadas nos autos.

Elaborado o voto, restituo os autos à Secretaria com relatório e solicito inclusão em pauta na forma do art. 931, do CPC c/c art. 173 do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, I do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R08

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Inicialmente, verifica-se que os pressupostos de admissibilidade recursal estão presentes, razão pela qual conheço do recurso e passo à análise do mérito.

A controvérsia central do presente recurso cinge-se a duas questões principais: a) a exigibilidade da comissão de corretagem na hipótese de não concretização do negócio jurídico de compra e venda de imóvel; e b) a configuração dos danos morais pleiteados em pedido contraposto.

I. DA COMISSÃO DE CORRETAGEM

No mérito recursal, o Apelante sustenta a validade do contrato verbal de corretagem e a comprovação da efetiva prestação dos serviços de intermediação, que teriam resultado na aproximação das partes e na obtenção de proposta aceita, sendo a não concretização do negócio atribuída à desistência injustificada do Apelado.

Não obstante a validade do contrato de corretagem verbal, conforme pacífica jurisprudência e doutrina, a remuneração do corretor, nos termos do artigo 725 do Código Civil, é devida quando este consegue o resultado útil previsto no contrato de mediação.

O Superior Tribunal de Justiça, em reiterados julgados, tem consolidado o entendimento de que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio, sendo a comissão cabível apenas quando a aproximação entre comprador e vendedor resulta na efetiva venda do imóvel.

Nesse sentido, impende colacionar o recente julgado do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. INTERMEDIAÇÃO NO NEGÓCIO. EFETIVA REALIZAÇÃO DA VENDA DO IMÓVEL. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

Nos termos do entendimento das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, o contrato de corretagem (verbal ou escrito) não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel, como ocorreu no caso presente, segundo a instância ordinária. Súmula 83/STJ.

Conclusão do acórdão recorrido tomada à guisa de alentado acervo probatório que não tem como ser alterada por este Tribunal Superior, conforme dispõe a Súmula 7/STJ. Vários julgados nesse sentido.

Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

(AREsp n. 2.744.346/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 25/4/2025).

No caso em tela, a prova dos autos, incluindo a prova testemunhal, não logrou demonstrar a concretização do negócio jurídico de compra e venda. Embora tenha havido a aproximação entre as partes e a apresentação de uma proposta, não houve a formalização da promessa de compra e venda, tampouco o pagamento de qualquer sinal ou do preço total do imóvel. A simples desistência do proprietário antes da formalização do contrato definitivo, sem que se tenha alcançado o "resultado útil" da efetiva venda, não gera o direito à comissão de corretagem.

O trabalho do corretor, por mais diligente que seja, somente se aperfeiçoa com a conclusão do negócio principal, que, no caso da compra e venda de imóveis, se dá com a assinatura do instrumento de promessa ou do contrato definitivo e o início do pagamento. A ausência desses elementos impede o reconhecimento do direito à comissão, pois o risco da não concretização do negócio, por motivos alheios à atuação do corretor, é inerente à própria natureza do contrato de corretagem como obrigação de resultado.

De igual orientação:

APELAÇÃO CIVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL . INTERMEDIAÇÃO EFETIVAMENTE DEMONSTRADA ENTRE O VENDEDOR E O COMPRADOR. MEDIAÇÃO DO DO CORRETOR DE IMÓVEIS. NEGÓCIO CONCLUÍDO. COMPROVAÇÃO . INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 725 E 727 DO CC. COMISSÃO DEVIDA. INSURGÊNCIA EM RELAÇÃO AOS DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO . FALTA DE INTERESSE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO NESTE PONTO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. INCIDÊNCIA . ART. 85, § 11º DO CPC/2015. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO . O contrato de corretagem ou mediação é concluído no momento em que surge o acordo de vontades entre os contratantes pela aproximação realizada pelo corretor. 2. A mudança na proposta para compra de imóvel não torna inócua a aproximação entre comprador e vendedor realizada por intermédio de corretor se foi essencial para a consecução do negócio, sendo devida, portanto, a comissão de corretagem pelo serviço prestado. O que interessa, nesse caso, é o vínculo de causalidade entre a mediação do corretor e a conclusão posterior do negócio. 3. É devida a corretagem se a venda se realizar em consequência dos trabalhos do corretor, nos termos do art. 727 do Código Civil. 4 . Assim, fixados em 15% (quinze por cento) os honorários sucumbenciais, majoro em 5% (cinco por cento), com base na legislação já mencionada, totalizando 20% (vinte por cento), sobre o valor da condenação. 5. Recurso conhecido em parte e, na parte conhecida, improvido.

(TJ-BA - APL: 05199746020148050001, Relator.: ANTONIO CUNHA CAVALCANTI, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 12/09/2019)

Desse modo, a argumentação do Apelante acerca do enriquecimento sem causa do Apelado não se sustenta, porquanto a comissão de corretagem não se tornou devida pela ausência do resultado útil final. A sentença de primeiro grau, ao julgar improcedente o pedido de cobrança, alinhou-se perfeitamente à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal de Justiça.

II. DOS DANOS MORAIS

No que tange à condenação por danos morais, o Apelante defende sua reforma, alegando que as ameaças não foram devidamente comprovadas e que não houve ofensa aos direitos da personalidade do Apelado.

Contudo, a análise detida do conjunto probatório dos autos, em especial a prova testemunhal colhida e os termos circunstanciados de ocorrência, demonstra de forma robusta a ocorrência de ameaças por parte do Apelante ao Apelado, visando o recebimento da comissão de corretagem. O depoimento da testemunha Marcus Cristino de Oliveira foi categórico ao descrever as ameaças sofridas pelo Apelado, inclusive com menção a assalto e ligações intimidadoras.

A conduta do Apelante, ao exceder os limites da cobrança legítima e utilizar-se de meios intimidatórios e ameaçadores, configura ato ilícito que atenta contra a dignidade e a tranquilidade psíquica do Apelado, causando-lhe abalo que transcende o mero aborrecimento. A violação dos direitos da personalidade restou devidamente comprovada, estabelecendo-se o nexo causal entre a conduta do Apelante e o dano sofrido pelo Apelado.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - AGRESSÕES VERBAIS E AMEAÇA - DANO MORAL CONFIGURADO - QUANTUM - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. - A reparação por dano moral é a lesão de bem integrante da personalidade, tal como a honra, a liberdade, a saúde, a integridade física e psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza, vexame e humilhação à vítima - Devidamente comprovadas, as agressões verbais, assim como as ameaças sofridas pela Apelante configuram dano moral indenizável, perante a violação de sua honra e da sua imagem - A indenização por danos morais possui caráter compensatório, visando atenuar a ofensa sofrida pela vítima, por meio da vantagem pecuniária a ela concedida, sem, contudo, importar enriquecimento injustificado do ofendido.

(TJ-MG - AC: 10000220641302001 MG, Relator.: Marco Antônio de Melo (JD Convocado), Data de Julgamento: 30/08/2022, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/08/2022)

O valor arbitrado a título de indenização por danos morais, qual seja, R$ 5.000,00 (cinco mil reais), mostra-se razoável e proporcional à gravidade da ofensa e à capacidade econômica das partes, cumprindo o caráter punitivo, pedagógico e compensatório da medida, sem configurar enriquecimento ilícito do ofendido.

Assim, a sentença recorrida, ao julgar procedente o pedido contraposto de danos morais, agiu com acerto, encontrando-se devidamente fundamentada nas provas coligidas e em consonância com os princípios da responsabilidade civil.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER do recurso de Apelação e a ele NEGAR PROVIMENTO, mantendo-se incólume a r. sentença guerreada em todos os seus termos.

Em observância ao disposto no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelo Apelante em favor do patrono do Apelado para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.

É como voto.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Des. Raimundo Nonato Borges Braga

Relator

R08