PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por construtora contra sentença que, nos autos de ação de obrigação de fazer cumulada com indenizatória por danos materiais e morais , julgou parcialmente procedentes os pedidos para determinar a entrega do lote em 90 (noventa) dias sob pena de multa diária, bem como condená-la ao pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes .

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. As questões em discussão consistem em definir: (i) se houve nulidade processual por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide; (ii) se o atraso na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento restou justificado por caso fortuito ou força maior decorrente de chuvas intensas, entraves administrativos municipais e a pandemia de COVID-19; (iii) se são devidos lucros cessantes pelo atraso em lote de terra não edificado; (iv) se restou configurado dano moral passível de compensação e a adequação do valor arbitrado; e (v) se a multa diária cominada possui caráter proporcional e razoável.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide na hipótese em que o conjunto documental constante dos autos mostra-se suficiente para a resolução da controvérsia, que versa sobre inadimplemento contratual por atraso de obra imobiliária .

4. As intempéries climáticas, a exemplo de chuvas intensas, e a demora na obtenção de licenças e alvará definitivo junto à municipalidade constituem riscos inerentes à própria atividade imobiliária, qualificando-se como fortuito interno que não elide o dever de indenizar do incorporador .

5. A pandemia de COVID-19 não afasta a responsabilidade contratual se a mora da construtora já se encontrava plenamente configurada antes do estabelecimento do estado de emergência sanitária nacional em março de 2020 .

6. O atraso injustificado na entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador pela privação do uso e gozo do bem, o que autoriza a condenação em lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) ao mês, incidindo referida presunção inclusive no caso de lote de terra não edificado .

7. O descumprimento injustificado do prazo de entrega por período excessivo ultrapassando quatro anos ultrapassa o mero dissabor do cotidiano e gera dano moral indenizável, mantendo-se o patamar reparatório de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixado em conformidade com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade .

8. Mostra-se proporcional e razoável a fixação de astreintes no patamar diário de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitado a 30 (trinta) dias para compelir ao adimplemento da obrigação de fazer .

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso de apelação conhecido e desprovido.

10. Tese de julgamento:

1. O julgamento antecipado da lide é lícito quando os elementos documentais dos autos mostram-se aptos a formar o convencimento motivado do julgador, afastando-se a preliminar de cerceamento de defesa .

2. Chuvas sazonais e burocracia administrativa municipal para a concessão de alvará de habite-se caracterizam fortuito interno e não afastam o dever de indenizar do incorporador .

3. O atraso na entrega de lote de terra não edificado gera presunção de prejuízo à fruição econômica do adquirente, ensejando a condenação em lucros cessantes presumidos .

4. O atraso superior a quatro anos na entrega de infraestrutura básica de loteamento residencial gera danos morais indenizáveis .

Dispositivos citados: Lei nº 13.105/2015, artigos 355, I, 370, 537 e 85, § 11; Lei nº 10.406/2002, artigos 393 e 475.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp. 1729593/SP, Segunda Seção, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizzes, publ. 27/09/2019; TJBA, Apelação Cível nº 8005851-55.2023.8.05.0229, Rel. Desembargador Cássio José Barbosa Miranda, Quinta Câmara Cível, publ. 12/08/2025; TJBA, Apelação Cível nº 8002105-82.2023.8.05.0229, Quinta Câmara Cível, Relatora Desembargadora Marielza Maues Pinheiro Lima, julgado em 02/12/2025 .

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8003725-32.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e como apelada CONCEICAO BASTOS DOS SANTOS.

ACORDAM os magistrados integrantes da Quinta Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da relatora.

Salvador, .

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 29 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de Apelação interposto por LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA. - EPP contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais proposta por CONCEIÇÃO BASTOS DOS SANTOS.

A autora alegou na exordial (ID 97424275) que adquiriu o Lote nº 26 da Quadra 01 do empreendimento Portal Residence em 17 de dezembro de 2016, pelo preço total de R$ 58.067,52 (cinquenta e oito mil e sessenta e sete reais e cinquenta e dois centavos), e cumpriu pontualmente suas obrigações financeiras . Afirmou que as obras de infraestrutura básica e os equipamentos de lazer previstos em contrato e veiculados em material publicitário não foram entregues pela construtora ré no prazo avençado, estipulado em 24 meses mais 180 dias de tolerância, cujo termo final ocorreu em junho de 2019 . Pleiteou a condenação da requerida na obrigação de fazer consistente na conclusão das obras e entrega do lote devidamente regularizado, além do pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes .

O Juízo da 1ª Vara Cível de Santo Antônio de Jesus proferiu sentença julgando parcialmente procedentes os pedidos para declarar a mora da requerida e fixar o prazo de 90 (noventa) dias após o trânsito em julgado para a entrega do imóvel regularizado (emissão do habite-se), sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) limitada a 30 (trinta) dias; condenou a acionada ao pagamento de lucros cessantes na proporção de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel por mês de atraso, com juros desde a citação e correção pelo INPC, e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de danos morais, além de custas e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação (ID 97424575).

O referido decisum foi integrado em sede de embargos de declaração para corrigir erro material na identificação do nome da autora e sanar omissão, estabelecendo que os lucros cessantes são devidos de junho de 2019 até a data do efetivo cumprimento da obrigação de fazer determinada.

Inconformada, a ré interpôs o presente recurso de apelação (ID 97424586) sustentando, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado, alegando necessidade de instrução para produção de prova oral e inspeção judicial .

No mérito, defende a licitude da prorrogação do prazo sob a justificativa de ocorrência de caso fortuito e força maior decorrente de chuvas torrenciais, burocracia administrativa municipal na expedição do alvará definitivo e a eclosão da pandemia de COVID-19 . Insurge-se contra os lucros cessantes, argumentando tratar-se de lote de terra não edificado e ausência de prova do prejuízo , refuta a ocorrência de danos morais ou postula a redução do quantum para R$ 5.000,00 (cinco mil reais), pugna pelo afastamento da multa coercitiva e pede a inversão dos ônus sucumbenciais .

A apelada apresentou contrarrazões (ID 97424591) manifestando-se pelo desprovimento do recurso e pela majoração dos honorários sucumbenciais para o patamar de 20% (vinte por cento), nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do CPC.

É o relatório.

Solicito a inclusão do feito em pauta para julgamento.

Salvador/BA, 28 de maio de 2026.

MARINEIS FREITAS CERQUEIRA 

Juíza Substituta do 2º Grau - Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

02

Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos quanto os extrínsecos, conheço do recurso de apelação.

A apelante suscitou preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, sob o argumento de que o julgamento antecipado da lide impediu a colheita de depoimento pessoal da autora, a oitiva do engenheiro da obra e a realização de inspeção judicial no loteamento . Todavia, a alegação de nulidade processual não merece acolhimento.

Como cediço o ordenamento processual civil consagra o princípio do livre convencimento motivado, estabelecendo que o juiz é o destinatário real das provas. Nesse sentido, cabe ao magistrado indeferir, de forma fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias que não acrescentem elementos relevantes para a solução do litígio, nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil. De igual modo, o artigo 355, inciso I, do diploma processual civil autoriza o julgamento antecipado do mérito na hipótese de a matéria de fato estar suficientemente demonstrada por documentos, restando dispensável a dilação probatória.

In casu, a controvérsia reside na verificação do inadimplemento contratual por atraso na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento imobiliário. Trata-se de discussão eminentemente jurídica e de fato cuja comprovação depende de prova documental, em especial do teor do instrumento contratual e da prova de entrega física do lote devidamente regularizado perante o poder público municipal. A produção de prova testemunhal ou a realização de inspeção presencial mostram-se incapazes de infirmar os prazos e as condições avençadas documentalmente pelas partes .

Desse modo, o julgamento imediato do pedido com base nos documentos constantes do processo não caracteriza cerceamento de defesa ou ofensa aos postulados constitucionais do contraditório e da ampla defesa.

Nesse sentido, esta Corte já consolidou entendimento ao rejeitar idêntica alegação de nulidade processual em demandas que envolvem o mesmo empreendimento imobiliário litigioso:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8005851-55.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, NAIRA BARBOSA BASTOS, TAMIRES DA SILVA BARBOSA APELADO: RAFAEL JOVINO DOS SANTOS Advogado(s):DEBORA CAROLINE MACEDO SOUZA, DAVIDSON SANTOS SANTANA ACORDÃO DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. JULGAMENTO ANTECIPADO. POSSIBILIDADE. DEMORA POR CULPA EXCLUSIVA DA EMPRESA. FORTUITO INTERNO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL CONFIGURADO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL CABÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta por Loteamento Portal Residence SPE Ltda – EPP contra sentença que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por dano material e moral ajuizada por Rafael Jovino dos Santos, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, determinar a restituição integral dos valores pagos, condenar ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, e aplicar inversão da cláusula penal no percentual de 20% dos valores adimplidos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Existem quatro questões em discussão: (i) tese de cerceamento de defesa e nulidade do julgamento antecipado do processo; (ii) configuração da culpa pelo atraso na entrega do imóvel; (iii) configuração e importe dos danos morais; e (iv) inversão da cláusula penal. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa quando o julgamento antecipado é feito com base em provas suficientes para, de maneira fundamentada, formar o convencimento do magistrado. 2. As alegações de chuvas intensas e entraves burocráticos constituem fortuito interno, próprio do risco da atividade empresarial, não sendo aptos a excluir a responsabilidade objetiva do fornecedor, conforme art. 14 do CDC. Ademais, quando da decretação do estado de pandemia da COVID-19, o inadimplemento contratual já estava configurado. 3. Segundo entendimento consolidado pelo STJ, é viável a inversão da cláusula penal prevista no contrato, nos termos do Tema 971. 4. O atraso excessivo ultrapassa o mero aborrecimento e causa frustração legítima, justificando a indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, quantia proporcional e razoável diante das circunstâncias do caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa quando o julgamento antecipado é feito com base em provas suficientes para, de maneira fundamentada, formar o convencimento do magistrado. 2. O atraso excessivo na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento contratual e enseja responsabilidade objetiva do fornecedor. 3. Alegações genéricas de chuvas e burocracia pública não configuram caso fortuito ou força maior, sendo fortuito interno e risco do empreendimento. \_________\_ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, LV; CPC, arts. 355, I, 373, II, 85, §11; CC, art. 393; CDC, arts. 2º, 3º, §2º, 6º, VI, 14, 51, §1º, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 971; STJ, AgInt no REsp 1754284/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 25/10/2018; TJ-BA, APL nº 8002473-62.2021.8.05.0229, Relator: JOSE EDIVALDO ROCHA ROTONDANO, QUINTA CâMARA CÍVEL, Data de Publicação: 26/02/2025; TJ-SP, ApCiv nº 1027689-56.2022.8.26.0100, Rel. James Siano; TJ-MG, ApCiv nº 5017220-22.2020.8.13.0701, Rel. Eveline Félix. Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO n. 8005851-55.2023.8.05.0229, em que figuram como apelante, LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP, e apelado, RAFAEL JOVINO DOS SANTOS. Acordam os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, na esteira do voto condutor, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO à apelação da recorrente, nos termos do voto do Relator. Salvador, data registrada no sistema. Presidente Des. Cássio Miranda Relator Procurador(a) de Justiça 09 ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8005851-55.2023.8.05.0229,Relator(a): CASSIO JOSE BARBOSA MIRANDA,Publicado em: 12/08/2025 ).

Portanto, estando o processo devidamente instruído com as provas necessárias para o deslinde da causa, a dispensa de fase instrutória complementar revela-se legítima, motivo pelo qual rejeito a preliminar de cerceamento de defesa.

No mérito, verifica-se que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda em 17 de dezembro de 2016, tendo por objeto a aquisição do Lote nº 26 da Quadra 01 do loteamento Portal Residence (ID 97424278). O pacto estipulou o prazo de 24 meses para a conclusão das obras de infraestrutura básica, contados a partir de dezembro de 2016 e, somado ao prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato , o termo final improrrogável para a entrega física do imóvel regularizado ocorreu em 17 de junho de 2019 .

Ressalte-se que o atraso na entrega das obras de infraestrutura é incontroverso nos autos, uma vez que até a prolação da sentença e a interposição do recurso não houve a efetiva entrega do loteamento nem a expedição do alvará de habite-se pela municipalidade . Como justificativa para a mora, a apelante alega a ocorrência de caso fortuito e de força maior baseados em chuvas torrenciais, burocracia administrativa municipal para a liberação do alvará definitivo e os efeitos decorrentes da pandemia de COVID-19 .

Entretanto, as alegações recursais não merecem prosperar, pois as intempéries climáticas, a exemplo de períodos chuvosos, e as dificuldades administrativas perante órgãos públicos para a obtenção de licenças e alvarás constituem fortuitos internos, de modo que integram o risco do empreendimento e a própria atividade da construção civil. Tais fatores são perfeitamente previsíveis e devem ser mensurados no cronograma físico-financeiro elaborado pelo empreendedor, não possuindo força jurídica para afastar o nexo de causalidade ou eximir a fornecedora de sua responsabilidade objetiva, nos termos do artigo 14 do CPC e do artigo 393 do Código Civil .

Do mesmo modo, a alegação de excludente de responsabilidade decorrente da pandemia de COVID-19 é insustentável, uma vez que, demonstrado nos autos, o prazo fatal para a entrega do loteamento já havia expirado em junho de 2019, período este muito anterior à declaração de emergência sanitária de saúde pública no Brasil, que ocorreu apenas em março de 2020 . Desse modo, o advento da pandemia deu-se quando a construtora apelante já se encontrava em mora de forma substancial e injustificada, não havendo falar em afastar a responsabilidade pelo inadimplemento contratual por força maior superveniente.

Sobre a matéria, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça afasta as alegações de intempéries climáticas, entraves administrativos e pandemia para justificar o atraso em loteamentos, reconhecendo o fortuito interno. Vejamos:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Primeira Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002784-82.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Primeira Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO, WALTER NEY VITA SAMPAIO APELADO: ORLANDO SANTOS DA LUZ Advogado(s):ALEX PEREIRA DA CUNHA SANTOS, JOAO LUCAS ROCHA DE OLIVEIRA ACORDÃO Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de lote. Atraso injustificado superior a cinco anos na entrega do empreendimento. Inadimplemento contratual caracterizado. Alegação de caso fortuito e força maior afastada. Rescisão contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora. Restituição integral das parcelas pagas. Danos morais fixados em R$ 10.000,00. Lucros cessantes presumidos fixados em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso. Termo final na data da rescisão. Validade da intimação à advogada substabelecida. Ausência de nulidade. Recurso desprovido. I. Caso em análise 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de resolução contratual referente à promessa de compra e venda de lote urbano, determinando: (i) a rescisão contratual; (ii) a restituição integral das parcelas pagas, com correção monetária pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação; (iii) o pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00; (iv) o pagamento de lucros cessantes à razão de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, a contar de junho de 2019 até a data da rescisão contratual. II. Questão em discussão 2. O cerne da inconformidade reside em (i) definir se houve nulidade processual por vício na intimação dos advogados da parte ré; (ii) estabelecer se o atraso na entrega do empreendimento configura inadimplemento contratual imputável à promitente vendedora; (iii) determinar se são devidos danos morais e lucros cessantes, bem como a adequação dos valores fixados a esse título. III. Razões de decidir 3. A intimação realizada à advogada substabelecida com reservas não enseja nulidade, pois ela se encontrava habilitada nos autos, e houve manifestação tempestiva da parte, inexistindo prejuízo processual, conforme o princípio pas de nullité sans grief (CPC, art. 282). 4. Ficou demonstrado que o contrato previa entrega do lote até dezembro de 2018, prorrogável por 180 dias, mas transcorrido prazo superior a cinco anos, o empreendimento ainda se encontrava sem infraestrutura básica, caracterizando inadimplemento substancial. 5. Não procede a alegação de caso fortuito ou força maior, pois as causas apontadas (chuvas, pandemia, escassez de insumos) são previsíveis e inerentes à atividade do empreendedor, configurando fortuito interno que não afasta a responsabilidade da vendedora. 6. A pandemia de COVID-19 não justifica o descumprimento contratual, pois a mora já estava configurada em 2019, antes da decretação da emergência sanitária em março de 2020. 7. Não há aplicação da exceção de contrato não cumprido (CC, art. 476), uma vez que a vendedora não comprovou que sua inadimplência decorre da conduta do comprador; ao contrário, a mora contratual se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora. 8. É cabível a restituição integral das parcelas pagas, nos termos da Súmula 543 do STJ, tendo em vista a rescisão por inadimplemento da fornecedora. 9. Os danos morais foram corretamente reconhecidos, ante o longo atraso na entrega do lote e a frustração gerada ao consumidor, sendo o valor de R$ 10.000,00 compatível com os parâmetros jurisprudenciais da Primeira Câmara Cível. 10. Os lucros cessantes são devidos, sendo o prejuízo presumido em razão da privação do uso do bem, conforme entendimento consolidado do STJ; o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel é adequado e razoável. 11. A fixação do termo final dos lucros cessantes até a data da rescisão contratual é legítima, pois reflete o período de efetiva privação do bem, não havendo motivo para limitação anterior. 12. Diante do desprovimento do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do CPC, de 10% para 15% sobre o valor da condenação. IV. Dispositivo e tese 13. Sentença mantida. Recurso de apelação desprovido. Vistos, relatados e discutidos estes autos de recurso de Apelação nº 8002784-82.2023.8.05.0229, em que é apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e apelado(a) ORLANDO SANTOS DA LUZ. ACORDAM os Desembargadores, componentes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator. ( Classe: Apelação,Número do Processo: 8002784-82.2023.8.05.0229,Relator(a): JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO,Publicado em: 19/11/2025 )

Logo, configurado o inadimplemento culposo e exclusivo da promitente vendedora pelo atraso na entrega do imóvel regularizado, impõe-se a manutenção da sua responsabilidade civil objetiva pelas consequências do atraso.

Ademais, insurge-se a apelante contra a condenação ao pagamento de lucros cessantes, sob o argumento de que o objeto do contrato consiste em lote de terra puro e simples, sem qualquer edificação ou possibilidade imediata de gerar renda locatícia, o que afastaria a presunção de prejuízo financeiro .

Contudo, a tese de defesa não encontra amparo jurídico, uma vez que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento consolidado, em Tema Repetitivo nº 996, de que o descumprimento do prazo de entrega de imóvel gera presunção de prejuízo ao promitente comprador, decorrente da injusta privação do uso e da fruição econômica do bem durante o período de mora da construtora.

Essa presunção de prejuízo aplica-se integralmente aos casos de lote de terra não edificado. O atraso injustificado na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento obsta que o adquirente dê a destinação econômica pretendida ao bem, impedindo-o de realizar construções para moradia própria, de promover a venda do terreno livre de embaraços ou de ofertar o imóvel para fruição de terceiros.

Sendo, pois, o atraso imputável exclusivamente à construtora, subsiste o dever de indenizar o comprador pela indisponibilidade do lote, revelando-se adequada a fixação da verba mensal no percentual de 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel , conforme entendimento desta Corte:

EMENTA: PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Quinta Câmara Cível Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8002105-82.2023.8.05.0229 Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível APELANTE: LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP Advogado(s): WALTER NEY VITA SAMPAIO, GUSTAVO LUIS DE ALBUQUERQUE CARDOSO APELADO: LUIZ FERNANDO COSTA OLIVA Advogado(s):ALEX PEREIRA DA CUNHA SANTOS, JOAO LUCAS ROCHA DE OLIVEIRA ACORDÃO DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO NA ENTREGA. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. FORTUITO INTERNO. INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. DANO MORAL CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Caso em exame Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de lote, com restituição integral das parcelas pagas, além de indenização por danos morais e lucros cessantes. O apelante sustenta cerceamento de defesa, por indeferimento de provas, e invoca caso fortuito/força maior (chuvas, entraves administrativos e pandemia da COVID-19) como causas excludentes de responsabilidade. Questão em discussão As questões em discussão são: (i) saber se houve cerceamento de defesa diante do indeferimento de prova oral e inspeção in loco; (ii) verificar se as causas apontadas caracterizam fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do lote; (iii) definir a extensão da responsabilidade civil do incorporador, especialmente quanto aos lucros cessantes e danos morais. Razões de decidir Da preliminar de cerceamento de defesa. Rejeita-se. O magistrado é o destinatário da prova (art. 370 do CPC) e, havendo acervo documental suficiente, é legítima a dispensa de instrução complementar, sem violação ao contraditório ou à ampla defesa. Da responsabilidade pelo atraso. O prazo contratual encerrou-se em junho/2019, anterior à pandemia. As alegadas causas (chuvas, burocracia municipal) constituem fortuitos internos, previsíveis e inerentes à atividade de incorporação, não afastando o dever de indenizar. Da restituição integral. Caracterizada a culpa exclusiva da vendedora, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a devolução integral das parcelas pagas pelo comprador. Dos lucros cessantes. O prejuízo é presumido em razão da mora do promitente vendedor, conforme entendimento consolidado do STJ (AgInt no REsp 1.817.304/SP). O percentual fixado em 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso está em consonância com a jurisprudência desta Corte. Dos danos morais. O atraso expressivo, sem justificativa plausível, em empreendimento destinado à moradia própria, ultrapassa o mero dissabor e enseja indenização moral, mantido o quantum de R$ 10.000,00, por se mostrar razoável e proporcional. Dispositivo e tese Recurso conhecido e desprovido. Mantida integralmente a sentença por seus fundamentos. Majorados os honorários de sucumbência para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Teses de julgamento: O atraso na entrega de imóvel, ainda que decorrente de entraves administrativos ou condições climáticas, constitui fortuito interno e não afasta a responsabilidade do incorporador. Na rescisão contratual por culpa exclusiva da vendedora, é devida a restituição integral das parcelas pagas, conforme Súmula 543 do STJ. Os lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega do imóvel são presumidos, fixando-se em 0,5% do valor do contrato por mês de atraso. O atraso injustificado e prolongado na entrega de imóvel destinado à moradia própria configura dano moral indenizável. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos nestes autos do Recurso de Apelação, de n° 8002105-82.2023.8.05.0229, em que figuram como Apelante LOTEAMENTO PORTAL RESIDENCE SPE LTDA - EPP e como Apelado LUIZ FERNANDO COSTA OLIVA, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO CÍVEL. Sala de Sessões, data da assinatura do sistema. MM06 ( Classe: Apelação, Número do Processo: 8002105-82.2023.8.05.0229,Relator(a): MARIELZA MAUES PINHEIRO LIMA, Publicado em: 02/12/2025 ).

Outrossim, devem ser mantidos os marcos temporais estabelecidos na decisão integradora dos embargos de declaração do juízo de primeiro grau . Os lucros cessantes, portanto, são devidos a partir da data de configuração da mora da construtora, ou seja, em junho de 2019 - término do prazo de tolerância de 180 dias -, estendendo-se mensalmente até a data do efetivo cumprimento da obrigação de fazer consistente na entrega do lote com toda a infraestrutura concluída e com a respectiva emissão de habite-se .

Por fim, insurge-se a apelante contra a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, sob o argumento de que o mero descumprimento contratual decorrente do atraso na entrega de lote de terra não é capaz de gerar lesão extrapatrimonial ou abalo psicológico passível de reparação, postulando, subsidiariamente, a redução do montante indenizatório fixado pelo juízo de primeiro grau .

Todavia, as razões recursais não comportam acolhimento, pois, embora o mero inadimplemento de cláusula contratual não enseje, de forma automática, a configuração de danos morais, a jurisprudência pátria reconhece que o atraso excessivo e desarrazoado na entrega de imóvel residencial configura situação excepcional de sofrimento e frustração das legítimas expectativas do adquirente, transbordando o limite dos simples aborrecimentos cotidianos.

No caso em exame, a autora adquiriu o lote em dezembro de 2016 e, passados mais de quatro anos do prazo final de entrega (junho de 2019), o empreendimento ainda se encontrava inacabado e desprovido das infraestruturas básicas de saneamento e pavimentação indispensáveis para possibilitar qualquer edificação . Esse prolongado e injustificado estado de indefinição frustra de forma severa o planejamento familiar, o direito à moradia digna e a expectativa de usufruir do bem próprio, gerando angústia e sentimento de impotência que caracterizam autêntico dano de ordem extrapatrimonial.

No que tange à quantificação da indenização, a verba deve ser arbitrada em consonância com os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, ponderando-se a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico e punitivo da sanção, de modo a desestimular a reiteração da conduta ilícita por parte da fornecedora, sem configurar fonte de enriquecimento sem causa. Diante do atraso superior a quatro anos e das peculiaridades do caso concreto, o montante fixado na origem em R$ 10.000,00 (dez mil reais) revela-se adequado e proporcional.

No tocante à exclusão ou a redução da multa coercitiva fixada em decorrência do descumprimento da obrigação de fazer consistente na conclusão das obras e na efetiva entrega do imóvel regularizado, a decisão de primeiro grau também deve ser mantida nesse aspecto.

Ressalte-se que a imposição de multa diária, nos termos do artigo 537 do Código de Processo Civil, possui natureza inibitória e coercitiva, destinando-se a constranger o devedor a cumprir a determinação judicial de forma voluntária e tempestiva, garantindo a efetividade prática da tutela jurisdicional.

Na hipótese dos autos, o juízo a quo arbitrou a multa coercitiva no patamar diário de R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a 30 (trinta) dias, concedendo o prazo razoável de 90 (noventa) dias após o trânsito em julgado para o cumprimento da obrigação de fazer consistente na entrega do lote com infraestrutura concluída e habite-se correspondente . Esse montante revela-se plenamente compatível com o porte econômico do empreendimento imobiliário e suficiente para desestimular a inércia da construtora ré, não configurando enriquecimento ilícito do consumidor nem penalização excessiva. O teto restritivo estabelecido de 30 (trinta) dias funciona como salvaguarda contra eventual desproporcionalidade, mantendo o valor acumulado da astreinte em patamar moderado e adequado à obrigação principal.

Logo, demonstrada a adequação e a razoabilidade da multa coercitiva fixada, mantém-se a sentença recorrida.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela ré, mantendo integralmente a sentença em todos os seus termos fáticos e jurídicos .

Em atenção ao disposto no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil , majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela apelante para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação.

Salvador/BA, 28 de maio de 2026.

MARINEIS FREITAS CERQUEIRA 

Juíza Substituta do 2º Grau - Relatora