PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO DURANTE PANDEMIA DE COVID-19. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. TEORIA DA IMPREVISÃO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO CONTÁBIL DE PREJUÍZOS ESPECÍFICOS DA PARTE RECORRENTE. INSTITUIÇÃO DE ENSINO. CONTINUIDADE DAS ATIVIDADES, VIA ENSINO REMOTO. MÚLTIPLAS FONTES DE RECEITA. POSSIBILIDADE DE RETORNO ÀS ATIVIDADES PRESENCIAIS. COMPENSAÇÃO PARCIAL DE REFORMAS JÁ EFETIVADA NO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação n. 8000808-96.2021.8.05.0039, em que são partes as acima indicadas.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expendidas.

Data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 12 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Integro ao presente, o relatório da sentença, ID 81863962, que julgou procedente o pedido inicial, condenando os réus no pagamento de aluguéis vencidos, no valor de R$ 671.786,53, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data da última atualização dos cálculos, assim como no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, acrescentando que não se conformando com o julgado, UNIRB - Unidades de Ensino Superior da Bahia Ltda e outros, interpuseram este apelo, ID 81864122, sustentando, em síntese, que a instituição de ensino não conseguiu iniciar suas operações acadêmicas em razão da proibição imposta pelo decreto municipal nº 7317/2020, do Município de Camaçari, que impediu a realização de vestibulares, devido à pandemia de COVID-19. Alegam que durante todo o período de vigência do contrato, não obtiveram faturamento, acumulando apenas despesas fixas, sem poder utilizar o imóvel para o fim destinado. Invocam a aplicação da teoria da imprevisão e onerosidade excessiva, requerendo a reforma da sentença, para extinguir a condenação. Pugnam pelo provimento do recurso.

Contrarrazões apresentadas no ID 81864129, puganndo pela manutenção da sentença.

É o relatório.

Inclua-se o feito em pauta.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá
Relator

ESR2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Cinge-se a controvérsia sobre a exigibilidade de aluguéis, em face dos alegados efeitos da pandemia de COVID-19 sobre a atividade empresarial dos apelantes.

De início, não se pode negar que a pandemia de COVID-19 representou evento extraordinário e imprevisível, configurando, em tese, hipótese de caso fortuito ou força maior, nos termos do parágrafo único, do artigo 393, do Código Civil. Entretanto, como bem assentado pelo Juízo a quo, o simples advento da pandemia não autoriza, por si só, a isenção automática das obrigações contratuais assumidas. A questão da recessão econômica decorrente da pandemia deve ser enfrentada e analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, sob pena de ser utilizada como subterfúgio para inadimplência.

A teoria da imprevisão, positivada nos artigos 478 a 480, do Código Civil, tem por escopo proteger os contratantes de situações supervenientes que tornem a execução extremamente onerosa para uma das partes, estabelecendo a possibilidade de rescisão ou revisão contratual. Para sua aplicação, todavia, exige-se a demonstração concreta de três requisitos essenciais: acontecimento superveniente e imprevisível; alteração radical das circunstâncias existentes no momento da contratação e onerosidade excessiva para uma das partes, com vantagem extrema para a outra.

No caso em análise, conquanto reconheça-se a excepcionalidade do período pandêmico, a parte apelante não se desincumbiu do ônus probatório de demonstrar que a circunstância de força maior impactou efetivamente sua capacidade financeira, de forma a justificar a inexigibilidade das obrigações locatícias.

Com efeito, os elementos dos autos revelam que a UNIRB - Unidades de Ensino Superior da Bahia Ltda, constitui empresa de prestação de serviços educacionais de grande porte, com capital social de R$ 1.000.000,00, ID 81863960, e diversas unidades em funcionamento em vários pontos do Estado da Bahia, sendo o campus objeto do contrato apenas uma de suas fontes de receita.

Ademais, como bem pontuado nas contrarrazões, as instituições de ensino, notoriamente, mantiveram suas atividades por meio remoto durante o período pandêmico, circunstância que relativiza a alegação de total ausência de faturamento.

Outro aspecto que merece destaque refere-se à ausência de qualquer documentação contábil apta a demonstrar os alegados prejuízos decorrentes da pandemia.

A parte apelante limitou-se a alegações genéricas, sem produzir prova documental que evidenciasse o efetivo impacto financeiro em suas operações. Tal circunstância revela-se crucial, porquanto a aplicação da teoria da imprevisão demanda demonstração objetiva e concreta da alteração das circunstâncias contratuais, não sendo suficientes meras alegações.

No tocante às reformas realizadas no imóvel, a sentença hostilizada demonstrou, de forma fundamentada, que houve compensação do montante de R$ 850.000,00, mediante dedução de 50% do valor do aluguel, desde o 9º mês, até a entrega das chaves, conforme previsão contratual, ID 81863097.

A alegação de ausência de compensação integral não prospera, uma vez que a previsão contratual estabelecia dedução parcial dos valores investidos, não compensação total.

Cumpre ressaltar que o ordenamento jurídico brasileiro consagra o princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), segundo o qual as partes devem cumprir fielmente as obrigações assumidas. A relativização de tal princípio somente se justifica em situações verdadeiramente excepcionais, quando demonstrada, de forma inequívoca, a impossibilidade de cumprimento ou a onerosidade excessiva superveniente, circunstâncias que não se verificaram na espécie.

Destaca-se que, conforme bem delineado na sentença vergastada, "a ré poderia promover a rescisão unilateral do contrato logo no início do período pandêmico, entretanto manteve-se na posse do bem, ademais, a previsão contratual fora de dedução de 50% do valor do aluguel para compensação, não se confundindo com a dedução integral."

Verifica-se, portanto, que a parte apelante não logrou demonstrar os pressupostos necessários à aplicação da teoria da imprevisão, ou do reconhecimento de onerosidade excessiva.

A pandemia de COVID-19, conquanto configure evento extraordinário, não autoriza, por si só, a isenção das obrigações contratuais, máxime quando a parte não comprova prejuízo específico em sua atividade empresarial.

A sentença vergastada encontra-se em consonância com a legislação vigente e a jurisprudência dominante, merecendo integral manutenção.

Insta transcrever a jurisprudência acerca do tema:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ALUGUEL COMERCIAL. TEORIA DA IMPREVISÃO . PANDEMIA. COVID-19. REEQUILÍBRIO CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE . AUSÊNCIA DE PROVAS. 1. Em tese, a revisão de contratos é admitida com base nas teorias da imprevisão ou da onerosidade excessiva, conforme disposições do Código Civil, diante de fatores caracterizados como supervenientes, imprevisíveis e extraordinários, deflagradores de desproporcionalidade de prestações, como pode ser considerada a pandemia. 2 . A alegação de interrupção das atividades comerciais em razão da quarentena decorrente da pandemia de COVID-19 não permite, por si só, sejam os locatários desobrigados do pagamento dos aluguéis durante o período de isolamento social. 3. Embora a pandemia seja caso fortuito notório, os inquilinos não comprovaram a extensão do decréscimo de seu faturamento. 4 . Recurso conhecido e não provido.
(TJ-DF 07037954220218070009 1665866, Relator.: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 14/02/2023, 8ª Turma Cível, Data de Publicação: 16/03/2023).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. PANDEMIA DA COVID 19 . ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANTUTENÇÃO DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. - Cuida-se na espécie de embargos à execução, objetivando os embargantes, ora apelantes, seja afastada a penhora que recaiu sobre o imóvel da fiadora, ao argumento de onerosidade excessiva do contrato de locação, decorrente da Pandemia da Covid-19 - Sentença julgando improcedentes os embargos à execução - Cinge-se a controvérsia em analisar a possibilidade de revisão do contrato de locação comercial, mediante a aplicação da teoria da imprevisão, decorrente da pandemia do Coronavírus - Incidência dos princípios da intervenção mínima e do pacta sunt servanda, segundo os quais somente é possível a revisão das cláusulas de contratos de trato sucessivo em casos excepcionais, devendo ser comprovado o desequilíbrio dos interesses pactuados e a superveniente onerosidade excessiva . Inteligência dos artigos 18, da Lei nº 8.245/91, e 421, parágrafo único, 421-A, III, 478 e 479, todos do Código Civil - Pandemia da Covid 19 que não se consubstancia em panaceia geral para a solução de qualquer questão contratual, tendo o e. Superior Tribunal de Justiça consolidado entendimento no sentido de que os efeitos da mesma e a possibilidade de revisão dos instrumentos particulares não se operam de forma automática, sendo necessário sopesar os elementos que gravitam em torno do negócio jurídico ( REsp 1.998 .206/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 04/08/2022) - In casu, o contrato de locação comercial objeto da lide convencionara o valor mensal de R$2.500, a título de aluguel, tendo a locadora concedido descontos de R$300,00, como afirmado pelos próprios locatários - Apelantes que não comprovam o negócio desenvolvido no imóvel locado, bem como o real faturamento de sua empresa, restando impossibilitado de aferir se o valor cobrado de aluguel, nos termos previstos contratualmente, está provocando a alegada onerosidade excessiva em detrimento dos locatários, a ponto de determinar a redução pretendida - Parte Autora que não se desincumbira do ônus de comprovar fato constitutivo de seu direito, na forma do art. 373, I, do CPC, não tendo demonstrado a existência de desequilíbrio contratual - Demais alegações que representam inovação recursal, acrescentando que foram objeto de análise no julgamento do agravo de instrumento nº 0018855-22.2023 .8.19.0000) - Incidência do § 11 do artigo 85 do CPC. RECURSO DESPROVIDO .
(TJ-RJ - APL: 02067941620218190001 202300133422, Relator.: Des(a). MARIA HELENA PINTO MACHADO, Data de Julgamento: 24/05/2023, DECIMA SEXTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 4ª, Data de Publicação: 26/05/2023).

RECURSO INOMINADO. JUIZADOS ESPECIAIS. DECISÃO MONOCRÁTICA. CONDIÇÕES DE ADMISSIBILIDADE PREENCHIDAS . CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS LOCATÍCIOS APÓS ENTREGA DA CHAVE. IMPUGNAÇÃO ARGUINDO QUE A INADIMPLÊNCIA FOI PAUTADA NA PANDEMIA DE CORONAVÍRUS SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE OS PEDIDOS DA EXORDIAL. SENTENÇA MANTIDA . PARTE RÉ QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS PROBATÓRIO. DEVER DE ADIMPLIR O ALUGUEL E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS ATÉ A DATA DA EFETIVA DEVOLUÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJ-BA - Recurso Inominado: 00052088420208050248, Relator: CLAUDIA VALERIA PANETTA, Data de Julgamento: 26/04/2018, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 12/01/2023).

Por fim, não se pode olvidar que o Decreto Municipal nº 7.582/2021, autorizou o retorno das atividades presenciais na rede privada de ensino, a partir de julho de 2021, ID 81863928. Tal medida possibilitava às apelantes a retomada de suas atividades no imóvel locado, gerando receitas para cumprimento das obrigações contratuais. Contudo, optaram por devolver o imóvel em julho de 2021, evidenciando escolha empresarial e não impossibilidade absoluta de exercer a atividade.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença rebatida, pelos seus próprios e jurídicos fundamentos, majorando-se os honorários advocatícios de sucumbência em 5% (cinco por cento).

Atendendo às normas fundamentais do Código de Processo Civil, ficam as partes cientes de que a interposição de embargos de declaração abordando a mesma tese já analisada neste voto poderá ser considerada como hipótese de incidência do disposto no artigo 1.026, §§ 2º e 3º do CPC.

Data registrada no sistema.

Emílio Salomão Resedá
Relator