PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. GRAVAME HIPOTECÁRIO. DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO APELO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INSURGÊNCIA DO BANCO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Agravo Interno interposto por instituição financeira contra decisão monocrática que negou provimento ao seu recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau. A sentença havia julgado procedentes os pedidos de um consumidor para determinar o cancelamento de gravame hipotecário sobre imóvel quitado e condenar a construtora e o banco, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

1. As questões controvertidas no presente recurso são: a) a preliminar de não conhecimento do agravo por ausência de impugnação específica dos fundamentos da decisão agravada; b) a legitimidade passiva da instituição financeira, credora hipotecária, para figurar na ação que visa ao levantamento do gravame; c) a aplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, que considera ineficaz a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro perante o adquirente de boa-fé; e d) a caracterização do dano moral e a adequação do valor indenizatório fixado.

III. Razões de decidir

1. Embora o Agravo Interno reitere teses já apresentadas na apelação, o recurso ataca o mérito da decisão monocrática, o que permite a superação da preliminar de ausência de dialeticidade em favor da análise completa da controvérsia.

2. A instituição financeira, como titular do direito real de garantia (hipoteca) que onera o imóvel, possui plena legitimidade para figurar no polo passivo da demanda que busca o seu cancelamento. A efetividade de uma ordem judicial para baixa do gravame depende diretamente da sua participação no processo, sendo, portanto, litisconsorte passiva necessária.

3. O entendimento consolidado na Súmula 308 do STJ visa proteger o adquirente de boa-fé que cumpre sua obrigação contratual, quitando integralmente o preço do imóvel. A relação jurídica entre a construtora e o agente financeiro, incluindo a constituição da hipoteca como garantia do financiamento da obra, não pode ser oposta ao consumidor, que não participou dessa negociação e tem a justa expectativa de receber o bem livre de ônus. A legislação posterior sobre registros públicos não afasta a aplicação desse enunciado, que se fundamenta nos princípios da boa-fé objetiva e da proteção ao consumidor.

4. A recusa injustificada em promover a baixa da hipoteca sobre imóvel quitado, obrigando o consumidor a ingressar em uma longa disputa judicial para exercer plenamente seu direito de propriedade, ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral in re ipsa, ou seja, presumido a partir da própria conduta ilícita e dos transtornos gerados. O valor da indenização, fixado de forma proporcional e razoável, deve ser mantido.

IV. Dispositivo e tese

1. Agravo Interno conhecido e não provido, com a manutenção integral da decisão monocrática agravada.

Tese de julgamento: "1. A instituição financeira que figura como credora em contrato de garantia hipotecária sobre empreendimento imobiliário é parte legítima para responder à ação em que o adquirente de boa-fé, após a quitação do preço, pleiteia o cancelamento do referido gravame. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, mesmo que devidamente registrada, é ineficaz perante o adquirente do imóvel que comprova a quitação integral do preço, conforme o entendimento pacificado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A demora e a resistência injustificada do agente financeiro em proceder à baixa do gravame hipotecário configuram ato ilícito que gera dano moral indenizável, pois violam a legítima expectativa do consumidor e o privam do pleno exercício do seu direito de propriedade."

Dispositivos relevantes citados: Artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil; Artigo 1.021, § 2º, do Código de Processo Civil; Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo interno nº 8003830-04.2020.8.05.0103, em que figuram como Apelante BANCO DO BRASIL S/A e como Apelado ENEILSON RODRIGUES SANTOS.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da Relatora.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Abril de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de Agravo Interno (ID 90552133) interposto pelo BANCO DO BRASIL S/A contra a decisão monocrática proferida por esta Relatoria (ID 88850653), que, nos autos da Apelação Cível n. 8003830-04.2020.8.05.0103, conheceu e negou provimento ao recurso de apelação da instituição financeira, mantendo integralmente a sentença de primeiro grau e majorando os honorários de sucumbência para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa.

A decisão monocrática ora agravada (ID 88850653) manteve a sentença proferida pelo juízo da 2ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais de Ilhéus (ID 65801280), que julgou procedentes os pedidos formulados por ENEILSON RODRIGUES SANTOS para: (i) determinar que o Banco do Brasil S/A e a CICON Construtora e Incorporadora LTDA procedessem à imediata baixa do gravame hipotecário incidente sobre a unidade imobiliária nº 904 do empreendimento Solaris Residencial Clube, adquirida e quitada pelo autor; e (ii) condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais). A decisão monocrática fundamentou-se na legitimidade do banco como credor hipotecário, na plena aplicabilidade da Súmula 308 do STJ para proteger o adquirente de boa-fé e na configuração do dano moral diante da recusa injustificada em liberar o ônus do imóvel.

Em suas razões de agravo (ID 90552133), o BANCO DO BRASIL S/A reitera as teses defendidas em seu apelo, sustentando, em síntese, a necessidade de reforma da decisão monocrática. Argumenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, afirmando que a relação jurídica que deu origem à controvérsia foi estabelecida exclusivamente entre o autor e a construtora, não havendo qualquer vínculo contratual direto com o adquirente do imóvel. Alega ter atuado apenas como agente financeiro da obra, sendo credor fiduciário da construtora, o que, segundo a legislação e a jurisprudência que cita, não lhe transferiria responsabilidades inerentes à execução do contrato de compra e venda.

No mérito, o agravante defende a inaplicabilidade da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Sustenta que a legislação mais recente, notadamente os artigos 54 e 55 da Lei nº 13.097/2015, teria reforçado o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, conferindo plena eficácia à hipoteca devidamente registrada contra terceiros. Desse modo, o direito real de garantia prevaleceria sobre o direito pessoal do adquirente, não havendo que se falar em ineficácia do gravame.

Por fim, insurge-se contra a condenação por danos morais, argumentando a ausência de ato ilícito de sua parte e a não comprovação de um abalo que ultrapasse o mero dissabor. Afirma que a situação descrita nos autos representa um mero descumprimento contratual, o qual, por si só, não gera o dever de indenizar.

Devidamente intimado, o agravado ENEILSON RODRIGUES SANTOS apresentou contrarrazões (ID 91481508). Preliminarmente, pugna pelo não conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão agravada, alegando que o agravante apenas repetiu os argumentos da apelação, em violação ao princípio da dialeticidade recursal previsto no artigo 1.021, § 1º, do CPC. No mérito, defende a manutenção integral da decisão monocrática, rebatendo cada um dos pontos levantados pelo banco. Reafirma a legitimidade passiva da instituição financeira como credora hipotecária, a correta aplicação da Súmula 308/STJ ao caso concreto para proteger o consumidor de boa-fé e a evidente configuração do dano moral, decorrente da longa espera e da resistência injustificada do banco em liberar o gravame sobre o imóvel quitado.

Não havendo necessidade de novas diligências, trago o feito a julgamento.

É o relatório.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Da Preliminar de Não Conhecimento do Recurso por Ausência de Impugnação Específica

Inicialmente, analiso a preliminar arguida pelo agravado em suas contrarrazões (ID 91481508), na qual sustenta que o agravo interno não deveria ser conhecido por não ter impugnado especificamente os fundamentos da decisão monocrática agravada, limitando-se a reproduzir as razões da apelação. Tal conduta, segundo o agravado, ofenderia o princípio da dialeticidade, conforme exigido pelo artigo 1.021, § 1º, do Código de Processo Civil.

De fato, a análise da peça recursal (ID 90552133) revela uma significativa semelhança entre os argumentos ali expostos e aqueles apresentados no recurso de apelação original. A repetição de teses é um indicativo de que o recorrente pode não ter se dedicado a contrapor, ponto a ponto, a fundamentação específica adotada pelo julgador na decisão monocrática.

Contudo, a jurisprudência, inclusive do Superior Tribunal de Justiça, tem adotado uma postura mais flexível em relação ao princípio da dialeticidade, admitindo o conhecimento do recurso quando, apesar da repetição de argumentos, as razões apresentadas demonstram, de forma inequívoca, o inconformismo com a decisão recorrida e são suficientes para permitir a compreensão da controvérsia e o exercício do contraditório pela parte adversa.

Neste sentido:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. APLICABILIDADE. DECISÃO QUE INADMITIU O RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTOS. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1.021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. DESCABIMENTO. I - Consoante o decidido pelo Plenário desta Corte na sessão realizada em 09.03.2016, o regime recursal será determinado pela data da publicação do provimento jurisdicional impugnado. In casu, aplica-se o Código de Processo Civil de 2015. II - Não se conhece do Agravo em Recurso Especial que não tenha atacado especificamente os fundamentos da decisão que inadmitiu, na origem, o recurso especial. III - Não apresentação de argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida. IV - Em regra, descabe a imposição da multa, prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015, em razão do mero improvimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso. V - Agravo Interno improvido. (STJ - Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial | AgInt no AREsp 1234824, Relator: Ministra Regina Helena Costa (1157), Data de julgamento: 03/04/2018, Órgão julgador: Primeira Turma - STJ, Data de publicação: 19/04/2018)

No caso concreto, embora o agravante tenha reeditado suas teses anteriores, sua insurgência é direcionada ao mérito da decisão monocrática que lhe foi desfavorável. Os argumentos, ainda que repetidos, contrapõem-se logicamente à conclusão do julgado, atacando os pilares que sustentaram a manutenção da sentença de primeiro grau, a saber, a legitimidade passiva do banco, a aplicabilidade da Súmula 308/STJ e a ocorrência de dano moral.

Assim, em respeito aos princípios da primazia do julgamento de mérito e do duplo grau de jurisdição, entendo ser o caso de superar a referida preliminar para analisar o fundo da controvérsia.

Rejeito, pois, a preliminar.

Superada a questão preliminar, adentro ao mérito do recurso. O cerne da insurgência do Banco do Brasil S/A reside em três pontos fundamentais: sua suposta ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, a inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ ao caso e a inexistência de dano moral indenizável.

A decisão monocrática ora agravada (ID 88850653) enfrentou e rechaçou, com acerto, todos esses argumentos. O presente agravo interno, por sua vez, não traz qualquer elemento novo capaz de alterar o entendimento já exarado, limitando-se a insistir em teses que colidem com a jurisprudência consolidada e com a lógica do sistema de proteção ao consumidor.

Da Legitimidade Passiva do Agente Financeiro

O agravante insiste na tese de que seria parte ilegítima para responder à pretensão de baixa do gravame, sob o argumento de que sua relação contratual se deu exclusivamente com a construtora CICON. Contudo, tal argumento desconsidera a natureza da pretensão principal deduzida pelo autor, ora agravado. O objeto central da lide não é discutir o contrato de compra e venda, mas sim remover um ônus real – a hipoteca – que impede o pleno exercício do direito de propriedade sobre o imóvel.

Nesse contexto, a legitimidade passiva é definida pela titularidade do direito ou da obrigação em disputa. A hipoteca que onera o imóvel do agravado foi constituída em favor do Banco do Brasil S/A, que figura, portanto, como credor hipotecário. Qualquer ordem judicial que determine o cancelamento desse gravame afeta diretamente a esfera jurídica do banco, que é o titular do direito real de garantia. Seria juridicamente ilógico e processualmente ineficaz determinar a baixa de uma hipoteca sem a presença daquele em cujo favor a garantia foi instituída.

A decisão agravada foi precisa ao destacar que "confundir a ausência de responsabilidade por vícios construtivos com a legitimidade para responder por um gravame do qual é credor é um equívoco que não pode prosperar" (ID 88850653, pág. 5). A jurisprudência citada nas contrarrazões do agravado (ID 91481508) reforça essa conclusão, ao classificar o agente financeiro como litisconsorte passivo necessário em ações que objetivam o levantamento do gravame, sob pena de a sentença se tornar inexequível.

Portanto, a legitimidade passiva do Banco do Brasil S/A é manifesta e inquestionável, não havendo qualquer reparo a ser feito na decisão monocrática quanto a este ponto.

Da Plena Aplicabilidade da Súmula 308 do STJ e da Proteção ao Adquirente de Boa-Fé

O argumento central do agravante é de que a Súmula 308 do STJ teria sido superada pela Lei nº 13.097/2015, que privilegia o princípio da concentração na matrícula. Essa tese, contudo, parte de uma premissa equivocada e ignora o propósito fundamental do enunciado sumular.

A Súmula 308 do STJ estabelece, de forma clara e direta: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel."

O fundamento dessa súmula não é meramente registral, mas sim a proteção da boa-fé objetiva e a tutela do consumidor, parte vulnerável na relação jurídica. O adquirente que cumpre com sua obrigação, quitando integralmente o preço ajustado pelo imóvel, possui a legítima e justa expectativa de que receberá o bem livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A garantia hipotecária é um negócio jurídico acessório, celebrado entre a construtora e o agente financeiro, para garantir o financiamento da obra. Trata-se de um risco inerente à atividade empresarial do banco, que possui todos os mecanismos para avaliar a saúde financeira da construtora e para se precaver contra eventuais inadimplementos.

Transferir o ônus do inadimplemento da construtora para o consumidor que nada tem a ver com essa relação secundária seria uma grave distorção do sistema jurídico, quebrando a confiança e a segurança que devem nortear os negócios imobiliários sob a ótica do consumidor. A Lei nº 13.097/2015, ao tratar da eficácia dos atos registrais, não teve o condão de revogar tacitamente esse entendimento consolidado, que se aplica a uma situação específica e tutelada por princípios de ordem pública, como os que regem o Direito do Consumidor. A súmula, portanto, representa uma norma de exceção que prevalece sobre a regra geral da publicidade registral no contexto específico das incorporações imobiliárias.

Conforme demonstrado nos autos, o agravado quitou integralmente o valor do imóvel em 2018 (ID 60761242) e, desde então, foi impedido de regularizar sua propriedade devido a um gravame decorrente de uma relação da qual não fez parte. A decisão monocrática, ao aplicar a Súmula 308/STJ, seguiu o caminho da mais lídima justiça e alinhou-se à jurisprudência pacífica dos tribunais superiores. A insistência do agravante em tese já amplamente superada apenas reforça a correção do julgado.

Da Configuração do Dano Moral

Por fim, o agravante busca afastar sua responsabilidade pela reparação dos danos morais, classificando a situação como um "mero dissabor". Tal alegação beira a insensibilidade diante da situação fática comprovada nos autos.

O dano moral, na hipótese, é evidente e decorre da própria conduta ilícita do banco e da construtora. O agravado, após despender a considerável quantia de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) e quitar integralmente sua obrigação, viu-se privado do pleno exercício de seu direito de propriedade. Foi obrigado a ingressar com uma ação judicial e a percorrer um longo e desgastante caminho processual, enfrentando a resistência ferrenha do agente financeiro, que levou a questão até as instâncias superiores (conforme narrado nas contrarrazões, ID 91481508), para obter um direito que já era seu.

A angústia de possuir um termo de quitação sem poder registrar o imóvel em seu nome, a incerteza sobre o futuro de seu patrimônio e a frustração de ser tratado com descaso por uma instituição financeira de grande porte configuram um abalo psicológico que transcende, em muito, os aborrecimentos da vida cotidiana. Trata-se de dano moral in re ipsa, que prescinde de prova do sofrimento, pois este é presumido das próprias circunstâncias do fato.

O valor arbitrado na sentença e mantido pela decisão monocrática, de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), mostra-se absolutamente razoável e proporcional. Atende à dupla finalidade da indenização: compensar o ofendido pelos transtornos e pela violação de seu direito e, de forma pedagógica, desestimular a reiteração de condutas semelhantes pelo ofensor, sem, contudo, gerar enriquecimento sem causa. A manutenção do valor é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao presente Agravo Interno, mantendo integralmente a decisão monocrática de ID 88850653 por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Considerando que o recurso foi julgado improcedente, condeno a parte agravante, Banco do Brasil S/A, ao pagamento de multa no percentual de 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil.

Deixo de majorar os honorários advocatícios, uma vez que já foram fixados no patamar máximo de 20% (vinte por cento) na decisão monocrática agravada, em observância ao limite estabelecido no artigo 85, § 11, do mesmo diploma legal.

É como voto.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desª. Graça Marina Vieira Furtado

Relatora

GMVF 09