PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROPAGANDA ENGANOSA NA VENDA DE IMÓVEL. DANO MORAL E MATERIAL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. FIXAÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. PROVIMENTO PARCIAL.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação cível interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação indenizatória ajuizada por ELIANA DA SILVA ARGOLO, condenando a ré ao pagamento de danos morais e materiais em razão de propaganda enganosa na venda de imóvel. A sentença determinou a inversão da cláusula penal contratual exclusivamente prevista para o inadimplemento do consumidor e fixou os ônus sucumbenciais em desfavor da ré/apelante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há três questões em discussão:
   (i) verificar se houve prática de propaganda enganosa pela ré/apelante;
   (ii) analisar a procedência das indenizações por danos morais e materiais;
   (iii) determinar a legalidade da inversão das penalidades contratuais previstas exclusivamente para o inadimplemento do consumidor, diante da ausência de pedido expresso nesse sentido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A relação jurídica entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor, dada a condição de fornecedora da ré e a vulnerabilidade da autora.

2. A constatação de divergência entre o imóvel adquirido e o anunciado configura propaganda enganosa, nos termos dos arts. 6º, III, e 37, §1º, do CDC, configurando ato ilícito gerador de dano moral, por ir além de mero aborrecimento.

3. A exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, aplica-se ao caso, pois o inadimplemento da autora decorreu da violação contratual prévia pela ré, afastando a tese de rescisão por culpa exclusiva do consumidor.

4. A condenação ao pagamento de danos materiais se fundamenta em documentação apresentada pela autora que comprova os valores pagos à ré, devendo a apuração detalhada ocorrer em liquidação de sentença.

5. O valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) arbitrado a título de danos morais é proporcional e razoável, atendendo ao caráter pedagógico e compensatório da indenização, sem gerar enriquecimento ilícito.

6. A inversão das penalidades contratuais exclusivamente previstas para o inadimplemento do consumidor configura julgamento extra petita, uma vez que tal ponto não foi objeto de pedido expresso na petição inicial, em afronta ao art. 492 do CPC.

7. A manutenção dos ônus sucumbenciais fixados na sentença é adequada, pois a ré foi vencida nos pedidos principais de danos materiais e morais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Apelação cível parcialmente provida, para excluir da sentença a determinação de inversão das penalidades contratuais previstas exclusivamente para o inadimplemento do consumidor, mantendo-se os demais termos da decisão de primeiro grau.

Tese de julgamento:

1. A divergência entre o imóvel anunciado e o efetivamente entregue ao consumidor caracteriza propaganda enganosa e gera o dever de indenizar por danos materiais e morais.

2. A exceção de contrato não cumprido aplica-se quando o consumidor deixa de cumprir suas obrigações em razão do inadimplemento prévio da outra parte.

3. A inversão de penalidades contratuais exclusivamente previstas para o inadimplemento do consumidor exige pedido expresso na petição inicial, sob pena de julgamento extra petita

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº  0523456-11.2017.8.05.0001  da Comarca de Salvador, que figuram como Apelante - CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA e como Apelada - ELIANA DA SILVA ARGOLO.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em dar provimento parcial ao apelo, nos termos do voto da Relatora.

Salvador, 

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PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 4 de Fevereiro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra a sentença proferida pela MM. Juíza da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada por ELIANA DA SILVA ARGOLO.

Adoto, em sua inteira propriedade, o relatório da sentença de id 58561618, ao qual aduzo que, a MM. Juíza a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora, nos seguintes termos:

“Em face do exposto, Julgo procedente em parte a presente ação, com fulcro no artigo, 487, I, NCPC, para condenar os demandados ao pagamento de indenização por dano moral, decorrente dos fatos anunciados, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de danos morais, decorrente da propaganda enganosa na oferta do produto, acrescida de juros de 1% ao mês a partir do evento danoso (súmula 54 do STJ) e correção monetária pelo INPC, a partir da data da fixação (súmula 362 do STJ), bem como condeno, ainda, o demandado ao pagamento de indenização por dano material, no valor despendido pela parte autora, considerando os fatos anunciados, devendo serem apurados em liquidação de sentença, com as penalidades invertidas, previstas em contrato para a hipótese de mora, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice indicado no contrato, desde o desembolso até o efetivo reembolso.

Por força do princípio da sucumbência, condeno a parte Ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios que ora fixo na conformidade do art. 85, §2º CPC, em razão do zelo e cuidados profissionais em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação.

Após o trânsito em julgado, arquive-se com as devidas cautelas legais.

Publique-se. Registre-se. Intime-se”.

Opostos embargos de declaração, restaram rejeitados, como se vê da sentença de id 58561629.

Em suas razões recursais de id 58561632, a CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA inicialmente requereu a concessão do benefício da gratuidade de justiça, sob o fundamento de enfrentar grave crise econômica, de modo que sem condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo da saúde financeira.

No mérito, disse que merece reforma a sentença pois não houve prática de propaganda enganosa e que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da autora, em razão do inadimplemento das parcelas contratuais.

Argumenta que eventual insatisfação da autora em relação ao imóvel não configura dano moral passível de indenização, tratando-se, no máximo, de mero aborrecimento.

Defende, ainda, que a alteração do projeto do imóvel decorreu de imposições do Comando da Aeronáutica, circunstância que foi devidamente comunicada à autora/apelada, que optou por manter o contrato, demonstrando inexistência de qualquer ato ilícito por parte da ré.

Insurge-se também contra sua condenação ao pagamento de danos materiais, alegando que a autora/apelada não comprovou de forma adequada os valores alegados como pagos e que a sentença foi genérica ao determinar a indenização sem especificar os montantes. Neste sentido, afirma que a autora confessou ter pago apenas R$ 45.413,69 e que, em qualquer caso, eventual devolução de valores deveria observar as cláusulas contratuais que preveem retenção de até 25% em caso de rescisão por culpa do comprador.

Aduz que a decisão de primeiro grau desconsiderou o princípio do pacta sunt servanda ao invalidar disposições contratuais válidas e livremente pactuadas entre as partes.

A apelante impugna, ainda, a inversão da cláusula penal contratual promovida pelo juízo de origem, sob o argumento de que tal ponto não foi objeto de pedido na inicial, configurando julgamento extra petita.

Requer, nesse aspecto, a anulação da sentença quanto à aplicação de penalidades contratuais revertidas em favor da autora. Além disso, pleiteia a redistribuição das custas processuais e honorários advocatícios.

Por fim, requereu seja concedido o benefício da justiça gratuita e no mérito, o provimento do presente Recurso de Apelação, a fim de reformar a r. sentença, julgando-se improcedentes todos os pedidos formulados na exordial.

Sem contrarrazões, como se vê da certidão de id 58561638.

Instada a Apelante a colacionar documentos que comprovassem a sua alegada incapacidade de arcar com as custas do processo, peticionou no id 62843000 juntando comprovante de preparo recursal em valor insuficiente.

Instada a complementar o preparo recursal, peticionou no id 60465908 juntando comprovante de pagamento.

Decisão de id 63392061 de não conhecimento do apelo por deserção face preparo insuficiente.

Opostos embargos de declaração, restaram acolhidos e fora dado efeito modificativo à decisão embargada, a fim de dar seguimento ao Recurso de Apelação interposto pelo Embargante, como se vê do id 70854711.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que, solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador/BA, 14 de janeiro de 2025.

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

                                                                                                                                                                                                            2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Conforme exposto no relatório, trata-se de APELAÇÃO CÍVEL interposta por CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA contra a sentença proferida pela MM. Juíza da 17ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador/BA que, nos autos da Ação Indenizatória ajuizada por ELIANA DA SILVA ARGOLO, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora,

Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do apelo interposto.

In casu, cumpre, de logo, salientar que a relação jurídica em análise atrai a plena incidência do Código de Defesa do Consumidor.

Nos contratos de compra e venda de imóvel diretamente da construtora e incorporadora, aplicam-se as normas do CDC, porquanto aquela é fornecedora de produtos e serviços dos quais se utilizou o promitente comprador como destinatário final. Possível também é a inversão do ônus da prova ante a hipossuficiência e vulnerabilidade do adquirente do imóvel.

Na origem, a parte autora/apelada alegou ter adquirido o imóvel identificado como unidade 810, Torre Itapuã, do empreendimento "Fórmula Salvador Norte", pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), tendo desembolsado R$ 45.413,69 (quarenta e cinco mil quatrocentos e treze reais e sessenta e nove centavos), todavia, o imóvel não correspondia às condições previamente anunciadas, estando situado em local de difícil acesso e diverso do prometido.

Alegou ter sido induzida ao erro pela ré, por meio de informações publicitárias enganosas, e que sofreu prejuízos materiais e morais em razão da rescisão unilateral do contrato.

A sentença de primeiro grau acolheu parcialmente os pedidos da autora/apelada, condenando a ré/apelante ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pelo INPC desde a data da fixação e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar do evento danoso; pagamento de indenização por danos materiais, no valor despendido pela autora/apelada, a ser apurado em liquidação de sentença, e, ainda, determinou a inversão das penalidades previstas em contrato para a hipótese de mora, acrescidas de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice indicado no contrato, desde o desembolso até o efetivo reembolso, além de honorários advocatícios em 15% sobre o valor da condenação, condenando a ré/apelante ao pagamento das custas processuais.

Do exame dos autos infere-se que, conquanto a sentença apelada tenha fundamentação na ocorrência de propaganda enganosa decorrente da diferença no projeto originariamente apresentado quando da sua aquisição do imóvel objeto deste litígio pela autora/apelada, não cuidou a ré/apelante de tentar demonstrar inocorrência de tal situação. limitando-se a afirmar, sem todavia, comprovar, que tal decorreu de exigência do Comando da Aeronáutica, e, ainda, haver notificado regularmente a autora/apelada acerca de tal ocorrência.

Infere-se das razões de apelação cível que defendeu que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento da autora/apelada, todavia, a autora/apelada sustenta que deixou de pagar as parcelas devidas após visitar o local da obra, sem a companhia de qualquer preposto da ré/apelante, e constatar que a via de acesso informada não condizia com as informações prestadas, tampouco com o material publicitário apresentado.

Neste ponto, vale trazer à baila o quanto disposto no art. 476 do Código Civil, que encerra o instituto jurídico da exceção de contrato não cumprido, a seguir transcrito:

“Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

Esse princípio, também conhecido como exceptio non adimpleti contractus, decorre do caráter sinalagmático dos contratos bilaterais, onde as prestações de ambas as partes são interdependentes. Assim, permite que um contratante suspenda o cumprimento de sua obrigação enquanto a outra parte não cumprir a sua, garantindo equilíbrio e reciprocidade na relação contratual.

In casu, a autora/apelada deixou de cumprir suas obrigações de pagamento após ter constatado que havia sido vitima de propaganda enganosa pela ré/apelante, de modo que não há se falar em rescisão contratual por inadimplemento, como sustenta a ré/apelante.

No que toca aos danos materiais, objeto da irresignação recursal, cediço que atinge os bens integrantes do patrimônio da vítima, resultando em um conjunto de relações jurídicas de uma pessoa apreciáveis em pecúnia.

Segundo Antunes Varela, “O dano patrimonial é susceptível de avaliação pecuniária, podendo ser reparado, senão diretamente – mediante restauração natural ou reconstituição específica da situação anterior à lesão -, pelo menos indiretamente – por meio de equivalente ou indenização pecuniária.”. (Das obrigações em geral, 8 ed., Almedina, p. 611).

Para a reparação do dano material mostra-se imprescindível demonstrar-se o nexo de causalidade entre a conduta indevida do terceiro e o prejuízo patrimonial que foi efetivamente suportado.

Por sua natureza, evidentemente, a demonstração da extensão do dano material deve ser precisa também quanto ao valor da indenização pretendida, pois o que se visa através da ação judicial é a recomposição da efetiva situação patrimonial que se tinha antes da ocorrência do dano.

Repise-se, no que tange aos danos materiais, embora consagrado o entendimento de que eles devem ser comprovados, não bastando mera alegação de prejuízo, certo que tais se subdividem em lucros cessantes e danos emergentes, este último entendido como o prejuízo efetivamente sofrido.

Dito isto, compulsando os documentos acostados aos autos, infere-se que cuidou a autora/apelada de juntar documentos referentes aos pagamentos efetuados a ré/apelante referentes à compra do imóvel objeto deste litígio, motivo pelo qual irretocável o capítulo da sentença que condenou a ré/apelante ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor efetivamente despendido pela parte autora/apelada, a ser apurado em liquidação de sentença.

Lado outro, no que concerne à indenização por danos morais, também irretocável a sentença, pois, sabido e consabido que a compra de um imóvel é algo muito significativo na vida de qualquer pessoa, pois que as expectativas depositadas são muitas.

O fato do empreendimento ter sido erguido em desacordo com a oferta anunciada não configura mero aborrecimento, como defende a ré/apelante, mas sim, prática de ato ilícito que conduz à condenação de indenização por danos morais, como acertadamente fez a magistrada a quo.

Com relação ao quantum da indenização, inexistindo método objetivo para a fixação, deve ser arbitrada com prudência, levando em conta as circunstâncias do caso concreto e as condições pessoais e econômico-financeiras das partes, observados os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, de modo que atenda seu caráter dúplice, ou seja, punitivo para o causador do dano e compensatório para a vítima, não podendo, de um lado, passar despercebido do ofensor, deixando de produzir o efeito pedagógico no sentido de evitar futura reincidência, e de outro, gerar enriquecimento ilícito para o ofendido.

Postas tais premissas, infere-se o acerto da sentença na fixação do quantum indenizatório no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), vez que não importa em enriquecimento ilícito da autora/apelada, tampouco afigura-se exorbitante para a ré/apelante.

Noutro giro, no que tange à determinação de inversão das penalidades previstas em contrato exclusivamente para inadimplemento da autora/apelada, razão assiste à ré/apelante.

Isto porque, muito embora no julgamento do do Tema 971, tenha sido firmado o entendimento de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”, no caso dos autos não cuidou a autora/apelada de formular pedido neste sentido, de modo que, como bem afirmou a ré/apelante em suas razões recursais, neste aspecto a sentença incorreu em julgamento extra petita e afrontou o disposto no art. 492 do CPC.

Assim, forçoso dar provimento parcial ao presente apelo, tão somente, para extirpar da sentença determinação de inversão das penalidades previstas em contrato exclusivamente para caso de inadimplemento do consumidor, vez que tal não for objeto de pedido da autora/apelada.

Por fim, no tocante aos ônus da sucumbência irretocável a determinação da sentença pela magistrada a quo, pois a ré/apelante restou vencida no pedido de danos morais e materiais.

Destarte, ante o provimento parcial do presente apelo, na esteira do entendimento do STJ não há se falar em majoração dos honorários advocatícios de sucumbência,

Ex positis, dá-se provimento parcial ao presente apelo, tão somente, para determinar seja extirpada da sentença a ordem de inversão das penalidades previstas em contrato exclusivamente para caso de inadimplemento do consumidor, mantendo-se íntegra a sentença em seus demais termos, por estes e seus próprios fundamentos.

Salvador/BA, 

 Desa. Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos 

Relatora

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