PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Ação de cobrança ajuizada pelo autor objetivando a condenação da parte ré ao pagamento de R$ 103.750,00, a título de comissão de corretagem pela suposta intermediação na venda de imóvel.

Sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador/BA julgou improcedente o pedido, condenando o autor ao pagamento das custas e honorários, com exigibilidade suspensa por ser beneficiário da gratuidade de justiça.

Apelação interposta pelo autor alegando cerceamento de defesa pelo indeferimento de produção de novas provas e sustentando ter sido o responsável pela aproximação entre as partes na transação imobiliária.

Contrarrazões apresentadas pela parte apelada, pugnando pelo desprovimento do recurso.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento de reabertura da instrução para produção de provas; (ii) saber se restou configurado o direito à comissão de corretagem pela intermediação na venda de imóvel, ainda que ausente contrato escrito e cláusula de exclusividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

Rejeição da preliminar de cerceamento de defesa, diante da suficiência da prova documental constante dos autos para o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC.

A juntada de documentos após a inicial ou contestação deve obedecer ao art. 435 do CPC, o que não restou observado no caso.
8. No mérito, para o reconhecimento do direito à comissão de corretagem, exige-se prova de que o corretor teve participação efetiva e determinante na conclusão do negócio, conforme preceitua o art. 725 do Código Civil.

A ausência de contrato com cláusula de exclusividade não impede a venda direta do imóvel pela proprietária, o que afasta o direito à comissão se não demonstrada a intermediação eficaz.

Inexistência de elementos que comprovem a mediação eficaz ou atuação determinante do apelante na concretização do negócio, conforme revelado pela prova testemunhal e documental dos autos.

Mensagens de WhatsApp e testemunho colhido não comprovam a efetiva intermediação pelo apelante.

Jurisprudência do STJ e tribunais pátrios confirmam o entendimento de que a comissão de corretagem exige demonstração de intermediação exitosa do corretor.

Majoração dos honorários advocatícios recursais para 20% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, mantida a suspensão de exigibilidade por força da gratuidade de justiça.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: “O corretor de imóveis somente faz jus à comissão de corretagem se demonstrada sua participação efetiva e determinante na celebração do negócio jurídico, não sendo devida a remuneração quando sua atuação se limita à mera apresentação do imóvel ou aproximação das partes, sem intermediação exitosa”.

Dispositivos relevantes citados:

Código de Processo Civil, arts. 355, I, 435, 85, § 11, e 98, § 3º.
Código Civil, arts. 722, 723 e 725.

Jurisprudência relevante citada:

STJ - AREsp 2464577, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 02/04/2024.
TJBA - Apelação 0534550-24.2015.8.05.0001, Rel. Des. Márcia Borges Faria, Publ. 06/12/2019.
TJDFT - Apelação Cível 07091717720198070009, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, Publ. 27/08/2024.
TJBA - Apelação Cível 0000587-92.2021.8.05.0001, Rel. Des. João Augusto A. O. Pinto, Publ. 10/04/2023.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº  8019775-75.2022.8.05.0001, originários da Comarca de Salvador (BA), apelante LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM e apelada TATIANA SANT ANA TORREÃO FERREIRA .

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 26 de Agosto de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (BA), nos autos AÇÃO DE COBRANÇA, tombada sob nº 8019775-75.2022.8.05.0001, julgada improcedente, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, declarando a extinção do processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC. Em face da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa, por ser beneficiária da gratuidade da justiça. Ao cartório, para proceder ao desentranhamento da petição e documento de IDs 395262137 / 395262141. P. R. I. Salvador, 22 de setembro de 2023. JOANISIO DE MATOS DANTAS JÚNIOR. Juiz de Direito.” (ID 55708918).

Alega: “A Recorrente ingressou com a presente Ação de Cobrança pleiteando a condenação da Recorrida ao pagamento do valor de R$ 103.750,00 (cento e três mil setecentos e cinquenta reais), correspondente a honorários de corretagem da comercialização do imóvel, tipo apartamento, nº de porta 1601, Edf. Charmant, localizado no condomínio Le Parc, inscrição municipal nº 682.629-6.” (ID 55708921 – fls. 02).

Afirma: “(...) ao constatar as graves divergências entre o depoimento da testemunha MAURO RICARDO DE OLIVEIRA, requereu, antes do encerramento da instrução, lhe fosse concedido prazo, de 10 (dez) dias, a fim de anexar outras provas ou requerer outras diligências, a fim de comprovar a sua tese autoral e a inidoneidade do testemunho prestado pelo Sr. MAURO RICARDO. O requerimento foi indeferido pelo M.M. Juízo (…) restou evidente a violação aos princípios do Devido Processo Legal, Ampla Defesa e Contraditório, todos previstos no art. 5º da CF, haja vista a possibilidade de juntada de documentos e solicitação de diligências antes de encerrada a instrução.” (ID 55708921 – fls. 03/04).

Sustenta: “A uma análise do acervo probatório, evidencia-se que o serviço de intermediação foi devidamente prestado, entretanto, a Recorrida se exime de efetivar a contraprestação pecuniária, sob a leviana justificativa de que o cliente havia sido apresentado por terceira pessoa.” (ID 55708921 – fls. 08).

Requer: “(…) pede e espera os Recorrentes que essa Colenda Turma conheça do presente Recurso e, em seguida, que seja dado total provimento a Apelação, para reformar a r. Decisão a quo, com a condenação da Ré no pagamento da quantia de R$ 103.750,00 (cento e três mil e setecentos e cinquenta reais), devendo, ainda, ser acrescido de correção monetária desde da data que deveria ter sido pago e de juros de mora, no percentual de 1% a.m., a contar da citação. (…).” (ID 55708921).

A parte apelada apresentou contrarrazões rechaçando os argumentos expostos e pleiteando o desprovimento do apelo (ID 55708924).

O presente feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no Sistema.

Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho

Relatora

VIII

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por LUIZ ALBERTO SOUZA FACTUM em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 5ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (BA), nos autos AÇÃO DE COBRANÇA, tombada sob nº 8019775-75.2022.8.05.0001, julgada improcedente.

Inicialmente, verifica-se que não merece guarida a alegação de cerceamento de defesa suscitada pelo apelante, tendo em vista que a prova documental anexada aos autos é suficiente para a resolução da controvérsia, tornando desnecessária a produção de outras provas na origem, a teor do quanto disposto no artigo 355, inciso I do CPC:

“Art. 355. O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando:

I - não houver necessidade de produção de outras provas;”

Do mesmo modo, o art. 435 do Código de Processo Civil admite a juntada de documentos em momento posterior à petição inicial ou contestação, desde que formados após esses atos ou cuja existência se torne conhecida posteriormente, sendo necessário justificar a impossibilidade de apresentação anterior.

Desta forma, não demonstrada a essencialidade ou impossibilidade de apresentação oportuna, correta foi a decisão de indeferimento da reabertura da instrução.

Destarte, rejeito a preliminar arguida.

No mérito, o cerne da questão reside em verificar se o apelante efetivamente intermediou a venda do imóvel da recorrida ao comprador (Sr. Mauro Ricardo), a ponto de fazer jus à comissão de corretagem, na ausência de contrato escrito e de exclusividade.

O apelante salienta que os elementos de prova, em especial mensagens de WhatsApp e testemunho de Tatiana Guerra, demonstram que foi o responsável pela apresentação do comprador à vendedora. 

Aduz que a conduta da apelada, ao concluir a venda diretamente com o comprador, visou unicamente eximir-se do pagamento da comissão, gerando enriquecimento sem causa.

Da detida análise do feito, observa-se que que o recorrente prestou serviços de corretagem à apelada bem como não houve exclusividade na intermediação.

Sabe-se que a comissão de corretagem é devida pela intermediação bem sucedida da transação imobiliária em questão. Nos moldes do que dispõem os artigos 722 e 723, do Código Civil, in verbis:

“Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010).”

Nos termos do art. 725 do mesmo diploma legal, in verbis:

“Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”

Com efeito, o corretor somente faz jus à comissão se comprovar que sua atuação foi decisiva para a celebração do negócio. A simples apresentação do imóvel ou o contato inicial com o comprador, desacompanhados de prova concreta de sua participação nas negociações que culminaram na venda, não caracterizam intermediação eficaz a ensejar o pagamento da remuneração pleiteada.

Compulsando os autos, constata-se que inexiste qualquer comprovação de que o apelante tenha participado efetivamente das tratativas de compra e venda do imóvel. Pelo contrário, a prova oral e documental converge no sentido de que o comprador, Sr. Mauro Ricardo, negociou diretamente com a vendedora, sua conhecida, sendo a aproximação desprovida de qualquer envolvimento direto do corretor. 

Outrossim, a testemunha Tatiana Guerra, indicada pelo apelante, afirmou que levou o casal para visitar o imóvel a pedido do corretor, mas que ele não estava presente na visita, tampouco participou da negociação. Declarou, ainda, que tomou conhecimento da venda pelas redes sociais da compradora, o que revela a completa ausência de controle ou participação do recorrente no desfecho do negócio ( ID  55708913).

Cumpre ressaltar que as mensagens de WhatsApp acostadas aos autos mostram desentendimentos posteriores à conclusão da venda, mas não comprovam a efetiva mediação nem tampouco a apresentação do comprador à vendedora por intermédio do apelante. Não houve comprovação de proposta formal, intermediação das tratativas ou atuação determinante para a celebração do contrato.

Logo correto o Juiz ao pontuar que: “(…) da análise conjunta dos documentos acostados aos autos e dos depoimentos colhidos em audiência, não havendo qualquer comprovação de uma efetiva formalização de proposta através do autor, tendente à concretização da venda, tendo seu ato restringido -se a mera apresentação do imóvel (por intermédio de uma colega também corretora), não se pode inferir ter o negócio decorrido diretamente da intermediação por ele realizada. Ademais, impende consignar, conforme supramencionado, que o acordo verbal existente entre as partes não previa exclusividade na corretagem, de modo que nada impedia a venda direta do imóvel pela requerida. Vê-se, portanto, que o autor não conseguiu concluir seu trabalho (venda do imóvel), objetivando receber a comissão somente por ter feito aproximação de interessado no negócio.”

Nesta linha de intelecção a Jurisprudência do STJ decide:

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. PARTICIPAÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1... A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a comissão de corretagem é devida pela concretização exitosa do negócio... CÍVEL - MEDIAÇÃO - COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM AUSÊNCIA DE APROXIMAÇÃO EXITOSA(…).” (STJ - AREsp: 2464577, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: 02/04/2024).”

Corrobora neste sentido a Jurisprudência Pátria:

“APELAÇÃO. DIREITO CIVIL, DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA . CORRETAGEM. CONTRATAÇÃO NÃO CONFIGURADA. COMISSÃO INDEVIDA. EFETIVA PARTICIPAÇÃO NA CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO . AUSÊNCIA DE PROVA. SENTENÇA CONFIRMADA. APELAÇÃO IMPROVIDA, SENTENÇA MANTIDA. O contrato de corretagem é uma obrigação de resultado, sendo devida a comissão apenas se houver participação efetiva da parte na concretização do negócio - Se o recorrente não desincumbiu ônus que era dele, conforme dispõe o art . 373, inc. I, do CPC, impõe-se o não provimento do recurso (sic). JOÃO AUGUSTO ALVES DE OLIVEIRA PINTO, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/04/2023).”

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM. CORRETOR DE IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. AUSÊNCIA DE CONCRETIZAÇÃO DA VENDA POR CONDUTO DE SUA INTERMEDIAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

1. O cerne da questão trazida a acertamento se cinge à análise da existência de responsabilidade por parte dos Apelados, em relação ao pagamento de comissão de corretagem em favor do Autor/Apelante, à luz da concretização da venda de imóvel de propriedade dos recorridos.

2. Nestes termos, a documentação carreada aos fólios da conta de que, de fato, Autor e Réus firmaram contrato verbal de corretagem, para fins de venda do imóvel descrito na inicial, sem contudo estabelecer cláusula de exclusividade.

3. Pois bem, fixada tal premissa, emerge dos fólios que efetivamente o Recorrente lograra apresentar aos apelados aquela que viria a ser a futura compradora do bem imóvel em questão, Sra. Paula Machado Costa. Entretanto, novamente a prova dos autos dá conta de que a transação comercial, intermediada pelo ora Recorrente não chegara a se concretizar., dado que o valor ofertado pela pretensa compradora na ocasião ficou aquém das expectativas dos vendedores ora recorridos.

4. Ocorre que, considerando a ausência de cláusula de exclusividade, os Apelados franquearam a outrem, no caso, a empresa RADAN Consultoria de Imóveis Ltda., que de igual forma procedesse com tentativas de venda do aludido bem.

5. Neste espeque, eis que após um mês, segundo informam as partes, a RADAN Consultoria de Imóveis Ltda. logrou apresentar-lhes novamente a Sra. Paula Machado Costa, sendo que, nesta oportunidade, a referida senhora apresentou-lhes proposta de compra do imóvel pelo valor de R$ 230.000,00, o que foi prontamente aceito pelos Recorridos, que concretizaram assim a venda em comento, remunerando a RADAN Consultoria de Imóveis Ltda. com a respectiva comissão de corretagem.

6. Nestes termos, extrai-se que malgrado tenha o Apelante efetivamente atuado na tentativa de concretização da venda do imóvel em comento, inexistia cláusula contratual que lhe garantisse exclusividade sobre a reportada transação, sendo que, não obstante seus esforços, a tratativa acabou sendo concretizada através da intermediação de outra corretora, que efetivamente percebeu a remuneração devida a título de comissão de corretagem.

7. Como sabido, a atividade exercida pelo Recorrente constitui-se em obrigação de resultado, somente implementado, no caso concreto, com a efetiva venda do imóvel.

8. Considerando tal premissa, o que pretende o Recorrente é ser remunerado pela prestação de uma obrigação de meio, consistente na aproximação das partes, demonstração das qualidades do imóvel, e demais atividades inerentes ao ofício de corretor de imóveis.

9. Desta forma é que, não pode ter lugar a pretensão autoral, uma vez que o labor empreendido pelo Recorrente não culminou, efetivamente, com a concretização da venda do imóvel, providência que, repita-se, considerando a inexistência de cláusula de exclusividade na hipótese, logrou ser obtida por empresa de corretagem diversa.

10. Recurso improvido. Sentença mantida. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0534550-24.2015.8.05.0001,Relator(a): MÁRCIA BORGES FARIA, Publicado em: 06/12/2019).”

“APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO NA CONCLUSÃO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. INEXISTÊNCIA. 1. Não é devido o pagamento de comissão de corretagem quando o corretor realiza a mera aproximação das partes . Precedentes do STJ e do TJDFT. 2. O contrato de corretagem constitui obrigação de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel, o que não se verificou no caso. 3 . Apelação conhecida e não provida. (TJ-DF 07091717720198070009 1906081, Relator.: FÁBIO EDUARDO MARQUES, Data de Julgamento: 21/08/2024, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: 27/08/2024).”

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo a sentença recorrida por seus próprios fundamentos.

 Por fim, Majoro os honorários recursais para 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, a teor do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil e mantenho suspensa a sua exigibilidade nos termos do art. 98,§3º do CPC, por ser o recorrente beneficiário da Assistência Judiciária Gratuita.

Sala de Sessões, Salvador/BA, de de 2025.

DESª MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

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