PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. ILEGITIMIDADE ATIVA. LOCATÁRIO. CONDOMÍNIO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por HELLOA JOIAS & CONFECCOES EIRELI - ME contra a sentença do Juízo da 2ª Vara de Feitos de Cível e Comerciais da Comarca de Camaçari - BA, que extinguiu a Ação de Exigir Contas sem resolução do mérito, com fundamento na ilegitimidade ativa da parte autora.

Sentença fundamentada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual a legitimidade para exigir contas do condomínio compete aos condôminos reunidos em assembleia, e não aos locatários individualmente.

Recurso da parte autora sustentando que, na condição de locatária, possui legitimidade para pleitear a prestação de contas em face do Condomínio, uma vez que é responsável pelo pagamento das despesas condominiais.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Saber se o locatário possui legitimidade para exigir contas diretamente do Condomínio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

O artigo 1.348, VIII, do Código Civil estabelece que compete ao síndico prestar contas à assembleia de condôminos, e não a indivíduos isoladamente.

A Lei 4.591/1964, em seu artigo 22, §1º, alínea "f", reforça que a prestação de contas deve ser realizada perante a assembleia dos condôminos, e não diretamente a cada condômino ou locatário.

A jurisprudência é pacífica no sentido de que locatários não possuem legitimidade para exigir contas do Condomínio, visto que a relação jurídica se estabelece entre o síndico e a assembleia geral.

Precedente do STJ reafirma a inexistência de legitimidade ativa do locatário para demandar prestação de contas diretamente do Condomínio: "O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial" (STJ, REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021).

Manutenção da sentença recorrida, que corretamente reconheceu a ilegitimidade ativa da apelante e extinguiu o processo sem resolução do mérito.

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos.

Tese de julgamento: "O locatário não possui legitimidade para exigir contas diretamente do Condomínio, uma vez que a obrigação de prestação de contas do síndico se dá perante a assembleia geral de condôminos, nos termos do artigo 1.348, VIII, do Código Civil e artigo 22, §1º, 'f', da Lei 4.591/1964".

Dispositivos relevantes citados

Código Civil, artigo 1.348, VIII

Lei 4.591/1964, artigo 22, §1º, "f"

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021.

                                                                                             ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação Cível n. 8003909-78.2020.8.05.0039, originária da Comarca de Camaçari-BA, apelante HELLOA JOIAS & CONFECCOES EIRELI -ME e apelada SC CAMACARI DESENVOLVIMENTO S.A.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto desta Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Negou-se provimento ao apelo, à unanimidade.

Salvador, 22 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por HELLOA JOIAS & CONFECCOES EIRELI -ME em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara de Feitos de Cível e Comerciais da Comarca de Camaçari – BA, nos autos da AÇÃO DE EXIGIR CONTAS, tombada sob o nº 8003909-78.2020.8.05.0039,que julgou extinta a ação sem resolução de mérito, nos seguintes termos:

“(…)Vistos, etc. Cuida-se de AÇÃO DE EXIGIR CONTAS apresentada por HELLOA JOIAS & CONFECCOES EIRELI em face de SC CAMAÇARI DESENVOLVIMENTO S/A, partes qualificadas, onde a parte autora busca a condenação do réu à prestação de contas referentes às verbas condominiais comuns, o pagamento dos valores cobrados a título IPTU, ar condicionado, energia elétrica e fundo de promoções e propaganda (FPP), sob o fundamento de que o réu se recusou a prestar as contas de maneira administrativa. Contestação no ID197504765.Réplica no ID234203678.Decisão no ID386628486, proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível desta Comarca, declina da competência. Despacho no ID396832095, determina o apensamento dos presentes autos aos da Ação De Resolução Contratual c/c Indenizatória de nº0506521-39.2018.8.05.0039, intima as partes para ciência do recebimento dos autos neste Juízo, para que requeiram o que entenderem de direito. Petição da parte ré no ID407305542, argui a ilegitimidade ativa da parte autora. É o breve relato. Fundamento. Decido. Verifica-se dos autos que a parte autora, na qualidade de condômino, busca a condenação da parte ré na prestação de contas referentes às verbas condominiais comuns, o pagamento dos valores cobrados a título IPTU, ar condicionado e fundo de promoções e propaganda (FPP), sob o fundamento de que o réu se recusou a prestar as contas de maneira administrativa. Ocorre que, em recente decisão acerca do tema, o STJ entendeu que incumbe ao síndico prestar contas à assembleia de condôminos, não possuindo, o condômino, legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. Vejamos o julgado: EMENTA. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SHOPPING CENTER. AÇÃO AJUIZADA POR CONDÔMINO. ILEGITIMIDADE ATIVA. OBRIGAÇÃO DO SÍNDICO DE PRESTAR CONTAS À ASSEMBLEIA GERAL E NÃO AO CONDÔMINO INDIVIDUALMENTE. 1. Ação de exigir contas ajuizada em 26/04/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 05/10/2022 e concluso ao gabinete em 09/02/2023. 2. O propósito recursal consiste em definir se o condômino tem legitimidade para, individualmente, ajuizar ação de exigir contas em face da administradora do condomínio. 3. Todo aquele que administra bens ou interesses alheios está obrigado a prestar contas dessa administração. Não prestadas as contas, surge para o administrado a pretensão de exigi-las. A ação de exigir contas é prevista para se desenvolver em duas fases. Na primeira, verifica-se se há o direito de exigir as contas. Na segunda, analisa-se a adequação das contas prestadas, determinando-se a existência ou não de saldo credor ou devedor. Constatada a existência de saldo, passa-se à fase de cumprimento de sentença, oportunidade em que é revelada a natureza dúplice, já que o polo ativo será assumido por quem a sentença reconhecer como credor. 4. No âmbito do condomínio edilício, incumbe ao síndico, o qual é eleito pela assembleia geral, a administração do condomínio (art. 1.347 do CC/02). Em consequência disso, a lei prevê expressamente o dever do síndico de prestar contas à assembleia de condôminos (arts. 1.348, VIII e 1350, caput, do CC/02 e art. 22, § 1º, “f”, da Lei nº 4.561/1994). 5. O condômino não tem legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. O síndico tem a obrigação de prestar contas a todos os condôminos, na assembleia de condomínio. O condômino somente pode atuar sozinho para requerer a reunião da assembleia e ¼ dos condôminos podem convocar a assembleia se o síndico não o fizer (art. 1.350, §§ 1º e 2º, do CC/02). O direito de examinar os livros e documentos relativos ao condomínio não se confunde com o direito da coletividade dos condôminos de obter a prestação de contas da administração do condomínio. 6. Na espécie, portanto, a recorrida (condômina) não tem legitimidade para a propositura da presente ação de exigir contas. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – REsp: 2.050.372 - MT (2023/0030934-1), Data de Julgamento: 25/04/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, RELATORA MINISTRA NANCY ANDRIGHI)Assim, cabe ao síndico o dever de prestar contas perante a assembleia geral de condôminos, cabendo a essa verificar a suficiência das contas apresentadas, não possuindo, o condômino, legitimidade para propor, individualmente, a ação de exigir contas. Ainda acerca da legitimidade para propor ação de prestação de contas em face de condomínio, dispõe o artigo 1.348, VIII, do CC que compete ao síndico, entre outras atribuições, prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Ademais, a Lei 4.591, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, em seu art.22, §1º, f, estabelece que compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos. Dessa forma, por expressa vedação legal, o condômino não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas ou exibição de documentos, visto que o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembleia, não podendo o condômino se sobrepor à assembleia. Registre-se, por fim, que não houve demonstração de inércia do condomínio em exigir contas do síndico, ou prévia desaprovação das contas do síndico em Assembleia Geral, situações que poderiam conferir legitimidade ao autor, na qualidade de condômino, para propor a presente demanda. Dispõe o artigo 17 do CPC: “Para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade”. Já o art.18 do mesmo Diploma estabelece: “Ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico”. Em face ao exposto, com lastro no art. 485, VI do CPC, Julgo Extinto o Processo Sem Julgamento de Mérito. Custas e honorários advocatícios na proporção de 10% do valor da causa pela parte autora, ficando suspensa a exigibilidade em razão do benefício da gratuidade judiciária. Após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa nos registros. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. CAMAÇARI 10 de setembro de 2024Íris Cristina Pita Seixas Teixeira Juíza de Direito. (ID 72610558).

Aduz: “Cuidam os autos de Ação de Exigir Contas proposta pela Apelante em face do Apelado com o intuito de obter a prestação de contas, no formato mercantil/contábil, dos valores cobrados a título de despesas condominiais comuns, IPTU, ar-condicionado e FPP. Devidamente citado, o Apelado apresentou contestação em que sustentou, dentre outros argumentos, a ilegitimidade ativa da Apelante para exigir contas em face da ausência de relação de co-propriedade com o Apelado, visto que se trata de mera locatária, de sorte que a prestação de contas foi realizada em face da Assembleia Geral de Condôminos, representada por seu síndico. Após a réplica da Apelante, o juízo primevo entendeu por exarar sentença, sem anunciar o julgamento antecipado da lide, para acolher a preliminar de ilegitimidade ativa sustentada pelo Apelado, fundamentando que “o condômino não possui legitimidade para propor ação de prestação de contas ou exibição de documentos, visto que o condomínio, representado pelo síndico, não teria obrigação de prestar contas a cada um dos condôminos, mas a todos, perante a assembleia, não podendo o condômino se sobrepor à assembleia”.(ID 72610559)

Salienta: “Ocorre que a decisão em comentou fundou-se em premissa equivocada acerca das decisões mais recentes do STJ sobre o tema, uma vez que a relação locatícia em Shopping Center é atípica e, por sua natureza, não inclui o lojista como condômino e nem quem o represente em sua Assembleia. Por essa razão, merece reforma a decisão, com base na vasta jurisprudência deste Tribunal inclusive que já condenou, por diversas vezes, os Shoppings de Salvador e até mesmo o Apelado a prestarem contas do período da relação locatícia aos lojistas, afastando qualquer alegação quanto à sua ilegitimidade, conforme se verá adiante”.(ID 72610559)

Alega também: “Como se verifica da síntese acima, o juízo a quo sentenciou e extinção do processo, em julgamento antecipado do feito, sem intimação da Apelante para que se manifestasse especificamente sobre a preliminar sustentada pelo Apelado e acolhida pelo juízo e sem anunciar o julgamento. Ocorre que, na condição de locatária em face do Apelado, a Apelante tem total legitimidade para pleitear a prestação de contas do período em que ocupou o espaço comercial, uma vez que está obrigada ao pagamento das despesas condominiais que são rateadas entre os lojistas que compõem o referido Empreendimento, geridas pelo Condomínio. O posicionamento consolidado na doutrina e na jurisprudência dos Tribunais Regionais é de que o locatário, apesar de não ser proprietário, nos casos dos contratos atípicos de locação em Shopping Center, deve ter acesso às contas do condomínio; por contribuir para sua manutenção”.(ID 72610559)

Requer: “seja dado provimento ao presente recurso, para reformar a sentença de primeira instância a fim de reconhecer a legitimidade ativa da Apelante, com o retorno dos autos à instância anterior para regular processamento do feito”.(ID 72610559)

O apelado apresentou contrarrazões. (ID 72610564).

O feito encontra-se em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõem os artigos 937 do CPC e 187 do RI/TJBA.

É o que importa relatar.

Salvador/BA, data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço o Recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por HELLOA JOIAS & CONFECCOES EIRELI -ME em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2ª Vara de Feitos de Cível e Comerciais da Comarca de Camaçari – BA, nos autos da AÇÃO DE EXIGIR CONTAS, tombada sob o nº 8003909-78.2020.8.05.0039,que julgou extinta a ação com resolução de mérito.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de o locatário exigir contas diretamente do Condomínio, sob a alegação de que efetua o pagamento de despesas condominiais e que, portanto, teria direito à transparência na gestão desses valores.

A legitimidade para exigir contas do Condomínio compete aos condôminos reunidos em assembleia e não aos locatários individualmente.

No caso concreto, verifica-se que a parte apelante não integra a relação jurídica condominial na condição de condômina, mas tão somente como locatária de uma unidade comercial no empreendimento administrado pelo apelado. Em razão disso, inexiste qualquer relação jurídica que obrigue o Condomínio a prestar contas diretamente ao locatário, sendo certo que tal dever recai exclusivamente sobre o síndico perante a assembleia de condôminos, conforme previsto no artigo 1.348, VIII, do Código Civil.

Com efeito, a Lei 4.591/1964, que regula os condomínios edilícios, também é expressa ao dispor, em seu artigo 22, §1º, alínea "f", que compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, reforçando a ausência de legitimidade do locatário para pleitear contas diretamente ao Condomínio.

Impõe-se, portanto, a manutenção da sentença recorrida, que corretamente reconheceu a ilegitimidade ativa da apelante, extinguindo o processo sem resolução de mérito.

Neste sentido, colhe-se precedente jurisprudencial de análoga razão determinante.

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL APELAÇÃO CÍVEL AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS PROPOSTA POR LOCADOR EM FACE DO CONDOMÍNIO - SENTENÇA DE EXTINÇÃO POR ILEGITIMIDADE ATIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. COM ARRIMO NO ARTIGO 550 E SEGUINTES DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, A AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS EXIGE PARA SUA POSTULAÇÃO A EXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO OU NEGOCIAL ENTRE AS PARTES, DIVIDINDO-SE EM DUAS FASES: NA PRIMEIRA É VERIFICADO SE EXISTE OU NÃO O DEVER DE PRESTAR AS CONTAS PELA PARTE RÉ E, NA SEGUNDA, SÃO JULGADAS AS CONTAS APRESENTADAS PARA SE APURAR O MONTANTE DO DÉBITO OU DO EVENTUAL CRÉDITO, QUE SE EXISTENTE PODERÁ SER COBRADO EM EXECUÇÃO FORÇADA, NOS TERMOS DO ART. 552 DO REFERIDO DIPLOMA LEGAL. AÇÃO AJUIZADA POR LOCATÁRIO, INDIVIDUALMENTE. ILEGITIMIDADE ATIVA. A PRESTAÇÃO DE CONTAS É DEVER DO ADMINISTRADOR FACE AOS CONDÔMINOS REUNIDOS EM ASSEMBLEIA. ESTENDER AOS LOCATÁRIOS O DIREITO DE EXIGIR CONTAS DE CONDOMÍNIO, FARIA COM QUE O SÍNDICO E O CONDOMÍNIO SEJAM OBRIGADOS A PRESTAR CONTAS PARA PARTE QUE NÃO TEM QUALQUER RELAÇÃO DIRETA COM O CONDOMÍNIO. CARÊNCIA DA AÇÃO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. NESTA ESTEIRA, DECIDIU O STJ: ¿O locatário não possui legitimidade para ajuizar ação contra o condomínio no intuito de questionar o descumprimento de regra estatutária, a ausência de prestação de contas e a administração de estabelecimento comercial. STJ. 4ª Turma. REsp 1.630.199-RS, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, julgado em 05/08/2021 (Info 704) AÇÃO TAMBÉM DIRECIONADA A QUEM NÃO POSSUI ATRIBUIÇÃO LEGAL DE PRESTAR CONTAS, POIS QUEM A POSSUI É O SÍNDICO, COMPETINDO À ASSEMBLEIA GERAL A TOMADA DE CONTAS DO SÍNDICO AUSENTES AS CONDIÇÕES PROCESSUAIS, NÃO HÁ COMO SE INGRESSAR NA MATÉRIA DE FUNDO - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ-RJ - APELAÇÃO: 0291859-13.2020.8.19.0001 2023001116660, Relator: Des(a). HUMBERTO DALLA BERNARDINA DE PINHO, Data de Julgamento: 28/02/2024, QUINTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 24ª CÂMAR, Data de Publicação: 04/03/2024)”.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se incólume a sentença recorrida em todos os seus termos.

Transitada em julgado, arquivem-se com a baixa na distribuição, com as cautelas de praxe.

                       Sala de Sessões, Salvador (BA),data certificada eletronicamente no sistema.

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora 

G