PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

EMENTA

Apelação cível. Interdito proibitório e Ação de Despejo. Sentença que julgou improcedente o pedido de interdito proibitório e procedente a ação de despejo por denúncia vazia, declarando rescindido o contrato de locação e determinando o despejo da parte ré, que desenvolvia atividade comercial no imóvel. Não há erro material quanto ao tempo de posse. A relação comercial iniciou-se mediante contrato com o condomínio, sendo a posse inequivocamente precária, derivada de permissão do proprietário mediante contraprestação. A posse precária não induz usucapião. A denúncia vazia é plenamente aplicável. Os autos demonstram a existência de contrato de locação formalizado em 2008, posteriormente transferido ao sócio da empresa apelante, tornando-se contrato por prazo indeterminado. A cobrança de aluguéis em ação específica corrobora a natureza locatícia da relação. O documento de cessão de uso apresentado pela apelante é manifestamente incompleto e não possui força para alterar a natureza jurídica da relação preexistente. A cessão de uso não se compatibiliza com a cobrança de aluguéis mensais. A função social da posse deve ser analisada em conjunto com o direito de propriedade. Em relações locatícias, o legislador já ponderou os valores em conflito ao estabelecer o direito potestativo do locador de retomar o imóvel mediante denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado. Pedido de efeito suspensivo indeferido por ausência dos requisitos do art. 995, parágrafo único, do CPC. Não configurado dano grave de difícil reparação nem probabilidade de reforma da sentença. Sentença mantida. Apelação não provida.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 25 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de RECURSO DE APELAÇÃO interposto por EXPRESSO CENTER CAFETERIA E LANCHONETE LTDA - ME contra sentença (ID. 82669701) proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, que julgou improcedente o pedido de interdito proibitório e procedente a ação de despejo por denúncia vazia, declarando rescindido o contrato de locação e determinando o despejo da parte ré.

Em suas razões recursais (ID. 82669718), a apelante, preliminarmente, requer a concessão de efeito suspensivo com fundamento no risco de dano irreparável decorrente da retirada forçada do estabelecimento comercial onde atua há mais de quinze anos.

No mérito, articula como primeira tese a existência de erro material quanto ao tempo de posse, argumentando que a magistrada de primeiro grau equivocadamente fixou o início da ocupação apenas em 2017, quando na realidade a empresa exerce posse desde 2008, conforme comprovado através de atos constitutivos, recibos de cotas condominiais e depoimentos testemunhais. Defende que tal equívoco cronológico prejudicou gravemente a análise do direito possessório, citando o art. 1.238 do Código Civil para sustentar a possibilidade de aquisição por usucapião ordinária.

Como segunda tese, alega contradição na aplicação da denúncia vazia, sustentando que este instituto pressupõe contrato de locação formal, o que não se verificaria no caso concreto. Invoca precedente do TJBA que reconheceu a inadequação da via eleita em casos de arrendamento de estabelecimento comercial, diferenciando-os dos contratos de locação regidos pela Lei nº 8.245/91.

Em terceira argumentação, contesta a validade da tentativa de retomada antecipada do imóvel, alegando que o contrato de cessão de uso firmado em 15/12/2017 possui prazo de dez anos, permanecendo vigente até 15/12/2027. Invoca os artigos 421 e 475 do Código Civil para sustentar que a rescisão unilateral sem justa causa violaria os princípios da boa-fé objetiva e do pacta sunt servanda.

Por fim, critica a omissão na análise da função social da posse, alegando que a atividade comercial desenvolvida há mais de quinze anos gera empregos e movimenta a economia local, cumprindo sua função social conforme previsto no art. 1.228, §1º, do Código Civil e no art. 5º, XXIII, da Constituição Federal.

Requer em seus pedidos: "o recebimento e provimento da presente apelação, reformando integralmente a sentença de primeiro grau para reconhecer o direito possessório da Apelante", o reconhecimento da posse desde 2008, o afastamento da aplicação da denúncia vazia pela inexistência de contrato de locação, o reconhecimento da função social da posse e a condenação do apelado aos ônus da sucumbência.

Em contrarrazões (ID. 82669725), o apelado refuta sistematicamente as alegações recursais. Contesta a alegação de erro material quanto ao tempo de posse, esclarecendo que nos autos consta contrato de locação iniciado pelo senhor Manoel Bento de Almeida, posteriormente transferido ao sócio da apelante, tornando-se contrato por prazo indeterminado. Argumenta que não existe no ordenamento jurídico nacional a possibilidade de transformar relação locatícia em usucapião, citando precedente do TJMG que reconhece a precariedade da posse decorrente de contrato de aluguel.

Refuta a alegação de inexistência de contrato formal de locação, informando que a empresa recorrente é ré em ação de cobrança de aluguéis atrasados sob nº 8057161-37.2025.8.05.0001 e que o contrato encontra-se devidamente formalizado nos autos. Qualifica como "documento apócrifo" o contrato de cessão de uso apresentado pela apelante, alegando má-fé processual por não juntar o instrumento completo.

Quanto à função social da posse, sustenta que em relações locatícias regidas pela Lei nº 8.245/91, a função é cumprida quando as partes observam as determinações contratuais, cabendo ao inquilino zelar pelo imóvel e quitar os aluguéis, obrigações que alega não serem cumpridas pela apelante. Defende que o condomínio notificou adequadamente sobre o desinteresse na manutenção do contrato, exercendo direito previsto na legislação locatícia.

Conclui requerendo seja "conhecido o presente recurso e que no mérito seja negado provimento ao recurso apelativo, ao final condenando o réu ao despejo, além do pagamento de honorários de sucumbência em grau recursal".

Desta feita, com fulcro no art. 931 do CPC/2015, restituo os autos, com o presente relatório, à Secretaria, para inclusão em pauta de julgamento; oportunidade na qual será facultada às partes a sustentação oral, na forma prevista no art. 937, do CPC/2015.

Salvador, 13 de setembro de 2025.

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente o pedido de interdito proibitório e procedente a ação de despejo por denúncia vazia, declarando rescindido o contrato de locação e determinando o despejo da parte ré.

A apelante requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, invocando o art. 995, parágrafo único, do CPC, alegando risco de dano grave e de difícil reparação caso seja executada a sentença antes do julgamento do mérito recursal.

O art. 1.012 do CPC estabelece que a apelação é recebida em regra nos efeitos devolutivo e suspensivo. Contudo, o § 1º, inciso V, do mesmo dispositivo excepciona essa regra nas sentenças que julgam procedente o pedido de despejo, as quais produzem efeitos imediatos independentemente de recurso.

Nada obstante, o parágrafo único do art. 995 faculta ao relator a concessão de efeito suspensivo quando presentes dois requisitos cumulativos: (i) risco de dano grave e de difícil ou impossível reparação; e (ii) probabilidade de provimento do recurso (fumus boni juris).

Quanto ao primeiro requisito, reconheço que a execução imediata da sentença de despejo pode causar transtornos à atividade comercial desenvolvida pela apelante. Contudo, tal circunstância, por si só, não configura o dano grave exigido pela norma, sendo inerente ao próprio instituto do despejo a necessidade de desocupação do imóvel.

Ademais, eventual dano patrimonial decorrente da interrupção da atividade é, em tese, reparável mediante indenização, não se enquadrando na excepcionalidade prevista no dispositivo legal.

Quanto ao segundo requisito, a análise perfunctória do mérito não indica probabilidade relevante de reforma da sentença. As alegações recursais, embora respeitáveis, esbarram em elementos probatórios sólidos que evidenciam a natureza locatícia da relação e a regularidade da denúncia vazia.

A existência de contrato de locação formalizado, a cobrança de aluguéis (inclusive com ação de cobrança em curso), e o reconhecimento pelo próprio ocupante originário da precariedade de sua situação constituem elementos que fragilizam significativamente as teses defensivas.

Por tais razões, indefere-se o pedido de concessão de efeito suspensivo, mantendo a eficácia imediata da sentença recorrida.

Mérito. Na origem, a parte autora, ora apelante, ingressou com ação de interdito proibitório postulando a manutenção na posse do imóvel situado na Avenida Antônio Carlos Magalhães, nº 2501, sob alegação de que exerce posse mansa e pacífica com animus domini desde 2008, desenvolvendo atividade empresarial no local. Paralelamente, o condomínio, ora apelado, ajuizou ação de despejo por denúncia vazia, alegando a existência de contrato de locação por prazo indeterminado e o desinteresse na continuidade da relação locatícia.

O Juízo a quo julgou improcedente o interdito proibitório e procedente o despejo, sob fundamento de que a relação entre as partes jamais poderia ser caracterizada como possessória, sendo certo que a parte não possui animus domini, tratando-se de relação locatícia regida pela Lei nº 8.245/91.

Irresignada, a apelante interpôs o presente recurso pugnando a reforma da sentença com base em múltiplas teses: erro material quanto ao tempo de posse, contradição na aplicação da denúncia vazia, ilegalidade da retomada antecipada e omissão na análise da função social da posse.

Nesse contexto, as questões centrais que precisam ser decididas são: (i) se houve erro material na fixação do tempo de posse da apelante; (ii) se é cabível a aplicação do instituto da denúncia vazia na relação estabelecida entre as partes; (iii) se o contrato de cessão de uso apresentado impede a retomada do imóvel; e (iv) se houve omissão na análise da função social da posse.

A apelante sustenta que a sentença fixou erroneamente o início da posse em 2017, quando na realidade exerceria posse desde 2008. Contudo, a análise detida dos autos revela que não há erro material na decisão recorrida.

O próprio depoimento do informante Manoel Bento de Almeida esclarece que a relação comercial se iniciou mediante contrato com o condomínio, desenvolvendo atividades de estacionamento, floricultura e posteriormente cafeteria, sempre mediante pagamento de taxa condominial, nunca tendo pago aluguel. Importante notar que o depoente expressamente declarou ter "adquirido a posse sobre o negócio", e não sobre o imóvel, diferenciação fundamental para a correta qualificação jurídica da relação.

A pessoa jurídica Expresso Center foi constituída posteriormente, e a simples continuidade de atividade comercial no local não se confunde com aquisição de direito real sobre o imóvel. O fato de a empresa ter assumido o negócio em 2017 não implica retroação de seus direitos possessórios à data de início das atividades do antigo ocupante.

Ademais, ainda que se reconhecesse posse desde 2008, esta seria inequivocamente precária, derivada de permissão do proprietário para desenvolvimento de atividade comercial mediante contraprestação. A posse precária, por definição, não induz usucapião, conforme pacífica jurisprudência dos tribunais superiores.

A apelante sustenta que a denúncia vazia seria inaplicável por ausência de contrato de locação formal. O argumento não prospera.

Os autos demonstram inequivocamente a existência de contrato de locação formalizado em 2008 com Manoel Bento de Almeida, que posteriormente transferiu seus direitos ao atual sócio da empresa apelante. O próprio apelado comprova estar cobrando aluguéis em ação específica (processo nº 8057161-37.2025.8.05.0001), o que corrobora a natureza locatícia da relação.

A alegação de que se trataria de "cessão do direito de uso atípico" ou "arrendamento de estabelecimento comercial" não encontra respaldo probatório adequado. O documento de cessão de uso apresentado pela apelante, além de incompleto, não tem o condão de descaracterizar a relação locatícia preexistente e formalmente estabelecida.

O art. 57 da Lei nº 8.245/91 é claro ao conferir ao locador a faculdade de denunciar contratos por prazo indeterminado, bastando notificação por escrito com prazo de trinta dias para desocupação. No caso, restou comprovada a regular notificação, cumprindo-se todos os requisitos legais.

A apelante invoca contrato de cessão de uso com prazo de dez anos para obstar a retomada. Contudo, tal documento não possui força para alterar a natureza jurídica da relação preexistente.

Primeiro, porque o instrumento apresentado é manifestamente incompleto, contendo apenas uma página com cláusula sobre prazo, sem identificação completa das partes, objeto detalhado, obrigações específicas ou demais elementos essenciais de um contrato válido.

Segundo, porque a cessão de uso não se compatibiliza com a cobrança de aluguéis mensais, como comprovadamente ocorre no caso. A cessão gratuita ou onerosa de uso não se confunde com locação, sendo institutos jurídicos distintos com regimes diversos.

Terceiro, porque ainda que válido fosse tal instrumento, não teria eficácia para impedir o exercício do direito potestativo do locador de denunciar o contrato de locação preexistente, sendo certo que uma mesma relação não pode simultaneamente ser regida por contratos de natureza diversa.

A apelante sustenta omissão na análise da função social da posse, alegando que desenvolve atividade comercial há mais de quinze anos, gerando empregos e movimentando a economia local.

O argumento merece ponderação, mas não prospera nas circunstâncias específicas do caso. A função social da posse, prevista no art. 1.228, §1º, do Código Civil, deve ser analisada em conjunto com o direito de propriedade e os demais princípios do ordenamento jurídico.

No caso, a ocupação deriva de relação contratual locatícia, submetendo-se ao regime específico da Lei nº 8.245/91. O legislador infraconstitucional já ponderou os valores em conflito ao estabelecer o direito potestativo do locador de retomar o imóvel mediante denúncia vazia em contratos por prazo indeterminado.

Ademais, o cumprimento da função social em relações locatícias pressupõe o adimplemento das obrigações contratuais por ambas as partes. A existência de ação de cobrança de aluguéis demonstra inadimplência da locatária, circunstância que fragiliza significativamente a invocação do princípio.

Por fim, não se pode olvidar que o próprio proprietário possui direitos constitucionalmente assegurados, incluindo o de dispor de seu bem conforme sua conveniência, desde que observadas as limitações legais - o que efetivamente ocorreu no caso.

A questão central do litígio reside na correta qualificação jurídica da relação estabelecida entre as partes. A análise sistemática dos elementos probatórios conduz inequivocamente à conclusão de que se trata de locação comercial regida pela Lei nº 8.245/91.

Os indícios convergem nesse sentido: existência de contrato formalizado, cobrança de aluguéis, ação de cobrança em curso, ausência de qualquer documento que comprove aquisição de direito real, e reconhecimento pelo próprio ocupante originário de que "adquiriu a posse sobre o negócio" e não sobre o imóvel.

A tentativa de requalificar a relação como possessória com animus domini, ou como cessão de uso, representa estratégia defensiva legítima, mas juridicamente insustentável diante do acervo probatório dos autos.

A sentença recorrida analisou adequadamente todas as questões relevantes, chegando a conclusões juridicamente corretas e bem fundamentadas. Não há erro material, omissão ou contradição que justifique sua reforma.

A natureza locatícia da relação está inequivocamente demonstrada, sendo cabível a aplicação do art. 57 da Lei nº 8.245/91. O direito potestativo do locador foi exercido regularmente, com observância do devido processo legal.

Por mais respeitável que seja a atividade desenvolvida pela apelante, e reconhecendo sua relevância econômica e social, não se pode desvirtuar institutos jurídicos consolidados para criar direitos inexistentes no ordenamento jurídico.

Diante do exposto, nega-se provimento à Apelação, mantendo a sentença recorrida em todos os seus termos.

Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, de de 2025.

PRESIDENTE

DES. JOSÉ CÍCERO LANDIN NETO

RELATOR

PROCURADOR DE JUSTIÇA