PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. DANOS MORAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. Caso em exame

1.  Cuida-se de apelação contra sentença de procedência que declarou rescindidos os contratos de aquisição de lotes urbanos não edificados, em razão de atraso na entrega do empreendimento, condenando a acionada à restituição integral dos valores pagos, corrigidos e acrescidos de juros, além de multa contratual de 2%, danos morais de R$ 10.000,00 (-) e, ainda, multa de 2% sobre o valor atualizado da causa por embargos de declaração protelatórios.

II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) houve inadimplemento contratual imputável à apelante como fundamento para a resolução do ajuste; (ii) configura-se caso fortuito ou força maior como excludente de responsabilidade; (iii) admite-se a rescisão de contrato com alienação fiduciária nos moldes pretendidos; (iv) são corretos os critérios de correção monetária e juros moratórios aplicados; (v) configura-se dano extrapatrimonial passível de indenização; (vi) pode ser afastada a multa por embargos protelatórios na espécie.

III. Razões de decidir
3. Rejeitada preliminar de ausência de dialeticidade recursal, pois o recorrente combateu adequadamente os fundamentos da decisão quanto às excludentes de responsabilidade e provas de conclusão das obras.

4. A rescisão por inadimplemento da vendedora não se sujeita aos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, sendo aplicável o regime consumerista com restituição integral das parcelas pagas, conforme jurisprudência consolidada do STJ.

5. Não configuração de caso fortuito ou força maior apto a exonerar integralmente a responsabilidade, pois os eventos alegados (pandemia de COVID-19 e volume de chuvas) não justificam atraso que perdurou além do período de superação das causas impeditivas, ausente demonstração de impacto específico no empreendimento.

6. Comprovado inadimplemento contratual pelo atraso injustificado na entrega, com frustração da legítima expectativa do consumidor, justificando a rescisão do ajuste e aplicação da Súmula 543 do STJ.

7. Configuração de dano moral pelo prolongado atraso na entrega, extrapolando limite do razoável e gerando angústia ao consumidor. Valor de R$ 10.000,00 mostra-se proporcional e razoável.

8. Aplicação de multa contratual de 2% por inversão da cláusula penal, conforme Tema 971 do STJ e art. 47 do CDC.

9. Alteração do termo inicial dos juros de mora para a data da citação, conforme entendimento do STJ. Afastada multa por embargos declaratórios por constituir exercício regular do direito de defesa.

10. Reformada parcialmente a sentença apenas para fixar os juros de mora desde a citação e afastar a multa por embargos de declaração.

IV. Dispositivo

10. Recurso conhecido e parcialmente provido.

_____

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 421 e 422; CDC, arts. 6º, III, 14, 31, 46, 47; CPC, art. 1.010, II e III.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971; STJ, AgInt no REsp 1948628 SE, Rel. Min. Humberto Martins, j. 08.04.2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2441922 RO, Rel. Min. Raul Araújo, j. 27.05.2024; STJ, AREsp 2872991 MG, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 05.05.2025; STJ, AgInt no REsp 1964133 SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 29.05.2023.

Vistos, relatados e discutidos os autos da Apelação n. 8001766-83.2023.8.05.0113, em que é apelante LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA e apelado CASSIO BARRETO ALVES BARRETO.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em rejeitar a preliminar aduzida para conhecer e dar parcial provimento ao apelo, nos termos do voto da relatora.

Salvador, data registrada no sistema.

Presidente

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

 Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça

A8

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 5 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por LOTEAMENTO NOVA ITABUNA SPE LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 1ª Vara dos Feitos de Rel. de Cons. Cíveis Comerciais e Acidentes do Trabalho da Comarca de Itabuna-BA, que julgou procedente a ação para declarar rescindidos os contratos firmados entre as partes e condenar a ré à restituição integral dos valores pagos, multa contratual e indenização por danos morais.

Em suas razões recursais (ID 78074852), a empresa apelante afirmou que o atraso alegado na execução das obras decorreu de fato fortuito e imprevisível, circunstância que afasta a sua responsabilidade. Alega que as paralisações das obras foram resultado de determinação da Prefeitura Municipal de Itabuna, em cumprimento ao Decreto nº 13.607/20, bem como do excepcional volume de chuvas registrado na região, em dezembro de 2021, configurando hipótese de caso fortuito e força maior expressamente prevista no contrato.

Argumenta que o empreendimento encontra-se totalmente concluído, conforme atestado pela Prefeitura Municipal de Itabuna por meio do Termo de Vistoria de Obra (TVO) de outubro de 2022, afastando qualquer argumento de descumprimento contratual.

Assevera que a natureza do contrato celebrado, compra e venda com pacto de alienação fiduciária, não admite rescisão por iniciativa do adquirente, sendo regido pela Lei nº 9.514/97, que prevê apenas a possibilidade de consolidação da propriedade fiduciária e leilão extrajudicial.

Questionou a aplicação de juros de mora desde cada pagamento, defendendo que deveriam incidir a partir da citação, por se tratar de responsabilidade contratual. Impugnou, outrossim, a condenação em multa contratual de 2%, asseverando que o contrato não prevê tal penalidade para a hipótese de atraso de obra, além de inexistir inadimplemento.

Refuta, ainda, a condenação por danos morais, alegando que o mero descumprimento contratual não enseja reparação extrapatrimonial, sendo necessária a comprovação de prejuízos concretos. Destacou que ofertou aos clientes a possibilidade de permuta por outros lotes já finalizados, sem custo adicional.

Impugna a multa processual de 2%, aplicada nos embargos de declaração ofertados na origem, argumentando que não possuíam caráter protelatório, mas buscavam suprir omissões quanto à análise do TVO e memorial fotográfico.

Por fim, requer o provimento do apelo, reformando-se a sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, dada a inexistência de inadimplemento contratual que justifique a rescisão pleiteada.

Em contrarrazões (ID 78074857), o apelado asseverou que o recorrente se restringe a repetir os argumentos da contestação sem impugnar especificamente os fundamentos da decisão recorrida. Afirmou que o decreto municipal de paralisação data de abril de 2020, tendo a situação se normalizado em 2021, e que as enchentes duraram apenas um mês (dezembro de 2021), não justificando o prolongado atraso até a propositura da ação em 2023.

Contesta a veracidade do TVO apresentado pela apelante, alegando má-fé na apresentação de provas, pois as fotografias e vídeo juntadas demonstram a precariedade do local com "ruas esburacadas, diversas rachaduras, setor de saneamento sem a devida proteção". Defendeu a aplicabilidade da Súmula 543 do STJ acerca da possibilidade de rescisão contratual mesmo nos casos de alienação fiduciária quando há culpa do vendedor, reiterando o pedido de manutenção integral da sentença e desprovimento do apelo.

Os autos foram encaminhados a esta Instância Superior e distribuídos para a Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, cabendo-me, por sorteio, a relatoria do feito.

Assim, examinados os autos, lancei o presente relatório, encaminhando-os à Secretaria, nos termos do art. 931, do Código de Processo Civil, para inclusão do feito em pauta de julgamento, salientando que o presente recurso é passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, inciso I, do CPC e art. 187, I, do RITJ/BA.

Salvador, 28 de agosto de 2025

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

 Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A8

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Preenchidos os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A presente controvérsia envolve a pretensão do ora apelado voltada à rescisão contratual, com restituição de valores e indenização por danos morais.

1. Da Preliminar aduzida

Inicialmente, convém afastar a preliminar aduzida pelo recorrido de  ausência de dialeticidade recursal.

O princípio da dialeticidade recursal exige que o recorrente, em suas razões, apresente os fundamentos de fato e de direito pelos quais entende que a decisão impugnada deva ser reformada, estabelecendo uma afirmação entre os fundamentos da decisão recorrida e as razões do recurso.

No caso em análise, a recorrente combateu adequadamente o julgado sob a perspectiva de que ele teria desconsiderado as provas apresentadas especificamente quanto à suposta excludente de responsabilidade por fortuito externo e quanto ao Termo de Vistoria de Obra (TVO) e ao memorial fotográfico que demonstrariam a conclusão das obras em outubro de 2022. 

Assim, tem-se que o apelante impugna diretamente os fundamentos da sentença, satisfazendo o disposto no art. 1.010, incisos II e III, do CPC, po delimitar os fundamentos de fato e de direito que embasam o pedido de reforma, bem como indica, de modo preciso, os pontos de inconformismo da recorrente em face da sentença impugnada.

Rejeitada a preliminar. Passa-se ao mérito.

Cuida-se de apelação contra sentença que declarou rescindidos os contratos firmados entre as partes, referentes a aquisição de Lotes não edificados, nº 09 e nº 10, ambos localizados na Quadra 08, com área total de 155,65 m² cada lote, do empreendimento denominado LOTEAMENTO TOP PARK II, condenando o acionado a restituir integralmente os valores pagos pelo acionante, corrigidos pelo IPCA e acrescidos de juros SELIC desde cada pagamento, além de multa contratual de 2% e danos morais arbitrados em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em seu recurso, o recorrente alega não ter responsabilidade sob o atraso na entrega do empreendimento, que foi decorrente de fatos fortuitos alheios à sua vontade (especificamente a pandemia de COVID-19 e o volume inesperado de chuvas que assolou a região de Itabuna, em dezembro/2021), inexistindo inadimplemento contratual que justifique a rescisão pleiteada.

As questões controversas que exigem análise compreendem: (a) o inadimplemento contratual imputável à apelante como fundamento para a resolução do ajuste; (b) a configuração de caso fortuito ou força maior como excludente de responsabilidade; (c) a admissibilidade da rescisão de contrato com alienação fiduciária nos moldes pretendidos; (d) a correção dos critérios de correção monetária e juros moratórios aplicados; e (e) a configuração de dano extrapatrimonial passível de indenização.

 II. Da Natureza Jurídica do Contrato e da Lei Aplicável à Rescisão

Verifica-se que os instrumentos contratuais (ID’s 78073905 e 78073906), firmados entre as partes estipularam expressamente que a entrega dos imóveis se daria em 31 de janeiro de 2021, havendo cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (prevista na cláusula 14.2).

Na hipótese vertente, a resolução contratual não se funda na mera liberalidade do adquirente, mas decorre de inadimplemento imputado à vendedora, evidenciado pelo atraso na entrega do bem, que não havia ocorrido, segundo o acionante/apelado, até a propositura da ação (março de 2023)

Em tal conjuntura, o STJ consolidou o entendimento de que os ditames dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 são inaplicáveis, porquanto referidos preceitos normativos destinam-se, exclusivamente, à hipótese de mora do devedor fiduciante. A propósito:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. INSURGÊNCIA DA INCORPORADORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO ACESSÓRIO CELEBRADO COM INSTITUIÇÃO FINANCEIRA . SÚMULA 543/STJ ADOTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO. SÚMULA 283/STF. TEMA 1 .095/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. ARTS. 26 E 27 DA LEI N . 9.514/1997. INAPLICABILIDADE DIANTE DO INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR/CREDOR FIDUCIÁRIO. 1 . O Tribunal de origem proferiu o entendimento segundo o qual a Lei n. 9.514/1997 somente regula a rescisão contratual em razão da inadimplência do comprador/financiado, sendo plenamente cabível o Código de Defesa do Consumidor, de forma subsidiária, naquilo que não lhe for conflitante. 2 . O Tribunal a quo aplicou ao caso a parte inicial da Súmula n. 543 do STJ, segundo a qual, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 3. Observa-se das razões recursais que a incidência da Súmula 543/STJ não foi impugnada pelo recorrente, o que atrai a incidência da Súmula 283/STF. 4. O acórdão recorrido encontra-se no mesmo sentido da jurisprudência desta Corte, segundo a qual a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 nas hipóteses de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 5. Não se aplica à hipótese dos autos, em que houve o inadimplemento do vendedor/credor, o Tema 1.095 dos recursos repetitivos, cuja tese jurídica é a seguinte: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n . 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (grifei). Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no REsp: 1948628 SE 2021/0193039-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 08/04/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/04/2024). (Grifos acrescidos).

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739 .994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021). 2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151 .315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023). 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no AREsp: 2441922 RO 2023/0277526-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 27/05/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/06/2024).(Grifos acrescidos).

No caso em apreço, em que se atribui a responsabilidade do desfazimento ao promitente-vendedor, conforme a orientação jurisprudencial acima,  o regime jurídico aplicável é o consumerista, comportamento a restituição integral das parcelas pagas.

 III. Da Responsabilidade pelo Atraso na Entrega do Empreendimento

Cumpre analisar as excludentes de responsabilidade pelo atraso na entrega do empreendimento. 

O apelante busca afastar a responsabilidade mediante a alegação de caso fortuito e força maior. Sustenta que a paralisação das obras decorreu de determinação municipal em face da pandemia de COVID-19 (Decreto nº 13.607/20) e do excepcional volume de chuvas em dezembro de 2021, circunstâncias que estariam previstas em contrato e que justificariam a dilação do prazo.

Entretanto, tratando-se de relação consumerista, sujeita-se o fornecedor à responsabilidade objetiva pelos serviços prestados, nos termos do art. 14 do CDC. Nesses moldes, o risco da atividade econômica é intrínseco ao fornecedor, cabendo-lhe suportar os ônus decorrentes de eventos que, embora possam ser extraordinários, não se revelam completamente imprevisíveis ou inevitáveis para a condução de um negócio de construção e loteamento.

Em relação à pandemia de COVID-19 e ao Decreto municipal de paralisação, embora se reconheça a natureza de evento de força maior em seu nascedouro, é imperativo ponderar a duração e a extensão de seus efeitos sobre o cronograma  que, contratualmente, deveria finalizar-se até o final de julho/2021, já contando com o prazo de 180 dias de tolerância.

Conforme assinalado nos autos e não desconstituído pela parte acionada, a situação de paralisação mais restritiva remonta a abril de 2020, com normalização já em 2021. 

Similarmente, quanto ao volume de chuvas que teria afetado a cidade, em 25/12/2021 (conforme matéria acostada pela recorrente), embora possa ter sido intenso, tem-se que os eventos climáticos, mesmo que severos, estão inseridos nos riscos ordinários da construção civil. 

Para que configure força maior, deve-se demonstrar que tais chuvas atingiram a região específica do empreendimento (o que não foi demonstrado) e que foram absolutamente imprevisíveis e inevitáveis, em um grau que extrapolasse a capacidade de planejamento e mitigação de uma empresa do setor em empreendimento de grande porte (78074755, pág. 22). 

A referência a ocorrências históricas não desincumbe o fornecedor de comprovar que o impacto específico dessas chuvas foi o único e exclusivo fator para o atraso remanescente, e não a má gestão do cronograma ou a ineficiência na recuperação dos trabalhos.

Com efeito, ainda que se admita a ocorrência de atrasos por circunstâncias alheias à previsibilidade do apelante, sobretudo quanto ao período pandêmico, também é certo que poderia ter empreendido esforços para minimizar o “tempo perdido” e agilizar a entrega, sempre cuidado de agir com transparência, informando o consumidor, nos termos dos arts. 6º, III, 31 e 46 do CDC  - o que não se evidenciou na espécie.

Nesse contexto, a despeito da recorrente alegar que o empreendimento se encontrava finalizado e entregue em outubro/2022, pautando-se em Termo de Vistoria de Obra (TVO) da Prefeitura, nota-se que o referido Termo, datado de 31 de outubro de 2022, refere-se à vistoria de “equipamentos urbanos e serviços obrigatórios” da “primeira fase da etapa II” (ID 78074758).

Tal informação coaduna-se com as conversas de WhatsApp anexadas (ID 78073904), que revelam que o consumidor, ao buscar informações, obteve resposta de que estaria havendo entrega “por etapas”, sem que tivesse sido apontado um novo cronograma. 

Assim é que foi colacionado aos autos qualquer elemento de prova que demonstre a entrega dos lotes objeto da demanda, ao apelado, até a data do ajuizamento do feito, em março/2023 - situação que teria feito com que o adquirente se valesse do acionamento da Justiça.

Ademais o Termo de Vistoria de Obra (TVO) da Prefeitura, além de não esclarecer se os lotes 9 e 10 da Quadra 8, adquiridos pelo recorrido estariam dentre os vistoriados, contrasta com as fotografias do apelado (ID’s 78074819, págs. 2, 3, 6-10; 78074820, págs. 2/20, 78074821), de setembro/2023, indicando a precariedade e não a conclusão da infraestrutura do empreendimento, fragilizando a tese da loteadora diante da realidade fática demonstrada que aponta a não fruição do bem pelo consumidor.

Os elementos confrontados indicam que a apelante não logrou exilar-se na tese de caso fortuito/força maior para justificar a integralidade do atraso, que perdurou por período considerável após a alegada superação dos eventos impeditivos. 

A frustração da legítima expectativa do consumidor de receber o imóvel no prazo contratado, ou em um período razoável, considerando as dilações permitidas, configura, sob a ótica consumerista, um inadimplemento contratual por parte do fornecedor apto a ensejar a rescisão do ajuste.

IV. Dos Efeitos da Rescisão Contratual

O juízo a quo, portanto, decidiu com base nas provas produzidas e na Súmula 543 do STJ, a dispor que:

STJ, Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Assim, uma vez posta a condenação para que a acionada venha a restituir integralmente os valores pagos à acionada, os juros de mora e a correção monetária, devem-se seguir o entendimento assente da Corte Cidadã, explicitado no seguinte aresto:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA . INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO. SÚMULA N. 83 DO STJ OCORRÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. DANO MORAL. OCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO EXCEPCIONAL QUE DEMONSTROU A EXISTÊNCIA DO DANO MORAL VINDICADO. SÚMULA N. 7 DO STJ. QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 568 DO STJ. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DA CITAÇÃO E DATA DO DESEMBOLSO, RESPECTIVAMENTE. SÚMULA N. 568 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de atraso na entrega do empreendimento . 2. A jurisprudência desta Corte reconhece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que figuram na cadeia de consumo na compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula n. 83 do STJ . 3. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de força maior para o atraso na entrega da unidade, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 4. A fixação da indenização por danos morais decorreu de situação excepcional que configurou ofensa ao direito da personalidade dos promitentes-compradores, extrapolando a esfera do mero inadimplemento contratual, não podendo a questão ser revista nesta via excepcional, nos termos do que dispõe a Súmula n. 7 do STJ. 5. O valor fixado a título de dano extrapatrimonial, porque arbitrado com fundamento no arcabouço fático-probatório carreado aos autos, só pode ser alterado em hipóteses específicas, quando constatada nítida ofensa aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, mostrando-se irrisória ou exorbitante, o que não ocorreu no caso . Incidência da Súmula n. 568 do STJ. 6. Segundo o entendimento do STJ, incidem juros moratórios a partir da citação em se tratando de inadimplemento contratual por parte da promitente-vendedora, e correção monetária desde a data do desembolso. Aplicação da Súmula n. 568 do STJ. 7. Agravo conhecido . Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (STJ - AREsp: 2872991 MG 2025/0072562-5, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 05/05/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 08/05/2025). (grifos acrescentados). 

V. Da Multa Contratual (2%)

Em relação a multa, decorreu da inversão da cláusula penal (cláusula terceira, alínea “c”), como possibilitam o art. 47 do CDC e o Tema 971 do STJ:

STJ. TEMA 971

Questão submetida a julgamento

Definir acerca da possibilidade ou não de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Tese Firmada

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

Sobre o tema, colhe-se, ainda, o seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO POR CULPA EXCLUSIVA DAS VENDEDORAS. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE JÁ PAGO PELO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM MULTA CONTRATUAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Súmula n. 543/STJ. 2. Conforme jurisprudência desta Corte, "havendo cláusula penal no contrato firmado entre as partes, é de ser mantida a condenação da promitente-vendedora ao pagamento da multa contratual" ( AgInt no AREsp n . 1.744.372/MS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 7/12/2020, DJe de 14/12/2020). 3 . Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1964133 SP 2021/0297767-6, Relator.: MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 29/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 01/06/2023).

VI. Dos Danos Morais

Sabe-se que, em regra, o simples descumprimento de uma obrigação não se revela apto a gerar abalo moral passível de indenização. Contudo, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, o prolongado e injustificado atraso na entrega da unidade pode configurar o dano moral, pautando-se na frustração da legítima expectativa do adquirente, a incerteza quanto à moradia ou ao investimento e a privação do uso do bem por período excessivo extrapolam o limite do razoável, ensejando angústia e sofrimento que afetam a dignidade do consumidor.

No caso dos autos, o atraso se estendeu significativamente além do prazo contratual e da tolerância, mesmo após a superação das alegadas causas de força maior. In casu, o empreendimento, segundo as provas produzidas pelo apelado, ainda em setembro/2023 apresentava precariedade e impossibilidade de fruição. Tal cenário de frustração e incerteza, perdurando por tempo considerável, justifica o reconhecimento do dano extrapatrimonial.

No que concerne à quantificação do dano moral deve obedecer aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, considerando as peculiaridades do caso concreto, a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e o caráter pedagógico e punitivo da medida, sem, contudo, ensejar enriquecimento sem causa para a vítima. 

O valor arbitrado pelo Juízo de origem em R$ 10.000,00 (dez mil reais), revela-se compatível com os parâmetros usualmente adotados por esta Corte e pelos Tribunais de Justiça em situações análogas de atraso excessivo na entrega de imóveis, não se mostrando excessivo nem irrisório. Destarte, a quantia arbitrada cumpre a função de compensar o sofrimento do lesado e desestimular a reiteração de condutas semelhantes pelo ofensor.

 VII. Da Multa por Embargos de Declaração Protelatórios

Por fim, cumpre afastar a multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, arbitrada em primeira instância em razão da oposição dos embargos de declaração pela então acionada. Compreende-se que, à época, a referida oposição configurava legítimo exercício do direito de defesa e visava uma prestação jurisdicional expressa e clara.

VIII. Dispositivo 

Ante o exposto, voto por CONHECER do apelo, rejeitando a preliminar de inobservância do princípio da dialeticidade, e, no mérito, conferir-lhe PROVIMENTO PARCIAL, para alterar o termo inicial dos juros de mora relativos à devolução dos valores pagos, que deverão incidir desde a citação, conforme entendimento do STJ. Afastada, outrossim, a multa de 2% imposta pela oposição de embargos declaratórios, mantendo-se as demais cominações da sentença a quo. 

Salvador, data registrada no sistema.

Andréa Paula Matos Rodrigues de Miranda

 Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

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