PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INÉRCIA DA COMPRADORA NA FORMALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE PELO DISTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDAMENTE INFORMADA E DESTACADA. SÚMULA 543/STJ. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA.

I. Caso em exame

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou improcedente pedido de restituição de valores pagos e indenização por perdas e danos, decorrente de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. A autora/apelante alegou ausência de resposta da ré quanto à formalização do financiamento, o que teria inviabilizado o negócio. O juízo de origem entendeu que a responsabilidade pela não concretização do contrato foi da autora, que permaneceu inerte diante das notificações encaminhadas pela empresa ré.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em verificar:

(i) se a autora comprovou diligência para a formalização do financiamento;

(ii) se é devida a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e eventual indenização por perdas e danos;

(iii) se houve falha na prestação dos serviços pela ré.

III. Razões de decidir

3. A prova documental demonstra que a ré notificou a autora diversas vezes para apresentação da documentação necessária à formalização do financiamento, o que não foi atendido.

4. A ausência de providências por parte da autora caracteriza inércia suficiente para imputar-lhe a responsabilidade pela frustração do negócio, afastando a devolução de valores com base na Súmula 543 do STJ.

5. A comissão de corretagem foi destacada de forma clara e individualizada, conforme recibo firmado, sendo válida a cláusula de transferência da obrigação de pagamento ao comprador, nos termos do Tema 938/STJ.

6. Não restou configurada falha na prestação de serviço ou ilícito contratual por parte da ré que ensejasse indenização por perdas e danos.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “1. A inércia do promitente comprador em atender às notificações para formalização do financiamento justifica a imputação de responsabilidade pela rescisão do contrato, afastando o dever de restituição integral dos valores pagos. 2. É válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado e destacado o valor, conforme Tema 938/STJ. 3. A intermediação imobiliária é obrigação de meio, sendo devida a comissão de corretagem quando o serviço é prestado regularmente.”

____________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, e 1.026, § 2º; CDC; Súmula 543/STJ.

Jurisprudência relevante citada:

STJ, REsp 1.599.511/SP, Tema 938, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24.08.2016;

TJSP, Ap. Cív. 1002316-13.2022.8.26.0320, Rel. Des. Deborah Ciocci, j. 17.01.2023;

TJPR, Ap. Cív. 0045345-62.2019.8.16.0014, Rel. Des. Salvatore Antonio Astuti, j. 09.08.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0504663-78.2017.8.05.0080, sendo Apelante Maria Cristina Silva de Brito e Apelada L. Marquezzo Construções e Empreendimentos Ltda., acordam os Desembargadores componentes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em conhecer e negar provimento ao recurso.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

Des. Marcelo Silva Britto

Presidente/Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Negado provimento por unanimidade. Sem advogado na sessão.

Salvador, 21 de Outubro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por Maria Cristina Silva de Brito contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Feira de Santana que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores pagos movida em face de L. Marquezzo Construções e Empreendimentos Ltda., julgou improcedentes os pedidos.

Em suas razões recursais (id 87549566), a Autora, ora Apelante, sustenta, inicialmente, a necessidade de concessão da gratuidade de justiça, por estar assistida pela Defensoria Pública e não dispor de condições financeiras de arcar com os custos do processo sem prejuízo de seu sustento.

No mérito, argumenta que a rescisão contratual não decorreu de sua conduta, mas sim do descumprimento das obrigações contratuais por parte da empresa Apelada, que não forneceu as informações indispensáveis à contratação do financiamento.

Alega, ainda, que não houve efetiva prestação dos serviços de corretagem, uma vez que sequer houve assinatura de contrato de compra e venda, permanecendo as tratativas apenas no âmbito da proposta. Ressalta que o contrato de corretagem tem natureza de resultado e que, diante da não concretização do negócio jurídico, não se justifica a cobrança da comissão.

Defende, portanto, a existência de falha na prestação de serviços pela empresa Ré, decorrente da ausência de esclarecimentos sobre o andamento da negociação, configurando, inclusive, violação ao disposto nos artigos 722 e 723 do Código Civil. Requer, por fim, a reforma integral da sentença, com o reconhecimento da rescisão contratual e a consequente condenação da Apelada à restituição do valor pago, devidamente atualizado, ou, subsidiariamente, a conversão da obrigação de restituir em perdas e danos.

Em contrarrazões (id 87549568), a parte Apelada pugna pelo desprovimento do recurso e manutenção da sentença.

Remetidos os autos a este Tribunal e distribuídos a esta Quarta Câmara Cível, coube-me, por sorteio, o encargo de relatá-los.

Com este sucinto relato, nos termos do art. 931 do CPC/2015, encaminhem-se os autos à Secretaria para inclusão em pauta de julgamento, observada a faculdade das partes de realizarem sustentação oral (art. 937, I).

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

Razão não assiste à parte apelante.

Com efeito, restou incontroverso que a autora firmou proposta de compra e venda de imóvel, cujo valor total era de R$ 46.464,00 (quarenta e seis mil quatrocentos e sessenta e quatro reais), tendo pago a quantia de R$ 1.437,00 (mil quatrocentos e trinta e sete reais) a título de comissão de corretagem, conforme recibo acostado aos autos (id 87549143). A autora alegou que não obteve resposta da ré quanto ao procedimento de financiamento habitacional, o que, segundo sustenta, teria inviabilizado a concretização do negócio.

Ocorre que, como bem analisado na sentença prolatada pelo juízo de origem (id 87549564), a empresa ré logrou comprovar que remeteu diversas notificações extrajudiciais à autora, nos seguintes documentos ids 87549161, 87549162 e 87549163, devidamente recebidas no endereço informado no momento da negociação, instando-a a apresentar a documentação necessária à formalização do financiamento.

A autora, por sua vez, não comprovou qualquer diligência concreta no sentido de atender a tais solicitações, limitando-se a alegações genéricas de ausência de retorno por parte da ré. Tal postura caracteriza inércia, que culmina na responsabilização da própria apelante pelo insucesso do negócio jurídico.

Nesse contexto, afasta-se a pretensão de devolução dos valores pagos, ou mesmo sua conversão em perdas e danos, pois, conforme Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Tendo sido a autora a responsável pela não efetivação do contrato, a restituição integral é indevida.

Quanto à comissão de corretagem, constata-se que o valor foi destacado de forma clara e individualizada no recibo firmado pela autora (id 87549143), não havendo qualquer vício de consentimento ou violação ao dever de informação.

Com efeito, em sede de julgamento de recurso repetitivo, o colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento a respeito do tema:

“É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com o destaque do valor da comissão de corretagem.” (Tema 938/STJ – Recurso Especial n. 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/10/2016).

Tal orientação aplica-se integralmente ao caso em tela, pois a prova documental revela que o pagamento da corretagem foi destacado e acordado, e os serviços de intermediação foram efetivamente prestados.

A jurisprudência infraconstitucional é pacífica no mesmo sentido:

"APELAÇÃO. Compra e venda. Ação declaratória de rescisão de contratos com pedido de restituição de valores referente à comissão de corretagem. Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão contratual. Comissão de corretagem atribuída ao adquirente. Sentença de parcial procedência. Retenção de valores pagos correspondentes à comissão de corretagem. Apelação da autora. Instrumentos contratuais assinados. Validade da cláusula que atribui ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da referida comissão. Tese firmada pelo STJ em sede de recurso repetitivo. REsp 1.599.511/SP. (Tema 938). Precedentes deste E. Tribunal de Justiça. Autora que somente efetuou o pagamento da comissão de corretagem devida, o que afasta a possibilidade de restituição de qualquer quantia Hipótese de resilição unilateral do contrato, por iniciativa da consumidora. Retenção justificada. Sentença mantida. Honorários arbitrado com base no proveito econômico obtido. RECURSO NÃO PROVIDO" (TJ-SP - AC: 10023161320228260320 SP 1002316-13.2022.8.26.0320, Relator: Deborah Ciocci, Data de Julgamento: 17/01/2023, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/01/2023).

E ainda:

“Civil e Processual Civil. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Julgamento antecipado da lide. Cerceamento de defesa. Não ocorrência. Contrato de promessa de compra e venda. Responsabilidade pela rescisão contratual que deve ser imputada à compromissária-compradora, haja vista ausência de aprovação de financiamento. Averbação de contrato de penhor na matrícula da unidade habitacional que não implica em óbice à contratação de financiamento imobiliário. Ausência de atraso na entrega da obra. Conclusão do empreendimento durante o período de carência previsto no instrumento contratual. Ausência de abusividade da cláusula de tolerância. Inadimplência contratual que permite a resilição do pacto. Retenção parcial dos valores adimplidos. Súmula 543 do STJ. Contrato firmado anteriormente à Lei n. 13786/2018. Retenção de 25% do valor pago. Comissão de corretagem. Impossibilidade de retenção do percentual. Transferência da responsabilidade do pagamento à promitente compradora condicionada à prévia informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Informação prévia que não se confunde com a previsão de cobrança na hipótese de rescisão antecipada do contrato. Indenização por danos morais e materiais. Improcedência.Apelação Cível parcialmente provida. (TJPR - 1ª Câmara Cível - 0045345-62.2019.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR SALVATORE ANTONIO ASTUTI - J. 09.08.2022).

Afasta-se, também, o pedido de conversão do valor pago em indenização por perdas e danos, na medida em que não restou caracterizada falha na prestação do serviço, tampouco conduta ilícita da parte ré. A jurisprudência é clara ao estabelecer que a intermediação imobiliária é obrigação de meio e não de resultado, sendo devida a comissão quando o serviço foi prestado regularmente.

Posto isso, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso.

Em razão do quanto decidido, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC, majoro os honorários arbitrados ao advogado da Ré para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, mantendo, todavia, a suspensão de que trata o § 3º, do art. 98, do CPC.

Por fim, advirto a parte de que a reiteração das razões já expressamente analisadas implicará o reconhecimento de comportamento protelatório, passível de aplicação de multa, na forma do art. 1.026, § 2º, do Código de Processo Civil.

Salvador/BA, data registrada eletronicamente no sistema.

 Des. Marcelo Silva Britto 

Relator