PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS SOBRE IMÓVEL EM ÁREA DE MARINHA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. ERRO SUBSTANCIAL E ESCUSÁVEL. DEVOLUÇÃO DO SINAL. MULTA COMPENSATÓRIA INDEVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. APELAÇÃO DESPROVIDA.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta por Dieter Ernst Friedelt contra sentença da Vara Cível de Canavieiras/BA que julgou procedente o pedido de rescisão contratual formulado por Arne Langfeld e Jacqueline Erika Lerch, com condenação do réu à devolução de €50.000,00 pagos a título de sinal, e improcedente o pedido reconvencional de conversão do referido valor em multa compensatória.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

1. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a apelação interposta é tempestiva; (ii) estabelecer se houve cerceamento de defesa pela ausência de instrução probatória; (iii) determinar se o contrato é inválido por vício de consentimento decorrente de erro substancial; (iv) decidir sobre a possibilidade de conversão do valor pago a título de sinal em multa compensatória e sobre a manutenção dos honorários advocatícios.

III. RAZÕES DE DECIDIR

1. A apelação é tempestiva, pois a consulta eletrônica da sentença pelo advogado do apelante em 26/03/2025 configura o início da contagem do prazo recursal, nos termos do art. 5º, §1º, da Lei nº 11.419/2006, sendo o recurso interposto dentro do prazo legal.

2. Não há cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado do mérito foi adequadamente fundamentado com base no art. 355, I, do CPC, diante da suficiência da prova documental constante nos autos, e o apelante não indicou fatos que justificassem a produção de prova oral.

3. O contrato celebrado não esclarece a natureza jurídica pública do imóvel situado em área de marinha, o que caracteriza erro substancial e escusável, anulando o negócio jurídico nos termos do art. 138 do Código Civil.

4. A cláusula contratual genérica que menciona ciência sobre a posse não afasta o vício, pois não informa adequadamente sobre as restrições decorrentes da titularidade da União e da limitação à aquisição de imóveis por estrangeiros.

5. A boa-fé objetiva (art. 422 do CC) exige conduta leal e transparente, sendo indevida a omissão de informações essenciais quanto à natureza jurídica do imóvel.

6. Não cabe a conversão do sinal em multa compensatória, pois a rescisão decorreu de vício de consentimento imputável ao vendedor, e não há cláusula penal no contrato, nos termos do art. 418 do Código Civil.

7. Os honorários fixados em 10% sobre a condenação e reconvenção observam os critérios legais (art. 85, §§2º e 1º, do CPC), sendo devidos ainda 2% adicionais em grau recursal, totalizando 12%.

IV. DISPOSITIVO E TESE

1. Recurso desprovido.

Tese de julgamento:

1. A consulta da sentença no sistema eletrônico pela parte recorrente marca o início do prazo recursal, conforme o art. 5º, §1º, da Lei nº 11.419/2006.

2. É válido o julgamento antecipado do mérito quando a prova documental é suficiente para formar o convencimento do juízo e não há indicação de fatos controvertidos relevantes.

3. A omissão de informações essenciais sobre a natureza jurídica do imóvel, especialmente em contratos com estrangeiros, caracteriza vício de consentimento por erro substancial e escusável, nos termos do art. 138 do Código Civil.

4. É indevida a conversão do sinal em multa compensatória quando o vício de consentimento é atribuível ao vendedor, nos termos do art. 418 do Código Civil.

5. A majoração dos honorários em grau recursal é devida quando presentes os requisitos do art. 85, §11, do CPC.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº. 8000404-62.2023.8.05.0043, sendo Apelante DIETER ERNST FRIEDELT e Apelada ARNE LANGFELD e JACQUELINE ERIKA LERCH.

Acordam os Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, EM REJEITAR AS PRELIMINARES E NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, e o fazem pelas razões expostas no voto da Relatora.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 3 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por Dieter Ernst Friedelt, em face da sentença de ID 83468500 integrada pela ID 83468507 do juízo da Vara Cível da Comarca de Canavieiras/BA, que julgou procedente o pedido de rescisão contratual formulado por Arne Langfeld e Jacqueline Erika Lerch, condenando o réu à devolução da quantia de €50.000,00, recebida a título de sinal, bem como julgou improcedente o pedido reconvencional que pretendia a conversão do referido valor em multa compensatória.

Em suas razões recursais, o apelante alega, inicialmente, a regularidade do preparo e, em seguida, expõe os fundamentos que entende autorizarem a reforma da sentença. Sustenta que não houve qualquer vício de consentimento, pois os apelados tinham pleno conhecimento de que se tratava de cessão de direitos possessórios, conforme expresso no contrato preliminar celebrado entre as partes, o qual teria sido redigido com detalhamento técnico e posteriormente traduzido.

Defende que a insatisfação dos apelados decorreu de mera conveniência econômica, por terem adquirido outro imóvel em condições semelhantes, mas por valor inferior. Alega ainda que houve cerceamento de defesa pela ausência de instrução processual, especialmente para oitiva de testemunhas que participaram diretamente das tratativas contratuais.

Sustenta a validade do contrato e o cumprimento integral de suas obrigações, requerendo a anulação da sentença ou, alternativamente, a conversão do sinal pago em multa compensatória. Por fim, impugna os honorários advocatícios fixados, por entender excessivo o percentual aplicado.

Em sede de contrarrazões, os apelados aduzem, inicialmente, a preliminar de intempestividade da apelação, alegando que o recurso foi protocolado em 16 de abril de 2025, fora do prazo legal, pois a sentença foi publicada no DJE de 24 de março de 2025, com início da contagem do prazo em 26 de março e termo final em 15 de abril de 2025. Requerem, portanto, o não conhecimento do recurso. No mérito, sustentam que a sentença deve ser mantida pelos seus próprios fundamentos.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria, com relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

Salvador, 12 de outubro de 2025.

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A Apelação interposta preenche os requisitos subjetivos e objetivos de admissibilidade, razão pela qual passo ao exame de seu mérito, não sem antes afastar a preliminar de intempestividade suscitada nas contrarrazões.

A controvérsia instaurada diz respeito à rescisão de contrato particular de cessão de direitos possessórios referente a imóvel situado em área de marinha, localizado no município de Canavieiras/BA.

Os autores da ação, estrangeiros domiciliados na Alemanha, afirmam que foram induzidos em erro, pois acreditavam estar adquirindo a propriedade plena do imóvel, quando, na realidade, tratava-se apenas de cessão de posse sobre terreno da União. Alegaram que o contrato foi celebrado sem informações claras sobre a natureza jurídica do bem, bem como que o documento foi redigido originalmente em idioma estrangeiro, sem assistência jurídica local, o que comprometeu a formação do seu consentimento.

Em contrapartida, o réu/apelante sustenta que os apelados tinham pleno conhecimento das condições do negócio, que sabiam tratar-se de posse e não de propriedade, e que a rescisão decorreu exclusivamente da conveniência econômica dos compradores. Argumenta que cumpriu integralmente sua parte no contrato, entregando o imóvel livre de vícios e em plena fruição. Alega, ainda, cerceamento de defesa, por ausência de instrução probatória, e pede a conversão do sinal pago pelos apelados, no valor de €50.000,00, em multa compensatória.

No tocante à preliminar de intempestividade do recurso, esta deve ser rejeitada. Embora a sentença fosse disponibilizada no Diário da Justiça Eletrônico em 24/03/2025, e considerada publicada em 25/03/2025, restou certificado nos autos que a advogada da parte apelante acessou o conteúdo da sentença no sistema eletrônico no dia 26/03/2025, às 11h24min, nos termos do art. 5º, §1º, da Lei nº 11.419/2006.

A intimação, portanto, considera-se realizada na data da consulta, sendo o prazo de 15 dias úteis iniciado no dia útil subsequente, 27/03/2025, com término em 16/04/2025. A apelação foi protocolada nesta mesma data, razão pela qual se mostra tempestiva.

Superada essa questão, passo à análise da preliminar de cerceamento de defesa suscitada pelo apelante.

Alega-se que houve indevido julgamento antecipado da lide, sem que fosse designada audiência de instrução e julgamento, em violação ao contraditório e à ampla defesa.

No entanto, não assiste razão à parte. A decisão que julgou antecipadamente o mérito foi devidamente fundamentada, com base no artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, considerando suficiente a prova documental constante dos autos.

O apelante não indicou concretamente quais fatos controvertidos exigiriam a produção de prova oral, tampouco demonstrou de que forma eventual oitiva de testemunhas influenciaria na formação do convencimento do juízo. A matéria controvertida era essencialmente de direito, relacionada à existência de vício de consentimento, cuja prova já constava documentalmente nos autos. Portanto, não há falar em nulidade, razão pela qual afasto a preliminar.

Passa-se ao exame do mérito recursal.

A tese central do apelante, no sentido de que os apelados sabiam da natureza possessória do imóvel, não encontra amparo nos elementos do processo.

O contrato celebrado entre as partes não contém qualquer menção expressa à natureza pública do imóvel, tampouco esclarece que se trata de área de marinha de titularidade da União, o que compromete a formação do consentimento dos compradores.

O artigo 138 do Código Civil estabelece que é anulável o negócio jurídico quando o erro for substancial e escusável. É exatamente esse o caso. O vício de consentimento é caracterizado pela omissão de informação essencial sobre a natureza do imóvel, o que impediu os adquirentes de exercerem seu juízo de valor com plena ciência das consequências jurídicas do negócio. Tal vício compromete a própria validade do contrato, pois a vontade manifestada pelas partes não correspondeu ao objeto real do ajuste.

O argumento de que os apelados assinaram cláusula declarando ciência da natureza possessória do bem não é suficiente para afastar o vício. Trata-se de cláusula genérica e ambígua, que não aborda a existência de restrições jurídicas decorrentes do regime de bens da União ou da limitação à aquisição de imóveis por estrangeiros em áreas litorâneas.

A boa-fé objetiva, consagrada no artigo 422 do Código Civil, exige conduta leal e transparente, não sendo admissível que o vendedor, com evidente conhecimento da real condição do imóvel, deixe de informar dado essencial ao adquirente.

Também não procede o pedido reconvencional de conversão do sinal em multa compensatória. O artigo 418 do Código Civil prevê que, se quem recebeu o sinal for o inadimplente, deverá devolvê-lo em dobro.

No caso, como a causa da rescisão decorreu de vício de consentimento atribuível ao próprio apelante, não há motivo jurídico para reter qualquer quantia paga.

Inexistente cláusula penal no contrato, tampouco inadimplemento voluntário da parte autora, correta a sentença ao determinar a restituição integral do valor pago.

Por fim, quanto aos honorários de sucumbência, o percentual de 10% fixado sobre a condenação e o valor da reconvenção atende aos critérios estabelecidos no artigo 85, §§2º e 1º, do Código de Processo Civil. Não há excesso ou desproporcionalidade que justifique sua redução.

Diante do exposto, rejeito as preliminares de intempestividade e de cerceamento de defesa e nego provimento à apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida.

Nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 2% sobre os percentuais anteriormente fixados, considerando o trabalho adicional realizado em sede recursal, totalizando 12% sobre o valor da condenação na ação principal e 12% sobre o valor atribuído à reconvenção.

Sala das sessões,  de  de 2025.

Presidente

Rosita Falcão de Almeida Maia

Relatora