PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMPREVISIBILIDADE OU ONEROSIDADE EXCESSIVA. TEORIA DA IMPREVISÃO. DESCABIMENTO. DESPROVIMENTO.

I. Caso em exame

Trata-se de apelação interposta por Ednei Conceição Santos contra sentença que julgou procedente o pedido formulado por Ademir Pimentel em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis. A sentença decretou o término do contrato de locação e determinou o despejo do réu, condenando-o ao pagamento dos aluguéis vencidos desde janeiro de 2020, além dos vincendos até a efetiva desocupação, com atualização monetária e juros moratórios. Foi concedido prazo de 15 dias para desocupação voluntária.

II. Questão em discussão

A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de revisão contratual com base na alegada situação de força maior e desequilíbrio econômico decorrente da pandemia da COVID-19, além da condição de vulnerabilidade do apelante, que pleiteia o parcelamento da dívida locatícia e a manutenção do contrato de locação.
III. Razões de decidir

1.           O contrato de locação não residencial está formalizado nos moldes legais, sendo incontroverso o inadimplemento contratual desde janeiro de 2020, sem purgação da mora.

2.           A alegação de crise econômica e de saúde do apelante não se mostrou suficiente para afastar os efeitos da inadimplência, especialmente diante da ausência de qualquer tentativa de renegociação contratual ou prova de requerimento de revisão judicial.

3.           O parcelamento da dívida locatícia não é medida judicialmente impositiva, sendo facultado ao credor.

4.           A moradia e o trabalho, embora direitos fundamentais, não afastam o cumprimento das obrigações contratuais assumidas em âmbito privado.
IV. Dispositivo e tese

5.           Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A mera alegação de dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19, desacompanhada de provas concretas e de pedido judicial de revisão durante o período de crise, não autoriza a revisão do contrato nem afasta o dever de pagamento dos aluguéis vencidos. 2. O inadimplemento contratual enseja a rescisão da locação por falta de pagamento, nos termos do art. 9º, III, da Lei 8.245/91."

Vistos, relatados e discutidos estes autos de n. 8038295-83.2022.8.05.0001, em que figuram como partes as acima nominadas.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, pelas razões adiante expostas.

PRESIDENTE 

Alberto Raimundo Gomes Dos Santos

Desembargador Relator 

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 22 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de APELAÇÃO (ID 67516546) interposta por EDNEI CONCEIÇÃO SANTOS em face de SENTENÇA (ID 67516538) proferida no Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Salvador, no sentido de julgar procedente o pedido formulado na ação de despejo, nos seguintes termos:

É o relatório.

Defiro ao réu a gratuidade da justiça.

(...)

Em face dos motivos razões expostas, julgo procedente o pedido para decretar o término do contrato de locação firmado entre as partes e decretar o despejo do réu e para condená-lo pagamento: dos aluguéis vencidos desde janeiro de 2020, além dos aluguéis que venceram no decorrer da demanda, até a data da desocupação do imóvel, corrigidos e acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês, a partir de cada vencimento. Condeno o réu ao pagamento das custas e honorários de advogado, estes no importe de 10% do valor da condenação.

A exigibilidade da verba de sucumbência esta suspensa em razão da gratuidade.

Defiro o prazo de 15 dias para desocupação voluntária. Expeça-se mandado de desocupação e, na hipótese de não haver desocupação voluntária, deve ser expedido mandado de despejo, nos termos do artigo 65 da Lei 8245, autorizando, desde já, auxílio policial, caso haja necessidade e na medida da necessidade, devidamente certificada pelo Oficial de Justiça.

O cumprimento da desocupação e do despejo não depende de caução ou de trânsito em julgado desta decisão (artigo 64 da Lei 8245).

Intime-se.

 SALVADOR - REGIÃO METROPOLITANA/BA, 17 de agosto de 2023.

Juntado por NARAIANA CRUZ DE JESUS em 17/08/2023 11:43:39 

Em suas razões recursais, aduz, inicialmente, que ocupa o imóvel desde 2007, onde mantém oficina de ar-condicionado, sendo este o seu único meio de subsistência. Alega que, durante a pandemia de COVID-19, sofreu grave crise financeira, razão pela qual não conseguiu arcar com o pagamento integral dos aluguéis, o que caracteriza caso fortuito e força maior.

Sustenta que padece de diversas comorbidades (hipertensão, diabetes, problemas no joelho e coluna), o que o impede de buscar outras fontes de renda. Invoca os princípios da função social do contrato (art. 421 do CC), da boa-fé objetiva (art. 422 do CC), e a teoria da imprevisão (arts. 317, 478 e 479 do CC), para requerer a revisão contratual e o parcelamento da dívida, com fundamento também no direito social ao trabalho e à moradia (art. 6º da CF/88).

Pontua que a sentença desconsiderou as alegações de desequilíbrio contratual e a prova da situação econômica fragilizada, limitando-se a reconhecer a inadimplência e determinar o despejo. Invoca jurisprudência sobre revisão de contratos de locação comercial diante dos impactos econômicos da pandemia.

Requer, ainda, a fixação de honorários recursais, nos termos do art. 85, §§ 1º e 11 do CPC/2015, mesmo diante da ausência de contrarrazões, conforme jurisprudência do STF. Por fim, prequestiona os artigos constitucionais e legais suscitados, para fins de eventual interposição de recursos excepcionais.

Com isso pugna, inicialmente, pela concessão do benefício da gratuidade da justiça e, no  mérito, pede que seja dado provimento ao recurso no sentido de reformar da sentença vergastada, a fim de que seja julgada improcedente a lide, com a revisão e parcelamento da dívida locatícia e manutenção do contrato de locação, reconhecendo-se o desequilíbrio contratual e a aplicação da teoria da imprevisão em razão dos efeitos da pandemia de COVID-19. Requer, ainda, a condenação da Apelada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.

Ato ordinatório de ID 67516549, determinando  intimação do “apelado para, no prazo de 15 (quinze) dias, apresentar contrarrazões ao recurso interposto, na forma do art. 1.010, do NCPC.”

Despacho da antiga relatoria (ID 67516553) indicando que “o réu apresentou recurso de apelação” e, ainda, que “fez, também, proposta de acordo”, bem como que “o autor, de outro lado, requereu a expedição de mandado de despejo”, determinando, assim, mais uma vez, a intimaçao do “apelado para apresentar contrarrazões“ e, acrescentando que “o cumprimento provisório de sentença deve ser realizado em autos apartados, já que estes devem seguir para julgamento da apelação”. 

A parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certidão de ID 67516557.

Este é o relatório. 

Inclua-se o feito em pauta. 

Salvador,     de              de 2025.

Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Desembargador Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Inicialmente vale destacar que, em que pese o pleito de gratuidade recursal, já é a parte apelante beneficiária da gratuidade de justiça, conforme sentença vergastada, sendo que a gratuidade deferida no primeiro grau abrange todos os atos. 

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente recurso.

Trata-se de apelação cível interposta por Ednei Conceição Santos contra sentença proferida nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, proposta por Ademir Pimentel (autor e apelado).

A sentença julgou procedente o pedido reconhecendo a inadimplência locatícia, decretou o término do contrato de locação e determinou o despejo, condenando o réu na obrigação de pagamento dos aluguéis vencidos desde janeiro de 2020 e vincendos, acrescidos de juros moratórios e correção monetária, além de custas e honorários, com suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça.

O apelante, assistido pela Defensoria Pública, pretende a revisão do contrato, com base em alegações de força maior decorrente da pandemia da COVID-19 e de sua condição pessoal de vulnerabilidade econômica e de saúde, argumentando que o imóvel objeto da demanda é utilizado para o funcionamento de oficina de ar-condicionado do apelante, atividade que constitui seu único meio de sustento.

No mérito, o recurso não comporta acolhimento.

Inicialmente, cumpre destacar que o contrato de locação (ID ) encontra-se revestido de todas as formalidades legais exigidas e que, se a parte locatária assumiu obrigação acima do que poderia suportar, isso é causa para rescisão do contrato e entrega do imóvel.

A locação objeto da lide tem natureza não residencial, sendo incontroverso o inadimplemento contratual desde janeiro de 2020, fato inclusive, não refutado pela parte apelante, sendo que merece destaque a referência da sentença de que, em réplica, o apelado autor afirma que não estão sendo pagos sequer os aluguéis atuais. 

Outrossim, a alegação de dificuldades econômicas oriundas da pandemia de COVID-19 igualmente não ampara a pretensão recursal do apelante. Embora o apelante sustente dificuldades financeiras decorrentes da pandemia, inexiste nos autos qualquer comprovação concreta de tentativa de renegociação contratual com o locador, tampouco medida judicial em busca da revisão contratual no curso da pandemia, o que fragiliza a tese da imprevisibilidade e da excessiva onerosidade.

A teoria da imprevisão, prevista nos arts. 317, 478 e 479 do Código Civil, exige demonstração inequívoca de que o fato superveniente e imprevisível tenha tornado excessivamente onerosa a prestação do devedor.

Assim, a revisão do contrato, com fundamento na crise financeira advinda das restrições governamentais impostas para o combate da pandemia, poderia ter sido discutida pelas vias próprias, e a mera alegação de onerosidade excessiva não autoriza o inadimplemento unilateral da locatária. 

Ademais, inexiste pedido reconvencional nesse sentido, sendo que, no ambito da contestação, o apelante apenas requereu o “parcelamento do débito que se requer com fundamento na equidade e princípio da dignidade da pessoa humana, pugna-se pelo julgamento improcedente da presente demanda”, destacando-se, ainda, que a ação de despejo que não possui caráter dúplice.

Registre-se, também, que o direito à moradia e ao trabalho, como direitos sociais previstos no art. 6º da Constituição Federal, não eximem o locatário de cumprir as obrigações contratuais assumidas, especialmente quando se trata de relação privada entre particulares, submetida ao regime jurídico da autonomia da vontade e da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), mitigável apenas em situações excepcionais, que não restaram evidenciadas no presente caso.

Ademais, a manutenção da posse do imóvel sem pagamento dos aluguéis por período superior a três anos inviabiliza a subsistência do contrato, esvaziando a função social invocada.

O parcelamento da dívida, por sua vez, constitui faculdade do credor, não sendo possível sua imposição judicial quando não demonstrada, de forma cabal, situação de extrema vulnerabilidade ou abusividade nas condições pactuadas.

Com efeito, sendo incontroverso o inadimplemento e inexistindo purgação da mora, inafastável o disposto no artigo 9º, III da Lei 8.245/91, pois é causa para rescisão da locação a falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

Diante do exposto, vota-se no sentido de conhecer do recurso e negar-lhe provimento, mantendo-se incólume a sentença de primeiro grau, majorando-se os honorários de sucumbência em 2%, nos termos do § 11, do art. 85, do CPC, observando-se a determinação contida no julgado hostilizado no sentido de estar suspensa sua exigibilidade por decorrência da gratuidade deferida.

Salvador,        de          de 2025. 

Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Desembargador Relator