PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Quinta Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 8067425-89.2020.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Quinta Câmara Cível |
| APELANTE: CONDOMINIO SHOPPING BARRA e outros |
| Advogado(s): LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, ALINE DEDA MACHADO SANTANA, MARIELE ARAGAO SANTANA, FERNANDA VIANA LIMA, MURILO REIS SILVA, NATHALIA GOMES SILVA, PAULO VICTOR SOUZA SENA, LUIS SERGIO DE SOUZA CARNEIRO |
| APELADO: CONDOMINIO SHOPPING BARRA |
| Advogado(s): ALINE DEDA MACHADO SANTANA, LANARA ROSANE BITTENCOURT SOUZA, MARIA CRISTINA LANZA LEMOS DEDA, MARIELE ARAGAO SANTANA |
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. PANDEMIA DE COVID-19. RESCISÃO CONTRATUAL POR FORÇA MAIOR. REVISÃO DE CLÁUSULAS LOCATÍCIAS. RETIRADA DE BENS MÓVEIS. COMPENSAÇÃO DE CDU. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PROVIMENTO PARCIAL DE AMBOS OS RECURSOS.
1.Ações de Apelação cível interpostas por ambas as partes, CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA e PLAY KIDS DIVERSÃO E ENTRETENIMENTO EIRELI ME, contra sentença que, em ação de rescisão contratual, julgou improcedente o pedido de rescisão sem multa e parcialmente procedente o pedido de redução do aluguel mínimo mensal em 30%, sem limitação temporal. A autora locatária alegou força maior decorrente da pandemia de COVID-19, requerendo rescisão contratual sem multa, inexigibilidade de aluguéis e encargos, compensação de valores pagos a título de CDU e direito à retirada de equipamentos. O locador, por sua vez, contestou a rescisão sem ônus, defendeu a exigibilidade dos encargos e impugnou a limitação indeterminada da redução do aluguel.
2.Há quatro questões em discussão:
(i) definir se é cabível a rescisão contratual por força maior, com afastamento da multa por rescisão antecipada;
(ii) estabelecer se é devida a revisão do valor do aluguel e a limitação temporal da redução deferida;
(iii) determinar se é possível a compensação de valores pagos a título de Cessão de Direito de Uso (CDU);
(iv) reconhecer o direito da locatária à retirada de equipamentos do imóvel.
3.A pandemia de COVID-19 e os decretos municipais que impuseram o fechamento dos shopping centers configuram força maior na modalidade de fato do príncipe, inviabilizando o objeto do contrato de locação e autorizando sua rescisão sem imposição de multa à locatária.
4. A cláusula penal por rescisão antecipada pressupõe culpa da parte resiliente, o que não se verifica quando a rescisão decorre de evento superveniente e inevitável, que inviabiliza o prosseguimento do negócio.
5. A redução do valor do aluguel, fixada em 30%, é medida razoável diante da onerosidade excessiva causada pela paralisação das atividades da locatária, mas deve ter sua vigência limitada ao período em que as atividades de recreação infantil permaneceram proibidas por ato do Poder Público.
6. Os encargos locatícios, como taxas condominiais e FPP, permanecem devidos, pois vinculados à manutenção do empreendimento, ainda que com possível revisão proporcional à utilidade efetiva durante o período.
7. A Cessão de Direito de Uso (CDU) constitui obrigação autônoma e exaurida, que não se confunde com o contrato de locação e não enseja compensação, já que a autora usufruiu da estrutura e fundo de comércio do shopping por período significativo.
8.Os equipamentos de ar condicionado ("fan coils"), por se tratarem de pertenças e não haver cláusula contratual que imponha sua incorporação ao imóvel, podem ser retirados pela locatária, condicionada à reparação de danos eventualmente causados.
9.A sucumbência foi recíproca, com maior êxito da autora locatária nos pontos centrais, razão pela qual os ônus foram redistribuídos em 70% para o locador e 30% para a locatária, observada a gratuidade de justiça deferida à última.
10.Recursos parcialmente providos.11.Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 393 e 93; CPC, art. 85, §11.;Jurisprudência relevante citada: Não há precedentes específicos citados no acórdão.
Exsurgem dos fólios a tempestividade dos Apelos, bem como o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade, merecendo, por conseguinte, serem conhecidos.
A controvérsia central dos recursos reside na definição das consequências jurídicas da pandemia de COVID-19 sobre o contrato de locação de espaço em shopping center firmado entre as partes, notadamente no que tange à possibilidade de rescisão contratual sem ônus para a locatária e à revisão dos encargos locatícios durante o período de restrições impostas pelo Poder Público.
A Apelante PLAY KIDS pugna pela reforma da sentença para que seja decretada a rescisão do contrato de locação por inexecução involuntária, decorrente de força maior, com o consequente afastamento da multa por resilição antecipada. A sentença de primeiro grau, por sua vez, julgou improcedente este pedido principal, entendendo não ser possível a rescisão sem ônus para a locatária.
Nesse ponto, entendo que a pretensão da locatária merece prosperar.
É fato público e notório, devidamente comprovado nos autos pelos decretos municipais acostados (ID 47120231), que a pandemia de COVID-19 ensejou a adoção de medidas sanitárias restritivas por parte do Poder Público, incluindo a determinação de fechamento compulsório de shopping centers a partir de março de 2020. Tal evento se amolda perfeitamente ao conceito de força maior, na modalidade de fato do príncipe, por se tratar de acontecimento superveniente, imprevisível e inevitável, cujos efeitos impactaram diretamente a execução do contrato de locação em tela.
A relação locatícia em shopping center possui natureza complexa, cujo objeto transcende a mera cessão do uso de um espaço físico. O locatário busca, precipuamente, a inserção em um centro comercial organizado, com capacidade de atrair um fluxo constante de consumidores, sendo este o principal atrativo para o desenvolvimento de sua atividade empresarial. Ao determinar o fechamento do empreendimento ao público, o ato governamental esvaziou, de forma substancial, o propósito econômico do contrato para a locatária, tornando inviável o exercício de sua atividade comercial, fonte de seus rendimentos e, consequentemente, dos recursos para adimplir as obrigações locatícias.
O artigo 393 do Código Civil estabelece que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado". A cláusula penal por rescisão antecipada possui natureza de prefixação de perdas e danos, visando a sancionar a parte que, por sua culpa, dá causa ao rompimento prematuro do vínculo contratual.
No caso dos autos, a intenção de rescindir o contrato não decorreu de um ato voluntário e imotivado da locatária, mas sim de uma conjuntura externa e irresistível que tornou a continuidade da avença excessivamente onerosa e desprovida de sua finalidade primordial.
Conforme robustamente demonstrado na inicial, a paralisação completa das atividades por um período prolongado, somada às peculiaridades do ramo de entretenimento infantil – considerado supérfluo e de maior risco de contágio, e que, de fato, teve sua retomada postergada em relação a outras atividades comerciais, conforme Decreto Municipal nº 32.589/2020 (ID 47120253) –, culminou na demissão de todo o quadro de pessoal da empresa e na total inviabilização de seu negócio. Manter a locatária vinculada a um contrato cujo objeto se tornou inexequível e, ainda, impor-lhe a sanção pecuniária pela rescisão, seria o mesmo que penalizá-la por um evento pelo qual não concorreu, em flagrante descompasso com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
Dessa forma, assiste razão à Apelante PLAY KIDS quanto ao seu direito de ter o contrato rescindido por força maior, devendo ser afastada a cobrança da multa penal compensatória. A rescisão, neste caso, deve operar efeitos a partir da data do ajuizamento da ação (10/07/2020), momento em que a locatária manifestou inequivocamente sua vontade de extinguir o vínculo e buscou a chancela judicial para tanto.
Ademais, a sentença recorrida, ao acolher parcialmente o pedido subsidiário, determinou a redução do aluguel mínimo mensal em 30% (trinta por cento), com efeitos a partir de 21 de março de 2020 e vigência "até o julgamento da presente ação". Ambas as partes se insurgem contra este capítulo do julgado. A locatária busca a isenção total dos encargos, enquanto o locador pretende o afastamento da redução ou, ao menos, sua limitação temporal.
A revisão do valor do aluguel se mostra cabível e necessária. A paralisação forçada das atividades da locatária, com a consequente ausência de faturamento, gerou uma desproporção manifesta entre as prestações, tornando a obrigação de pagar o aluguel integral excessivamente onerosa, nos termos do artigo 317 do Código Civil.
O percentual de 30% (trinta por cento) de redução do aluguel mínimo, definido no acórdão proferido em sede de Agravo de Instrumento e mantido pela sentença, revela-se equilibrado e razoável. De um lado, reconhece o severo impacto sofrido pela locatária, que se viu privada de sua fonte de receita. De outro, pondera que a locatária continuou a ocupar o imóvel com seus equipamentos, gerando para o locador despesas contínuas de manutenção, segurança e conservação do espaço, ainda que em escala reduzida. A isenção total, pleiteada pela locatária, implicaria transferir todo o ônus da força maior ao locador, o que não se coaduna com a necessária distribuição equitativa dos prejuízos decorrentes da pandemia.
Contudo, assiste plena razão ao Apelante CONDOMINIO SHOPPING BARRA no que tange ao termo final da medida. A decisão de estender a redução do aluguel por prazo indeterminado, "até o julgamento da presente ação", carece de fundamento jurídico e gera manifesta insegurança e desequilíbrio. A revisão contratual é uma medida excepcional, justificada pela anormalidade das circunstâncias. Uma vez cessada a causa que deu ensejo à revisão – qual seja, a restrição ao funcionamento imposta pelo Poder Público –, a base do negócio jurídico deve ser restabelecida, retornando a obrigação ao seu valor original.
Portanto, a sentença merece reforma para delimitar o período de incidência da redução do aluguel, que deverá viger desde 21 de março de 2020 até a data em que os decretos municipais de Salvador autorizaram, de forma inequívoca, a retomada das atividades de recreação infantil em shopping centers, momento a partir do qual o aluguel mínimo mensal volta a ser devido em sua integralidade, até a efetiva desocupação do imóvel.
Quanto aos demais encargos locatícios, como taxas de condomínio e Fundo de Promoção e Propaganda (FPP), a sua manutenção é devida, ainda que de forma potencialmente revisada caso a caso, pois se destinam a custear despesas coletivas e serviços que, em grande parte, continuaram a ser prestados pelo empreendimento mesmo durante o período de fechamento. O pleito de isenção total de tais encargos não encontra amparo, devendo ser mantida a improcedência neste particular.
A Apelante PLAY KIDS alega que a sentença foi omissa ao não analisar seu pedido de compensação de débitos com o valor pago a título de Cessão de Direito de Uso (CDU), no montante de R$ 360.000,00 (trezentos e sessenta mil reais).
Ainda que se reconheça a omissão do julgado de primeiro grau, o mérito da pretensão não merece acolhida. A CDU, também conhecida como res sperata ou "luvas", constitui uma contraprestação paga pelo lojista para ter o direito de se estabelecer em um empreendimento comercial já consolidado ou em fase de consolidação, beneficiando-se de seu fundo de comércio, de sua estrutura organizacional e de sua capacidade de atrair clientela.
Trata-se de um negócio jurídico autônomo, embora coligado ao de locação, cujo objeto se exaure com a garantia de integração do lojista ao empreendimento. No caso dos autos, a locatária usufruiu da estrutura do Shopping Barra por quase cinco anos antes do advento da pandemia, período no qual a contraprestação do locador, referente à entrega da res sperata, foi devidamente cumprida. A rescisão do contrato de locação por força maior não tem o condão de afetar retroativamente este negócio jurídico já aperfeiçoado, não gerando para a locatária o direito à devolução ou à compensação dos valores pagos, salvo se houvesse prova de que o locador descumpriu suas obrigações relativas à manutenção da estrutura do empreendimento, o que não foi demonstrado. Portanto, o pedido de compensação é improcedente.
Por fim, a Apelante PLAY KIDS requer o reconhecimento do seu direito de retirar os equipamentos de ar condicionado ("fan coils") instalados no imóvel. A matéria já havia sido objeto de deliberação favorável à locatária no julgamento do Agravo de Instrumento, mas a sentença de mérito foi silente a respeito.
A pretensão é procedente. Os equipamentos em questão, adquiridos pela locatária e instalados para o exercício de sua atividade, não se caracterizam como benfeitorias incorporadas ao imóvel, mas sim como pertenças, nos termos do artigo 93 do Código Civil. São bens que, embora destinados ao uso do imóvel, não constituem partes integrantes deste e conservam sua individualidade, podendo ser removidos.
Não havendo disposição contratual em sentido contrário que estabeleça a incorporação de tais bens ao patrimônio do locador, assiste à locatária o direito de retirá-los ao final da locação, incumbindo-lhe, contudo, o dever de reparar quaisquer danos que a remoção venha a causar à estrutura do imóvel. A sentença deve ser reformada também neste ponto para garantir expressamente tal direito.
Por fim, com a reforma parcial da sentença por força de ambos os apelos, impõe-se a readequação dos ônus sucumbenciais. A Apelante PLAY KIDS sagrou-se vencedora em seu pleito principal de rescisão contratual sem multa, na redução parcial do aluguel e no direito à retirada de seus bens. Por outro lado, sucumbiu quanto ao pedido de isenção total dos encargos e de compensação da CDU. O Apelante CONDOMINIO SHOPPING BARRA, por sua vez, obteve êxito em limitar o período da redução do aluguel, mas foi vencido quanto à rescisão e à incidência da multa.
Verifica-se, portanto, uma sucumbência recíproca, porém em proporções distintas. Considerando o proveito econômico obtido por cada parte, entendo ser razoável e proporcional que o CONDOMINIO SHOPPING BARRA arque com 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, cabendo à PLAY KIDS DIVERSAO E ENTRETENIMENTO EIRELI ME os 30% (trinta por cento) restantes.
Os honorários advocatícios são fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte autora (valor da multa contratual afastada somado ao valor dos aluguéis reduzidos), já considerada a majoração recursal prevista no art. 85, § 11, do CPC, a serem distribuídos na proporção acima definida, observada a suspensão da exigibilidade em relação à PLAY KIDS, por ser beneficiária da justiça gratuita.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO PARCIAL AOS APELOS, reformando a sentença para:
a) DECRETAR a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes, a contar da data de ajuizamento da presente ação (10/07/2020), com o consequente AFASTAMENTO da cobrança da multa por rescisão antecipada;
b) DETERMINAR a redução de 30% (trinta por cento) do valor do aluguel mínimo mensal devido pela locatária, limitando, contudo, a incidência de tal redução ao período compreendido entre 21 de março de 2020 e a data em que os decretos municipais de Salvador autorizaram a retomada das atividades de recreação infantil em shopping centers, devendo os valores integrais serem restabelecidos a partir de então, até a efetiva desocupação do imóvel;
c) RECONHECER o direito da locatária de retirar todos os seus bens móveis do imóvel, incluindo os equipamentos denominados "fan coils", condicionada a reparação de eventuais danos causados ao imóvel durante a remoção;
d) JULGAR IMPROCEDENTES os demais pedidos, notadamente o de compensação de valores pagos a título de Cessão de Direito de Uso (CDU).
Em razão da sucumbência recíproca, redimensiono os ônus, para condenar o CONDOMINIO SHOPPING BARRA ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e a PLAY KIDS DIVERSAO E ENTRETENIMENTO EIRELI ME aos 30% (trinta por cento) restantes. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios, os quais fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido pela parte autora, já considerada a majoração recursal, a serem distribuídos na mesma proporção das custas. Fica suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à autora, por litigar sob o pálio da gratuidade de justiça.
Sala das Sessões da 5ª Câmara Cível, datado e assinado eletronicamente.
DES. CLÁUDIO CÉSARE BRAGA PEREIRA
RELATOR
09