PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. TAXA DE FRUIÇÃO. DANO MORAL. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

I. Caso em exame

1. Trata-se de Apelação Cível e Recurso Adesivo interpostos contra sentença que, em ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, declarou a rescisão do negócio por impossibilidade de cumprimento, determinando a restituição de valores e a desocupação do bem, além de rejeitar os pedidos de danos morais. Os Promitentes Compradores (Apelantes Principais) sustentam a culpa exclusiva dos Promitentes Vendedores e pedem indenização por danos morais. Os Promitentes Vendedores (Recorrentes Adesivos) contestam a devolução do sinal, requerem o pagamento de aluguéis em atraso e também pleiteiam indenização por danos morais.

II. Questão em discussão

2. As questões em debate consistem em: a) Aferir a responsabilidade pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda; b) Analisar a obrigatoriedade de restituição integral dos valores pagos pelos Promitentes Compradores, incluindo o sinal destinado à intermediação imobiliária; c) Verificar a viabilidade de condenar os Promitentes Compradores ao pagamento de taxa de fruição pela ocupação do imóvel; d) Avaliar a configuração de dano moral indenizável em favor de qualquer das partes.

III. Razões de decidir

3. A responsabilidade pela rescisão do contrato é exclusivamente dos Promitentes Vendedores. A Cláusula Quinta do contrato exigia a entrega do imóvel "desembaraçado, livre de quaisquer ônus". A descoberta de que os vendedores não possuíam a titularidade registral do terreno, mas apenas a posse, configurou um descumprimento essencial da obrigação principal. Tal fato atrai a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, prevista no artigo 476 do Código Civil, pois os compradores já haviam viabilizado os recursos para a quitação, e o negócio não se concretizou por um impedimento anterior e imputável unicamente aos vendedores.

4. Como consequência da culpa exclusiva dos Promitentes Vendedores, as partes devem retornar ao estado anterior (status quo ante). Isso implica na devolução integral de todos os valores desembolsados pelos Promitentes Compradores, o que inclui o sinal de R$ 10.000,00, o adiantamento de R$ 5.000,00 e as despesas com documentação de R$ 6.154,35. A alegação de que o sinal foi pago diretamente à imobiliária não isenta os vendedores da responsabilidade de restituição, pois, para os compradores, o valor representou parte do preço. Eventual prejuízo dos vendedores com a corretagem deve ser discutido em ação própria contra a imobiliária.

5. É devido o pagamento de uma taxa de fruição pelos Promitentes Compradores. Embora a rescisão tenha ocorrido por culpa dos vendedores, os compradores permaneceram na posse do imóvel e deixaram de pagar o aluguel mensal acordado em um termo provisório. Para evitar o enriquecimento sem causa, vedado pelo artigo 884 do Código Civil, é justo que compensem os vendedores pelo tempo de uso gratuito do bem, no valor do aluguel pactuado (R$ 700,00 mensais), desde a inadimplência (agosto de 2023) até a efetiva desocupação.

6. Os pedidos de danos morais formulados por ambas as partes são improcedentes. O entendimento consolidado é que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, mas sim um dissabor comum à vida em sociedade. No caso, a frustração do negócio resolve-se na esfera patrimonial, por meio da restituição de valores e da compensação pela fruição, não havendo provas de que a conduta de qualquer das partes tenha violado gravemente os direitos da personalidade da outra.

IV. Dispositivo e tese

7. Recurso de Apelação e Recurso Adesivo parcialmente providos.

Tese de julgamento: "1. A ausência de titularidade registral do imóvel por parte dos promitentes vendedores, que se obrigaram contratualmente a entregá-lo livre de ônus, caracteriza descumprimento da obrigação principal e acarreta sua culpa exclusiva pela rescisão do negócio, justificando a aplicação da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). 2. A rescisão por culpa exclusiva do vendedor impõe o retorno das partes ao estado anterior, com a restituição integral de todos os valores pagos pelo comprador, sendo irrelevante para este o fato de o sinal ter sido destinado a terceiros, como uma imobiliária. 3. É devida a fixação de taxa de fruição a ser paga pelo comprador que permanece na posse do imóvel sem a devida contraprestação, mesmo quando a rescisão ocorre por culpa do vendedor, a fim de evitar o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). 4. O inadimplemento contratual, desacompanhado de prova de violação grave aos direitos da personalidade, não configura dano moral indenizável, constituindo mero aborrecimento."

Dispositivos relevantes citados:Código Civil: arts. 476 e 884; Código de Processo Civil: arts. 98 a 102.

Jurisprudência relevante citada:

TJ-GO, Apelação Cível 03523287220158090035, Relator: Des. ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/07/2024.

TJ-MG, Apelação Cível 01263549720158130134, Relator: Des. Fernando Lins, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/02/2020.

TJ-MS, Apelação Cível 0801677-61.2015.8.12.0013, Relator: Des. Divoncir Schreiner Maran, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/09/2020.

TJ-MG, Apelação Cível 50006757120228130452, Relator: Des. João Cancio, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 21/08/2024.

TJ-SP, Apelação Cível 10010226220238260619, Relator: Des. Cristina Zucchi, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2024.

        Vistos, relatados e discutidos estes autos, preambularmente identificados, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, conforme certidão de julgamento, em DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO PRINCIPAL E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO, nos termos do quanto fundamentado no voto da excelentíssima Relatora, adiante registrado e que a este se integra.

Salvador, data registrada no sistema.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 8 de Julho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Trata-se de Apelação Cível interposta por LORENA MENDES DE JESUS e outros e Recurso Adesivo, interposto por NORMA RODRIGUES SANTOS REIS e outros, contra a sentença proferida pela 4ª Vara dos Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Ilhéus/BA, que na ação de resolução contratual com pedido liminar proposta, ajuizada por NORMA RODRIGUES SANTOS REIS e outros em face de LORENA MENDES DE JESUS e outros, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos autorais declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em razão da impossibilidade de seu cumprimento nos termos originalmente pactuados; determinou a desocupação do imóvel pelos réus, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado da sentença, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse e rejeitou e os pedidos de danos morais formulados pelos acionantes.

Irresignados, os compradores LORENA MENDES DE JESUS e SIDCLEY PEREIRA DE JESUS apelam da sentença (Id 98097430). Alegam, em suma, a culpa exclusiva dos vendedores. Pleiteiam a procedência total da reconvenção, com a condenação dos vendedores por danos morais, e a improcedência da ação principal.

Os vendedores, na petição de Id 98097438, apresentam recurso adesivo. Defendem a não devolução do sinal pago diretamente à imobiliária. Afirmam, ainda, que os compradores estão inadimplentes com os aluguéis desde agosto de 2023 e requerem a condenação destes ao pagamento dos valores em atraso, bem como uma indenização por danos morais.

Foram apresentadas contrarrazões por ambas as partes (Id’s 98097439 e 98097442), refutando as teses adversárias e pugnando pela manutenção ou reforma da sentença nos pontos que lhes são favoráveis.

            Este é o relatório que encaminho à Secretaria da Quarta Câmara Cível, para oportuna inclusão em pauta de julgamento, nos termos dos artigos 931, caput e 934, caput, ambos do CPC.

Salvador, 30 de março de 2026.

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora

06

PODER JUDICIÁRIO

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  Quarta Câmara Cível 

Gabinete da Desa. Dinalva Gomes Laranjeira Pimentel

Observo que o recurso preenche os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, devendo ser processado perante este Segundo Grau.

Defiro aos apelantes LORENA MENDES DE JESUS e SIDCLEY PEREIRA DE JESUS os benefícios da assistência judiciária gratuita, tendo em vista a presença dos requisitos autorizadores, insertos nos arts. 98 a 102 do CPC.

Com efeito, afere-se que o julgador de primeira instância, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarou a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, em razão da impossibilidade de seu cumprimento nos termos originalmente pactuados; determinou a desocupação do imóvel pelos réus, no prazo de 30 (trinta) dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de expedição de mandado de reintegração de posse e rejeitou e os pedidos de danos morais formulados pelos acionantes. Fundamentou seu entendimento na culpa "primordial" dos vendedores pelo insucesso do negócio, condenando-os a restituir aos compradores o sinal (R$ 10.000,00), um adiantamento (R$ 5.000,00) e despesas com documentação (R$ 6.154,35).

Com a devida vênia, a análise dos autos impõe uma conclusão mais assertiva: a culpa é exclusiva dos vendedores.

A Cláusula Quinta do contrato de promessa de compra e venda (Id 369739988) é inequívoca ao estabelecer a obrigação dos vendedores de entregar o imóvel "desembaraçado, livre de quaisquer ônus". A posterior descoberta de que os vendedores não detinham a titularidade registral do terreno, mas apenas a posse, representa o descumprimento da principal obrigação de quem vende: garantir a possibilidade de transferência do domínio.

Aplica-se ao caso, com perfeição, a teoria da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil. Os compradores demonstraram ter providenciado os meios para a quitação do preço, com a liberação dos recursos do consórcio. O negócio somente não se concretizou por um fato anterior e imputável unicamente aos vendedores. A alegação de "força maior" não prospera, pois a verificação da regularidade da cadeia dominial do bem que se oferta à venda é um dever de diligência mínimo da parte vendedora.

Veja-se posicionamento, em hipóteses análogas, dos mais variados tribunais pátrios:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO CONFIGURADA. CERCEAMENTO DEFESA. DISPENSA OITIVA TESTEMUNHAS. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMÓVEL GRAVADO COM HIPOTECA. BAIXA NÃO REALIZADA. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. 1. Tendo as partes dispensado a oitiva das testemunhas arroladas, não há cerceamento do direito de defesa por ausência de produção de prova testemunhal. 2. Deve ser acolhida a exceção do contrato não cumprido, quando os promitentes vendedores deixam de cumprir a obrigação de entregar o imóvel alienado, livre de ônus, até a data do pagamento da última parcela contratada. Apelação Cível provida. (TJ-GO 03523287220158090035, Relator.: ANTÔNIO CÉZAR PEREIRA MENESES - (DESEMBARGADOR), 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/07/2024) [g.n.]

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - OBRIGAÇÃO CONTRATUAL DE ENTREGAR O IMÓVEL LIVRE DE HIPOTECA - INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE-VENDEDOR - EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO USADA PELO PROMITENTE-COMPRADOR - ADMISSIBILIDADE - CESSAÇÃO DA MORA CONTRATUAL - COBRANÇA DO VALOR REMANESCENTE LEGÍTIMA - Caracterizado o inadimplemento, por parte da promissária-vendedora, da obrigação de providenciar a baixa da hipoteca, é lícito ao promitente-comprador valer-se da exceção de contrato não cumprido para sustar o pagamento de parcela remanescente do preço - Cessada a mora contratual, deve o promitente-comprador quitar o valor faltante, que deverá ser corrigido e atualizado desde o adimplemento integral das obrigações do promissário-vendedor. (TJ-MG - Apelação Cível: 01263549720158130134 Caratinga, Relator.: Des.(a) Fernando Lins, Data de Julgamento: 20/02/2020, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 28/02/2020) [g.n.]

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CONTRATO QUE PREVIA A ENTREGA DO BEM LIVRE E DESEMBARAÇADO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – IMPOSSIBILIDADE DE OUTORGA DEFINITIVA DA ESCRITURA PÚBLICA – AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIAS DA PROMITENTE-VENDEDORA PARA DESEMBARAÇO DO BEM – PRINCÍPIO DA BOA FÉ CONTRATUAL – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. O artigo 476, do Código Civil, preconiza que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento do outro. Sendo impossível a outorga definitiva da escritura pública do imóvel objeto do contrato de compra e venda, ante a existência de gravames na matrícula do imóvel, o qual foi prometida a entrega livre e desembaraçado, a promitente-vendedora não pode exigir o cumprimento do contrato pelos promitentes-compradores, antes de cumprida sua obrigação, conforme aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido. (TJ-MS - Apelação Cível: 0801677-61 .2015.8.12.0013 Jardim, Relator.: Des . Divoncir Schreiner Maran, Data de Julgamento: 23/09/2020, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/09/2020)

Assim, dou parcial provimento ao recurso dos compradores neste ponto, para declarar a culpa exclusiva dos vendedores pela rescisão contratual.

DA RESCISÃO E DO RETORNO AO STATUS QUO ANTE

DAS CONSEQUÊNCIAS

Reconhecida a culpa exclusiva dos vendedores, a consequência jurídica é o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato (status quo ante). Isso implica na devolução integral de tudo o que os compradores despenderam em razão do negócio frustrado.

A sentença já determinou a restituição do sinal (R$ 10.000,00), do adiantamento para regularização (R$ 5.000,00) e das despesas com habite-se e ITIV (R$ 6.154,35), o que está correto.

O argumento dos vendedores de que o sinal foi pago à imobiliária não os isenta da responsabilidade perante os compradores. A relação de corretagem foi contratada pelos vendedores, e para os compradores, o pagamento constituiu parte do preço. Eventual prejuízo deve ser resolvido em ação de regresso contra a imobiliária, se for o caso.

Veja-se jurisprudência, na mesma linha de raciocínio:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESCISÃO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES - RETORNO AO STATUS QUO ANTE - RETENÇÃO DE VALORES PAGOS - PERCENTUAL RAZOÁVEL - MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - POSSIBILIDADE - LEI Nº 13.786/2018 - COMISSÃO DE CORRETAGEM - VALOR SUPORTADO PELO VENDEDOR E QUE NÃO INTEGRA O PREÇO DO BEM - INVIABILIDADE DE RETENÇÃO - FRUIÇÃO - LOTE VAGO - DESCABIMENTO. I - Aos contratos de compra e venda de imóvel realizados entre empresas empreendedoras/construtoras e particulares é aplicável a legislação consumerista. II - O pleito de rescisão do contrato manejado pelo promitente comprador deve ser acolhido, constituindo decorrência lógica da rescisão o retorno das partes ao status quo ante, o que implica na devolução ao comprador dos valores por ele já pagos e na restituição da posse do bem à vendedora . III - Com a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, por culpa do comprador, mostra-se pertinente a retenção, pela promitente vendedora, de parte dos valores pagos para ressarcimento de despesas advindas da contratação e imposição de penalidade à parte que deu causa à rescisão, sendo admitida a multa no percentual de 10% sobre o valor atualizado do contrato, eis que o negócio foi celebrado após a vigência da Lei n. 13.786/2018. IV - Em se tratando de lote vago, não é cabível indenização pela fruição do bem . V - Considerando que a comissão de corretagem foi paga pelo promitente vendedor e não integra o preço pago pelo bem, não há falar-se em retenção do respectivo valor pela vendedora. (TJ-MG - Apelação Cível: 50006757120228130452, Relator.: Des.(a) João Cancio, Data de Julgamento: 20/08/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/08/2024) [g.n.]

Portanto, a condenação à restituição integral dos valores, com juros e correção monetária, deve ser mantida.

DO MÉRITO DO RECURSO ADESIVO (VENDEDORES)

DA COBRANÇA DE ALUGUÉIS (TAXA DE FRUIÇÃO)

O recurso adesivo dos vendedores merece provimento parcial em um ponto crucial: a contraprestação pela ocupação do imóvel.

O "Termo de Acordo" (Id 407622435) estabeleceu uma relação locatícia provisória, e os comprovantes demonstram que os compradores cessaram os pagamentos mensais em julho de 2023, embora tenham permanecido na posse do bem.

Ainda que a rescisão se dê por culpa dos vendedores, é vedado o enriquecimento sem causa de qualquer das partes (art. 884 do CC). A partir do momento em que os compradores deixaram de pagar o aluguel acordado, passaram a usufruir do imóvel gratuitamente, o que é inadmissível.

Dessa forma, assiste razão aos vendedores quanto à necessidade de pagamento de uma taxa de fruição, correspondente ao valor do aluguel mensal pactuado (R$ 700,00), pelo período de inadimplência, ou seja, desde agosto de 2023 até a efetiva desocupação do imóvel. O montante devido deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença e poderá ser compensado com o crédito detido pelos compradores.

Nesse sentido, veja-se excertos jurisprudenciais a seguir:

BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS INCONTROVERSO. RÉ REVEL. RESCISÃO DO CONTRATO, CONFORME CLÁUSULA CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. FIXAÇÃO DE RETENÇÃO EM 25% SOBRE O VALOR PAGO PELA COMPRADORA. DESCONTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. É devido o pagamento de valor fixado a título de fruição do imóvel ao vendedor, relativamente a todo o período em que a compradora utilizou o imóvel, sob pena de enriquecimento ilícito. BENFEITORIAS E ACESSÕES NÃO COMPROVADAS, TAMPOUCO REIVINDICADAS, CONDENAÇÃO DA AUTORA A ESSE TÍTULO AFASTADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. Recurso parcialmente provido, com determinação. (TJ-SP - Apelação Cível: 10010226220238260619 Taquaritinga, Relator.: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 02/09/2024, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/09/2024) [g.n.]

Assim, dou parcial provimento ao recurso adesivo para condenar os compradores ao pagamento da referida taxa de fruição.

DA ANÁLISE CONJUNTA DOS PEDIDOS DE DANOS MORAIS

Ambas as partes pleiteiam indenização por danos morais. Contudo, a sentença deve ser mantida neste ponto.

O entendimento jurisprudencial consolidado é de que o mero inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, configurando, em regra, mero dissabor inerente à vida em sociedade. Para que se configure o dano moral, é necessária a demonstração de uma violação grave aos direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso.

A frustração do negócio, embora significativa, resolve-se na esfera patrimonial, com a restituição dos valores e a compensação pela fruição do bem. Não há evidências de má-fé ou de uma conduta que tenha extrapolado os limites da controvérsia contratual a ponto de causar abalo psicológico indenizável a qualquer das partes.

Portanto, nego provimento a ambos os recursos no que tange ao pedido de danos morais.

Ante o exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO À APELAÇÃO PRINCIPAL (dos compradores) para, reformando em parte a sentença, reconhecer a culpa exclusiva dos vendedores pela rescisão do contrato, mantendo, contudo, a condenação à restituição dos valores já determinada na origem. DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO (dos vendedores) para condenar os compradores ao pagamento de uma taxa de fruição mensal no valor de R$ 700,00 (setecentos reais), devida desde agosto de 2023 até a efetiva desocupação do imóvel, cujo montante deverá ser apurado em liquidação e compensado com o crédito dos compradores. NEGO PROVIMENTO aos pleitos de indenização por danos morais formulados em ambos os recursos.

Diante da sucumbência recíproca, porém com maior decaimento dos vendedores, que deram causa à lide, redistribuo os ônus, condenando os vendedores ao pagamento de 80% das custas processuais e honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação (restituição), e os compradores ao pagamento dos 20% restantes das custas e honorários de 10% sobre o valor de sua própria condenação (taxa de fruição), observada a gratuidade de justiça deferida.

Publique-se. Intime-se.

Salvador, data registrada no sistema. 

DESª. DINALVA GOMES LARANJEIRA PIMENTEL
Relatora