PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. MORA INJUSTIFICADA. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO AUTOR. SÚMULA 543 DO STJ. TAXAS CONDOMINIAIS. RESSARCIMENTO DEVIDO. AUSÊNCIA DE ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

1. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, haja vista que a relação jurídica se enquadra ao mandamento expresso no art. 3º § 2º, do diploma legal.

2. A cláusula de tolerância estipulada até 180 (cento e oitenta) dias em contrato é razoável e deve ser considerada válida. Entretanto, resta incontroverso o atraso de obra, inclusive, após a prorrogação do prazo, por culpa exclusiva da construtora, de forma que sendo rescindido o contrato, deve ocorrer a devolução integral das parcelas pagas pelo comprador/adquirente. Súmula n. 543 do STJ.

3. As despesas condominiais são de responsabilidade do proprietário, excepcionando-se a regra, a partir do momento em que as taxas condominiais são cobradas e pagas no período em que o imóvel ainda não estava na posse direita do adquirente em razão da ausência de entrega das chaves, impondo a restituição dos valores.

4. A inversão da cláusula penal é realizada com o fim de equilibrar a relação contratual, possibilitando também ao consumidor exigir dos construtores as penalidades impostas nos casos de inadimplemento contratual. No caso dos autos está demonstrado que o arbitramento foi realizado de forma proporcional ao que fora pago pelo adquirente, de forma que não configura qualquer ilícito. SENTENÇA MANTIDA. APELAÇÃO CONHECIDA E NÃO PROVIDA.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação n. 0556187-65.2014.8.05.0001, em que figuram como apelante JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA e como apelada MULTITECH INFORMATICA, AUDIO E VIDEO LTDA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, conhecer e NEGAR PROVIMENTO à apelação, e assim o fazem pelas razões que integram o voto do eminente Desembargador Relator.

Sala das Sessões,    de        de 2024.

Des. Jorge Barretto

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 6 de Fevereiro de 2024.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de apelação interposta por JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA, em face da sentença prolatada pelo MM Juízo da 11ª Vara de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Salvador, nos autos da ação ordinária proposta por MULTITECH INFORMATICA AUDIO E VIDEO LTDA, ora apelada.

Adoto, como próprio, o relatório contido na sentença (ID 39233351), que julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer a responsabilidade da acionada, face o comprovado atraso de obra. Determinou a devolução dos valores pagos no total de R$ 54.838,45 (noventa e oito mil duzentos e oito reais e doze centavos), o ressarcimento da quantia, atinente às taxas condominiais, bem como inverteu a multa prevista na cláusula penal contratual arbitrada em 1% do valor pago pelo autor, por mês de atraso, a partir de novembro/2013 até agosto/2014, no valor mensal de R$ 548,38 (quinhentos e quarenta e oito reais e trinta e oito) devidamente atualizada e acrescida de juros de mora. Julgou  improcedente o pedido de declaração de abusividade da cláusula contratual de tolerância que prevê a prorrogação do prazo de entrega em 180 dias, declarando a prescrição da pretensão autoral em relação à devolução das taxas de intermediação/corretagem. Custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Irresignado, o réu interpôs apelação (ID 39233357), alegando, em síntese, a impossibilidade de devolução integral dos valores pagos pelo autor, requerendo que seja determinada a retenção do percentual entre 30% (trinta por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) conforme estabelecido no contrato. Salienta, que o autor/apelado é responsável pelas despesas do imóvel e pagamento das taxas condominiais, hipótese que não há razão para o ressarcimento. Requer, ainda, a reforma do percentual estabelecido a título de inversão da cláusula penal. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reformada a sentença e julgado improcedente o pedido com a  inversão dos ônus sucumbenciais.

Recurso próprio, tempestivo. Preparo recolhido (ID 39233358).

Contrarrazões (ID 39233362), refutando as alegações da empresa apelante. Pela manutenção integral da sentença e não provimento do recurso.

Conclusos os autos, elaborei o presente relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do artigo 931 do CPC c/c 173, § 1º do RITJBA, esclarecendo que será permitida a sustentação oral, nos termos do artigo 187, inciso I, do Regimento Interno.

Salvador, 09 de janeiro de 2024.

Des. Jorge Barretto

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de apelação interposta em face da sentença que julgou parcialmente procedentes o pedido, declarando a responsabilidade da acionada em relação ao atraso de obra, determinou a devolução dos valores pagos, o ressarcimento das taxas condominiais e a inversão da multa prevista na cláusula penal contratual, nos termos consignados no relatório.

A sentença não merece reforma.

O cerne da apelação reside na busca pela reforma da sentença em relação a determinação de restituição dos valores ao apelado pela rescisão contratual decorrente do atraso de obra e descumprimento contratual.

Na origem, o autor ajuizou ação contra a ré, com quem, em 17/03/2011, firmou contrato de compra e venda de imóvel no Edifício Bromélia, unidade 0703, localizado no Condomínio Horto Bela Vista, situado nesta Capital, pelo valor de R$ 219.595,90 (duzentos e dezenove mil quinhentos e noventa e cinco reais e noventa centavos).

Em razão do atraso na entrega das obras e pela inexecução de algumas áreas do empreendimento, solicitou a rescisão contratual de forma administrativa, que foi negada pela construtora, motivando o ajuizamento da ação.

Pois bem, para estabelecer as premissas legais deste julgado, importante consignar que, da detida análise dos autos, extrai-se que a relação estabelecida entre as partes se encaixa perfeitamente nos conceitos instituídos nos arts. 2° e 3° do CDC, restando, portanto, configurada a incidência do Código de Proteção e Defesa do Consumidor na situação em escopo.

No tocante às alegações da parte autora, restou incontroverso o atraso na entrega de imóvel objeto do contrato entre as partes, não se configurando qualquer hipótese de caso fortuito ou força maior.

Ao contrário do sustentado pelas rés, houve demasiado atraso para conclusão do empreendimento, pois as obras foram estimadas para serem concluídas em 30 de abril de 2013, porém, só vieram a ser entregues em setembro de 2014.

Convém, salientar que estava estipulado em contrato (Capítulo IX, cláusula 9.01 – ID 39232736, pág. 14) a cláusula de tolerância de 180 dias (cento e oitenta dias).

O prazo de tolerância estipulado em contrato é válido, conforme asseverado na sentença e pacificado através de vasta jurisprudência, porém, o fato de admiti-lo, não se está assentindo as justificativas de fortuito e força maior, utilizadas pelo apelante como atenuantes para o retardo no cumprimento da sua obrigação, visto que constituem risco inerente a natureza da atividade desempenhada.

No caso em análise, denota-se incontroverso o atraso na entrega da obra, que inclusive extrapolou o período previsto na cláusula de tolerância em quase 11 (onze) meses, além da inexecução parcial do contrato, aplicando-se o entendimento da Súmula nº. 543 do STJ:

DIREITO DO CONSUMIDOR – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)

Forçoso reconhecer o inadimplemento contratual da apelante, o que dá absoluta propriedade ao pedido de rescisão do contrato pelo comprador, ora apelado, que não tem obrigação de aceitar receber o imóvel fora dos prazos ajustados e diferente daquele que contratou.

Partindo desses pressupostos, a sentença declarou a responsabilidade da construtora para devolução das parcelas pagas de forma integral, visto que não foi comprovado que houve culpa do comprador/apelado para o desfazimento do contrato, em perfeita sintonia com os precedentes pretorianos.

Prosseguindo na análise, em relação as despesas referentes às taxas condominiais, estas são de responsabilidade do proprietário e foram custeadas pelo adquirente, todavia, compelido a pagar os referidos encargos no período em que ainda não havia sido entregue as chaves e o imóvel não estava na posse consolidada, inexistindo respaldo na irresignação do apelante.

Portanto, não há ilegalidade ou equívoco no julgamento do Juízo recorrido aptos a ensejar a reforma do provimento jurisdicional, visto que o ressarcimento dos valores dispendidos estão em conformidade com o entendimento firmado pelo STJ, no sentido que descabe a cobrança das taxas condominiais enquanto o comprador não estiver imitido na posse, vejamos:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NULIDADE DO ACÓRDÃO. OMISSÃO NO JULGADO. INOCORRÊNCIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PELO PAGAMENTO. TERMO INICIAL. IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, QUE SE DÁ COM A ENTREGA DAS CHAVES. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Não há falar em violação dos arts. 489 e 1.022 do NCPC quando o julgador adota fundamentação clara, objetiva e suficiente para embasar a sua decisão. 3. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento de que o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais a partir da efetiva entrega das chaves, tendo em vista ser este o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes. 4. Quanto ao dissídio jurisprudencial, estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, incide, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 5. Agravo interno não provido. (STJ – AgInt no REsp: 1818710 RO 2019/0160398-9, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 22/06/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/06/2020)

A insurgência do apelante quanto a inversão da cláusula penal, reside no arbitramento do valor de R$ 548,38 (quinhentos e quarenta e oito reais e trinta e oito centavos) mensais, o que violaria a tese 970 do STJ, lastreado na ausência de equivalência do valor arbitrado com o valor locativo.

Cumpre esclarecer que a cláusula penal foi estabelecida como uma forma de indenizar o adquirente pelo adimplemento tardio da obrigação do vendedor, já a inversão da cláusula penal tem o propósito de equilibrar a relação contratual, possibilitando também ao consumidor, exigir dos construtores as penalidades impostas nos casos de inadimplemento contratual.

O contrato em análise prevê apenas a cláusula penal em caso de atraso/descumprimento pelo adquirente/comprador, estando corretamente fixada pelo juízo primevo, a inversão da cláusula, em conformidade com a tese 971 Do STJ e arbitrada em valor proporcional ao que foi efetivamente pago, de forma que não se afigura enriquecimento ilícito e trata-se de meio de compensar a indisponibilidade do imóvel pelo período em que já deveria ter sido entregue.

Destarte, a sentença não merece censura, pois aplicou corretamente o direito ao caso concreto, analisando as provas apresentadas para fins de fundamentação.

Em relação aos honorários recursais, o art. 85, § 11º, do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.

Assim, majora-se de 10% para 12% sobre o valor da causa, o valor dos honorários sucumbenciais, a serem arcados pelo apelante, observada a sucumbência recíproca imposta no comando sentencial.

Diante do exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO à apelação, mantendo hígida a sentença por seus próprios fundamentos.

É como voto.

Des. Jorge Barretto

Relator