PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DIFERENÇA DE METRAGEM. CASUÍSTICA. VÍCIO DE FÁCIL CONSTATAÇÃO. DECURSO DE MAIS DE OITO ANOS. DECADÊNCIA. INÉRCIA PROLONGADA. RECURSO IMPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou improcedentes os pedidos incoativos, reconhecendo a decadência do direito autoral, diante da alegada diferença entre a metragem adquirida (2 hectares) e a entregue (0,5 hectare).

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em definir se, na casuística, a expressiva diferença de metragem de imóvel objeto de compra e venda configura ou não um vício de fácil constatação, capaz de afastar a decadência reconhecida na origem.

III. Razões de decidir

3. A diferença de 75% entre a área adquirida (2 hectares) e a que se alega ter sido entregue (0,5 hectare) configura vício de fácil constatação, não sendo possível qualificá-lo como mero oculto ou redibitório.

4. A alegação de que o terreno estava coberto por vegetação não justifica a inércia do Apelante por mais de oito anos, sendo possível a simples medição desde a posse da área litigiosa.

5. In casu, o Apelante ainda realizou desmembramento do terreno, e alienando parte do imóvel para terceiro, o que enfraquece a alegação de vício oculto.

6. O recurso não apresenta argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos da sentença.

IV. Dispositivo

7. Recurso conhecido e improvido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quinta Câmara Cível, à unanimidade de votos, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, e o fazem de acordo com o voto do Relator.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUINTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 15 de Setembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

Vistos.

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por JEAN CARLOS RODRIGUES DA SILVA contra a sentença proferida pelo juízo a quo, cujo relatório aproveito, acrescentando que os pedidos incoativos formulados na presente Ação de Execução de Contrato c/c indenizatória, movida em desfavor de ANIVALDO ALVES DA SILVA, foram julgados improcedentes, reconhecendo-se a decadência do direito do Autor, nos termos do dispositivo transcrito:

Assim sendo, tendo tudo por visto e examinado, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos ora

formulados na inicial, pelo que extingo o processo com efeito de resolução de mérito, o que faço com

fundamento no art. 487, I, do CPC.

Condeno a parte autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes

no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme previsto no art. 85, § 2º do CPC, ficando as obrigações decorrentes da sucumbência da parte autora - beneficiária da gratuidade de justiça - sob condição suspensiva de exigibilidade e somente poderão ser executadas se, nos 5 (cinco) anos subsequentes ao trânsito em julgado da decisão que as certificou, o credor demonstrar que deixou de existir a situação de insuficiência de recursos que justificou a concessão de gratuidade, extinguindo-se, passado esse prazo, tais obrigações do beneficiário (art. 98, § 3º do CPC). (ID 88496800)

Em suas razões recursais (ID. 88496809), a Autora alega que a sentença incorreu em erro ao reconhecer a decadência. Sustenta que “O terreno estava coberto por plantações e pastagens, o que dificultava a verificação precisa de sua extensão”, caracterizando vício oculto.

Reclama que a metragem do imóvel é elemento essencial do contrato e que a diferença entre o pactuado (2 hectares) e o entregue (0,5 hectare) compromete a finalidade do negócio jurídico. Reclama de violação aos princípios da boa-fé objetiva e da probidade.

Afiança que o erro na metragem do imóvel só foi constado pelo Recorrente no ano de 2018, o que afastaria a decadência reconhecida pelo primevo. Refuta a possibilidade de realizar, antes, a “simples medição”, isso, “considerando as circunstâncias específicas do caso”.

Ao fim, pede a reforma do julgado para reconhecimento da inexistência de decadência do direito à redibição e condenação do Réu/Apelado à devolução do valor pago, devidamente atualizado, além de indenização por danos morais.

O Apelado apresentou contrarrazões (ID 88496816). Defende o acerto da sentença asseverando que o vício seria aparente, e não oculto; que o contrato foi firmado há 14 (quatorze) anos; que, após a aquisição do imóvel, “o Apelante desmembrou toda a área adquirida em 2010, demarcando-a e loteando-a, entre elas para o Sr. Miranda de Souza Gama, citado pelo Apelante em sua Réplica”, o que comprovaria a inexistência do vício redibitório levantado pelo Apelante. Pede o improvimento do recurso.

O Recurso é tempestivo e Recorrente é beneficiário da gratuidade.

Sorteados os autos, coube-me a função de Relator.

É o Relatório que ora submeto aos demais integrantes da Quinta Câmara Cível.

Peço inclusão em pauta de julgamento.

Des. RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO

Relator

SC07

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quinta Câmara Cível 

De início, registre-se que, a admissibilidade do recurso analisado ocorrerá sob o enfoque do CPC/15, vigente à época da publicação da sentença, conforme enunciado administrativo n. 3 do Superior Tribunal de Justiça:

Enunciado Administrativo nº 3 - Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

Constatados os pressupostos de admissibilidade, conheço do presente Recurso e passo a analisá-lo.

A presente demanda versa sobre alegado vício redibitório decorrente de divergência entre a metragem contratada e a efetivamente entregue em contrato de compra e venda de imóvel. O Apelante sustenta ter adquirido, em agosto de 2010, terreno medindo de 2 hectares, mas que, ao final de 2018, constatou que a área real seria de apenas 0,5 hectare.

A ação foi ajuizada pelo ora Recorrente em março de 2019, pleiteando a entrega da metragem contratada ou a devolução do valor pago, atualizado, além de indenização por danos morais (ID 88496701).

O ponto central da controvérsia reside na natureza do vício alegado - se oculto ou aparente - o que repercute na tempestividade da pretensão autora, à luz do prazo decadencial.

Nos termos do art. 445, do Código Civil, o prazo para pleitear redibição de bem imóvel é de um ano, contado da data em que o vício se torna conhecido. Cito:

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

Já o art. 501, do CC - mais específico, por envolver medição incorreta em compra e venda de imóvel -, esclarece que o direito de propor ação, questionando a metragem de imóvel adquirido, decai em no prazo de um ano. Litteris:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. (…)

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

Importa registrar que, no caso concreto, a diferença entre a área que o Apelante afirma ter adquirido (2 hectares) e aquela que alega ter recebido (0,5 hectare) é expressiva - uma redução de 75% da área contratada.

Trata-se de uma discrepância tamanha e que, por sua magnitude, pode ser facilmente constatada.

Aliás, como bem asseverou o primevo, a verificação da metragem de um imóvel adquirido é diligência básica e esperada de qualquer comprado, sobretudo quando se trata de área rural, cuja extensão se alega, agora, ser elemento essencial do negócio jurídico.

Outrossim, na casuística estudada, a alegação de que o terreno estava antes coberto por plantações e pastagens, dificultando a medição, não se mostra suficiente para justificar a inércia do Apelante por mais de oito anos.

Em suma, não se pode acolher a alegação genérica de que não foi possível realizar simples medição, não se sustentando diante da natureza do bem e do tempo decorrido.

A posse do imóvel, por si só, já permitiria a adoção de providências técnicas para aferição da área, especialmente considerando que o vício alegado não envolve aspectos estruturais ou ocultos, mas sim uma diferença objetiva e facilmente mensurável, mormente pela expressividade da diferença alegada.

Ademais, o Apelante não apresenta fatos novos ou argumentos jurídicos capazes de infirmar os fundamentos da sentença.

As razões recursais se limitam a reiterar os pontos já expostos na petição inicial, sem trazer elementos adicionais que justifiquem a reforma da decisão. Assim, a ausência de inovação argumentativa reforça a correção da sentença recorrida, que se baseou em fundamentos jurídicos sólidos e alinhados à jurisprudência dominante.

No mais, Como fundamento autônomo, que conduz ao mesmo resultado útil, acrescente-se que o próprio Apelante confessa em réplica que realizou o desmembramento do imóvel e o vendeu a terceiro, conforme ID 88496773. Embora o referido contrato não seja objeto direto da presente ação, sua existência compromete a alegação de vício redibitório suscitada na exordial desta ação, pois, a conduta do Apelante, ao fracionar e alienar o imóvel, revela que tinha pleno conhecimento da área disponível e que, de fato, exercia domínio sobre ela. Tal circunstância reforça a defesa do Réu ao afirmar de que não houve vício oculto, mas sim aparente, e que o autor teve oportunidade de aferir a metragem desde a posse, optando por não fazê-lo.

Diante do exposto, tratando-se de vício de fácil constatação, e considerando a prolongada inércia do Apelante, bem como a ausência de argumentos novos no recurso, sem desconsiderar a clareza dos elementos fáticos constantes dos autos, impõe-se a manutenção da sentença que reconheceu a decadência do direito incoativo vindicado.

Conclui-se que a sentença deve ser mantida.

Considerando que no presente caso (1) houve arbitramento de honorários na sentença originária, (2) o julgado foi posterior a vigência do Novo CPC e (3) houve improvimento do Recurso; mostra-se impositiva a majoração da verba honorária com base no artigo 85, §11, do CPC.

Com isto, realizo a majoração dos honorários sucumbenciais para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

A exigibilidade da verba fica suspensa para a parte beneficiária da gratuidade, nos moldes do art. 98, § 3º do CPC.

Conclusão

Ante o exposto e conforme os argumentos lançados, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO mantendo a sentença, nos termos do voto.

Sucumbência inalterada. Majoro os honorários advocatícios para 15% (quinze por cento) do valor da causa, suspensa a exigibilidade ao beneficiário da justiça gratuita, nos termos do art. 98, §3º, do CPC.

Des. RAIMUNDO SERGIO SALES CAFEZEIRO

Relator