PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Seção Cível de Direito Público 

EMENTA: MANDADO DE SEGURANÇA. DIREITO TRIBUTÁRIO. BASE DE CÁLCULO DO ITIV. ARBITRAMENTO UNILATERAL PELO FISCO MUNICIPAL SEM PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ (TEMA 1.113 STJ RECURSO REPETITIVO). A BASE DE CÁLCULO DO ITIV DEVE CORRESPONDER AO VALOR EFETIVO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, PRESUMIDO COMO CONDIZENTE COM O VALOR DE MERCADO, SALVO SE O FISCO INSTAURAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO CONTRADITÓRIO PARA APURAÇÃO DIVERSA (ART. 148 CTN). JURISPRUDÊNCIA DESTE TRIBUNBAL NO CORPO DO VOTO. CONFIRMADA MEDIDA LIMINAR. SEGURANÇA CONCEDIDA.

I. Caso em exame

Mandado de Segurança impetrado por HERBERT MARQUES contra ato do PREFEITO MUNICIPAL DE SALVADOR que fixou unilateralmente a base de cálculo do ITIV do imóvel de Inscrição Municipal nº 643429-0 em R$ 902.708,96, valor muito superior ao efetivamente pago pelo contribuinte, que demonstrou ter adquirido o bem por R$ 243.252,66, considerando o pagamento inicial de R$ 143.252,66 em 2010 e quitação do saldo remanescente em 2024 por R$ 100.000,00 via acordo judicial homologado. Pleiteia o reconhecimento da ilegalidade do arbitramento e a utilização do valor da transação como base de cálculo do tributo.

II. Questão em discussão

2. Discute-se a legalidade do arbitramento unilateral da base de cálculo do ITIV pelo Município de Salvador, em valor superior ao declarado pelo contribuinte, sem prévio processo administrativo, e em desacordo com a jurisprudência do STJ no Tema 1.113 dos repetitivos.

III. Razões de decidir

3. A preliminar de ilegitimidade passiva do Prefeito Municipal foi rejeitada, dado que a autoridade coatora detém a responsabilidade final pela prática do ato administrativo impugnado.

4. A base de cálculo do ITIV deve corresponder ao valor efetivo da transação imobiliária, presumido como condizente com o valor de mercado, salvo se o Fisco instaurar procedimento administrativo contraditório para apuração diversa (CTN, art. 148).

5. A utilização de valor de referência pelo Município sem processo administrativo específico configura afronta às teses fixadas pelo STJ no Tema 1.113.

6. Foi reconhecido o direito do contribuinte à apuração do ITIV com base no valor efetivamente pago: R$ 143.252,66, devidamente atualizado, somado a R$ 100.000,00 pagos em 2024.

IV. Dispositivo e tese

7. Segurança concedida.

Tese de julgamento: "1. A base de cálculo do ITIV deve corresponder ao valor efetivo da transação imobiliária, considerando-se o valor declarado pelo contribuinte como presumidamente legítimo. 2. A fixação de base de cálculo com base em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município, sem prévio procedimento administrativo, é ilegal e afronta o art. 148 do CTN e o Tema 1.113/STJ."

Dispositivos legais relevantes citados: CF/1988, art. 150, I; CTN, arts. 38, 117, 148; Lei Municipal n. 7.186/2006, arts. 116 e 117.

Jurisprudência relevante citada: Tema 1.113/STJ; TJ-BA, APL: 0559814-72.2017.8.05.0001, Rel. Des. Lisbete Maria Teixeira Almeida C. Santos.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de MANDADO DE SEGURANÇA Nº 8033712-87.2024.8.05.0000, em que figura como Impetrante HERBERT MARQUES e, na condição de Impetrado o PREFEITO MUNICIPAL DE SALVADOR.

Acordam os Desembargadores componentes da Seção Cível de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em CONCEDER A SEGURANÇA, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

PRESIDENTE

DES. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

RELATOR

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEÇÃO CÍVEL DE DIREITO PÚBLICO

Concedido - Por Unanimidade.

Salvador, 26 de Fevereiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Seção Cível de Direito Público 

Trata-se de Mandado de Segurança Cível, com pedido de liminar, impetrado por HERBERT MARQUES contra ato do PREFEITO MUNICIPAL DE SALVADOR consistente na fixação unilateral e arbitrária da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) para o imóvel de Inscrição Municipal nº 643429-0 em montante superior ao valor da efetiva transação realizada pelo contribuinte, caracterizando assim, no entender do Impetrante, violação a direito líquido e certo.

O Impetrante narra que a aquisição do imóvel foi contratada em 01 de outubro de 2010, pelo valor de R$ 332.762,66, tendo sido pago inicialmente o montante de R$ 143.252,66, contudo, em razão do atraso de quase catorze anos na entrega do empreendimento, o saldo remanescente, originalmente R$ 189.510,00, foi quitado em março de 2024 por meio de um acordo judicial devidamente homologado, no valor reduzido de R$ 100.000,00, totalizando o custo efetivo do bem em R$ 243.252,66.

Prossegue informando que, ao buscar a regularização fiscal para a transcrição do título aquisitivo no Cartório, se deparou com a exigência fiscal baseada em um Valor Venal Arbitrado (VVA) pela Secretaria Municipal da Fazenda no montante de R$ 902.708,96, em frontal desrespeito ao valor real da transação e às teses recém-firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de repetitivos.

Assevera que “o Fisco municipal abusivamente extrapolou o seu poder de tributar, em referência ao limite quantitativo de incidência do ITIV, desrespeitando os critérios de legalidade impostos pela Constituição Federal, pelo Código Tributário Nacional e pelo Código Tributário Municipal, razão pela qual o presente mandado é medida que se impõe.”

Evoca o Art. 38 do Código Tributário Nacional, que prevê que a base de cálculo do ITIV é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Bem como, cita, em seu favor, o Art. 117 do Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador (Lei Municipal n. 7.186/2006).

Afirma a presença do fumus boni iuris, com base nas alegações supra, e do periculum in mora, devido à impossibilidade da completa formalização da alteração de titularidade do imóvel em apreço, perante o Cartório de Registro de Imóveis em função da exigência ilegal de valores inexistentes e inconstitucional.

Requer a concessão de medida liminar determinando à autoridade impetrada que emita em favor do impetrante, o Documento de Arrecadação Municipal - DAM do ITIV referente à transferência do imóvel de Inscrição Municipal nº. 643429-0, tendo como base de cálculo o valor da transação do imóvel, qual seja: R$ 332.762,66 (trezentos e trinta e dois mil setecentos e sessenta e dois reais e sessenta e seis centavos), sob pena de fixação de multa diária e, ao final, pugna pela concessão da segurança para confirmar a medida de urgência. Custas devidamente recolhidas pelo impetrante.

Após regular distribuição, coube-me a relatoria do feito.

Por meio da Decisão de ID 62559884, deferi o pedido liminar, reconhecendo a ilegalidade aparente do arbitramento unilateral e determinando a emissão do Documento de Arrecadação Municipal (DAM) para o ITIV tendo como base de cálculo o valor da transação do imóvel, devidamente atualizado até o dia do implemento do fato imponível (transcrição do título aquisitivo no cartório), sob pena de ulterior fixação de multa diária por este Juízo.

Informações da autoridade coatora no ID 64281650, arguindo a preliminar de ilegitimidade passiva do Prefeito Municipal, bem como a imprescindibilidade da atualização monetária do valor da transação dada a sua antiguidade.

Manifestando-se sobre as informações e apresentando um Agravo Interno contra a parte da decisão liminar que determinava a atualização integral do valor originalmente contratado (Processo n. 8033712-87.2024.8.05.0000.1.AgIntCiv), o impetrante sustentou que a correção monetária deveria recair apenas sobre a parcela paga em 2010 (R$ 143.252,66), posto que o valor de quitação do saldo remanescente em 2024, mediante acordo judicial de R$ 100.000,00, já era contemporâneo ao ato de registro (IDs 70976812 e 64217469).

Nos autos do Agravo Interno, exerci o juízo de retratação, reconhecendo a pertinência da argumentação do Agravante quanto à base de cálculo e a incidência da correção monetária, de modo a fixar o critério para que a base de cálculo do ITIV considerasse a soma do montante pago à época da contratação (R$ 143.252,66), devidamente atualizado monetariamente, com o valor quitado mediante acordo judicial em março de 2024 (R$ 100.000,00), julgando o Agravo Interno prejudicado, conforme se infere do ID 78373469.

Remetidos os autos ao Ministério Público, sobreveio pronunciamento de ID 75799014, pela ausência de interesse público primário que justificasse a intervenção do Parquet.

Posteriormente, o Município informou que o contribuinte realizou o pagamento espontâneo do ITIV no valor de R$ 27.081,27, calculado com base no Valor Venal Atualizado de R$ 902.708,96, antes mesmo da Decisão que readequou os critérios de cálculo.

Retornaram-me os autos em conclusão.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, com o presente relatório, restituo os autos à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, salientando que se trata de Ação Mandamental passível de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937 do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

Salvador/BA, 30 de novembro de 2025.

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Seção Cível de Direito Público 

De início, cumpre afastar a preliminar de ilegitimidade passiva do Prefeito Municipal de Salvador, porquanto, embora o lançamento tributário seja ato administrativo de competência da Secretaria Municipal da Fazenda, a impugnação neste mandamus volta-se contra ato da Administração Tributária do Município, que se encontra sob a chefia e fiscalização hierárquica do Chefe do Poder Executivo, sendo este, nos termos da Lei do Mandado de Segurança, a autoridade coatora apta a desfazer o ato impugnado.

Assim, rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

Pois bem, in casu, no mérito, a análise do Mandado de Segurança impõe a verificação da existência de direito líquido e certo do Impetrante a ter a base de cálculo do ITIV fixada de acordo com o valor da transação e as balizas constitucionais e infraconstitucionais vigentes, afastando a exigência baseada em valor venal arbitrado unilateralmente pelo Fisco Municipal.

Assim, o cerne da controvérsia reside na inobservância, pela autoridade fiscal, da regra estabelecida pelo Artigo 38 do Código Tributário Nacional, que disciplina ser a base de cálculo do ITIV o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, o qual, no caso de compra e venda, corresponde ao valor da transação realizada em condições normais de mercado.

Sobre o tema em exame, dispõe o Artigo 38 do Código Tributário Nacional:

“Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

Já a Lei municipal n.º 1.039/2009, prescreve:

“Art. 116. A base de cálculo do imposto é o valor: I - nas transmissões em geral, dos bens ou direitos transmitidos; II - na arrematação judicial ou administrativa, adjudicação, remição ou leilão, do maior lance, ressalvada a hipótese prevista no parágrafo único deste artigo. Parágrafo único. Na arrematação judicial ou administrativa, bem como nas hipóteses de adjudicação, remição ou leilão, a base de cálculo do ITIV não poderá ser inferior ao valor da avaliação judicial e, não havendo esta, ao valor da avaliação administrativa. Art. 117. A base de cálculo do imposto em nenhuma hipótese poderá ser inferior ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado.”

Ainda, o CTN preconiza que a municipalidade arbitre o valor do bem para o cálculo do tributo quando não concordar com a declaração prestada pelo contribuinte, desde que haja processo regular administrativo, verbis:

Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”

Neste caminhar, o Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.937.821-SP, estabeleceu teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), por meio do Tema 1.113, a saber:

“1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral”.

O julgamento foi mantido em embargos de declaração publicados em 16 de maio de 2022.

Assim, tem-se que a presunção de legitimidade e boa-fé do valor declarado pelo contribuinte na transação imobiliária somente pode ser afastada pelo fisco municipal mediante a instauração de processo administrativo regular, assegurando-se o contraditório e a ampla defesa nos termos do Artigo 148 do Código Tributário Nacional.

Destarte, a atuação fiscal, ao utilizar um valor venal de referência (R$ 902.708,96), ou Valor Venal Atualizado (VVA), para o cálculo do imposto, sem a devida abertura de um processo administrativo específico, incorreu em flagrante ilegalidade, em direta contravenção às teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), as quais vedam expressamente que o Município arbitre previamente a base de cálculo do ITIV com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Corroborando, calha transcrição do seguinte julgado deste E. Tribunal de Justiça do Estado da Bahia:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. BASE DE CÁLCULO DE ITIV. MUNICÍPIO DE SALVADOR. VALOR DA TRANSMISSÃO DO BEM, DEVIDAMENTE ATUALIZADO ATÉ A TRANSCRIÇÃO DO TÍTULO ALIENATIVO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PRECEDENTES DO STJ. AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE DECLARAÇÃO DA OPERAÇÃO ALIENATIVA INFERIOR AO PREÇO MÉDIO DE MERCADO. ÔNUS DE PROVA NÃO ELIDIDO PELA FAZENDA PÚBLICA. SENTENÇA MANTIDA. VERBA SUCUMBENCIAL MAJORADA. APELO IMPROVIDO.

Segundo as disposições do art. 116 da Lei Soteropolitana de n.º 7.186/2006 (CTRMS), "A base de cálculo do imposto é o valor : I - nas transmissões em geral, dos bens ou direitos transmitidos". Destarte, não se pode admitir a pretensão da Municipalidade, em negar vigência ao preceito legal retrocitado, para, desconsiderando o preço da transmissão do bem, presumir a sonegação do imposto pelos apelados, por suposta prevalência da avaliação praticada pelo mercado. Ainda que o fato imponível do ITIV apenas ocorra com a transcrição imobiliária, o STJ já firmou posicionamento no sentido de que, a título de valor do imóvel alienado, há de se considerar o montante real do negócio jurídico. Considerando que os honorários de sucumbência decorrerem da causalidade, e, tendo em vista a sucumbência recursal do Apelante, majora-se os honorários sucumbenciais para 20% sobre o valor atualizado da causa, em atenção ao § 11º do artigo 85 do CPC/2015. (TJ-BA - APL: 05598147220178050001, Relator: LISBETE MARIA TEIXEIRA ALMEIDA C SANTOS, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 21/04/2021)

Por tais razões, confirmo e ratifico os termos da retratação proferida no Agravo Interno nº 8033712-87.2024.8.05.0000.1.AgIntCiv (ID 78373469), por meio da qual se reconheceu o direito líquido e certo do Impetrante, e CONCEDO A SEGURANÇA pleiteada por HERBERT MARQUES, para determinar que a autoridade coatora, por seus órgãos competentes, adote as providências necessárias para que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITIV) referente ao imóvel de Inscrição Municipal nº 643429-0 seja calculada com base no conjunto do valor efetivamente transacionado, correspondente à soma do montante de R$ 143.252,66, devidamente atualizado monetariamente desde a data do pagamento até o dia do implemento do fato imponível (transcrição do título aquisitivo no cartório), e o valor de R$ 100.000,00, quitado mediante acordo judicial em março de 2024.

Sem honorários advocatícios de sucumbência, na forma do artigo 25 da lei 12.016/2009.

Transitado em julgado o presente Decisum, remetam-se os autos ao arquivo, com baixa na distribuição.

Sala de Sessões,

Des. MANUEL CARNEIRO BAHIA DE ARAÚJO

Relator