PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. TERMO FINAL DA MULTA. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES. RECURSO AUTORAL PROVIDO PARCIALMENTE. RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Apelação interposta em face de sentença que, nos autos de Ação Indenizatória, fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, reconheceu o inadimplemento contratual das Acionadas, quanto ao prazo de entrega do bem, porém afastou a condenação ao pagamento de indenização por dano moral e lucros cessantes cumulados com cláusula penal. Apelo das Demandadas, buscando afastar a condenação à cláusula penal moratória.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

2. Definir se é válida a cláusula de tolerância contratual para entrega do imóvel e qual seu limite temporal; estabelecer se é possível a cumulação da cláusula penal moratória com lucros cessantes; determinar a existência de dano moral indenizável, decorrente do atraso na entrega da unidade; fixar o termo final da cláusula penal moratória, em caso de inadimplemento contratual.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A cláusula de tolerância é válida, desde que limitada ao prazo de 180 dias, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que reconhece a sua legalidade como margem razoável para imprevistos na conclusão da obra.

4. A cumulação entre cláusula penal moratória e lucros cessantes é, em regra, vedada, uma vez que ambas têm por objetivo indenizar pelo inadimplemento contratual, sendo presumida a equivalência entre a penalidade estipulada e o valor locatício do bem, conforme fixado no Tema nº 970 do STJ.

5. É cabível a indenização por dano moral, em razão do atraso injustificado na entrega do imóvel, inclusive após o prazo de tolerância, diante da frustração legítima da expectativa do promitente comprador, cujos efeitos ultrapassam o mero aborrecimento cotidiano, sendo presumido o prejuízo, conforme jurisprudência pacificada do STJ.

6. O termo final da cláusula penal moratória deve corresponder à data da efetiva disponibilização das chaves à Adquirente, e não à data do ajuizamento da lide, nos termos da tese firmada no REsp nº 1.729.593/SP.

IV. DISPOSITIVO

7. Apelo provido parcialmente (Autora). Recurso desprovido (Rés).

Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 85, §11. CDC, arts. 6º, VI e 14.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.253.328/AM, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04/03/2024, DJe 11/03/2024. STJ, REsp 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 27/09/2019, DJe 27/09/2019. STJ, REsp 1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, Tema 970, Segunda Seção. TJBA, Apelação nº 0505661-94.2014.8.05.0001, Rel. Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif, j. 19/06/2024. TJBA, Apelação nº 0502506-49.2015.8.05.0001, Rel. Des. Paulo César Bandeira de Melo Jorge, j. 29/08/2023.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n° 0545688-51.2016.8.05.0001, oriundos da Comarca da Capital, em que figuram como Apelantes/Apeladas PATRÍCIA MARGARETH ALVES SANTANA, PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A.

Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DA AUTORA, NEGANDO PROVIMENTO AO APELO MANEJADO PELAS ACIONADAS.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e provido em parte Por Unanimidade

Salvador, 27 de Janeiro de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Apelos Simultâneos interpostos por PATRÍCIA MARGARETH ALVES SANTANA, PARQUE MILÊNIO II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., PDG REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e FATOR REALTY PARTICIPAÇÕES S/A., contra a sentença do MM. Juiz de Direito da 6ª Vara dos Feitos de Rel. de Consumo da Comarca da Capital, que, nos autos da Ação Indenizatória nº 0545688-51.2016.8.05.0001, ajuizada pela primeira, em face das demais, dispôs:

“Do exposto, com fundamento nos arts. 5º da CF, 186 do Código Civil, 14 do CDC e demais dispositivos legais aplicáveis à espécie, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos, extinguindo o processo com resolução do mérito nos termos do art. 487, inciso I do CPC, para reconhecer o inadimplemento contratual imputado aos acionados, contado a partir do término da cláusula de tolerância. Em consequência declaro: resolvido o contrato firmado entre as partes; válida a cláusula de tolerância de 180 dias para prorrogação da data de entrega do imóvel. Condeno as rés:

a) à restituição imediata da quantia paga, em sua integralidade, conforme indicação da exordial, acrescida de correção monetária pelo índice do contrato, a contar do desembolso até o efetivo pagamento e juros de mora de 1% ao mês desde a citação, até a data da vigência da Lei 14.905/2024, e calculados de acordo com o artigo 406, §§ 1º e 2º do Código Civil a partir da vigência da Lei 14.905/2024;

b) ao pagamento da quantia estipulada a título de cláusula penal, previstas na cláusula 2 da síntese do contrato, como pena pelo inadimplemento contratual.

Condeno as acionadas ao pagamento de 40% das despesas processuais e autora a 60%, suspensa a exigibilidade da acionante em razão da AJG deferida.

Honorários conforme definido no tópico específico (acima).

P. R. I. Transitada em julgado, superada a fase de cumprimento, arquivem-se com baixa.”

Os litigantes opuseram Embargos de Declaração, sendo acolhido o recurso da parte acionada, nos seguintes termos:

“Diante do exposto, deixo de acolher os embargos de declaração opostos pela parte autora.

De seu turno, acolho os embargos de declaração opostos pela parte acionada, a fim de que onde consta:

b) ao pagamento da quantia estipulada a título de cláusula penal, previstas na cláusula 2 da síntese do contrato, como pena pelo inadimplemento contratual.

Passe a constar:

b) ao pagamento da quantia estipulada a título de cláusula penal, previstas na cláusula 2 da síntese do contrato, como pena pelo inadimplemento contratual, contados desde a data do término do prazo de tolerância até a data da disponibilização das chaves.

Mantenho a sentença em todos os seus demais termos.

Sem custas e honorários.

P.I.”

A Suplicante insurgiu-se contra a sentença, sob três fundamentos principais: a) nulidade da cláusula de tolerância contratual de 180 dias, por considerá-la abusiva e desprovida de justificativa fática, requerendo o seu afastamento, ou, subsidiariamente, a sua redução para 90 dias, com reflexos na apuração da cláusula penal devida; b) cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, afirmando que, no caso concreto, o valor da cláusula penal não é equivalente ao valor locatício do imóvel; c) o inadimplemento contratual extrapolou a esfera patrimonial, gerando danos extrapatrimoniais, presumíveis, diante da frustração do direito à moradia, pelas angústias, transtornos e frustrações geradas, inclusive à luz da teoria da perda do tempo útil, reconhecida pela doutrina e jurisprudência pátrias.

Contrarrazões acostadas ao id. 83299470.

Por sua vez, as Requeridas impugnaram a condenação ao pagamento da cláusula penal, afirmando que não houve inadimplemento contratual culposo. Alegaram que o atraso na entrega do bem se deu por eventos extraordinários, como a grave crise econômica no setor da construção civil, greves de trabalhadores, escassez de materiais e intempéries climáticas, o que configuraria caso fortuito ou força maior, excludentes de responsabilidade, nos termos dos arts. 393 e 396 do Código Civil. Argumentaram, ademais, que a cláusula penal somente seria exigível em caso de culpa das promitentes vendedoras, o que não se verificou no presente caso. Ressaltaram que a rescisão foi provocada pela própria Acionante, o que afastaria o inadimplemento de sua parte. Postularam, caso mantida a condenação ao pagamento da cláusula penal, a limitação temporal de sua incidência, até a data do ajuizamento da lide, e não até a entrega das chaves, como determinado na sentença.

Contrarrazões apresentadas no id. 83299468.

É o relatório. Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 5 de dezembro de 2025.

 Des. Lidivaldo Reaiche Raimundo Britto 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Exsurgem a tempestividade da insurgência e o atendimento aos demais requisitos de admissibilidade.

No que tange ao prazo de tolerância, cumpre salientar, primeiramente, que o STJ possui o entendimento de que, embora não se considere abusiva a mencionada cláusula, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias, para fins de atraso da entrega da unidade habitacional, sob pena de responsabilização, in verbis:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. 180 DIAS. VALIDADE. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. DANO MORAL. AFASTAMENTO. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR DURANTE A MORA DA CONSTRUTORA. LEGITIMIDADE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.

1. Está sedimentado nesta Corte Superior o entendimento de que é "válida [em contratos de promessa de compra e venda de imóvel] a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos" (AgInt no AREsp 1.957.756/RO, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022).

2. "Nos termos do entendimento firmado por este Superior Tribunal de Justiça, o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017).

3. Na espécie, ao manter a condenação da construtora ao pagamento da indenização por danos morais, o Tribunal de origem deixou de apontar circunstâncias excepcionais experimentadas pelos promitentes-compradores, capazes de justificar a reparação pretendida. Correta, portanto, a decisão agravada, ao reformar o acórdão recorrido.

4. Nos termos do entendimento desta Corte, "[é] devida a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor de imóvel comprado na planta durante a mora da construtora, porque apenas recompõe o valor da moeda, sem representar vantagem à parte inadimplente (...)" (AgInt no AREsp 677.950/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 14/03/2017, DJe de 20/03/2017).

5. Agravo interno improvido.

(AgInt no AREsp n. 1.253.328/AM, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 11/3/2024.)

No que concerne à alegada possibilidade de cumulação da cláusula penal com lucros cessantes, entendo que não há qualquer censura à decisão primeva, ao entender pela inadmissibilidade.

A Demandante buscou a cumulação, com o cômputo durante o período do atraso, contudo tal condenação deve ser afastada, pois, julgando o Tema nº 970 (REsp 1635428/SC e 1498484/DF), o STJ definiu a seguinte tese: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes”.

No tocante ao dano moral, verifica-se a pertinência do pleito autoral.

Ab initio, constata-se como incontroverso o descumprimento do prazo de entrega da obra, incluído o prazo de tolerância de 180 dias.

Logo, o não cumprimento do prazo de tolerância, evidencia a responsabilidade das Demandadas pelo atraso na entrega do bem, pois estabelecido em duração razoável, justamente considerando a possibilidade de situações imprevistas, não podendo, portanto, o risco da atividade ser transferido para os consumidores.

Registre-se, ainda, que, consoante posicionamento pacificado do STJ, existe presunção de prejuízo do promitente - comprador, no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável, o que não ocorreu no caso sub oculi.

Assim, inegável a incidência do dano moral, ante a conduta ilícita capaz de acarretar abalo interior que ultrapassa o mero dissabor, gerando sentimento de frustração suficiente para desencadear o desequilíbrio psicológico da pessoa normal, justificando reparação pecuniária. Afinal, de um lado, se tem a angústia, a decepção e o desconforto emocional causados, injustamente, na Suplicante, e, de outro, a conduta ilícita, consubstanciada no descumprimento imotivado da avença, em virtude da delonga exacerbada, sendo devido o pagamento de indenização reparatória.

Consequentemente, a condenação por dano moral deve ser acolhida, sendo adequado o montante de R$ 10.000,00 (seis mil reais), pois proporcional aos fatos delineados e suficiente para cumprir sua finalidade punitiva e compensatória.

Nesse diapasão:

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. ATRASO DE CERCA DE UM ANO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. PRECEDENTES. VALOR DE 0,5% DO IMÓVEL DEVIDAMENTE ATUALIZADO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. DANO MORAL. ATRASO CONSIDERÁVEL DE UM ANO ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. DANO MORAL DEVIDO E FIXADO EM R$10.000,00 (DEZ MIL REAIS). RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO. Vistos, examinados, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação nº 0505661-94.2014.8.05.0001, de Salvador, sendo apelante e apelado adesivo JHSF SALVADOR EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA. e apelado e apelante adesivo GUSTAVO BARRETO FRANCO. ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de sua Turma Julgadora, NEGAR PROVIMENTO AO APELO DA RÉ e DAR PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DO AUTOR nos termos do voto desta Relatora. Sala das Sessões, Presidente Desa. Silvia Carneiro Santos Zarif Relatora Procurador(a) de Justiça (Classe: Apelação, Número do Processo: 0505661-94.2014.8.05.0001,Relator(a): SILVIA CARNEIRO SANTOS ZARIF, Publicado em: 19/06/2024);

APELAÇÃO CÍVEL PRINCIPAL E ADESIVA. AÇÃO DE RITO ORDINÁRIO. SENTENÇA PROCEDENTE EM PARTE. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO DE OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA PARTE AUTORA EM PARCELA ÚNICA E INTEGRAL. APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO DO CONSUMIDOR. PERCENTUAL FIXADO EM 0,5% INCIDENTE SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO BEM. INCC. TERMO FINAL. DISPONIBILIZAÇÃO DAS CHAVES AOS ADQUIRENTES. PRECEDENTES DO STJ. PLEITO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA DE DECORAÇÃO. NÃO COMPROVADO O PAGAMENTO. EXTRATO BANCÁRIO QUE NÃO REVELA A ORIGEM DA COBRANÇA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. VALOR ARBITRADO EM R$ 10.000,00. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS NO PATAMAR MÁXIMO PELO JUÍZO DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO. APELO PRINCIPAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO. APELO ADESIVO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível Principal e Adesiva nº 0502506-49.2015.8.05.0001, oriundos da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador, em que figuram como Apelantes e Apelados, GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA e LUIZ CARLOS CASIERO e JOCIMARA CRISTINA CAMACHO ARREBOLA CASIERO. Acordam os magistrados integrantes da Primeira Câmara Cível do Estado da Bahia, por unanimidade, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO APELO PRINCIPAL e CONHECER E DAR PROVIMENTO PARCIAL AO APELO ADESIVO, nos termos do voto do Relator. Sala de Sessões, de de 2023. PRESIDENTE DES. PAULO CÉSAR BANDEIRA DE MELO JORGE Relator Procurador(a) de Justiça (Classe: Apelação,Número do Processo: 0502506-49.2015.8.05.0001,Relator(a): PAULO CESAR BANDEIRA DE MELO JORGE, Publicado em: 29/08/2023).

No tocante ao termo final da cláusula penal, acertada a decisão guerreada, ao fixar a data da disponibilização das chaves como o marco final, em consonância com o entendimento do STJ (REsp. n° 1.729.593/SP). A tese das Suplicadas, de que o termo final deveria ser a data da propositura da demanda deve ser afastada, por não encontrar respaldo na jurisprudência dominante.

Nesse trilhar:

"RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (...). 2. Recursos especiais desprovidos. (Segunda Seção, REsp 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJ de 27/09/2019). Negritei.

Ex positis, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO DA AUTORA, apenas, no sentido de reconhecer o dano moral indenizável, a ser fixado no montante de R$10.000,00 (dez mil reais), NEGANDO PROVIMENTO AO APELO MANEJADO PELAS ACIONADAS.

A teor do disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro a verba advocatícia, em desfavor das Rés, para 20% sobre o valor da condenação.

Sala das Sessões, data conforme protocolo de assinatura.

Des. Lidivaldo Reaiche

Relator