PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA
Segunda Câmara Cível
| Processo: APELAÇÃO CÍVEL n. 0572342-75.2016.8.05.0001 |
| Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível |
| APELANTE: EDMAR PARANHOS e outros |
| Advogado(s): |
| APELADO: DINAIR DOS SANTOS CRUZ |
| Advogado(s): JEFFERSON DE SOUZA LIMA PORTELA |
Recurso conhecido, pois tempestivo.
Adota-se o relatório da sentença de ID 72766332, que assim registra:
“Trata-se de ação de REDIBITÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, ajuizada por Edmar Paranhos e Maria Bárbara dos Reis Paranhos, devidamente qualificados nos autos em epígrafe, em face de DINAIR DOS SANTOS CRUZ, também qualificada, alegando os autores que sofreram danos oriundos da negociação de compra e venda de um imóvel com a requerida. Aduzem que negociaram com a requerida uma casa com três pavimentos, quais sejam, 1º, 2º e 3º e respectiva laje superior, com exceção do pavimento térreo, localizada na Rua Domingos Abreu Vieira, 52-A, Vila Rui Barbosa, Salvador/Bahia, tendo sido ajustado como preço o montante de R$ 142.500,00 (cento e quarenta e dois mil reais), que foi integralmente pago por eles, requerentes. Narram que, três meses após ingressarem na posse do referido imóvel, foi possível identificar o aparecimento de rachaduras profundas em todos os pavimentos do imóvel adquirido, dando-lhes a nítida percepção de que se tratavam de rachaduras que já existiam no local, e que haviam sido “maquiadas” no momento em que o imóvel lhes foi apresentado para a venda. Alegam que, diante da situação, procuraram a requerida para questionar sobre o vício oculto que acometia o imóvel por ela vendido, entretanto, ela, vendedora, foi completamente indiferente aos problemas relatados pelos autores. Diante desta situação, afirmam que contrataram engenheiro para realizar vistoria no local, que atestou diversas anomalias. Sustentam que a conduta da parte ré lhes causou prejuízos. Por isso, pleiteiam o desfazimento do negócio e buscam a indenização por danos. Pugnaram pela concessão dos benefícios da gratuidade (id. 258715094). Com a inicial, foram carreados os documentos id. 258715095. Deferiu-se o pedido de justiça gratuita e designou-se a audiência de conciliação (id. 258715098). Audiência de conciliação realizada, contudo, inexitosa (id. 258716108). A parte ré apresentou contestação em id. 258716265, requerendo inicialmente, a concessão do benefício da gratuidade de justiça, e, em prejudicial de mérito, arguiu a decadência do direito de redibição. No mérito, alegou que não foi procurada pelos autores; que, em verdade, houve arrependimento dos autores na compra do imóvel; impugnou a ocorrência dos danos morais. Razões pelas quais pediu, se superada a prejudicial, a improcedência dos pedidos. Réplica apresentada no id. 258716272. Instadas a informar interesse na produção de provas(id. 258716275), as partes requereram a produção de provas testemunhal e pericial (id. 258716281 e id. 258716283). Nomeou-se Perito para realização da prova técnica (id. 258716290), tendo sido carreado laudo em id. 258716595 e ss., sobre o qual a parte ré se manifestou no id. 258716808 e os autores, em id. 258716964, oportunidade na qual requereram a completação do laudo. A Perita foi intimada para esclarecer os pontos solicitados (id. 258716979), contudo, se manteve silente. Por conta disso, nomeei outro profissional para a realização de perícia complementar (id. 258716991). A nova Perita carreou laudo em id. 362031661, sobre o qual as partes se manifestaram: a ré pugnou pela realização de esclarecimentos sobre as conclusões (id. 379376913). Esclarecimentos apresentados no id. 403693819, tendo as partes se manifestado no id. 408126912 e id. 409645914. Inferi novo pedido de esclarecimentos e concedi prazo para o oferecimento de razões finais (id.411182344). Tanto a ré (id. 418083603) quanto os autores (id.419941844) apresentaram seus memoriais. Os autos vieram conclusos para julgamento.”
Trata-se de apelação interposta por Edmar Paranhos e Maria Bárbara dos Reis Paranhos contra a sentença que acolheu a prejudicial de decadência e julgou improcedente o pedido indenizatório em ação redibitória cumulada com indenização por danos morais.
Busca, a parte Apelante, a reforma da sentença sob a alegação de inocorrência da decadência, pois teve ciência dos vícios ocultos em novembro de 2015, após três meses da data de posse no imóvel adquirido (09.08.2015), requerendo a aplicação do art. 445 do CPC, que se deu alguns dias após a assinatura do contrato de compra e venda, como se verifica no ID 72766164 (02.08.2015).
Após análise dos autos, entretanto, entendo que não merece prosperar o recurso dos apelantes, ante a ausência de provas sólidas que comprovem a tese apresentada.
A sentença (ID 72766332) esclarece que:
“(…) Quanto à prejudicial de mérito, qual seja, de decadência, ACOLHO-A, e assim o faço porque, de fato, a ação foi proposta quando já decaído o direito pleiteado. Explico.
Como cediço, o direito de declaração de existência, indenização e abatimento em razão de ocorrência de vício redibitório em relação jurídica de compra e venda de imóvel entre particulares decai no prazo de 1 (um) ano, a contar do momento que o adquirente tiver ciência, consoante previsão do art. 445 do CC/02 .
No caso concreto, os autores, em sua versão, dizem que receberam o imóvel em bom estado de conservação, contudo, três meses depois da compra, os vícios ocultos apareceram e, portanto, este seria o termo inicial do prazo decadencial.
Os elementos de prova, contudo, demonstram que as condições do imóvel já eram de conhecimento dos autores quando da realização do negócio, sendo este (celebração do negócio), por isso, o termo inicial do prazo decadencial (2/8/2015 - id. 258715095, p. 9). Por consequência, o prazo de um ano se esgotou em 2 de agosto de 2016, o que acarreta o reconhecimento da intempestividade da propositura desta ação, já que os autores ingressaram com a demanda somente em 27/10/2016.
Como dito, embora os autores afirmem que os vícios são ocultos, a Perita, em id. 258716796, afirma que “as patologias observadas nos andares superiores, foram Anomalias Funcionais são as não conformidades decorrentes de ações de manutenção, uma vez que todas as patologias observadas foram decorrentes da falta de manutenção e/ou conclusão de serviços inacabados tais como: revestimento de parede, mecânica da laje, revestimento das paredes externas do imóvel, que já existiam e facilmente identificados antes da aquisição do imóvel”.
O laudo de id. 403693819, da mesma forma, indica que os vícios já eram de fácil percepção, ou seja, já existiam desde a celebração do negócio, de modo a dar início ao prazo de decadência a partir de então, impondo-se o acolhimento da prejudicial.
Não me foge à percepção sobre a gravidade dos vícios que acometem o imóvel objeto da lide, mas os autores, pelo acervo probatório, já tinham ciência de tais vícios e, por isso, operou-se o prazo decadencial, nos termos do art. 445 , § 1º, do CC. Neste sentido:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO MONITÓRIA. EMBARGOS À MONITÓRIA. VÍCIO REDIBITÓRIO. DECADÊNCIA. REGÊNCIA DO CÓDIGO CIVIL. O direito de reclamar tendo como causa de pedir o vício redibitório em relação jurídica não regida pelo CDC decai no prazo de 30 dias quando o objeto é coisa móvel e de 1 (um) ano se imóvel, a contar da entrega do bem, ou quando oculto, respectivamente, 180 dias ou um ano por incidência do art. 445 do CC/02 - Circunstância dos autos em que se operou a decadência; e se impõe manter a decisão recorrida. RECURSO DESPROVIDO. ( Agravo de Instrumento Nº 70079248100, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 31/10/2018).(TJ-RS - AI: 70079248100 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 31/10/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/11/2018).(…)” (grifos nossos)
A questão central reside na alegação de vício redibitório, que, conforme o art. 441 do Código Civil, são os vícios ou defeitos ocultos existentes na coisa alienada, que a tornam imprópria ao uso a que se destina, ou lhe diminuam o valor.
O art. 445 do mesmo diploma legal estabelece os prazos decadenciais para que o adquirente possa reclamar por tais vícios:
Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.
§ 1 o Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.
(…)
No caso em tela, a sentença recorrida aplicou corretamente o disposto no art. 445 do Código Civil, que determina o prazo decadencial de um ano para reclamar de vício redibitório em bens imóveis.
Os apelantes alegam que tomaram ciência dos vícios em novembro de 2015, mas não há nos autos prova documental que corrobore essa alegação, nem que tenha havido qualquer comunicação à Apelada nesse sentido.
Na contestação (ID 72766200), a ora Apelada afirma que:
“Desta forma, os autores assim como mencionam na exordial, mencionaram que três meses após a compra já identificaram grandes rachaduras nas paredes, , 3 porém, em nenhum momento houve a comunicação a proprietária ( visto que não juntam qualquer mensagem, notificação ou transcrição de conversa ocorrida com a mesa0 só buscando tutela jurisdicional no ano de 2016. (…) Em sede de abertura, convém informar a este MM. Juízo, que em nenhum momento os Requerentes buscaram a Requerida para relatar os fatos, sendo que a mesma tomou conhecimento com o recebimento da presente ação.”.
Além disso, o laudo pericial deixa claro que as falhas construtivas eram estruturais e muitas existentes na parte externa do imóvel, o que enfraquece a tese de que apenas foram notados os vícios ocultos após três meses. Transcrevo a conclusão da perita, no Laudo de ID 72766251:
“Concluímos que por tratar-se de um imóvel implantado, com sistema construtivo com total ausência de controle tecnológico de materiais, a construção em geral possui patologias construtivas, ou seja, vícios construtivos que prejudicam o desempenho e a vida útil prevista do imóvel, exigido ações de manutenção frequentes. Deve ser salientado no entanto que o imóvel de propriedade da Requerida Srª DINAIR DOS SANTOS CRUZ, situado no andar térreo que é a base dos demais, apresenta sérios problemas estruturais que comprometem a estabilidade de toda a construção, patologias de origem Endógena ou seja, os problemas considerados foram os que tem origem em execução inadequada de serviços e emprego de materiais de qualidade duvidosa, que vêm evoluindo a vários anos em virtude da falta de manutenção preventiva, e, devido a natureza progressiva destas anomalias, o tratamento deverá ser feito o mais breve possível, com orientação de engenheiro habilitado na execução de projetos de recuperação de estrutura. No entanto as patologias observadas nos andares superiores, foram Anomalias Funcionais são as não conformidades decorrentes de ações de manutenção, uma vez que todas as patologias observadas foram decorrentes da falta de manutenção e/ou conclusão de serviços inacabados tais como: revestimento de parede, proteção mecânica da laje, revestimento das paredes externas do imóvel, que já existiam e facilmente identificados antes da aquisição do imóvel.”
No laudo complementar, ID 72766301, a nova perita informa a presença de rachaduras, infiltrações, oxidação e parede externa sem reboco, o que pode trazer problemas ao imóvel:
“Foto 02- Uma das fachadas laterais que esta complementarmente sem revestimento ocasionado infiltrações e umidade no interior do imóvel. Além disso, observamos nesta foto os elementos estruturais na parte que não está rebocada.”
“O imóvel periciado apresenta diversos vícios construtivos, infiltrações, umidade, na laje identificou ferragens em processo de oxidação. O Autor fez alguns reparos para sanar os contratempos dos vícios construtivos detectados no imóvel, mas não obteve sucesso. Os moradores afirmam também que receberam o imóvel sem revestimento em uma das partes externas pois não tiveram acesso e acreditavam que estaria revestida como as outras partes da fachada, tal situação causa umidade e infiltrações.”
Contudo, não é possível afirmar, a partir dos referidos documentos, que a parte apelante não tinha conhecimento dos problemas à época da assinatura do contrato ou da posse.
Ademais, o contrato de compra e venda (ID 72766164-pg 09) assim prevê, em sua cláusula terceira que “O COMPRADOR adquire o imóvel no estado de conservação em que se encontra e desocupado (…)”.
Vício oculto é aquele que não é aparente, que não se pode afirmar a partir do exame das imagens do imóvel apresentados no ID 72766164, pelos próprios Apelantes.
Se o vício é aparente, como no caso em questão, não há que se falar em redibição. Não há provas de que o imóvel foi recebido de forma diversa das fotos colacionadas, deixando os Apelantes/Autores de se desincumbirem de provar os fatos constitutivos do seu direito.
Nesse sentido:
APELAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - VÍCIO REDIBITÓRIO - AUSÊNCIA DE PROVA - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. Para se configurar o vício redibitório é imprescindível que os vícios do bem existam no momento da conclusão do negócio e que sejam ocultos, ou seja, que não tenham sido informados ao adquirente. 2 . Para que se caracterize o dever de indenizar, necessária é a ocorrência do ato ilícito, do dano e do nexo de causalidade. Hipótese de não comprovação do nexo de causalidade entre a construção e os danos alegados. (TJ-MG - AC: 10411170023385001 Matozinhos, Relator.: Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 09/12/2021, Câmaras Cíveis / 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/12/2021) (…) “Maria Helena Diniz observa, com a costumeira precisão, que o "fundamento da responsabilidade do alienante pelos vícios redibitórios repousa no princípio de garantia, segundo o qual o adquirente, sujeito a uma contraprestação, tem direito à utilidade natural do bem móvel ou imóvel, e como não pode, normalmente, examiná-lo em profundidade a ponto de poder descobrir-lhe os defeitos ocultos, precisará estar garantido contra o alienante, par o caso de lhe ser entregue objeto defeituoso, que não se presta a seu uso natural ou que não guarda paralelismo com o valor de aquisição; por isto, a lei lhe possibilita rejeitar a coisa ou abater o preço" (Direito Civil Brasileiro, Editora Saraiva, 2003, p. 119).Destaca a civilista que "o vício só poderá ser considerado oculto quando o adquirente não o pode perceber com a diligência ordinária e segundo a natureza do contrato (RT, 526;206)" e que, se "o defeito for aparente, suscetível de ser descoberto por um exame atento, feito por um adquirente cuidadoso no trato dos seus negócios, não constituirá vício oculto suficiente para a propositura de ação redibitória" (op cit., p. 120 e 121). Sobre o tema, são igualmente elucidativas as lições de Orlando Gomes: "Para haver vício redibitório é preciso, em primeiro lugar, que o defeito da coisa seja oculto. Se está à vista, presume-se que o adquirente quis recebê-la assim mesmo. Necessário, em segundo lugar, que o vício exista no momento da conclusão do contrato" (Contratos, Editora Forense, 1994, p. 94). Assim, para se configurar o vício redibitório é imprescindível que os vícios do bem existam no momento da conclusão do negócio e que sejam ocultos, ou seja, que não tenham sido informados ao adquirente.(…)”
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA PASSÍVEL DE INUNDAÇÃO . INEXISTÊNCIA DE VÍCIO REDIBITÓRIO. PROBLEMA DE FÁCIL CONSTATAÇÃO DEVIDO ÀS CARACTERÍSTICAS DA LOCALIDADE, EM ESPECIAL A PROXIMIDADE DO CÓRREGO EM RELAÇÃO AO IMÓVEL. DESÍDIA POR PARTE DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR. SENTENÇA MANTIDA . RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não há falar em rescisão contratual por vício redibitório se o problema era de fácil constatação ao tempo da celebração do negócio jurídico. (TJPR - 2ª C.Cível - 0007771-51 .2019.8.16.0031 - Guarapuava - Rel .: DESEMBARGADOR ROGÉRIO LUIS NIELSEN KANAYAMA - J. 30.05.2022) (TJ-PR - APL: 00077715120198160031 Guarapuava 0007771-51 .2019.8.16.0031 (Acórdão), Relator.: Rogério Luis Nielsen Kanayama, Data de Julgamento: 30/05/2022, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: 01/06/2022)
No tocante aos danos morais, o magistrado de primeiro grau destacou a inexistência dos elementos caracterizadores da responsabilidade civil em relação ao quanto alegado pelos Apelantes em relação à apelada.
O pedido de indenização por danos morais exige prova de ato ilícito, dolo ou culpa, não demonstrados nos autos. Vejamos trecho da decisão apelada:
“(…) Quanto aos danos morais, esclareço, desde já, que, em se tratando de vício redibitório, a decadência se aplica apenas ao direito potestativo de impor ao vendedor um novo contorno à relação jurídica, seja redibindo o negócio jurídico celebrado, seja impondo um novo preço ao objeto alienado, mediante abatimento do valor.
A pretensão reparatória, contudo, não resta prejudicada, uma vez que possui natureza diversa da pretensão principal de rescisão contratual, estando sujeita a prazo prescricional, não operado ainda. Nesse sentido:(.)
Por isso, apreciando o pedido de danos morais, destaco que tanto doutrina como jurisprudência sinalizam para o fato de que os danos morais suportados por alguém não se confundem com os transtornos e aborrecimentos comuns à vida em sociedade, especialmente nas relações negociais. Dessa forma, não é qualquer descumprimento contratual que será capaz de ensejar reparação, sendo forçoso concluir que a mera quebra de um contrato ou o mero descumprimento contratual não gera dano moral porque não ofende, em tese, a dignidade humana. Como cediço, a responsabilidade que, na hipótese em exame, possui natureza subjetiva, exige a demonstração de culpa. Não, há, contudo, provas no sentido de que a demandada tinha ciência da gravidade dos vícios apresentados pelo imóvel em tela. De igual sorte, inexistem indícios de que a ré tenha agido de forma ardilosa por ocasião da venda do bem. Incidência dos artigos 186 e 927 do CC, os quais, conjugados deixam entrever que a responsabilização pela violação do direito imprescinde não apenas do dano, mas de ato ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, não afigurados na hipótese.(...)”
A ausência de comprovação de dolo ou culpa da vendedora afasta o dever de indenizar por danos morais.
Assim, o recurso não trouxe qualquer argumento capaz de infirmar os fundamentos da sentença, no ponto, motivo pelo qual não merece acolhimento a pretensão recursal de reforma, sobretudo pela aparente visualização das falhas, como já esclarecido.
Desse modo, considerando os aparentes os vícios alegados, não comprovada a ciência posterior à posse, bem como diante da clareza do conjunto probatório dos autos, em especial a perícia, imperativa a manutenção da sentença, em todos os seus termos.
Ante o exposto, o voto é no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO APELO, para MANTER a sentença incólume. Deixo de aplicar a regra do parágrafo 11 do Art. 85 do CPC, ante a inexistência de condenação anterior.
É como voto.
Sala das Sessões,
Salvador/BA, 6 de maio de 2025.
Des. Raimundo Nonato Borges Braga
Relator
R03