PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NULIDADE DOS LEILÕES PÚBLICOS. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES ACERCA DAS DATAS DOS LEILÕES. OBRIGATORIEDADE. INTELIGÊNCIA DO §2º-A DO ARTIGO 27 DA LEI Nº 9.514/97. ARREMATAÇÃO POR PREÇO VIL. CONFIGURAÇÃO. IMÓVEL ARREMATADO POR VALOR INFERIOR A 50% DA AVALIAÇÃO ATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.

1. Nos termos do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/97, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

2. A ausência de intimação pessoal dos devedores fiduciantes acerca da designação dos leilões extrajudiciais constitui nulidade insanável do procedimento, uma vez que impede o exercício do direito de preferência, conforme entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça.

3. Configura-se preço vil a arrematação por valor significativamente inferior ao da avaliação atualizada do imóvel, considerando-se o parâmetro de 50% estabelecido pela jurisprudência do STJ.

4. Apelação à qual se nega provimento.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 8064487-82.2024.8.05.0001, em que são partes, como Apelante BANCO BRADESCO S.A. e, como Apelados, MARIO ALVES PACHECO FILHO e ESTHER DA CRUZ COUTO PACHECO:

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto da relatora.

Sala das Sessões,

DESA. GARDÊNIA PEREIRA DUARTE

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 QUARTA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 7 de Julho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por BANCO BRADESCO S.A. contra sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara de Relações de Consumo da Comarca de Salvador que, nos autos da Ação Anulatória movida por MARIO ALVES PACHCECO FILHO e ESTHER DA CRUZ COUTO PACHECO, julgou procedente os pedidos autorais, nos seguintes termos:

"Ante os fatos aqui explicitados e tudo mais que dos autos constam, julgo procedentes os pedidos constantes da inicial para anular o procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto e consequentemente a arrematação do bem por violação às regras normativas. Condeno o banco réu no pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, esses fixados em R$ 15% do valor da causa."

Em suas razões recursais, o apelante sustenta, em síntese, que "a presente demanda versa sobre financiamento concedido pelo Apelante, ao Apelado, que, não obstante ter sido devidamente intimado para a purga da mora de seu contrato de financiamento deixou transcorrer in albis o prazo para o pagamento de sua dívida".

Assevera que "em virtude da mora do Apelado, o Apelante deu início aos procedimentos da Lei nº 9.514/97, promovendo com a sua notificação no endereço da garantia do contrato".

Aduz que "com relação às notificações acerca das datas dos leilões designados, da mesma forma, resta incontroverso pelos documentos juntados aos autos, que as mesmas foram regularmente realizadas".

Argumenta que "nos termos da inicial, o Apelado tinha conhecimento inequívoco acerca das referidas datas, tanto que distribuiu a presente demanda e outorgou poderes específicos ao seu advogado antes das datas designadas".

Sustenta ainda que "tanto no contrato como na matrícula do imóvel constou o valor de avaliação, valor este correto e aceito pelo Apelado quando da celebração do pacto".

Requer, ao fim, o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais (id. 77299520).

Contrarrazões apresentadas pelos apelados (id. 77299524), pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se em pauta de julgamento.

Salvador/BA, data registrada no sistema.

Desa. Gardênia Pereira Duarte

Relatora

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Quarta Câmara Cível 

A controvérsia cinge-se em analisar se o procedimento de execução extrajudicial do imóvel objeto da alienação fiduciária observou os requisitos legais, especificamente quanto à intimação dos devedores fiduciantes acerca das datas dos leilões e quanto à arrematação do bem por preço vil.

Inicialmente, destaco que a própria sentença reconheceu a validade da intimação dos devedores para a purgação da mora, com base no art. 26 da Lei nº 9.514/97, como se observa do seguinte trecho: "Considerando os documentos de ID 454400902, constato que os autores foram devidamente intimados para purgação da mora, já que foram respeitadas todas as normas legais previstas nos parágrafos transcritos acima".

Contudo, em relação à intimação acerca das datas, horários e locais dos leilões, noto que o apelante não trouxe elementos capazes de infirmar as provas produzidas nos autos, que demonstram pela ausência de comprovação de tal providência, o que culmina na nulidade do procedimento expropriatório.

O §2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (incluído pela Lei nº 13.465/2017) estabelece expressamente que: "Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico".

Analisando detidamente os autos, embora alegue que os apelados tinham conhecimento inequívoco das datas dos leilões, não há prova nos autos de que os devedores fiduciantes foram formalmente comunicados acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.

Alinhado a tal posicionamento, encontra-se a jurisprudência desta Egrégia Corte de Justiça:

EMENTA: APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA O LEILÃO. ANULAÇÃO DO PROCESSO EXPROPRIATÓRIO EXTRAJUDICIAL. APELO PROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do STJ "no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora" ( AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF); 2. Como o Apelado não comprovou ter intimado os Apelantes da realização do leilão, verifica-se a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel descrito na exordial. 3. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-BA - APL: 05041315020178050001, Relator: CARMEM LUCIA SANTOS PINHEIRO, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 17/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI 9.514/1997. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES FIDUCIANTES. NECESSIDADE. FORMALIDADE NÃO OBSERVADA. NULIDADE. PRECEDENTES DO STJ. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. Trata-se de ação que busca sustar o andamento dos atos expropriatórios relativos ao imóvel objeto da lide, em razão da alegada ausência de intimação da parte devedora quanto às datas dos leilões extrajudiciais designados. queda-se incontroverso que o Recorrente não logrou notificar pessoalmente a Recorrida acerca das datas em que se dariam os leilões extrajudicialmente designados para alienação do imóvel, vício formal que acaba por obstar o acolhimento das razões recursais. a intimação editalícia ocorreu sem que se esgotasse as tentativas de intimação pessoal observados os endereços declinados pelo próprio notificante, impondo-se o reconhecimento da nulidade da citação por edital realizada na espécie De fato, a jurisprudência pátria, em especial aquela oriunda do Superior Tribunal de Justiça, vem adotando compreensão segundo a qual "nos contratos de alienação fiduciária regidos pela Lei nº 9.514/97, ainda que realizada a regular notificação do devedor para a purgação da mora, é indispensável a sua renovação por ocasião da alienação em hasta extrajudicial" (in AREsp nº 1.032.835-SP, rel. Min. Moura Ribeiro, in DJ 22.03.2017). (TJ-BA - APL: 05382758420168050001, Relator: MARCIA BORGES FARIA, QUINTA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 19/09/2019)

APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL E SUSPENSÃO DE LEILÃO. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO BANCÁRIO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE O PLEITO AUTORAL, DETERMINANDO A ANULAÇÃO DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. NECESSIDADE DA INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR SOBRE A DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. LEI Nº 9.514/1997. CIENTIFICAÇÃO QUE NÃO RESTOU COMPROVADA. APELO CONHECIDO E IMPROVIDO. Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação nº 0500813-25.2018.8.05.0001, oriundos da Comarca de Salvador, em que figuram como Recorrente BANCO BRADESCO S/A e Recorrido RENIVALDO VERICIMO DOS SANTOS. Acordam os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. (TJ-BA - APL: 05008132520188050001, Relator: LIDIVALDO REAICHE RAIMUNDO BRITTO, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/07/2022)

Além disso, o valor da avaliação do imóvel constante da matrícula é de R$ 259.000,00 em maio de 2011 (id. 454400898 na origem), razão pela qual não pode ser considerado como parâmetro na alienação do bem no ano de 2024 por estar totalmente defasado com relação ao valor real da avaliação do imóvel em questão.

Com efeito, restou caracterizado como vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação.

A existência dos referidos vícios (ausência de intimação para os leilões e arrematação por preço vil) é suficiente para a anulação do procedimento expropriatório, prejudicando a análise das demais alegações contidas no bojo da irresignação recursal.

Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, mantendo-se integralmente a sentença por seus próprios fundamentos.

Diante do desprovimento, majoro os honorários sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, por força do quanto prescrito pelo art. 85, §11º, do CPC.

Sala das sessões,

Desa. Gardênia Pereira Duarte

Relatora