PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA. BENFEITORIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1.   Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, decretou a rescisão do contrato de locação, determinou o despejo do imóvel e condenou os réus ao pagamento dos alugueres e encargos locatícios em aberto, inclusive os vencidos no curso do processo até a efetiva desocupação. Os apelantes sustentam o direito de retenção e indenização por benfeitorias necessárias e úteis supostamente realizadas no imóvel, alegam nulidade da cláusula contratual de renúncia a tais direitos e requerem a reforma da sentença.

II. Questão em discussão

2.   Há duas questões em discussão: (i) saber se a alegação de realização de benfeitorias necessárias e úteis autoriza o reconhecimento de direito de retenção ou indenização em favor dos locatários, apesar de cláusula contratual expressa de renúncia; e (ii) saber se tais alegações afastam a procedência do pedido de despejo fundado no inadimplemento dos alugueres e encargos da locação.

III. Razões de decidir

3.   O inadimplemento locatício constitui fundamento autônomo, suficiente e idôneo para a procedência da ação de despejo. A apelação não impugna de modo eficaz a premissa central da sentença, consistente na ausência de pagamento dos alugueres desde 15.08.2022.

4.   O contrato de locação contém cláusula expressa que afasta o direito de retenção e a indenização por benfeitorias, inclusive necessárias, além de vedar alterações no imóvel sem autorização escrita da locadora. A validade dessa estipulação é admitida pelo art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e pela Súmula nº 335/STJ.

5.   A jurisprudência do STJ e deste Tribunal reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção em contratos de locação, de modo que, havendo convenção expressa, não subsiste pretensão de retenção do imóvel nem crédito indenizatório a ser oposto ao despejo.

6.   Os apelantes não comprovaram, com prova técnica ou documental idônea, a natureza, a necessidade, a extensão e o valor das benfeitorias alegadas. A invocação genérica de obras e melhoramentos, desacompanhada de elementos mínimos de demonstração, não afasta a eficácia da cláusula contratual nem descaracteriza a mora locatícia.

7.   Não há enriquecimento sem causa da locadora, porque a relação jurídica é regida por contrato válido, que disciplina expressamente a matéria, e porque eventuais obras realizadas sem autorização escrita não geram, por si sós, direito de indenização ou retenção.

IV. Dispositivo e tese

8.   Recurso desprovido. Sentença mantida integralmente. 

Tese de julgamento:

“1. O inadimplemento dos alugueres e encargos locatícios constitui fundamento suficiente para a procedência da ação de despejo por falta de pagamento.

2. É válida, nos contratos de locação, a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção, nos termos do art. 35 da Lei nº 8.245/1991 e da Súmula nº 335/STJ. 3. A alegação genérica de realização de benfeitorias, sem prova idônea e em contrariedade à cláusula contratual expressa, não afasta o despejo nem gera direito de retenção ou indenização.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 11; Lei nº 8.245/1991, arts. 35, 58, V, 63, § 1º, b, e 64.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp nº 2.359.619/BA, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 02.10.2023, DJe 04.10.2023; STJ, Súmula nº 335; TJBA, AI nº 8040466-50.2021.8.05.0000, Rel. Des. José Soares Ferreira Aras Neto, 2ª Câmara Cível, pub. 08.11.2022.

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação de nº 8087894-54.2023.8.05.0001, em que é apelante JOSÉ FRANCISCO EVANGELISTA e ROBERTA RODRIGUES EVANGELISTA, e apelada SHEILA SILVA DIAS ALVES, 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, nos termos do voto da Eminente Desembargadora Relatora, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO.

 Sala das Sessões,          de                 de 2026.

Des. (a) Presidente 

DESª. CYNTHIA MARIA PINA RESENDE 

Relatora 

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 19 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por JOSÉ FRANCISCO EVANGELISTA e ROBERTA RODRIGUES EVANGELISTA contra a sentença proferida pelo Juízo da 9ª Vara Cível e Comercial da Comarca de Salvador (ID 82813180), nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de nº 8087894-54.2023.8.05.0001, ajuizada por SHEILA SILVA DIAS ALVES, que julgou procedente o pedido para rescindir o contrato e decretar o despejo, nos seguintes termos:

“Ante o exposto, DECRETO a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes e JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para DESPEJAR do imóvel descrito na exordial quem lá esteja ocupando, CONDENANDO a parte acionada a pagar os alugueis e encargos da locação que estiverem em aberto, inclusive aqueles vencidos no curso do processo até a efetiva desocupação do imóvel, tudo o que será apurado em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo INPC, juros de mora no percentual de 1% (um por cento)e multa contratual, a partir do vencimento de cada parcela inadimplida.   

Acaso a desocupação do imóvel ainda não tenha ocorrido, EXPEÇA-SE mandado de despejo com prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária (art. 63, § 1º, alínea "b", da Lei 8.245/91), sendo desnecessário o arbitramento de caução, eis que se trata de despejo por falta de pagamento, a teor do disposto no artigo 64 da Lei 8.245/91. ”.

Irresignados, os réus interpuseram o presente Recurso de Apelação (ID 82813182), reiterando o pedido de gratuidade de justiça. Em suas razões, sustentam a necessidade de reforma da sentença, defendendo o direito de retenção e indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel, que alegam totalizar mais de R$ 100.000,00.

Argumentam que a cláusula contratual de renúncia a esse direito é nula, por configurar enriquecimento sem causa da locadora, violar a função social do contrato e caracterizar lesão contratual.

Requerem, por isso, a reforma do julgado, com o acolhimento da tese defensiva fundada nas benfeitorias, além da atribuição de efeito suspensivo ao recurso, ao argumento de que o imediato cumprimento da ordem de desocupação lhes acarretaria prejuízos graves.

A Apelada apresentou contrarrazões (ID 82813185), defendendo a manutenção integral da sentença.

Distribuído o recurso, esta Relatora, em decisão monocrática (ID 98751204), indeferiu o pedido de atribuição de efeito suspensivo, por não vislumbrar a probabilidade de provimento do recurso e em observância à regra do artigo 58, inciso V, da Lei nº 8.245/1991.

É o relatório.

Salvador, 08 de abril de 2026.

Desª Cynthia Maria Pina Resende 

Relatora 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço da apelação, porquanto presentes os seus pressupostos de admissibilidade, e, no mérito, nego-lhe provimento.

A controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, em essência, à pretensão dos apelantes de desconstituir a sentença que, em ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, decretou a rescisão do contrato de locação, determinou a desocupação do imóvel e condenou os réus ao pagamento dos alugueres e encargos inadimplidos, inclusive aqueles vencidos no curso da lide até a efetiva restituição da posse.

As razões de apelação procuram deslocar o eixo da demanda para alegadas benfeitorias úteis e necessárias, suposto enriquecimento sem causa da locadora e pretendido direito de retenção do imóvel, além de investirem contra a cláusula contratual de renúncia à indenização. Ocorre que tais alegações não são suficientes para afastar a conclusão adotada na sentença.

Em primeiro lugar, o inadimplemento locatício subsiste como fundamento autônomo, suficiente e idôneo para a procedência da ação de despejo. A sentença assentou a mora da parte locatária e, a partir dela, reconheceu a resolução do vínculo e a incidência da obrigação de pagar os alugueres e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, nos moldes da Lei do Inquilinato. A peça recursal, conquanto se alongue em considerações sobre dificuldades financeiras e investimentos supostamente realizados no imóvel, não apresenta impugnação apta a desconstituir o núcleo fático-jurídico da condenação, qual seja, a falta de pagamento dos alugueres.

A própria apelada, nas contrarrazões, ressalta que os apelantes deixaram de pagar os alugueres desde 15/08/2022, em consonância com a planilha de débito e os documentos juntados aos autos, sem que a insurgência recursal tenha logrado infirmar, de modo objetivo e documentalmente consistente, essa premissa central da sentença.

Em segundo lugar, a tese recursal fundada em benfeitorias e direito de retenção encontra obstáculo direto e intransponível no próprio instrumento contratual. Consta dos autos, id. 82813128, que a cláusula 3ª do contrato afasta o direito de retenção ou indenização por benfeitorias, inclusive necessárias, ao passo que a cláusula 4ª veda modificações ou transformações no imóvel sem autorização escrita do locador.

O entendimento adotado na sentença está de acordo com a Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

A validade de tal disposição contratual é expressamente autorizada, notadamente com o art. 35 da Lei n. 8.245/1991, dispõe:

"Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção."

Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA EXPRESSA EM CONTRATO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 335/STJ. 1. Ação de despejo c/c cobrança. 2. As cláusulas contratuais que dispõem sobre a renúncia à indenização das benfeitorias e ao exercício do direito de retenção encontram respaldo na Súmula 335/STJ, segundo a qual "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.". Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2359619 BA 2023/0148452-9, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 04/10/2023)

Também a jurisprudência deste Tribunal de Justiça da Bahia adota o mesmo entendimento, reconhecendo que, havendo cláusula expressa de renúncia, não há falar em direito de retenção ou indenização por benfeitorias no âmbito da locação:

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA Segunda Câmara Cível Processo: AGRAVO DE INSTRUMENTO n. 8040466-50.2021.8.05.0000 Órgão Julgador: Segunda Câmara Cível AGRAVANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO CYGNUS LTDA - ME Advogado (s): JAMES BOAVENTURA ADORNO AGRAVADO: PL EMPREENDIMENTOS LTDA Advogado (s):FERNANDO RODRIGUES MAIA NETO ACORDÃO AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. LIMINAR DEFERIDA. REQUISITOS PREENCHIDOS. GARANTIA CONTRATUAL - TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO. RESGATE ANTECIPADO. QUITAÇÃO DE PARTE DO DÉBITO. INADIMPLÊNCIA DE LOCATÍCIOS INCONTROVERSA. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA. ARTS. 40, PARÁGRAFO ÚNICO, E 59, § 1º, VII, DA LEI N. 8.245/91. DISCUSSÃO QUANTO À POSSE OU PROPRIEDADE DA PARTE AUTORA. IRRELEVÂNCIA. DIREITO DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO. VALIDADE DA CLÁUSULA. SÚMUA 335/STJ. NECESSIDADE DE AÇÃO PRÓPRIA. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE À LIMINAR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. I - Trata-se de agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida nos autos de ação de despejo, por meio da qual a Magistrada singular determinou à recorrente/locatária a desocupação do imóvel objeto da lide; II - O resgate antecipado do título de capitalização, apresentado como garantia do contrato de locação do imóvel em questão para o caso de falta de pagamento de aluguéis, descaracteriza a garantia inicialmente prestada e autoriza a concessão da liminar de despejo, nos termos do art. 40, parágrafo único, e art. 59, VII, ambos da Lei n.º 8.245 /91. III - A relação obrigacional decorrente do contrato de locação não envolve direito real de propriedade, mas, sim, direito de natureza pessoal, sendo, portanto, irrelevante a discussão acerca da posse ou propriedade do bem locado; IV - Não há que se falar em direito de retenção ou de indenização pelas benfeitorias e acessões realizadas pela parte locatária quando há, no contrato de locação firmado pelas partes, cláusula expressa dispondo sobre a renúncia de tais garantias; V - Recurso conhecido e não provido. Decisão interlocutória mantida. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n.º 0072930-52.2010.8.05.0001, figurando como agravante INSTITUTO DE EDUCAÇÃO CYGNUS LTDA - ME, e como agravada PL EMPREENDIMENTOS LTDA. (TJ-BA - Agravo de Instrumento: 80404665020218050000, Relator: JOSE SOARES FERREIRA ARAS NETO, SEGUNDA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/11/2022)

De sorte que, havendo renúncia convencional válida, não subsiste direito de retenção nem pretensão indenizatória em favor do locatário. A sentença afastou a indenização por benfeitorias com fundamento nas cláusulas contratuais, não havendo razão, no caso concreto, para afastar essa disposição.

A fragilidade da insurgência recursal avulta ainda mais quando se examina o lastro probatório. Os apelantes afirmam ter realizado benfeitorias vultosas, mas não demonstram, com a precisão exigida, a natureza, a necessidade, a extensão e o valor das obras alegadas. As contrarrazões registram, com acerto, que não houve apresentação de prova pericial, laudo técnico, orçamento, fotografias ou qualquer outro elemento mínimo capaz de conferir consistência material à tese defensiva.

As supostas benfeitorias foram invocadas de forma vaga e imprecisa, sem descrição adequada, sem comprovação do respectivo custo e, mais do que isso, sem pedido tecnicamente formulado de retenção ou de indenização na contestação. Em tal cenário, a alegação genérica de melhoramentos não é suficiente para neutralizar a eficácia da cláusula contratual nem para obstar o despejo decorrente do inadimplemento.

Também não procede a alegação de enriquecimento sem causa. A relação entre as partes é regida por contrato, que afasta expressamente a indenização e o direito de retenção por benfeitorias. Além disso, os apelantes permaneceram no imóvel sem cumprir a obrigação de pagar os alugueres. Assim, eventuais obras realizadas sem autorização escrita da locadora não geram, por si sós, crédito indenizável nem impedem o despejo.

Nem se diga que a cláusula de renúncia deveria ser afastada por revisão judicial genérica. A apelação não demonstra nenhuma circunstância concreta apta a infirmar a validade da convenção, tampouco evidencia vício de consentimento, abusividade manifesta ou quebra objetiva da base contratual que autorizasse a invalidação do ajuste nesse ponto específico. Ao revés, os autos revelam que a sentença examinou expressamente a pretensão indenizatória por benfeitorias e fundo de comércio e a rejeitou por ausência de enquadramento legal e por força da renúncia contratual, raciocínio que permanece hígido nesta instância revisora.

Diante disso, a sentença deve ser mantida, pois apreciou corretamente os fatos e as provas dos autos.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso, mantendo-se integralmente a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau.

Majoro os honorários advocatícios de sucumbência para 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, com exigibilidade suspensa em virtude do deferimento da gratuidade de justiça aos Apelantes.

Sala de Sessões,     de               de 2026. 

Desa. Cynthia Maria Pina Resende 

Relatora