PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. MÉRITO. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO EMPREENDEDOR. QUEBRA DA OBRIGAÇÃO DE MANUTENÇÃO DO TENANT MIX E FRUSTRAÇÃO DA RES SPERATA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. COMPROVAÇÃO DE ALTA VACÂNCIA E PROBLEMAS ESTRUTURAIS. INVIABILIZAÇÃO DA ATIVIDADE DO LOJISTA. VALIDADE DOS TERMOS DE CONFISSÃO DE DÍVIDA POR AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. CONFIGURAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPENSAÇÃO DOS VALORES INDENIZATÓRIOS COM O DÉBITO CONFESSADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1.Apelação Cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados por empresa locatária em ação anulatória de débitos e de cláusulas contratuais cumulada com pedido indenizatório movida em face do consórcio empreendedor de shopping center. Discute-se no recurso a responsabilidade do empreendedor pelo insucesso do lojista em decorrência do esvaziamento comercial (tenant mix), problemas estruturais graves e obras de ampliação prejudiciais, bem como a exigibilidade de termos de confissão de dívida e o cabimento de indenizações por danos materiais e morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2.Há 5 questões em discussão no presente recurso: (i) definir se a juntada de documentos e fotos em sede recursal configura inovação em âmbito recursal; (ii) estabelecer se houve descumprimento dos deveres contratuais de manutenção do tenant mix e salvaguarda da res sperata por parte do shopping center; (iii) determinar a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido em relação aos aluguéis e encargos cobrados; (iv) aferir a validade dos termos de confissão de dívida firmados entre as partes; e (v) examinar a ocorrência de danos materiais (perda do fundo de comércio) e morais (ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica) passíveis de reparação.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3.Não configura inovação recursal a apresentação de fotografias, reportagens e listas de processos que não alteram o pedido ou a causa de pedir deduzidos na inicial, mas que apenas reforçam, ilustram e aprofundam a prova dos fatos centrais já alegados e submetidos ao contraditório.

4.O contrato de locação em shopping center possui natureza complexa e atípica, impondo ao empreendedor uma obrigação de trato sucessivo consistente na gestão contínua e ativa para manter a atratividade e a composição do tenant mix, protegendo a res sperata (legítima expectativa de sucesso do lojista).

5.A comprovação de vacância extraordinária e sistêmica (fechamento de mais de 50 lojas entre 2016 e 2017 e constatação notarial de mais de 70 lojas desocupadas em 2020), somada a problemas estruturais crônicos (rachaduras, infiltrações e queda de teto) e interrupções por obras irregulares na frente do estabelecimento, demonstra o inadimplemento culposo do shopping.

6.Os instrumentos de confissão de dívida são formalmente válidos e exigíveis quando firmados por livre manifestação de vontade e sem qualquer vício de consentimento (erro, dolo ou coação), restando inviabilizada a sua anulação pura e simples.

7.Constatado o nexo causal entre a ruína do ponto comercial e a desídia do shopping center, exsurge o dever de indenizar os danos materiais (perda do fundo de comércio), cujo valor exato deve ser apurado em sede de liquidação de sentença por arbitramento ou artigos.

8.Embora o dano moral da pessoa jurídica não se presuma, as circunstâncias de agonia comercial forçada em corredor deserto, submissão a ambiente inóspito e encerramento indesejado da tradicional marca "Couro e Cia" geram estigma de fracasso mercantil e abalo à sua honra objetiva (reputação e credibilidade), justificando a fixação de indenização no patamar de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

9.Verificada a reciprocidade de obrigações decorrentes do mesmo liame contratual — o crédito indenitário material a ser liquidado e o débito histórico incontroverso de R$ 121.431,92 —, impõe-se a determinação de compensação de valores, nos exatos termos do art. 368 do Código Civil.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10.Recurso conhecido e provido em parte.

Tese(s) de julgamento: 1. O esvaziamento severo e crônico do tenant mix, aliado à negligência na manutenção estrutural do shopping center, caracteriza inadimplemento de obrigação de trato sucessivo e frustração da res sperata.

2. O encerramento forçado de atividade comercial decorrente de asfixia econômica provocada pelo próprio empreendedor do shopping center enseja reparação por danos materiais a título de perda do fundo de comércio e configura dano moral por ofensa à honra objetiva da pessoa jurídica.

Dispositivos legais relevantes citados: Código Civil, arts. 368, 422 e 476. Código de Processo Civil, arts. 85, § 11 and 489, § 1º, IV.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0571815-89.2017.8.05.0001, em que figuram como Apelante MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME e como Apelados CONDOMINIO CIVIL SHOPPING CENTER e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por maioria de votos, em CONHECER e DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, nos termos do voto do Desembargador Relator Designado. Vencido o Exmo. Desembargador Relator originário, que votava pela manutenção da sentença de improcedência.

Sala de Sessões, data registrada no sistema.

Presidente

Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator Designado

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Resultado definitivo, após a ampliação da turma: Deu-se provimento parcial ao apelo, por maioria, vencido o Desembargador José Jorge Lopes Barretto da Silva. Designado o Desembargador Raimundo Nonato Borges Braga para lavrar o Acórdão. Acompanharam a divergência os Desembargadores Eduardo Afonso Maia Caricchio e Marta Moreira Santana. Acompanhou o Relator a Desembargadora Lisbete Maria Teixeira Almeida Cézar Santos.

Salvador, 2 de Junho de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de Apelação interposta por MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME, contra sentença prolatada pela MM. Juíza de Direito da 1ª Vara Cível e Comercial da Comarca desta Capital, nos autos da Ação Anulatória c/c Indenizatória, tombada sob o nº 0571815-89.2017.8.05.0001, ajuizada em face de CONDOMÍNIO CIVIL SHOPPING CENTER PARALELA e CONSÓRCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA, ora apelados.

Adoto, como próprio, o Relatório contido na sentença (ID 71015686), que julgou improcedente o pleito autoral, condenando o ora apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.

Irresignado, o autor interpôs a Apelação (ID 71015704 – fls. 01/214), alegando, em síntese, que restou comprovado nos autos a ausência do tenant mix prometido e do descumprimento contratual por parte dos apelados, que não cumpriram com o pactuado, com relação à captação do público alvo, tendo, no curso do processo, mudado a administração do estacionamento, passando a cobrar pelo mesmo, o que teria diminuído substancialmente as vendas da sua loja. Aduz que, por força do contrato de locação, os apelados entregariam tudo o quanto prometido na proposta ofertada e no material publicitário apresentado, tais como organização e estrutura arquitetada para o fomento do comércio planejado e constituído, presença expressiva de consumidores qualificados, enquanto que, em contrapartida, a obrigação de pagamento dos encargos estipulados. Assevera que deve ser declarada a nulidade das cláusulas unilateralmente produzidas pelos empreendedores, com o escopo de lhe conferir uma posição de vantagem contratual, por se tratar de contrato de adesão e ter havido evidente descumprimento do tenant mix, o que impactou diretamente no declínio das vendas, situação que exime o lojista do cumprimento de suas obrigações. Ao final, pugna pelo provimento do recurso, para que seja reformada a sentença, nos termos requeridos.

Recurso próprio, tempestivo. Apelante albergado pela gratuidade de justiça.

Contrarrazões pelos apelados (ID 71015805 – fls. 01/31), pugnando pelo não provimento do Apelo, com a manutenção da sentença recorrida.

Conclusos os autos, elaborei o presente Relatório e solicitei inclusão em pauta para julgamento, na forma do art. 931 do CPC c/c 173, § 1º do RITJBA, salientando que será permitida a sustentação oral, nos termos do art. 187, inciso I do Regimento Interno.

Salvador/BA, data registrada no Sistema.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

O presente voto é proferido em atendimento à deliberação majoritária da Segunda Câmara Cível, que, na sessão de julgamento do dia 02/06/2026, por maioria, negou provimento ao recurso. O Desembargador relator originário restou vencido e, em face da prevalência do entendimento diverso, fui designado para lavrar o Acórdão, conforme registrado em certidão (ID. 107519570).

Trata-se de recurso de apelação interposto por MARCELO ANTONIO STABEL HORLLE - ME contra sentença que, em ação anulatória de débitos e de cláusulas contratuais cumulada com pedido indenizatório, julgou improcedentes os pedidos formulados pela empresa locatária em face do CONSORCIO EMPREENDEDOR DO SHOPPING PARALELA. A locatária, ora Apelante, fundamentou sua pretensão na alegação de descumprimento contratual por parte do empreendimento, especialmente quanto à falha na manutenção do tenant mix e irregularidades na cobrança de encargos, o que teria inviabilizado sua atividade comercial. A sentença foi proferida em julgamento antecipado do mérito, por entender o juízo de origem serem desnecessárias outras provas além das documentais.

A controvérsia recursal gravita, fundamentalmente, em torno da validade da sentença que considerou desnecessária a produção de provas técnicas requeridas pela parte autora, ora Apelante, para a comprovação de suas alegações.

Inicialmente, analiso a preliminar de inovação recursal suscitada pelos Apelados em suas contrarrazões (ID 71015805, pp. 5-9). Alegam que a Apelante teria trazido aos autos, em sede de apelação, teses e documentos novos, o que violaria o duplo grau de jurisdição.

Contudo, a preliminar não merece prosperar.

A estabilização da lide, que ocorre com a citação, fixa os limites objetivos e subjetivos da demanda, sendo vedado ao autor alterar o pedido ou a causa de pedir sem o consentimento do réu.

No âmbito recursal, a inovação é igualmente vedada, pois o tribunal não pode conhecer de questões não suscitadas e debatidas em primeiro grau.

No entanto, no caso em tela, a causa de pedir, desde a petição inicial (ID 71014463), sempre foi o descumprimento contratual por parte do shopping center, materializado na má gestão do empreendimento, na quebra do tenant mix e na frustração da expectativa de sucesso (res sperata). Os documentos e argumentos apresentados na peça de apelação (ID 71015704) não introduzem uma nova causa de pedir, mas sim reforçam e aprofundam a prova dos fatos já alegados.

A juntada de fotografias de lojas fechadas (ID 71015704, pp. 26-35, 42-47), das reportagens sobre problemas estruturais e de segurança (ID 71015704, pp. 87, 178), e da lista de outras ações judiciais contra o mesmo empreendimento (ID 71015704, pp. 48) representam um legítimo esforço probatório para corroborar a tese central da demanda. Tais elementos servem para ilustrar e comprovar a dimensão da degradação do ambiente de negócios, fato que sempre esteve no cerne da controvérsia.

Não se trata, portanto, de inovação recursal, mas de um desdobramento argumentativo e probatório, perfeitamente admitido em nosso ordenamento, que visa a convencer o órgão julgador da veracidade das alegações iniciais. A matéria devolvida a este Tribunal é a mesma que foi submetida ao juízo a quo: a responsabilidade do empreendedor pelo insucesso do lojista.

Por tais razões, rejeito a preliminar de inovação recursal.

DO MÉRITO

O contrato de locação em shopping center é uma figura jurídica complexa e atípica, que transcende a mera cessão de uso de um espaço físico. O lojista, ao se instalar em um empreendimento dessa natureza, não busca apenas um imóvel, mas adere a uma estrutura organizacional complexa, cuja principal contrapartida oferecida pelo empreendedor é a promessa de um ambiente de negócios planejado, atrativo e com potencial de gerar fluxo de consumidores.

Essa promessa se materializa, em grande parte, na adequada composição e gestão do tenant mix (a mescla de lojas) e na consequente manutenção da res sperata (a esperança da coisa, ou seja, a legítima expectativa de sucesso do negócio).

A obrigação do empreendedor não se esgota na entrega inicial de um projeto com algumas lojas âncoras. Trata-se de uma obrigação de trato sucessivo, que impõe o dever de gestão contínua e ativa para manter a atratividade, a segurança, o equilíbrio e a boa-fé do empreendimento ao longo de toda a relação contratual. (art. 422 do Código Civil).

No caso dos autos, a Apelante produziu um conjunto probatório robusto e contundente que demonstra, de forma inequívoca, a falha grave dos Apelados em cumprir essa obrigação essencial. Em suas razões recursais (ID 71015704), a Apelante detalha uma série de fatos gravíssimos, como já noticiados em linhas pretéritas, que foram ignorados ou minimizados na decisão de primeiro grau.

A vacância exorbitante comprovada por vasta documentação é fato de extrema relevância. Com efeito a Apelante apresentou circular da Associação de Lojistas do Shopping noticiando o fechamento de mais de 50 lojas no período de 2016 a 2017 (ID. 71014738). Anexou aos autos fotos de corredores vazios e várias lojas com papel na vitrine, indicando encerramento de atividade, (ID. 71014739; ID. 71015492).

Embora as acionadas igualmente apresentem fotos do shopping, que apontam para corredores cheios e um evento em andamento, (ID. 71015505), não se pode precisar em que momento o referido registro ocorreu.

Note-se que a parte autora procura apontar a data que a foto foi tirada, incluindo jornal do dia do registro para afirmar a sua contemporaneidade (ID. 71015492). Várias fotos foram sendo anexadas ao longo do processo demonstrando a continuidade da evasão de comerciantes do local. (ID. 71015537).

Também cabe mencionar a Ata Notarial (ID. 102793962), de 2020, com vasta documentação fotográfica que comprova uma vacância significativa, com mais de 70 lojas desocupadas assim descrita:

ATA NOTARIAL, NA FORMA ABAIXO:

SAIBAM os que virem o presente instrumento público que, aos dez dias do mês de novembro do ano de dois mil e vinte (10/11/2020), neste Município do Salvador, Capital do Estado da Bahia, República Federativa do Brasil, no âmbito do 11° Tabelionato de Notas, perante LAURIZANE DE VASCONCELOS SOUSA, Escrevente Autorizada, compareceu, na qualidade de REQUERENTE: ASSOCIAÇÃO DOS LOJISTAS DO SHOPPING CENTER PARALELA, ...

(...)

Em 09/11/2020, a partir de requerimento formulado pela Requerente, o Escrevente Autorizado NICANOR DE ASSIS MELO JÚNIOR se dirigiu ao Shopping Center Paralela, situado na Av. Luiz Viana Filho, n. 8544, Paralela, Salvador, Bahia , tendo constatado , a partir de signos visuais apostos em lojas doravante identificadas, ora encontrando-se de portas cerradas, situadas, respectivamente, em Rua F, loja 218, Rua F, loja 220, Rua F, loja 221, Rua A, Rua G, loja 212, Rua F, lojas 224 e 225, Rua E, loja 227, Rua E, loja 228, Rua E, loja 229, Rua E, loja 201, Rua F, loja 201, Rua F, loja 202, Rua C, lojas 217 e 218, Rua E, loja 204, Rua C, lojas 215 e 216, Rua A, lojas 224, 225, 226 e 227 , Rua E, loja 216, Rua E, loja 214, Rua E, loja 216, Rua A, loja 230, Rua C, loja 214 , Rua A, loja 221, Rua E, loja 220, Rua C, loja 211 , Rua C, lojas 209, 208, 207, 204, 205, 206, Rua A loja 205, Rua C, lojas 222 e 223b, Rua D, lojas 223 e 224B, Rua E, loja 221, 201 e 202, Rua B, loja 203, Rua D, loja 203, Rua B, loja 206 , Rua D, loja 208, Rua B, lojas 206, 209 e 211, Rua D, loja 211, Rua B, lojas 221 e 222, Rua F, lojas 205, 206 e 207, Rua F, loja 213, Rua F, 1º piso, loja 127, Rua E, 1° piso, loja 123, Rua E, 1° piso, loja 126, Rua D, 1° piso, loja 104, Rua A, 1° piso, loja 207, Rua A, 1° piso, loja 107, Rua C, 1° piso, loja 112, Rua C, 1° piso, loja 115, Rua E, 1° piso, loja 105, Rua E, 1° piso, loja 103 , Rua D, 1 " piso, loja 116, Rua A, 1° piso, loja 126, Rua D, 1° piso, lojas 106 e 107, cujas fotografias representativas são ora colacionadas:(...) (ID. 102793948, pág.3).(Grifos nossos).

A saída em massa de marcas consolidadas, na forma listada no documento do ID 71014738, que prosperam em outros shoppings na mesma cidade, algumas ainda hoje em atividade (Estação dos Pés, Crocs, M.Officer, etc.) é a prova mais eloquente de que o problema não era a "inabilidade em gerir o negócio" de um lojista isolado, como afirmou a sentença, mas um problema sistêmico e crônico do próprio empreendimento Apelado.

De igual forma há registro de problemas estruturais e de segurança. As diversas reportagens sobre rachaduras, infiltrações, alagamentos e até queda de parte do teto (ID. 71015713, ID. 71015714), são corroboradas com várias fotos e vídeos (ID. 71015555, págs. 1 a 13; ID.71015550, ID. 71015551 e ID. 71015552, 71015781).

Ademais as obras de ampliação efetuadas para abrigar uma Faculdade no shopping, também causaram enorme prejuízo a Apelante considerando que foram colocados na frente de seu estabelecimento andaimes que dificultavam ou inviabilizavam o acesso do público. (ID. 71015553).

Decisões judiciais anexada como prova pela Apelante, de outro processo (0502469-80.2019.8.05.0001. ID. 71015707), movido pela Associação de Lojistas (ALOSPA), comprova a existência das obras mencionadas, no horário de funcionamento do shopping, considerando que foi determinada a paralisação. Contudo, o descumprimento reiterado dessas ordens pelo shopping foi tão flagrante que culminou em uma drástica decisão judicial determinando o corte de energia do empreendimento (ID. 71015706).

A prova dos autos, na forma referenciada, demonstra uma falha crônica no dever de manutenção e segurança, criando um ambiente inóspito e perigoso, no período, que, naturalmente, afasta o público consumidor.

A simples existência de lojas-âncora não é um salvo-conduto para o empreendedor. O sucesso de um lojista satélite depende vitalmente do fluxo de pessoas em seu corredor e da sinergia com as lojas vizinhas. Ao permitir (ou provocar) o esvaziamento completo de lojas, os Apelados retiraram o próprio oxigênio de negócio do Apelante, frustrando de forma cabal a res sperata que justificou o investimento inicial.

Uma vez estabelecido o inadimplemento prévio e substancial por parte dos Apelados, a aplicação do instituto da exceção do contrato não cumprido, previsto no artigo 476 do Código Civil, é medida que se impõe. O dispositivo legal é claro: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro."

A inadimplência da Apelante no pagamento de aluguéis e encargos, que deu origem aos termos de confissão de dívida (ID 71015686, p. 2), não ocorreu em um vácuo. Ela é uma consequência direta da inviabilidade de sua operação comercial, causada pela conduta dos próprios Apelados.

No entanto, as confissões de dívida são formalmente válidas e não apresentam vícios de consentimento que autorizem sua anulação. A Apelante anuiu com os valores de livre vontade para regularizar sua situação contratual. Todavia, a exigibilidade imediata desses valores deve ser confrontada com o crédito indenizatório agora vislumbrado.

Reconhecido o nexo de causalidade entre a conduta dos Apelados e o encerramento das atividades da Apelante, exsurge o dever de indenizar os danos materiais sofridos.

Conforme necessidade de ajuste para a pacificação da lide, em tempo razoável, o montante indenizatório deve ser compensado com os valores expressos nos termos de confissão de dívida.

O Apelante pleiteia indenização pelos investimentos realizados para a montagem e manutenção do ponto comercial, que foram perdidos em razão do encerramento forçado de suas atividades a título de perda do fundo de comércio.

Entendo que a solução mais justa e tecnicamente precisa, em observância ao princípio da reparação integral e da segurança jurídica, é determinar que o valor exato dos danos materiais seja apurado em fase de liquidação de sentença. Tal providência permitirá a apuração adequada dos valores, inclusive através de perícia judicial, que poderá, com base nos elementos que se fizerem necessários, aferir com exatidão o montante do investimento perdido pela Apelante.

Por outro lado, é fato incontroverso, como dito, que a Apelante firmou instrumentos de confissão de dívida junto aos Apelados, conforme consta dos autos (ID. 71014721 - R$ 18.780,16; ID. 71014723 - R$ 20.739,73; ID 71014725- R$ 81.858,03) que totalizam um débito histórico de R$ 121.431,92.

Os débitos confessados não foram especificamente impugnados em sua existência, mas sim em sua exigibilidade, em face da exceção do contrato não cumprido, razão pela qual reputo existentes e válidos.

Neste contexto, a solução que melhor se alinha à justiça contratual e ao direito é determinar que, após a apuração do valor final dos danos materiais em liquidação de sentença, seja realizada a compensação entre os créditos e débitos, nos termos do art. 368 do Código Civil.

Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.

Em sendo assim, o valor dos débitos confessados, devidamente atualizado, deverá ser abatido do montante apurado a título de indenização por danos materiais. O saldo remanescente, se houver, será pago à parte credora.

Por fim, no que tange ao dano moral, embora a jurisprudência majoritária entenda que o dano moral da pessoa jurídica não se presume, exigindo prova do abalo à sua honra objetiva, considero que as circunstâncias do presente caso são suficientes para demonstrar tal abalo.

A honra objetiva de uma empresa é sua reputação, seu bom nome, sua credibilidade e sua imagem perante o mercado. A Apelante, operando sob a marca "Couro e Cia", uma loja tradicional no mercado (ID 71015704, p. 48), foi submetida a uma situação vexatória e economicamente ruinosa. Foi forçada a manter suas portas abertas em um corredor deserto, a lidar com problemas estruturais visíveis aos poucos clientes que por ali passavam e, finalmente, a encerrar sua única loja e fonte de renda (ID 71015704, p. 28) após anos de luta, transmitindo ao mercado uma imagem de fracasso que não foi causada por sua própria inaptidão, mas pela falha de seu principal parceiro comercial, o shopping center.

O fechamento de um negócio, especialmente em um ambiente como um shopping, gera um estigma negativo que afeta diretamente a credibilidade da marca junto a fornecedores, clientes e futuros parceiros. Some-se a isso as diversas negativações em cadastros de crédito (ID 71015704, pp. 30-31), que, embora decorrentes de dívidas reais, tiveram sua origem em uma inadimplência justificada pela conduta dos próprios Apelados.

A situação vivenciada pela Apelante ultrapassa, em muito, o mero aborrecimento ou dissabor comercial. Trata-se de uma agressão direta à sua imagem e à sua capacidade de se manter no mercado.

Assim, considerando as peculiaridades do caso, a gravidade dos danos estruturais, o longo período de agonia comercial da lojista e a ruína completa de um ponto comercial consolidado, a fixação da indenização por danos morais no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) atende de forma adequada aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e o caráter pedagógico-punitivo da medida.

DISPOSITIVO 

Pelo exposto, voto no sentido de DAR PARCIAL PROVIMENTO ao recurso de apelação, e, consequentemente, reformo integralmente a sentença para julgar parcialmente procedentes os pedidos autorais, a fim de:

a) declarar o inadimplemento contratual por parte dos Apelados, Condomínio Civil Shopping Center e Consórcio Empreendedor do Shopping Paralela, em razão da violação da res sperata, da quebra do tenant mix e da violação ao princípio da boa-fé objetiva;

b) condenar os Apelados, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais em favor da Apelante, Marcelo Antonio Stabel Horlle – ME, correspondente à perda do ponto comercial, cujo valor deverá ser apurado em fase de liquidação de sentença;

c) reconhecer a existência dos débitos confessados pela Apelante nos instrumentos de confissão de dívida, no montante histórico total de R$121.431,92 (cento e vinte e um mil, quatrocentos e trinta e um reais e noventa e dois centavos);

d) determinar que, após a apuração do valor dos danos materiais (item "b"), seja realizada a compensação entre este crédito e o débito (item "c"), devidamente atualizado. O saldo credor eventualmente apurado em favor da Apelante deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data do evento danoso (data do encerramento das atividades) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação;

e) condenar os Apelados, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais em favor da Apelante, no valor de R$100.000,00 (cem mil reais), acrescido de correção monetária pelo INPC a partir da data deste julgamento (Súmula 362/STJ) e juros de mora de 1% ao mês desde a citação;

f) Em razão da sucumbência mínima da Apelante, inverter os ônus sucumbenciais fixados na sentença para condenar os Apelados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que majoro para 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

É como voto.

Salvador, data registrada no sistema.

Des. RAIMUNDO NONATO BORGES BRAGA

Relator Designado

Salvador/BA, 3 de junho de 2026.

 Des. Raimundo Nonato Borges Braga 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Como visto, trata-se de Apelação interposta pela pessoa jurídica ré, que julgou improcedente o pleito autoral, condenando o ora apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, restando suspensa sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.

A sentença não merece ser reformada.

Cinge-se a controvérsia acerca da alegação do apelante, para que seja reconhecido o alegado descumprimento contratual perpetrado pelos apelados, com a aplicação da teoria da exceção do contrato não cumprido, tendo havido redução no volume de vendas e de circulação de pessoas no empreendimento, em razão da cobrança do estacionamento, situações não contempladas no contrato, em evidente descumprimento do tenant mix pactuado.

Pois bem. No caso em comento, constata-se a partir das provas colacionadas aos autos que restou evidenciada a inexistência de má administração por parte dos empreendedores apelados, que possui inúmeras lojas âncora, investimentos em campanhas publicitárias, além de ter sido instaladas novas lojas e cinemas, o que, por si, afastaria a tese de descumprimento contratual no que diz respeito ao tenant mix, possuindo as lojas do shopping as mesmas condições propostas para o comércio na região.

Desta forma, a cobrança do estacionamento, além de condição comum a todos os lojistas do empreendimento, também foi efetivada nos demais Shoppings da cidade, não sendo razão para o insucesso do negócio de maneira a justificar “descumprimento contratual” pelo recorrido e a inadimplência ou pleito de alteração dos aluguéis pactuados e inadimplidos.

De tal maneira, restou comprovado, pelos documentos acostados aos autos, que não há, na hipótese dos autos, qualquer violação ao tenant mix ou res sperata (o que se esperava do comércio local), tanto que existem inúmeras lojas em funcionamento, não podendo os réus/apelados, ser responsabilizados pelo insucesso do negócio do autor/apelante, em especial porque a loja permaneceu em atividade por período considerável, não havendo que se falar em prejuízo por cobrança de estacionamento, uma vez que já havendo inadimplência em período anterior.

Assim, infere-se que não há como acolher a exceção de contrato não cumprido no art. 476 CC , na medida em que o insucesso do negócio do apelante não se deu por qualquer ingerência ou má gestão da parte apelada, não restando violado o quanto pactuado no que tange ao tenant mix.

A orientação desta Corte de Justiça é nesta diretiva, estritamente alinhada ao caso dos autos, in verbis:

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ESTABELECIMENTO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINARES. INOVAÇÃO RECURSAL. NULIDADE PROCESSUAL. TEMPESTIVIDADE DOS EMBARGOS. ILEGITIMIDADE ATIVA. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE TÍTULO REGULAR. REJEITADAS. MÉRITO. RECURSO DOS EMBARGANTES. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PROCEDIMENTO IMPRÓPRIO. PRECEDENTES. INDEFERIMENTO DA INICIAL. CABIMENTO. ABATIMENTO E COMPENSAÇÃO DO VALOR DEVIDO À TÍTULO DE RES SPERATA. INCABÍVEL. DESEQUILÍBRIO DO TENANT MIX. NÃO VERIFICADO. ANÁLISE DA PROVA DOCUMENTAL PRODUZIDA. ESCORREITA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. RECURSO DA EMBARGADA. COBRANÇA DE DESPESAS COMUNS. PREVISÃO CONTRATUAL. NECESSIDADE DE DETALHAMENTO DOS VALORES COBRADOS. AUSÊNCIA DE LIQUIDEZ DO TÍTULO NESSA PARTE. EXCLUSÃO. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. SENTENÇA MANTIDA. Rejeita-se a preliminar de inovação recursal da apelação interposta pela JPS ADMINISTRAÇÃO E COMÉRCIO LTDA, arguida nas contrarrazões pelos apelados ADHEMAR NOGUEIRA ARGOLO e OUTROS, pois a matéria abordada no apelo, qual seja, “despesas comuns”, foi devidamente tratada na decisão recorrida. Ademais, a legislação processual em vigor prevê que a apelação devolverá ao tribunal o conhecimento da matéria impugnada, sendo objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo impugnado. Os apelantes ADHEMAR NOGUEIRA ARGOLO E OUTROS arguiram também no seu apelo, as preliminarmente de nulidade da sentença, sob alegação de tempestividade dos embargos à execução interposto pela empresa executada, bem como a ilegitimidade ativa e a nulidade da execução, por ausência de título executivo extrajudicial regular. Quanto à preliminar de nulidade da sentença, por suposta tempestividade dos embargos à execução de uma das executadas, o prazo fatal para apresentação seria 22/05/2019. Contudo, da análise dos autos, estes somente foram apresentados em 29/05/2019, revelando a intempestividade. E, mais, como sabido, em que pese a pluralidade de executados, de acordo com a legislação em vigor, quando houver mais de um executado, o prazo para cada um deles embargar conta-se a partir da juntada do respectivo comprovante da citação, salvo no caso de cônjuges ou de companheiros, quando será contado a partir da juntada do último. (§ 1º do art. 915 do CPC). Assim, rejeita-se a preliminar. [omissis] No mérito, no que tange ao apelo das embargantes, reforça-se a tese de que os embargos à execução não se prestam a analisar pedidos de natureza indenizatória, cabendo o indeferimento da inicial quanto ao pleito. Precedentes do STJ. Ademais, houve a devidamente análise dos elementos trazidos aos autos pelos embargantes, ora apelantes, para afastar o direito à indenização/abatimento/compensação do confesso. A existência de email noticiando a possível proposta de negociação com terceiro da loja dos embargantes, por si só, não garante qualquer vantagem pecuniária, sobretudo, diante da ausência de prova de concretização do negócio nem faz prova de qualquer prejuízo sofrido pela parte, pelo contrário. Da mesma forma, não há que se cogitar em isenção, redução ou compensação da res sperata, pois restou evidente a disponibilização de todo o aparato comercial pelo apelado, sendo hígida a cobrança. Em verdade, os apelantes firmaram contrato de locação com o shopping center, utilizando-se de todo seu aparato e tenant mix, não se justificando qualquer devolução dos valores pagos. Não é crível cogitar que a sentença ignorou as provas nem que houve omissão quanto ao enfrentamento dos documentos que supostamente comprovem o desequilíbrio do tenant mix alegado. Portanto, nega-se provimento ao recurso. Por sua vez, a apelação da embargada também não merce provimento, haja vista que a exclusão da verba denominada despesas/encargos comuns da execução, é medida escorreita, sobretudo, porque na planilha acostada, não há qualquer demonstração de como a exequente obteve os cálculos. Nesse caso, não é possível considerar a verba como líquida, uma vez que inexistente nos autos elemento mínimo que comprove a higidez do valor executado. Assim, a execução merece prosseguir, decotando-se a verba ilíquida denominada despesas/encargos comuns. Decerto, caberia a exequente indicar com exatidão a origem do valor executado, de acordo com a regra do contrato, já que as despesas não incidem sobre valor fixo, mas variável, conforme disposto em cláusula do contrato de locação. (TJ-BA, Apelação Cível nº 8000055-82.2019.8.05.0113, Relator: Des. EDMILSON JATAHY FONSECA JUNIOR, Publicado em: 11/07/2022) (grifei)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO COMERCIAL. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA. CONEXÃO ENTRE AÇÃO DE DESPEJO E AÇÃO INDENIZATÓRIA. AUSÊNCIA DE JULGAMENTO SIMULTÂNEO. FACULDADE DO MAGISTRADO. DECISÕES NÃO CONFLITANTES. PREJUÍZO NÃO CONFIGURADO. A AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO SE RESTRINGE À VERIFICAÇÃO DO ADIMPLEMENTO, OU NÃO, DOS ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS. INSATISFAÇÃO DO LOCATÁRIO COM A ADMINISTRAÇÃO DO SHOPPING CENTER. AÇÃO PRÓPRIA. AUSÊNCIA DE DECISÃO AUTORIZADORA DA SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS, OU MESMO CONSIGNAÇÃO DOS PAGAMENTOS EM JUÍZO. NÃO PURGAÇÃO DA MORA. DECRETAÇÃO DA RESCISÃO CONTRATUAL, COM AMPARO NO ART. 9º, INCISOS II E III DA LEI Nº 8.245/91. MANUTENÇÃO DA ORDEM DESALIJATÓRIA. RECURSO IMPROVIDO. Não há que se falar em nulidade da sentença, na medida em que o Juízo a quo, na oportunidade do julgamento individual da ação de despejo, fez referência, no decisium, à ação indenizatória até então reconhecida como conexa, fundamentando que: “Embora reconhecida a conexão entre as duas ações, entende-se que o julgamento desta, em nada interfere na ação apensada, uma vez que esta versa tão somente sobre a desocupação do bem pela falta de pagamento de aluguéis, e a outra sobre a validade e descumprimento das cláusulas contratuais, relativo ao Tenant Mix e de termos de confissão de dívida." - O Superior Tribunal de Justiça, entende, de forma uníssona, que a reunião de ações conexas para julgamento conjunto constitui faculdade do magistrado, pois cabe a ele gerenciar a marcha processual, deliberando pela conveniência, ou não, do processamento e julgamento simultâneo. Ademais, não se constata prejuízo pelo julgamento não simultâneo das ações, ainda que conexas, na medida em que o julgamento da ação indenizatória ajuizada pelo locatário inadimplente não terá o condão de afastar a ordem desalijatória. - Na ação de despejo por falta de pagamento, a lide se restringe à verificação do adimplemento, ou não, dos alugueres e demais encargos pertinentes pelo locador, de modo que a revisão do contrato de locação, a verificação do adimplemento das obrigações contratuais pela locadora e a pertinência dos valores cobrados devem ser veiculadas em ação própria. - Ainda que a insatisfação do locatário com a administração do shopping center tenha sido manifestada judicialmente, ausente qualquer decisão autorizadora da suspensão dos pagamentos, ou mesmo consignação dos pagamentos em juízo, inadmissível que o locatário, sob a alegação de queda do faturamento, simplesmente pare de pagar os aluguéis e encargos. A frustração das expectativas do locatário com a loja no shopping não pode repassar tal ônus ao empreendimento que cede o imóvel, com toda a infraestrutura correspondente, mediante a contraprestação esperada. - Eventual quebra do contrato por parte do Shopping Center, e sua suposta responsabilidade sobre a queda do faturamento da Loja apelante serão apuradas e resolvidas, se for o caso, na correspondente ação indenizatória já ajuizada. Quanto à presente Ação de Despejo, certo é que os fatos e documentos adunados pelo réu não são suficientes à perfeita aplicação, no caso, da exceção de contrato não cumprido, de modo a desobrigá-lo completamente da dívida locatícia em voga. - Tratando-se de ação de despejo por falta de pagamento, uma vez que inexiste nos autos comprovação de quitação do débito anunciado na inicial e não tendo o locatário/apelante sequer purgado a mora no prazo legal, qual seja o prazo de contestação, conforme inc. II do art. 62 da Lei nº 8.245/91, a rescisão contratual é decisão que se impõe decretar, com amparo no art. 9º, incisos II e III da Lei nº 8.245/91. - Por outro lado, em que pese o pedido do apelado, deixa-se de condenar o réu/apelante na pena decorrente de litigância de má-fé, porquanto não restou evidenciado que tenha ele alterado a verdade dos fatos para obtenção de vantagem ilegal. Procedeu o réu, tão somente, no exercício do seu direito de defesa, com formulação de tese destinada à invocar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pelo autor. - Apelo improvido. (TJ-BA, Apelação Cível nº 0513534-09.2018.8.05.0001, Relator: Des. PAULO ALBERTO NUNES CHENAUD, Publicado em: 14/12/2021) (grifei)

No que tange à indenização a título de danos morais, vale frisar que, embora seja possível a pessoa jurídica sofrer dano moral, entendimento que encontra guarida no art. 52 do Código Civil e na súmula nº 227 do Superior Tribunal de Justiça, para a sua configuração é necessário que seja demonstrada a ofensa à sua honra objetiva.

Diversamente do que ocorre com a pessoa física, o dano moral sofrido pela pessoa jurídica não pode ser considerado in re ipsa, sendo necessária a comprovação do prejuízo sofrido. A indenização a título de danos morais implica na repercussão que o ato tenha na atividade comercial da empresa, que deverá ser comprovado, não podendo ser presumido. No caso, não demonstrou o apelante que tenha havido abalo à sua honra, sendo descabida, portanto, a indenização a tal título.

Resumo do voto para sedimentação do entendimento.

Para evitar-se entendimento contrário, a sentença recorrida analisou detidamente as provas carreadas aos autos, restando comprovado que foram implementadas pelos apelados as condições necessárias para a consolidação do empreendimento, especialmente o tenant mix ofertado para o desenvolvimento comercial dos lojistas, inclusive, com a realização de obra de expansão, com o intuito de aumentar o fluxo de frequentadores.

Imprescindível pontuar que os recorridos possuem lojas âncoras, a exemplo de LOJAS AMERICANAS, C&A, CENTAURO, LE BISCUIT, LOJAS RIACHUELO e RENNER, além de instituições financeiras, salas de cinema, áreas de lazer, praça de alimentação, o que comprova a realização do tenant mix, não cabendo a alegação do voto divergente de exceção do contrato não cumprido, nos termos do artigo 476 do Código Civil.

Vale acrescentar ainda que, no caso, restando configurada a disponibilização de todo o aparato comercial pelos empreendedores apelados, torna-se hígida a cobrança do valor referente aos aluguéis inadimplidos pelo apelante, reconhecido mediante termo de confissão de dívida.

Do mesmo modo, com relação aos danos morais, tratando-se o recorrente de pessoa jurídica, para a sua configuração, deve haver prova inequívoca de que ocorreu o prejuízo sofrido na esfera extrapatrimonial, o que não restou comprovado nos autos, agindo com acerto a sentença combatida.

Por conseguinte, nos termos da fundamentação retro, não merece reparos a sentença prolatada pela MM. Juíza da causa, clamando por confirmação.

Em relação aos honorários advocatícios, o art. 85, § 11º, do CPC, prevê a sua majoração em favor do advogado da parte vencedora, em valor que obedeça aos critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do mesmo diploma legal.

Assim, majora-se para 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, o valor dos honorários sucumbenciais, a serem arcados pelo apelante, restando suspensa sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º do CPC.

Diante do exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO à Apelação, mantendo a sentença nos termos em que foi prolatada.

Des. JORGE BARRETTO

Relator

(Assinado eletronicamente)