PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.

I. CASO EM EXAME

Apelação Cível interposta por CAMINHO DA BARRA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TERRAS ALPHAVILLE VITÓRIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra sentença proferida pelo Juízo da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista – BA.

Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e indenização por danos morais. Sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda do imóvel, reconheceu a nulidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade e determinou a restituição de 80% dos valores pagos pelo comprador.

Apelantes alegam violação à autonomia da vontade, segurança jurídica e boa-fé contratual, defendendo a validade da cláusula de retenção e a restituição parcelada dos valores, bem como a exclusão da incidência de juros moratórios.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO

Há duas questões em discussão: (i) saber se a cláusula de retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador deve ser aplicada integralmente, incluindo a restituição parcelada e a dedução de encargos; (ii) saber se a incidência de juros moratórios sobre os valores a serem restituídos encontra respaldo legal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

A cláusula de retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador encontra amparo na jurisprudência dominante, desde que não ultrapasse o percentual razoável, entre 10% e 25%, conforme entendimento consolidado.

No que tange à modalidade de restituição, a jurisprudência majoritária prevê que a devolução dos valores ao comprador deve ser integral e imediata, afastando-se a possibilidade de parcelamento, em observância ao princípio da boa-fé objetiva e à proteção ao consumidor.

Quanto à incidência de juros moratórios, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema 1002, firmou o entendimento de que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição, uma vez que a obrigação de devolução apenas se torna exigível a partir desse momento.

Jurisprudência citada:

"APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. RESTITUIÇÃO IMEDIATA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO." (TJ-SC - Apelação: 50072059020198240064)

"RECURSO DE APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJ-MT - Apelação Cível: 10220114820228110003)

"APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO." (TJ-CE - Apelação Cível: 02241857320238060001)

IV. DISPOSITIVO E TESE

Recurso conhecido e não provido, mantendo-se incólume a sentença recorrida.

Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência para 15% sobre o valor atualizado do débito, nos termos do art. 85, §1º e §11, do CPC.

Tese de julgamento: "A cláusula de retenção de valores em contratos de compra e venda de imóvel é válida desde que respeite limites jurisprudenciais. A restituição deve ocorrer de forma integral e imediata, sem parcelamento. Os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução dos valores pagos pelo comprador."

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, art. 85, §1º e §11.

Jurisprudência relevante citada: TJ-SC - Apelação: 50072059020198240064; TJ-MT - Apelação Cível: 10220114820228110003; TJ-CE - Apelação Cível: 02241857320238060001.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da Apelação n. 8010762-14.2019.8.05.0274, apelantes CAMINHO DA BARRA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e apelado IAGO ALMEIDA BORBOREMA. 

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Segunda Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora. 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 1 de Abril de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Vistos, etc.

Trata-se de Apelação Cível interposta por CAMINHO DA BARRA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, em face da sentença proferida pelo M.M. Juiz de Direito da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista – BA, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR, tombada sob nº 8010762-14.2019.8.05.0274, nos seguintes termos:

“POSTO ISSO, e considerando tudo mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do CPC/2015, JULGO PROCEDENTE, em parte, o pedido inicial, para: a) Declarar rescindido o contrato de compra e venda realizado entre as partes, objeto desta ação desde a data da propositura desta Ação; b) Reconhecer a abusividade e declarar nula a cláusula contratual que trata da irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato; c) Determinar que a parte Ré proceda a restituição, ao Autor, de uma só vez, do montante correspondente a 80% da quantia efetivamente paga por ele (parcelas mensais + arras), sem prejuízo de outras parcelas que, porventura, tenham desembolsado ao longo deste feito, corrigido monetariamente pelo INPC a partir do efetivo desembolso de cada parcela, acrescido de juros de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado desta Sentença; Sucumbente em maior parte, condeno as Requeridas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor atualizado do débito (art. 85, §2º do CPC) - art.86, parágrafo único, do CPC. P. R.I. Arquivem-se após o cumprimento. VITORIA DA CONQUISTA , 2 de abril de 2024. Bel. João Batista Pereira Pinto. Juiz de Direito Titular”. (ID 68434736).

Alega em síntese a parte Apelante que a decisão violou os princípios da autonomia da vontade, segurança jurídica e boa-fé contratual, pois impôs condições distintas das pactuadas entre as partes.

Sustentam a legalidade da cláusula contratual que previa a retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão por sua iniciativa, argumentando que tal previsão está em consonância com a jurisprudência vigente e que o magistrado singular reconheceu sua validade. No entanto, sustentam que a sentença não observou integralmente a cláusula, deixando de considerar a possibilidade de restituição parcelada e a dedução de valores referentes a tributos, taxas condominiais e despesas administrativas, conforme previsto no contrato.

As recorrentes também contestam a incidência de juros de mora sobre a restituição dos valores pagos, sustentando que a rescisão contratual coloca as partes no status quo ante, inexistindo mora a ser imputada às empresas. Afirmam que a determinação judicial de aplicar juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado gera enriquecimento ilícito do recorrido, pois este não desembolsou tais valores ao longo da relação contratual. 

Requer: “a esse colendo Tribunal de Justiça o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação, devendo, por conseguinte, ser reformada a sentença combatida para: a Que seja observada a cláusula quinze integralmente, determinando que deverão ser descontados da restituição os itens previstos nos itens do parágrafo terceiro da referida cláusula, além da possibilidade da restituição se dar na forma parcelada. b Que sobre a restituição não incida juros de mora, por se tratar de retorno ao status quo ante e enriquecimento ilícito do recorrido. c Alternativamente, que seja considerada a data de trânsito em julgado para incidência de juros e correção monetária; d Condenar o recorrido ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios de sucumbência, vez que este deu causa à rescisão contratual, bem como que não houve qualquer descumprimento contratual por parte das recorrentes”. (ID 68434738).

Sem contrarrazões, conforme certidão de ID 68434744.

O feito se encontra em condições de proferir voto, portanto, solicito sua inclusão em pauta. Ressalta-se a possibilidade de sustentação oral, conforme dispõe os artigos 937 do CPC e 187 do RITJ/BA.

 É o que importa relatar.

Salvador/BA, 00Data certificada no sistema).

 Desa. Maria de Fátima Silva Carvalho 

Relatora

V/L

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Diante do cumprimento dos pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

Trata-se de Apelação Cível interposta por CAMINHO DA BARRA SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e TERRAS ALPHAVILLE VITORIA DA CONQUISTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em face da sentença proferida pelo M.M. Juiz de Direito da 2ª Vara de Feitos de Relações de Consumo Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista – BA, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS COM PEDIDO DE MEDIDA LIMINAR, tombada sob nº 8010762-14.2019.8.05.0274, que julgou procedente em parte o pedido e declarou a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, determinando a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo autor e reconheceu a nulidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Compulsando detidamente os autos do processo, verifico que a parte apelante almeja, em síntese, a reforma da sentença que determinou a rescisão contratual, a restituição de 80% dos valores pagos pelo recorrido e a nulidade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade. Sustenta a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 20% dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do comprador, além da necessidade de observância integral das disposições contratuais acerca da restituição parcelada e da dedução de encargos.

O cerne da controvérsia recursal consiste em definir se a cláusula de retenção estabelecida no contrato deve ser integralmente aplicada, incluindo a possibilidade de restituição parcelada e dedução de encargos, bem como se a incidência de juros de mora sobre os valores a serem devolvidos encontra respaldo legal.

O contrato firmado entre as partes prevê a possibilidade de retenção de 20% dos valores pagos pelo comprador em caso de rescisão contratual por sua iniciativa, sendo tal previsão compatível com a jurisprudência consolidada, que admite percentual de retenção entre 10% e 25% das quantias pagas. Desta forma, é correta a manutenção desse percentual, como determinado na sentença recorrida, pois representa um meio equitativo de recomposição das perdas e dos custos suportados pela vendedora.

Quanto à MODALIDADE DE RESTITUIÇÃO, deve prevalecer o entendimento jurisprudencial que determina a devolução integral dos valores devidos ao comprador, afastando a possibilidade de parcelamento. A previsão contratual que permite a devolução fracionada não se coaduna com o princípio da boa-fé objetiva, uma vez que o comprador, ao manifestar interesse na rescisão, abre mão da propriedade do bem, e eventual retenção excessiva ou diluição no tempo da devolução poderia gerar desequilíbrio na relação contratual. Além disto, o consumidor deve ser resguardado de práticas que tornem excessivamente oneroso o reequilíbrio contratual.

Neste sentido, a jurisprudência pátria: 

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL . RESTITUIÇÃO DE VALORES. MULTA COMPENSATÓRIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. DESPESAS DE DIVULGAÇÃO . FRUIÇÃO DO IMÓVEL. ENCARGOS DA POSSE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS. CORREÇÃO MONETÁRIA . JUROS DE MORA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. É válida a multa compensatória de 20% sobre os valores pagos pelo comprador, desde que expressamente pactuada. Os honorários advocatícios previstos contratualmente para casos de resolução do contrato não são devidos sem a comprovação efetiva da prestação de serviços jurídicos . A multa compensatória visa ressarcir possíveis prejuízos causados pela rescisão contratual, não cabendo indenização adicional por despesas de divulgação do imóvel, salvo previsão contratual específica. No desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, é incabível a fixação de taxa de fruição. Os encargos relativos à posse do imóvel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), são de responsabilidade do promitente comprador até a efetiva desocupação do imóvel. A devolução das parcelas pagas pelo comprador deve ser imediata, não se admitindo a restituição parcelada dos valores . A correção monetária sobre os valores a serem restituídos incide desde a data dos respectivos desembolsos. Os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a devolução. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJSC, Apelação n . 5007205-90.2019.8.24 .0064, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Giancarlo Bremer Nones, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos, j. 27-08-2024). (TJ-SC - Apelação: 50072059020198240064, Relator.: Giancarlo Bremer Nones, Data de Julgamento: 27/08/2024, Terceira Câmara Especial de Enfrentamento de Acervos)”.

Não obstante, é pacífico o entendimento de que a restituição deve ocorrer SEM PREJUÍZO DE OUTRAS PARCELAS que possam ter sido desembolsadas, tais como a taxa de fruição, desde que inexista qualquer prova de que o comprador tenha usufruído do bem durante o período em questão. Deste modo, caso se constate que não houve ocupação do lote, eventual cobrança de taxa de fruição deve ser afastada, nos moldes definidos na sentença impugnada.

Neste sentido, corrobora a jurisprudência: 

“RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR – DANO MORAL NÃO CONFIGURADO – RETENÇÃO – RESTITUIÇÃO EM PERCENTUAL RAZOÁVEL – TAXA DE FRUIÇÃO – RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR – RETENÇÃO DE VALOR DE IPTU - INDEVIDO - JUROS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva do comprador/recorrente, que não teve condições de arcar com as parcelas do financiamento, não há que se falar em indenização por danos morais. 2 . É sedimentado entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. 3. Em se tratando de lote não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há se falar em taxa de fruição. 4 . Ocorrida a rescisão contratual e o retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da vendedora, não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. 5. O termo inicial dos juros moratórios, conforme o julgamento do REsp 1740911/DF, pelo rito de repetitivo – Tema 1002, na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, incide a partir do trânsito em julgado da decisão, e não da citação. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10220114820228110003, Relator.: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 25/06/2024, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/06/2024)”.

No tocante à incidência de JUROS MORATÓRIOS, também não assiste razão ao apelante. Consoante jurisprudência dominante, os juros de mora são devidos apenas a partir do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição, pois é somente neste momento que a obrigação de devolução se torna exigível. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça pacificou esta matéria ao reconhecer que, antes do trânsito em julgado, não há mora do vendedor, uma vez que a exigibilidade da dívida é condicionada ao esgotamento da instância judicial.

Sobre o tema, colaciona-se o seguinte precedente:

“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS . CULPA DA PROMITENTE COMPRADORA. INADIMPLEMENTO. DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS ESTABELECIDA PELO JUÍZO A QUO. REFORMA DA INCIDÊNCIA DOS JUROS DE MORA . A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. TEMA REPETITIVO 1002 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1 . Trata-se de uma apelação cível interposta pelo promitente vendedor contra decisão que determinou a devolução de 75% das quantias pagas pela promitente comprada, corrigidos pelo INPC, desde a data do pagamento de cada parcela, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, por força do Súmula nº 543 do STJ. 2. Imperioso consignar que a relação jurídica existente entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto o objeto da demanda originário foi a rescisão da promessa de compra e tanto a apelante (vendedor) e a apelada (compradora) se enquadram na conceituação de consumidor e de fornecedor descritas, respectivamente, nos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. 3 . É cediço que em caso de rescisão contratual motivada por inadimplência ou por iniciativa dos compradores, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, pois antes disso, não há o que se falar em mora da vendedora, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa dos compradores. 4. Incontestável aqui que a rescisão contratual se deu unilateralmente pela promitente compradora, em face de não mais conseguir arcar com os valores das prestações compromissadas no contrato. 5 . Logo, se os juros moratórios são aqueles devidos em razão do atraso no cumprimento da prestação, sua incidência pressupõe a constituição do devedor em mora, a qual somente pode ser admitida após o surgimento da obrigação, nunca anterior a ela. Desse modo, a obrigação de restituir nasce para a apelante (promitente vendedora) quando a referida obrigação ¿ a devolução dos valores - se tornar exigível, ou seja, com o trânsito em julgado da decisão. 6. Tema Repetitivo nº 1002: "Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13 .786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão." 7. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença quanto ao termos inicial dos juros de mora. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 1ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e dar-lhe provimento . Fortaleza, data constante no sistema. DESEMBARGADOR FRANCISCO MAURO FERREIRA LIBERATO Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA Relator. (TJ-CE - Apelação Cível: 02241857320238060001 Fortaleza, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 07/08/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 07/08/2024)”.

Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se incólume a sentença apelada.

Majoro o valor da condenação dos honorários advocatícios de sucumbência da parte recorrente para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado do débito, por entender que compensa adequadamente o grau de zelo profissional e o trabalho realizado pela procuradora do apelado, considerando a natureza da causa e o tempo despendido para o processo, a teor do art. 85, § 1º e § 11, do CPC.

Após o trânsito em julgado, remeta-se à origem, com as cautelas de praxe.

Sala de Sessões, Salvador (BA), data certificada eletronicamente no sistema.

DESª. MARIA DE FÁTIMA SILVA CARVALHO

RELATORA

V/L