PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. PRESTAÇÕES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E DE UMA SÓ VEZ. INVERSÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO. HONORÁRIOS MAJORADOS.

A entrega do imóvel após o prazo de tolerância autoriza a rescisão do contrato, por culpa da construtora/incorporadora, com devolução ao promitente comprador das parcelas pagas, em sua integralidade e de uma só vez.

Os valores despendidos com tributos devem ser restituídos também na integralidade.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0505887-51.2017.8.05.0080, sendo o Apelante EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA e o Apelado RODOLFO OLIVEIRA DE JESUS, ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Sala das Sessões,  em        de                    de  2023.

Presidente

Relatora

 Procurador(a) de Justiça

AS III

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 8 de Maio de 2023.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS DAMHA - FEIRA DE SANTANA I - SPE LTDA, contra sentença proferida pelo MM. Juízo da 4ª Vara dos Feitos de Relação de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Feira de Santana/BA, nos Ação de Rescisão Contratual c/c Danos Materiais e Morais decorrentes de atraso na entrega de obra, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados por RODOLFO OLIVEIRA DE JESUS, para:

[...] a) declarar a rescisão do contrato; b) CONDENAR a ré ao pagamento do valor de R$16.726,59 (dezesseis mil, setecentos vinte e seis reais e cinquenta e nove centavos), além da quantia de R$ 2.779,42 (dois mil e setecentos e setenta e nove reais e quarenta e dois centavos), adimplida pelo requerente a título de IPTU, relativamente aos danos materiais, com incidência de correção monetária pelo INPC, desde a data de cada desembolso, e de juros moratórios de 1% (um por cento), a partir da data do ajuizamento da ação; c) declarar a validade da cláusula e tolerância de 180 dias, e; d) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais (ID. 24917213).

Opostos Embargos de Declaração, sobreveio decisão, apenas e tão somente, para retificar o valor das condenações impostas, sem alteração no deferimento dos pedidos, conforme transcrição:

[...] b) CONDENAR a ré ao pagamento do valor, efetivamente adimplido, qual seja, R$185.803,50 (cento e oitenta e cinco mil oitocentos e três reais e cinquenta centavos), além da quantia de R$ 11.300,76 (onze mil e trezentos reais e setenta e seis centavos), adimplida pelo requerente a título do IPTU, com incidência de correção monetária pelo INPC, desde a data de cada desembolso, e de juros moratórios de 1% (um por cento), a partir da data do ajuizamento da ação;

Adoto o relatório da sentença de ID. 24917213, porquanto reflete satisfatoriamente a realidade dos fatos e os atos processuais praticados até então.

Irresignado o Apelante interpôs este Recurso, ID 24917229, alegando que, em razão da liberação do empreendimento para o início das obras de construção desde outubro de 2015 e conseguinte finalização em junho de 2018, não houve inadimplemento contratual de sua parte, derivando a rescisão de vontade unilateral do Apelado.

Aduziu ser lícita e legítima a cláusula contratual de retenção prevista na cláusula 3.4.1, no montante de 10%, justificável em razão da indisponibilidade do bem pelo período em que permaneceu na posse do comprador.

Invocou dispositivos da Lei nº. 13.786/2018, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente, para sustentar a possibilidade de parcelamento dos valores a restituir, na eventualidade de manutenção da sentença.

Afirmou, ainda, a impossibilidade de inversão da cláusula penal, ante a natureza diversa das obrigações e ausência de previsão contratual.

Asseverou, também, que quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a título do Imposto Predial e Territorial Urbano, IPTU, as disposições do Código Tributário Nacional, aliadas à entrega da obra, retiram do Apelante a responsabilidade pelo seu pagamento.

 Ao final, requereu "[...] o deferimento do efeito suspensivo pleiteado para que se suspenda a decisão de piso proferida pelo magistrado de primeiro grau, bem como o conhecimento e provimento do presente Recurso de Apelação, a fim de reformar a r. sentença, revertendo-se, assim, a condenação imposta a estas Apelantes, por ser medida de direito e Justiça!" (sic).

 Instado a se manifestar, o Apelado apresentou suas contrarrazões recursais (ID. 24917235), impugnando especificamente os pedidos recursais e requerendo, ao final, "[...] seja negado provimento ao presente recurso, sendo mantida a r. sentença de 1º grau, condenando o Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios à razão de 20% sobre o valor atribuído à causa em favor da patrona do Autor/Apelado, por ser medida de Justiça" (sic).

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à Secretaria com relatório, ao tempo em que peço dia para julgamento, ressaltando a possibilidade de sustentação oral, nos termos do art. 937, I, do CPC.

É o relatório.

 Salvador/BA, 24 de abril de 2023.

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib

Relatora

AS III

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Presentes os requisitos, intrínsecos e extrínsecos, da espécie recursal, medida que se impõe é seu conhecimento.

Inicialmente, quanto ao pedido de Gratuidade da Justiça formulado pelo Apelante, mantenho a decisão de indeferimento do ID. 35942119, considerando que os documentos colacionados não foram eficazes para demonstrar a alegação de dificuldade financeira.

Improcedem as alegações da Apelante.

Adentrando no meritum causae, a controvérsia posta a exame gravita na órbita das relações contratuais e seus reflexos legais, diante da alegação do Autor/Apelado de inadimplemento por parte da Ré/Apelante, em virtude de atraso na entrega da obra.

Inicialmente, forçoso registrar que a relação jurídica que uniu as partes é flagrantemente de consumo, sujeita às regras insculpidas no Diploma Consumerista, restando bem delineadas as figuras de fornecedor e consumidor e o ônus da prova em seus conceitos jurídicos clássicos.

Exsurge dos autos que o contrato de promessa de compra e venda do lote 18, quadra K, na planta, do Residencial Village Damha I, objeto das matrículas imobiliárias 47.487 e 41485, com registro no 2º Ofício de Registro de Imóveis, foi realizado em abril de 2013, com valor nominal de 117.727,80 (cento e dezessete mil setecentos e vinte e sete reais e oitenta centavos), acrescidos de juros de 0,8% (oito décimos por cento) e correção monetária pela variação do IGPM.

Restou, ainda, fixado na cláusula 6.2 do contrato (ID. 24917070), o prazo de 24 (vinte e quatro) meses para conclusão das obras de infraestrutura, podendo ser dilatado, a critério da Apelante, em até 6 (seis) meses, contados da data de registro do loteamento no Cartório competente.

Assim, e com acerto, o Juízo Primevo superou as questões atinentes à fixação do termo inicial para entrega da obra e, já considerando o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, estabeleceu o mês de novembro de 2015 como limite máximo para a entrega da obra pela Apelante.

Imperioso mencionar a clausula contratual 6.1 (ID.24917084 e 24917070),  no que tange às obras de infraestrutura de responsabilidade exclusiva da Apelante e já inclusas no preço do lote: a) locação de arruamento; b) abertura de ruas; c) rede de escoamento de águas pluviais; d) sistema de abastecimento de água e coleta de esgoto; e) rede elétrica; f) guias e sarjetas com pavimentação asfáltica; g) plantio de árvores; h) grama nas calçadas; i) portaria; e j) muro/gradil de fechamento do perímetro residencial.

Dito isso, considerando as informações contidas no ID. 24917150, conclui-se que o empreendimento não foi entregue em outubro de 2015, conforme alegado pela Apelante. Com efeito, o referido documento trata do termo de liberação para requerimento de alvarás de construção individuais, e não do termo de entrega efetiva da obra, até mesmo porque ficou condicionada a emissão do habite-se à conclusão das obras de infraestrutura, de responsabilidade da construtora. Há, inclusive, a recomendação para instalação de banheiros químicos, porquanto não tinham sido finalizadas as obras da estação de tratamento de esgoto, dependentes de aceitação e aprovação pela Embasa.

Excerto da Apelação (ID.24917229) noticia, ainda, que o “TVO de junho de 2018 atesta a clarividente conclusão das obras em 2018.”. O Termo de Verificação de Obra é o documento emitido por Prefeituras após a conclusão das obras de divisão do terreno e infraestrutura em loteamentos, servindo para comprovar o cumprimento de todas as etapas previstas quando o empreendimento foi planejado e autorizado, corroborando a tese da petição de ingresso.

Nessa linha colho o precedente:

ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. REJEIÇÃO. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO ACERCA DOS DANOS MORAIS. PRAZO MÁXIMO DE ENTREGA DA OBRA 30.05.2015. AJUIZAMENTO DA AÇÃO EM 17.10.2017. DENTRO DO PRAZO PRESCRICIONAL. PRELIMINAR AFASTADA. MÉRITO. ATRASO NA ENTREGA DE LOTEAMENTO. ATRASO CONFIGURADO. CONSTRUTORA QUE NÃO TROUXE QUALQUER DOCUMENTO HÁBIL A COMPROVAR A ENTREGA DO LOTEAMENTO DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. ÔNUS DE PROVA QUE RECAI SOBRE SI. RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DOS VALORES JÁ QUITADOS. MEDIDA QUE SE IMPÕE. PREVISÃO NA SÚMULA 543 DO STJ. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. PRECEDENTES DESTA CORTE. APELO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. (TJBA. APL 05137973220178050080. Rel. Desa. Gardênia Pereira Duarte. Quarta Câmara Cível. Publicado em 27/05/2021).

 A Súmula 543 do Superior Tribuna de Justiça determina a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor, em caso de culpa do vendedor/construtor, vejamos:

Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Portanto, como a obra não foi entregue dentro do prazo previsto e não restou configurado o caso fortuito ou a força maior, está patente a responsabilidade da construtora pelo atraso.

A consequência da rescisão do contrato, por responsabilidade da construtora, é o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das prestações efetivamente pagas, de uma só vez e sem nenhuma retenção, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual dispondo o contrário. Em caso análogo assim se posicionou o Tribunal:

ACORDÃO APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS COM PEDIDO DE TUTELA DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA EMERGENCIAL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO. PRESTAÇÕES. DEVOLUÇÃO INTEGRAL E DE UMA SÓ VEZ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO DEVIDA. BASE DE CÁLCULO. LIMINAR. ASTREINTES. LIMITE. FIXAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. APELO PROVIDO PARCIALMENTE. A entrega do imóvel após o prazo de tolerância autoriza a rescisão do contrato, por culpa da construtora/incorporadora, com devolução ao promitente comprador das parcelas pagas, em sua integralidade e de uma só vez. Havendo inadimplemento do promitente vendedor, deve ser revertida em favor do promitente comprador a cláusula penal prevista para o inadimplemento deste. Tese firmada pelo STJ quando do julgamento do REsp n. 1.614.721, sob a sistemática dos recursos repetitivos. A cláusula penal deve ter como base de cálculo a soma dos valores pagos pelo promitente comprador, atualizada. A multa por descumprimento de liminar deve sofrer limitação, para não ensejar enriquecimento sem causa da requerente. Sentença reformada em parte. Apelo provido parcialmente. A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 8006345-18.2019.8.05.0080, sendo Apelantes Damha Urbanizadora e Construtora Ltda. e outros e Apelado Primo & Silva Ltda. EPP, ACORDAM os Desembargadores componentes da Turma Julgadora da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em dar provimento parcial ao recurso. Sala das Sessões, em de de 2020. (TJBA. APL 80063451820198050080. Rel. Desa. Telma Laura Silva Britto. DJe 09/09/2020)

Em relação ao pedido de reforma da decisão que deferiu a aplicação da multa contratual em desfavor da Apelante, em respeito ao princípio do reformatio in pejus, resta prejudicado, porque indeferido na origem. Vejamos:

Sendo assim, a improcedência do pedido de inversão da cláusula penal moratória, é medida que se impõe.

Por fim, a reparação civil por danos materiais, decorrente dos dispêndios com o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, também deve ser deferida, porquanto alinhada com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, como se observa de trecho da decisão de lavra do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, no REsp. 1928016/RJ (2021/0080160-6), assim proferida:

os valores dos alugueres pagos por ele durante o período do atraso da obra (de 28/05/2012 a 09/04/2014), cujo montante deverá ser apurado na liquidação de sentença; 2.2) a quantia de r$ 10.000,00...o autor aos danos emergentes, relativamente aos valores despendidos com aluguéis e encargos (taxa condominial, imposto predial, entre outros), devidamente comprovados nos autos (indexadores 000083 e 000375...ação cominatória cumulada com indenização por danos materiais e morais. atraso na entrega do imóvel. ausência de demonstração da ocorrência de dano moral. mero inadimplemento contratual. (grifei).

Face ao exposto, voto no sentido de conhecer e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, mantendo a sentença vergastada por seus e por estes fundamentos, majorando os honorários advocatícios sucumbenciais, devidos ao Advogado da Apelada, para 15% (quinze por cento).  

Salvador/BA,

Desa. Maria do Socorro Santa Rosa de Carvalho Habib 

Relatora 

AS III