PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO AGRAVADA REJEITADA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. DEFERIMENTO DE LIMINAR. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em ação de despejo por falta de pagamento, deferiu a desocupação liminar do imóvel locado.

II. Questão em discussão

2. Discute-se: (i) a nulidade da decisão por alegada violação ao contraditório, sob o argumento de decisão surpresa; (ii) a verificação dos requisitos previstos no art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91 para concessão da liminar de despejo; e (iii) o suposto direito de retenção do locatário por benfeitorias realizadas no imóvel.

III. Razões de decidir

3. A concessão de liminar de despejo inaudita altera pars encontra respaldo no art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, constituindo exceção legal à regra geral do contraditório prévio (arts. 9º e 10 do CPC). Não há nulidade por decisão surpresa.

4. Restou demonstrado o inadimplemento contratual, sem comprovação idônea de quitação pelo locatário. A garantia contratual se mostrou insuficiente para cobrir o débito, circunstância que autoriza o deferimento da liminar, sendo legítima a substituição da caução pelos créditos locatícios.

5. A alegação de direito de retenção por benfeitorias não se sustenta diante da ausência de comprovação documental da despesa, não tendo o locatário se desincumbido do ônus probatório estabelecido no art. 35 da Lei nº 8.245/91.

IV. Dispositivo e tese

6. Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a decisão que determinou o despejo liminar.

Tese de julgamento: 1. “A concessão de despejo liminar em ação fundada em inadimplemento locatício, nos termos do art. 59, § 1º, da Lei nº 8.245/91, não configura decisão surpresa.” 2. “É cabível a substituição da caução exigida pelo valor dos próprios créditos locatícios, quando estes se revelam suficientes para garantir a medida.” 3. “O direito de retenção por benfeitorias deve ser comprovado por documentação idônea, sob pena de afastamento da pretensão.”

Dispositivos legais relevantes citados: CPC, arts. 9º e 10; Lei nº 8.245/91, arts. 35 e 59, § 1º, IX.

Jurisprudência relevante citada: TJ-BA, AI nº 0020330-47.2016.8.05.0000, Rel. Des. Edmilson Jatahy Fonseca Júnior, 2ª Câmara Cível, publ. 31/01/2017.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento 8045945-82.2025.8.05.0000, em que é Agravante JADER ARAÚJO OLIVEIRA e Agravado CARLOS ANTONIO TELLES.

ACORDAM os Desembargadores componentes da Segunda Câmara Cível, do egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em REJEITAR A PRELIMINAR de nulidade da decisão agravada e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO, nos termos do voto do Relator.

Sala de Sessões,

Presidente

,

Des. MANUEL BAHIA CARNEIRO DE ARAÚJO

Relator

Procurador(a) de Justiça

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 SEGUNDA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 4 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por JADER ARAÚJO OLIVEIRA contra decisão que deferiu tutela de urgência determinando a desocupação de imóvel locado no prazo de 15 dias, com pedido de efeito suspensivo.

O agravante alega, em síntese, que a decisão liminar violou os princípios do contraditório e da ampla defesa, configurando "decisão surpresa" vedada pelos arts. 9º e 10 do CPC; manteve adimplência integral por quase três anos, com inadimplemento apenas a partir de maio/2025, motivado por dificuldades financeiras e necessidade de realizar benfeitorias indispensáveis; tem direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel, especialmente instalação de bomba d'água; e a função social do contrato e o direito à moradia devem prevalecer sobre o inadimplemento temporário.

Requer a concessão de efeito suspensivo para sustar a execução da ordem de despejo.

Intimado a comprovar a necessidade de assistência judiciária gratuita, o agravante juntou declaração de imposto de renda.

Em decisão (ID 88949419), a gratuidade foi deferida e o pedido de efeito suspensivo indeferido.

Nas contrarrazões (ID 90849667), o Agravado pugnou pelo não provimento do recurso, sob a alegação de que a inadimplência teve início em novembro de 2024 e foi reiterada, totalizando um débito superior a R$ 8.000,00.

Em cumprimento ao artigo 931 do CPC, restituo o processo à Secretaria, pedindo a sua inclusão em pauta para julgamento, com a possibilidade de sustentação oral, pois atendidas as exigências contidas nos artigos 937, IX, do CPC e 187, I, do Regimento Interno deste Tribunal.

É o relatório.

Salvador,

Des. MANUEL BAHIA CARNEIRO DE ARAÚJO

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Segunda Câmara Cível 

Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço do recurso.

A controvérsia do presente agravo cinge-se à análise da legalidade da decisão que deferiu, em caráter liminar, a ordem de despejo do Agravante, com base no inadimplemento de aluguéis.

O recorrente fundamenta sua pretensão em três eixos principais: a nulidade da decisão por violação ao contraditório; a ausência dos requisitos legais para o despejo liminar; e o direito de retenção por benfeitorias.

O Agravante alega que a decisão liminar de despejo, por ter sido proferida inaudita altera pars, configuraria "decisão surpresa", vedada pelos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil.

A alegação não merece prosperar.

Embora o Código de Processo Civil de 2015 tenha consagrado o contraditório substancial, vedando decisões baseadas em fundamentos sobre os quais as partes não tiveram oportunidade de se manifestar, tal regra geral comporta exceções previstas em lei. A concessão de tutelas de urgência, por sua própria natureza, muitas vezes exige uma atuação judicial imediata, antes da oitiva da parte contrária.

No caso específico das ações de despejo, a Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), por ser norma especial, estabelece um procedimento próprio. O seu artigo 59, § 1º, autoriza expressamente a concessão de medida liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, “independentemente da audiência da parte contrária”, desde que preenchidos os requisitos ali elencados.

Trata-se de uma hipótese em que o legislador, ponderando os interesses em conflito, optou por mitigar o contraditório prévio em favor da celeridade e da proteção ao direito do locador, postergando a manifestação do locatário para momento posterior.

Assim, a decisão que aplica o dispositivo legal específico não pode ser considerada "surpresa" ou nula, pois decorre de expressa previsão legal que prevalece sobre a norma geral do CPC.

Rejeita-se a preliminar.

Superada a prefacial de nulidade, cumpre analisar se, no caso concreto, estavam presentes os requisitos autorizadores da medida, conforme o art. 59, § 1º, IX, da Lei nº 8.245/91. O dispositivo exige, para a desocupação liminar por falta de pagamento: (i) a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento; (ii) que o contrato esteja desprovido de garantia eficaz; e (iii) a prestação de caução pelo locador no valor de três meses de aluguel.

A análise dos autos de origem revela que o magistrado de primeiro grau agiu com acerto ao reconhecer o preenchimento de todos os requisitos.

O inadimplemento, embora contestado pelo Agravante quanto ao seu termo inicial, foi devidamente comprovado pelo Agravado por meio de planilhas de débito detalhadas (IDs 90850277, 90850278 e 90850279), que apontam débitos desde novembro e dezembro de 2024, além de abril de 2025. O Agravante, por sua vez, limita-se a afirmar a quitação até abril de 2025, juntando extratos bancários genéricos que, por si sós, não comprovam o pagamento dos aluguéis ao locador.

No que tange à garantia, consta do contrato a prestação de caução no valor de R$ 2.400,00 (dois mil e quatrocentos reais). Contudo, a petição inicial da ação de despejo aponta um débito que supera R$ 8.000,00 (oito mil reais).

Nesse cenário, a garantia se torna manifestamente insuficiente para cobrir a dívida, equiparando-se, para os fins do inciso IX, a um contrato desprovido de garantia eficaz. A finalidade da garantia é justamente assegurar o cumprimento das obrigações, e, uma vez esgotada ou superada pelo débito, perde sua eficácia, autorizando a medida liminar.

Nesse sentido:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO FUNDAMENTADA EXCLUSIVAMENTE EM INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. CONTRATO GARANTIDO POR FIANÇA . EXISTÊNCIA DE PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO. DÉBITOS QUE ULTRAPASSAM TRÊS MESES DE ALUGUEL. CAUÇÃO. DISPENSA . DESPEJO LIMINAR INAUDITA ALTERA PARS. DEFERIMENTO. POSSIBILIDADE. DECISÃO REFORMADA . AGRAVO PROVIDO. Restando demonstrado que a ação de despejo por falta de pagamento e acessórios da locação se fundou em contrato provido de fiança, mas com pedido de exoneração desta garantia, cabível o despejo liminar inaudita altera pars, com a possibilidade de dispensa da caução exigida no art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, e recaimento desta sobre os créditos advindos da locação, considerando que os locativos em atraso ultrapassam o valor de três meses de aluguel. (TJ-BA - AI: 00203304720168050000, Relator.: Edmilson Jatahy Fonseca Júnior, Segunda Câmara Cível, Data de Publicação: 31/01/2017)

Por fim, quanto à caução a ser prestada pelo locador, o juízo de origem, de forma acertada e em consonância com a prática forense, aceitou o próprio crédito decorrente dos aluguéis em atraso como garantia, dispensando o depósito em dinheiro.

Tal medida se justifica para não impor um ônus excessivo ao locador, que já se encontra prejudicado pela inadimplência, especialmente considerando sua condição de idoso e hipossuficiente, conforme demonstrado nos autos de origem.

Portanto, todos os requisitos legais para a concessão da liminar de despejo foram devidamente observados.

O Agravante alega ter realizado benfeitorias necessárias no imóvel, notadamente a instalação de uma bomba d'água, e que o custo de tal reparo deveria ser compensado com os aluguéis devidos.

O artigo 35 da Lei nº 8.245/91 de fato prevê o direito de indenização e retenção pelas benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador. Contudo, para que tal direito seja exercido, é imprescindível a comprovação mínima da realização das despesas.

No caso dos autos, o Agravante não apresentou um único documento – como nota fiscal, recibo ou comprovante de pagamento – que demonstre a efetiva realização da obra e o seu custo.

A alegação é genérica e desacompanhada de qualquer suporte probatório, o que a torna insuficiente para justificar o inadimplemento dos aluguéis ou para fundamentar um direito de retenção. O ônus de provar o fato constitutivo de seu direito era do Agravante, e dele não se desincumbiu.

Dessa forma, a manutenção da decisão agravada é medida que se impõe.

Ante o exposto, voto no sentido de REJEITAR A PRELIMINAR de nulidade da decisão agravada e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao recurso.

Dê-se ciência ao juízo da causa e, após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição.

Salvador,

Des. MANUEL BAHIA CARNEIRO DE ARAÚJO

Relator