PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

APELAÇÕES CÍVEIS SIMULTÂNEAS. DIREITO AMBIENTAL, URBANÍSTICO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO MINISTERIAL, IRREGULARIDADE DE REPRESENTAÇÃO PROCESSUAL E INOVAÇÃO RECURSAL. REJEITADAS. PROJETO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL (APA) LAGOAS E DUNAS DO ABAETÉ. TERMO DE ACORDO E COMPROMISSO (TAC) PARA MANUTENÇÃO DE ÁREA PERMEÁVEL E NÃO EDIFICÁVEL. CADUCIDADE DO TAC. LEGISLAÇÃO MUNICIPAL SUPERVENIENTE. PREVALÊNCIA DO PDDU E DA LOUOS SOBRE RESTRIÇÕES CONVENCIONAIS. MANUTENÇÃO DAS RESTRIÇÕES ESTABELECIDAS PELAS NORMAS AMBIENTAIS. ÍNDICE DE PERMEABILIDADE DE 70% OBSERVADO. AUSÊNCIA DE PROVA CABAL DE DANO AMBIENTAL IRREVERSÍVEL OU VIOLAÇÃO DA FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSOS DE APELAÇÃO CONHECIDOS E IMPROVIDOS.

I. Caso em exame: Tratam-se de apelações simultâneas interpostas por CONDOMÍNIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação voltada à manutenção de área inserida na APA Lagoas e Dunas do Abaeté como não edificável e destinada a campo de golfe, com fundamento em Termo de Ajustamento de Conduta firmado em 1982 e ratificado em 2001. 

II. Questão em discussão: Discute-se: (i) a legitimidade recursal do Ministério Público; (ii) a existência de nulidades processuais; (iii) a eficácia e prevalência do TAC frente à legislação urbanística municipal superveniente; (iv) a alegada natureza de servidão ambiental; (v) a possibilidade de juntada de documentos em sede recursal; e (vi) a regularidade do licenciamento do empreendimento à luz das normas ambientais incidentes sobre a APA Lagoas e Dunas do Abaeté.

III. Razões de decidir: Rejeitadas as preliminares. O Ministério Público detém legitimidade recursal para defesa de interesses difusos ambientais, não configurada aceitação tácita da sentença. Inexistente irregularidade de representação ou cerceamento de defesa. A legislação municipal superveniente (PDDU e LOUOS) estabeleceu expressamente a prevalência de suas disposições sobre restrições convencionais constantes de TAC anteriores, excetuadas hipóteses específicas não aplicáveis ao caso. A superveniência normativa implicou caducidade das restrições convencionais incompatíveis, sem afastar as limitações ambientais de hierarquia superior. Permanecem vigentes as exigências da legislação estadual referente à APA Lagoas e Dunas do Abaeté, especialmente o índice mínimo de 70% de permeabilidade do solo. Não se reconhece natureza de servidão ambiental ao TAC, ausentes os requisitos de constituição e registro próprios dos direitos reais, sendo inaplicável a oponibilidade erga omnes nos moldes defendidos. A juntada de pareceres técnicos em sede recursal não se enquadra no conceito de documento novo previsto no art. 435 do CPC, por se referir a fatos já existentes, sendo incabível sua consideração para reabertura da instrução. Demonstrado nos autos que o projeto aprovado pela autoridade municipal observa o índice de permeabilidade exigido pela legislação estadual e foi regularmente licenciado, prevalece a presunção de legitimidade do ato administrativo, não comprovada ilegalidade apta a ensejar sua invalidação. O direito de propriedade deve atender à função social, o que, no caso, se concretiza pela observância das normas ambientais e urbanísticas vigentes, não sendo possível impor aos proprietários a manutenção de atividade econômica específica anteriormente desenvolvida na área.

IV. Dispositivo e tese: Recursos conhecidos e não providos.

Tese de julgamento: “As disposições de plano diretor e lei de uso e ocupação do solo supervenientes prevalecem sobre restrições convencionais estabelecidas em TAC, ressalvadas as normas ambientais de hierarquia superior. Observado o índice de permeabilidade exigido pela legislação estadual incidente sobre APA, não se justifica a invalidação de licenciamento regularmente concedido nem a imposição de manutenção de atividade econômica específica em propriedade privada.”

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0362963-02.2013.8.05.0001 da Comarca de SALVADOR/BA, em que figuram como Apelantes CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA  e como Apelados CONSORCIO SARTI MENDONCA / SANTA HELENA E OUTROS, ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Terceira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado da Bahia em rejeitar as preliminares suscitadas, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação de CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA e o fazem nos termos do Voto Condutor do Relator.

Sala das Sessões, Salvador, 2026.

PRESIDENTE

Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator

PROCURADOR(A) DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Voto do relator pelo não provimento, Desembargadora Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda divergiu votando pelo provimento, Desembargador Almir Pereira de Jesus acompanhou o relator. Resultado provisório: Não provido, por maioria. Ampliada a turma Desembargador Francisco de Oliveira Bispo e Desembargadora Joanice Maria Guimarães de Jesus acompanharam o relator. Resultado definitivo: Negou-se provimento a ambos recursos, por maioria. Realizaram sustentações orais Dr. Marcos Silva Machado, Dr. Vicente Vasconcelos Coni Jr., Dr. Philippe Machado Gomes e Dra. Maria Cardoso, na sessão de julgamento do dia 14/04/2026.

Salvador, 5 de Maio de 2026.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Tratam-se de APELAÇÕES SIMULTÂNEAS interpostas por CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA, em face da SENTENÇA (ID.85646699) proferida pelo Juízo da   19ª VARA DE RELAÇÕES DE CONSUMO DA COMARCA DE SALVADOR, que julgou improcedentes os pedidos formulados, nos seguintes termos:

“(...) Como já estabelecido anteriormente, embora o TAC não mais prevaleça em sua integralidade, as restrições ambientais nele contidas, que refletem a legislação estadual aplicável à APA Lagoas e Dunas do Abaeté, permanecem vigentes e devem ser observadas.

Contudo, é necessário esclarecer que a obrigação de manter a área como "não edificável" não significa necessariamente a obrigação de manter a exploração econômica da área como um campo de golfe. O que a legislação ambiental e o zoneamento da APA exigem é o respeito ao índice de permeabilidade de 70% na Zona de Ocupação Controlada onde se localiza o imóvel.

Neste ponto, é importante reiterar que os réus CARLOS ALBERTO COELHO OLIVEIRA NETO, CARLOS ALBERTO OLIVEIRA NETO, PAULO MANOEL OLIVEIRA NETO e HELENO OLIVEIRA NETO apresentaram, ao ID 455126729, mapa de análise de permeabilidade demonstrando que o projeto por eles pretendido prevê uma área permeável de 111.248,48m², superando em 15.754,70m² o mínimo legal exigido de 95.493,78m². Além disso, o Ministério Público, em sua manifestação (ID 449961905), não vislumbrou qualquer dano ao meio ambiente ou ofensa de ordem urbanística na intenção dos réus.

Ademais, como já destacado na decisão que indeferiu a tutela cautelar incidental (ID 470080929), os réus apresentaram documentos que demonstram a aprovação do projeto pela SEDUR (Secretaria Municipal de Desenvolvimento e Urbanismo), respeitando o índice de permeabilidade exigido pela legislação ambiental. Esta aprovação, em princípio, indica que o projeto está em conformidade com as normas ambientais aplicáveis.

Este entendimento foi corroborado pela decisão do Desembargador Relator no Agravo de Instrumento (ID 476633592), ao reconhecer que o projeto destinado à construção combatida ainda permanece submetido às restrições ambientais e que os agravados apresentaram documentos que demonstram a aprovação do projeto pela SEDUR, respeitando o índice de permeabilidade exigido pela legislação ambiental.

Assim, não subsiste o direito do autor à manutenção específica de um campo de golfe na área, mas sim o direito de que seja respeitado o índice de permeabilidade de 70% estabelecido pela legislação ambiental aplicável à APA Lagoas e Dunas do Abaeté. E, conforme demonstrado nos autos, o projeto apresentado pelos réus respeita este índice de permeabilidade, tendo sido devidamente aprovado pelo órgão municipal competente.

Deste modo, não se justifica a condenação dos réus na obrigação de não-fazer, consubstanciada no impedimento da prática de quaisquer atos comissivos tendentes a destruir o Campo de Golfe, uma vez que o projeto que pretendem implementar respeita as restrições ambientais aplicáveis à área.

Quanto à destinação do terreno, de fato o TAC rerratificado em 2001 prevê expressamente a "utilização especial" do campo de golfe pelos adquirentes das unidades habitacionais. Contudo, como já estabelecido, o TAC não mais prevalece em sua integralidade em face da superveniência do PDDU e da LOUOS.

Ademais, a "utilização especial" prevista no TAC estava diretamente vinculada à existência de um campo de golfe em funcionamento, o que não mais se verifica atualmente. Como informado pelos próprios réus, o campo de golfe foi desativado após a venda da área aos réus CARLOS ALBERTO OLIVEIRA NETO, CARLOS ALBERTO COELHO OLIVEIRA NETO, PAULO MANOEL OLIVEIRA NETO e HELENO OLIVEIRA NETO, que são os atuais proprietários do imóvel.

O direito de propriedade, garantido pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal, confere aos proprietários as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, devendo, é claro, respeitar sua função social, que, no caso, se concretiza pelo atendimento às normas urbanísticas e ambientais aplicáveis. E, como já demonstrado, o projeto que pretendem implementar respeita estas normas.

Assim, não se vislumbra o direito do autor à utilização específica da área como um campo de golfe, não sendo possível impor aos réus, proprietários da área, a manutenção de uma atividade econômica específica em sua propriedade.

Por fim, também deve ser rejeitado o pedido do autor no sentido de que lhe seja permitido gerir a manutenção do campo de golfe, garantindo-lhe os acessos necessários para implementação deste serviço. Este pedido é consequência lógica do anterior e se não subsiste o direito do autor à manutenção específica de um campo de golfe na área, tampouco subsiste o direito de gerir sua manutenção.

Ademais, permitir que o condomínio autor tenha acesso à propriedade dos réus para realizar serviços de manutenção significaria uma indevida interferência no direito de propriedade dos réus, o que não encontra amparo legal.

É importante ressaltar que, conforme informado pelo próprio autor, a área se encontra atualmente abandonada, repleta de mato, o que não só impossibilita a sua utilização como campo de golfe, como também pode implicar em risco à segurança do condomínio autor. Contudo, a solução para este problema não é conferir ao autor o direito de gerir a manutenção da área, mas sim a responsabilização dos proprietários pelo cumprimento de seus deveres relacionados à função social da propriedade, o que inclui a manutenção adequada do imóvel.

Em suma, verifica-se que embora o TAC firmado entre as partes e o Município de Salvador tenha estabelecido obrigações relacionadas ao campo de golfe, estas obrigações foram parcialmente superadas pela superveniência do PDDU e da LOUOS. Permanecem vigentes apenas as restrições ambientais contidas no TAC, que refletem a legislação estadual aplicável à APA Lagoas e Dunas do Abaeté, notadamente o índice de permeabilidade de 70%.

O projeto que os réus pretendem implementar na área respeita este índice de permeabilidade, tendo sido devidamente aprovado pelo órgão municipal competente, não se justificando, portanto, a procedência dos pedidos formulados pelo autor.

Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por CONDOMÍNIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL em face de CONSÓRCIO SARTI MENDONÇA/SANTA HELENA, DEVILLE HOTÉIS E TURISMO LTDA., CAP DEVILLE ADMINISTRAÇÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA., CARLOS ALBERTO COELHO OLIVEIRA NETO, CARLOS ALBERTO OLIVEIRA NETO, PAULO MANOEL OLIVEIRA NETO e HELENO OLIVEIRA NETO.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, considerando o grau de zelo do profissional, o local de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.”

Em suas razões recursais (ID. 85646706), o apelante CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que sejam acolhidos os pedidos exordiais, reconhecendo-se a plena vigência e eficácia do Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) firmado com o Município de Salvador, com a consequente preservação da área como não edificável, assegurado o índice mínimo de permeabilidade de 70%, bem como declarada a invalidade das licenças concedidas para edificação no local.

Aduz, em síntese, que a demanda originária objetiva assegurar o cumprimento das obrigações pactuadas no TAC ratificado em 2001, o qual estabeleceu a manutenção de área permeável e não edificável, originalmente destinada à implantação de campo de golfe, com extensão de 175.765,87 m², garantindo-se, ainda, o usufruto e livre acesso dos condôminos, atribuindo-se ao ajuste natureza jurídica de direito real de servidão.

Afirma que, após a alienação da área a terceiros, os recorridos teriam iniciado tratativas para edificação no local, em desrespeito às cláusulas do TAC e às normas ambientais incidentes, especialmente por se tratar de imóvel inserido na Área de Proteção Ambiental – APA Lagoas e Dunas do Abaeté, Zona de Ocupação Controlada (ZOC), que exige índice de permeabilidade de 70%, conforme Resolução CEPRAM nº 3.023/2002.

Sustenta a ocorrência de error in judicando, ao argumento de que o Juízo a quo, embora tenha reconhecido a inserção do imóvel na APA e a subsistência das restrições ambientais do TAC, concluiu pela regularidade do projeto aprovado pelo órgão municipal competente, entendendo respeitado o índice de permeabilidade exigido.

Articula que tal conclusão não subsiste diante de fatos e documentos supervenientes, cuja juntada invoca com fundamento no art. 493 do Código de Processo Civil, notadamente os produzidos no Inquérito Civil IDEA nº 003.9.173590/2024, instaurado para apurar a legalidade das licenças ambientais e urbanísticas concedidas.

Alega que pareceres técnicos do CEAT/MPBA, do INEMA e da Universidade Federal da Bahia identificaram graves irregularidades, dentre as quais: (i) fracionamento artificial da área para redução do índice de permeabilidade global; (ii) existência de corpos hídricos não considerados no licenciamento; (iii) ausência de Autorização de Manejo de Fauna (AMF), em afronta à Instrução Normativa IBAMA nº 146/2007 e à Portaria INEMA nº 11.292/2016; (iv) violação a Áreas de Preservação Permanente, nos termos da Resolução CEPRAM nº 3.023/2002 e do art. 6º, IX, da Lei Federal nº 12.651/2012.

Argumenta que houve ausência de consulta prévia ao órgão gestor da Unidade de Conservação estadual, em desacordo com a Resolução CONAMA nº 428/2010, além de inconsistências técnicas nos estudos hidrogeológicos apresentados.

Defende que as restrições ambientais constantes do TAC permanecem vigentes e compatíveis com o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – PDDU (Lei Municipal nº 9.069/2016), especialmente à luz dos arts. 4º, 18, 19 e 162, inexistindo revogação ou caducidade do ajuste.

Sustenta, ainda, que o TAC ostenta natureza jurídica de direito real de servidão, nos termos do art. 1.378 do Código Civil, bem como título executivo extrajudicial, à luz do art. 5º, §6º, da Lei nº 7.347/1985, sendo oponível erga omnes e vinculante aos sucessores da propriedade.

Assevera que o objeto do TAC envolve direitos difusos e coletivos, notadamente a proteção ao meio ambiente ecologicamente equilibrado (CF, art. 225), de modo que a flexibilização das restrições implicaria afronta ao princípio da vedação ao retrocesso ambiental e à supremacia das normas mais protetivas.

Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, reconhecendo-se a plena vigência do TAC, a nulidade das licenças concedidas em desconformidade com as restrições ambientais e a manutenção da área como não edificável, com observância do índice de permeabilidade mínimo de 70%.

Preparo recursal ao id.85646707.

As partes apeladas apresentaram contrarrazões aos id´s.85646718, 85646720 e 85646721.

Ao ID.85646715, o recorrente MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA defende a necessidade de reforma da sentença vergastada para que seja reconhecida a validade e eficácia do Termo de Acordo e Compromisso, com a consequente manutenção da obrigação de preservação da área como não edificável e permeável, afastando-se a prevalência automática das normas urbanísticas supervenientes sobre o ajuste firmado.

Aduz, preliminarmente, a legitimidade recursal do Ministério Público, com fundamento nos arts. 127 e 129, incisos II e III, da Constituição Federal, bem como nos arts. 176 e seguintes do Código de Processo Civil e no art. 27 da Lei Federal nº 8.625/93, sustentando que a controvérsia transcende interesses meramente patrimoniais, por envolver área inserida na APA Lagoas e Dunas do Abaeté, criada pelo Decreto Estadual nº 351/87, tratando-se de bem ambiental de natureza difusa.

Afirma que a área em discussão integra Zona de Ocupação Controlada (ZOC), submetida a parâmetros ambientais específicos, nos termos do Decreto Estadual nº 2.540/93, bem como sujeita a restrições próprias de Áreas de Preservação Permanente, à luz da Resolução CEPRAM nº 3.023/02.

Sustenta que o TAC, firmado originariamente em 20/09/1982, aditado em 12/09/1989 e ratificado em 05/07/2001, constituiu condição essencial para o licenciamento dos empreendimentos imobiliários na área da antiga Fazenda Tauassu, tendo condicionado o parcelamento do solo e a implantação do hotel e dos condomínios à manutenção do campo de golfe como área não edificável e componente do percentual de permeabilidade exigido, com vistas à preservação do equilíbrio hídrico e ecológico da região.

Assevera que a sentença, ao aplicar o art. 162 da Lei Municipal nº 9.069/2016 (PDDU) e o art. 18, §3º, da Lei Municipal nº 9.148/2016 (LOUOS), conferiu interpretação que conduz à invalidação de ato jurídico perfeito, em afronta ao art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (Decreto-Lei nº 4.657/1942) e ao art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal.

Argumenta que a legislação municipal superveniente não pode fragilizar a proteção ambiental já estabelecida por meio de TAC mais restritivo, sob pena de violação ao art. 225, §1º, III, da Constituição Federal, que exige lei para alteração ou supressão de espaços territoriais especialmente protegidos, vedando utilização que comprometa a integridade dos atributos que justificaram sua proteção.

Pontua, ainda, que parecer técnico da Central de Apoio Técnico do Ministério Público (ID. 499256199) evidenciou a relevância ambiental da área, destacando sua função como zona de recarga do lençol freático, refúgio de fauna silvestre e componente essencial à manutenção do equilíbrio ecológico da APA, advertindo que eventual edificação acarretaria redução de áreas permeáveis e impactos negativos ao ecossistema local.

Com isso, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, reconhecendo-se a plena validade do TAC e a obrigatoriedade de manutenção da área como não edificável e permeável, afastando-se a prevalência automática das normas urbanísticas supervenientes sobre o ajuste ambiental firmado.

Recorrente isento de custas.

As partes apeladas apresentaram contrarrazões aos id´s.85646718, 85646720 e 85646721.

A Procuradoria de Justiça apresentou manifestação ao id.97444025.

É o relatório.

Subiram os autos. Neste Tribunal, distribuídos à Terceira Câmara Cível, nela tocou-me a função de Relator, razão pela qual determino a inclusão do feito em pauta de julgamento.

Salvador/BA, 26 de fevereiro de 2026.

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

A2

Inicialmente, cumpre examinar as preliminares suscitadas em contrarrazões.

Da preliminar de não conhecimento do apelo ministerial por aceitação tácita e preclusão lógica

Os Apelados arguem que o recurso de apelação interposto pelo Ministério Público do Estado da Bahia seria inadmissível, haja vista que o órgão ministerial, em manifestações anteriores à interposição do apelo, teria declarado a ausência de interesse em intervir no feito ou ratificado tal posicionamento após a sentença, requerendo sua desvinculação dos autos. 

Entretanto, a preliminar em questão não merece prosperar. 

É fundamental compreender a natureza peculiar da atuação do Ministério Público, que, quando intervém em processos envolvendo a defesa de direitos difusos e indisponíveis, como é o caso do meio ambiente, não se submete à mesma lógica de interesses privados e patrimoniais que regem as partes em um litígio comum. 

O Ministério Público exerce função constitucional de fiscal da ordem jurídica na defesa de interesses sociais e individuais indisponíveis (art. 127 e 129 da Constituição Federal).

A manifestação de um membro do Ministério Público, em determinado momento processual, acerca da inexistência de causa legal para intervenção ou do desinteresse inicial na demanda, não pode ser automaticamente interpretada como renúncia ao direito de recorrer, especialmente quando o objeto do litígio evolui e a própria sentença a quo adentra em questões ambientais de alta relevância.

A função constitucional do Ministério Público impõe o dever de proteção suficiente do meio ambiente (art. 225, caput, da CF/88), o que demanda flexibilidade em sua atuação e a possibilidade de reavaliar sua intervenção à luz de novos elementos ou da própria conformação da decisão judicial.

Manifestações de ciência ou pedidos de desvinculação orgânica, quando não acompanhadas de uma declaração expressa e irretratável de renúncia ao direito de recorrer, não podem ser presumidas como adesão ao comando sentencial, sobretudo em matéria de interesse público. 

A independência funcional dos membros do Ministério Público (art. 127, §1º, CF/88) é um corolário da autonomia da instituição e, embora temperada pelos princípios da unidade e indivisibilidade, permite que a instituição, por meio de seus órgãos de revisão e hierarquia, reavalie a pertinência de recursos em defesa da ordem jurídica e dos interesses que lhe são confiados constitucionalmente.

Nesse cenário, a alegação de aceitação tácita não se sustenta, pelo que rejeita-se a preliminar de não conhecimento do recurso de apelação interposto pelo Ministério Público do Estado da Bahia.

Da preliminar de não conhecimento do apelo autoral por falha na representação processual

O Consórcio Sarti Mendonça/Santa Helena suscitou preliminar de não conhecimento do recurso do Condomínio Autor, alegando falha na representação processual, porquanto o instrumento de procuração não qualificaria o representante do outorgante, nem estaria acompanhado da comprovação da legitimidade do representante judicial, nos termos do art. 75, inciso XI, c/c art. 76 do Código de Processo Civil.

A objeção, contudo, não pode ser admitida, observando-se que o instrumento de procuração outorgado aos patronos do recorrente se encontra regularmente anexado no ID.85645908 e foi firmado por todos integrantes da comissão administrativa do condomínio conforme convenção também adunada, razão pela qual não há qualquer irregularidade de representação.

Assim, resta rejeitada a preliminar.

Da preliminar de inovação recursal

Os Réus Deville Hotéis e Turismo Ltda. e Cap Deville Administração de Bens e Participações Ltda. alegaram que ambos os apelos teriam inovado ao qualificar, em sede recursal, a restrição incidente sobre a área como "servidão ambiental", defendendo que tal construção não teria sido deduzida na origem e que, por isso, seria incabível sua apreciação em segundo grau, à luz dos limites objetivos do efeito devolutivo previstos no art. 1.013 do Código de Processo Civil.

A inovação recursal é vedada pelo ordenamento jurídico para preservar o princípio do duplo grau de jurisdição e o contraditório. 

No entanto, é crucial distinguir entre a introdução de novos fatos essenciais (nova causa de pedir) e o mero enquadramento jurídico de fatos já deduzidos e debatidos. 

O direito processual admite que o julgador aplique o direito aos fatos e a dialética recursal muitas vezes permite que as partes, com base na mesma moldura fática, apresentem diferentes qualificações jurídicas para suas pretensões.

A questão da natureza jurídica das restrições é intrínseca à controvérsia principal e, se a sua análise se revela importante para o deslinde do mérito e não prejudica o contraditório na sua essência, não deve ser peremptoriamente afastada.

Nada obstante, como se verá mais adiante, a questão relativa a inovação recursal no presente caso, confunde-se com o próprio mérito e, portanto, nele será resolvida.

Por tais fundamentos, rechaça-se a preliminar de inovação recursal suscitada.

Da alegação de nulidade da sentença por necessidade de instrução probatória e cerceamento de defesa.

Constatando o Juiz provas suficientes para o seu livre convencimento, o julgamento antecipado da lide (art. 330 , I , CPC ), não implica cerceamento de defesa se desnecessária a instrução probatória. 

O magistrado tem o poder-dever de julgar antecipadamente a demanda, ao constatar que o acervo documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento, como foi o caso dos autos.

Destaca-se inclusive que o juízo primevo intimou as partes para que manifestassem interesse na produção de outras provas, conforme decisão de id.85646674, recebendo resposta negativa dos apelados e a completa inércia dos apelantes, consoante id´s 85646677, 85646682 e 85646683.

Oportunidades processuais para produção de prova foram, portanto, concedidas, e o Juízo formou sua convicção com o material probatório disponível nos autos. 

Inviável portanto a reabertura da instrução processual, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Superadas as questões prefaciais, conheço dos recursos de apelação interpostos pelo Condomínio Quatro Rodas Golf Residencial e pelo Ministério Público do Estado da Bahia e passo à análise do mérito.

A controvérsia central nos autos reside na interpretação da eficácia e prevalência do Termo de Acordo e Compromisso (TAC), firmado em 1982 e ratificado em 2001, em face da legislação urbanística municipal superveniente, notadamente o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU – Lei Municipal nº 9.069/2016) e a Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo (LOUOS – Lei Municipal nº 9.148/2016). 

Os Apelantes sustentam a plena vigência do TAC, seja como ato jurídico perfeito, seja como direito real de servidão ambiental, e a sua prevalência sobre as normas municipais posteriores, em nome da vedação ao retrocesso ambiental. 

É incontroverso que o TAC original estabeleceu a obrigação de manter a área em questão como "não edificável, compondo o percentual de área permeável do empreendimento", com "utilização especial pelos adquirentes das Unidades Habitacionais". 

Contudo, as Leis Municipais nº 9.069/2016 (PDDU) e nº 9.148/2016 (LOUOS) trouxeram disposições expressas que impactam a eficácia de termos de acordo anteriores. 

Confira-se o art. 162 do PDDU:

Art. 162 Nas áreas onde houver parcelamentos aprovados pela Prefeitura com restrições convencionais através de Termo de Acordo e Compromisso (TAC), prevalecem sobre este as disposições de dimensionamento de lote e de uso e ocupação do solo das zonas de uso em que se localizem, observadas as disposições desta Lei e da LOUOS, exceto os loteamentos Itaigara e Vela Branca, onde as regras estabelecidas nos respectivos Termos de Acordo e Compromisso (TAC) prevalecem sobre o zoneamento de uso previsto nesta Lei e na LOUOS.

Assim também dita o art. 18, §3º, da LOUOS:

Art. 18 O Zoneamento do Município de Salvador se compõe das seguintes zonas de uso, previstas no PDDU:

§ 3º Nos termos do art. 162 do PDDU, as disposições de dimensionamento de lote e de uso e ocupação do solo das zonas de uso previstas nesta Lei prevalecem sobre as restrições convencionais dos Termos de Acordo e Compromisso - TAC dos parcelamentos aprovados pela Prefeitura, exceto nos casos de lotes inseridos nos loteamentos Vela Branca e Itaigara, para os quais todas as disposições dos respectivos TAC permanecerão vigentes.

A interpretação dessas normas conduz à conclusão de que o legislador municipal expressamente pretendeu que as novas diretrizes de ordenamento do uso e ocupação do solo prevalecessem sobre restrições convencionais anteriormente pactuadas.

A caducidade de um ato administrativo, como é o TAC (na sua faceta de ato que regulamenta o parcelamento do solo), ocorre quando uma norma jurídica superveniente torna incompatível a situação anteriormente permitida ou imposta. 

Não se trata, necessariamente, de uma revogação, mas da perda de efeitos jurídicos em virtude de nova ordem normativa que disciplina a matéria de forma diversa. 

Conforme leciona a doutrina administrativista, a caducidade se opera pela superveniência de lei que contraria o ato precedente, extinguindo seus efeitos quando em antagonismo com a nova norma.

Os Apelantes buscam argumentar que o TAC constitui um "ato jurídico perfeito" e que a sua superação por leis municipais violaria o art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal, além do princípio da vedação ao retrocesso ambiental (art. 225, §1º, III, CF/88). 

Contudo, é preciso ponderar que as restrições convencionais de uso do solo, embora formalizadas em um TAC, não podem subtrair a capacidade legislativa do Município de adequar seu planejamento urbano às realidades e necessidades atuais, desde que em conformidade com as normas ambientais hierarquicamente superiores, o que ocorre no presente caso.

Não há fundamento idôneo para acolher o argumento de retrocesso ambiental.

Como bem ponderou o juízo a quo, as restrições ambientais contidas no próprio TAC, refletem a legislação estadual aplicável à Área de Proteção Ambiental (APA) Lagoas e Dunas do Abaeté e permanecem vigentes, não se verificando ofensa a elas. 

Indubitavelmente, a área em questão está inserida em uma Zona de Ocupação Controlada (ZOC) da APA, instituída por Decreto Estadual nº 351/1987 e com zoneamento estabelecido pela Resolução CEPRAM nº 3023/2002, que exige um índice de permeabilidade de 70%. 

Esta norma de caráter ambiental e hierarquicamente superior à legislação municipal, continua a vincular o uso do solo na região.

As obrigações de natureza ambiental intrínsecas à proteção da APA, como o índice de permeabilidade, estas sim, derivam de legislação estadual e permanecem inalteradas, independentemente da caducidade de outros aspectos do TAC pelo PDDU e LOUOS. 

No que concerne ao argumento de que se configurou na área uma "servidão ambiental", sendo oponível erga omnes, como direito real, não é o que se pode concluir com os elementos acostados aos autos.

Embora o TAC possa ter gerado expectativas e estabelecido ônus sobre a propriedade em favor do interesse público, a sua qualificação como servidão ambiental não está aparente, seja porque não foi formalizada e registrada nesses termos, seja pela inexistência de atributos de direito real. 

Irrelevante ainda tal discussão, pois mesmo que se admitisse a natureza de ônus real, a legislação municipal, ao redefinir parâmetros urbanísticos gerais, poderia impactar a extensão ou a própria manutenção de tais ônus convencionais, desde que, não haja degradação da proteção ambiental mínima imposta por normas de hierarquia superior.

Dessa forma, entende-se que a sentença agiu com acerto ao reconhecer a prevalência das Leis Municipais nº 9.069/2016 (PDDU) e nº 9.148/2016 (LOUOS) sobre as restrições convencionais do TAC que não estivessem intrinsecamente ligadas a normas ambientais estaduais de hierarquia superior e de observância cogente. 

O princípio da vedação ao retrocesso ambiental não é violado quando a legislação posterior mantém ou aprimora o patamar de proteção ambiental ou quando a alteração de regramento urbanístico se dá no âmbito da competência legislativa municipal, sem esvaziar a tutela ambiental mínima assegurada por leis de maior hierarquia.

Quanto ao princípio da precaução, que impõe a adoção de medidas antecipatórias diante de ameaças de danos sérios ou irreversíveis ao meio ambiente, mesmo na ausência de certeza científica absoluta, é imperioso que haja um fundamentado receio de tais danos. 

Os pareceres técnicos apresentados pelos Apelantes, embora apontem riscos e sensibilidades da área, não apresentam uma prova cabal de que o projeto aprovado, que cumpre o índice de permeabilidade legalmente exigido, causará danos irreversíveis que justifiquem a total vedação ao empreendimento. 

A presunção de legalidade do ato administrativo de licenciamento, embora relativa, exige a demonstração inequívoca de sua ilegalidade ou de sua insuficiência técnica para ser afastada.

Nesses lindes, as limitações ambientais estabelecidas pela legislação estadual incidente sobre a Área de Proteção Ambiental Lagoas e Dunas do Abaeté, especialmente quanto à exigência de manutenção de 70% de permeabilidade do solo, não foram desrespeitadas pelo empreendimento que os demandados almejam executar no local, observando-se o percentual mínimo de permeabilidade e encontrando-se regularmente aprovado pelo órgão municipal responsável pela análise e licenciamento.

Nesse sentido, os apelados apresentaram documentos que demonstram a aprovação do projeto pela SEDUR, bem como mapa de análise de permeabilidade (ID 455126729), indicando que o projeto prevê uma área permeável de 111.248,48 m², superando o mínimo legal exigido de 95.493,78 m². 

O Ministério Público, em manifestação anterior à sentença (ID 449961905), inclusive, não vislumbrou, naquele momento, qualquer dano ao meio ambiente ou ofensa de ordem urbanística que justificasse sua intervenção.

Sobre os novos pareceres técnicos (INEMA, CEAT, UFBA) apresentados pelos Apelantes em sede recursal, de saída é importante frisar que não se referem a fatos novos, mas sim documentação nova que poderia ser produzida e anexada anteriormente nos autos.

Os pareceres se referem à mesma área discutida, sem menção a fatos novos ocorridos, mas apenas foram produzidos e juntados aos autos após a sentença.

Nessa medida, a sistemática processual civil somente admite a juntada ulterior de documentos novos, na forma do art. 435, "caput", do CPC, verbis:

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.

Portanto, a permissibilidade de junção de documentos ao processo, a qualquer tempo, está restrita a documentos novos.

Registre-se que a legislação processual não admite a apresentação de prova documental por ocasião da interposição da apelação.

Desse modo, a juntada extemporânea não encontra respaldo no sistema processual vigente.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL . AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL . INOCORRÊNCIA. JUNTADA DE DOCUMENTOS NOVOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE . SÚMULA 7/STJ. INCIDÊNCIA. DOCUMENTO NOVO. NÃO CARACTERIZADO . ARGUMENTOS INSUFICIENTES PARA DESCONSTITUIR A DECISÃO ATACADA. APLICAÇÃO DE MULTA. ART. 1 .021, § 4º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. DESCABIMENTO. I - A Corte de origem apreciou todas as questões relevantes apresentadas com fundamentos suficientes, mediante apreciação da disciplina normativa e cotejo ao posicionamento jurisprudencial aplicável à hipótese. Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade . II - O tribunal de origem, após minucioso exame dos elementos fáticos contidos nos autos, consignou acerca da impossibilidade da juntada dos documentos controvertidos, uma vez que teriam sido produzidos anteriormente a prolação da sentença. III -In casu, rever tal entendimento, demandaria necessário revolvimento de matéria fática, o que é inviável em sede de recurso especial, à luz do óbice contido na Súmula 7/STJ. IV - É entendimento assente nesta Corte Superior, segundo o qual a juntada extemporânea de documentos somente é permitida em se tratando de documentos novos, decorrentes de fatos supervenientes ou conhecidos pela parte em momento posterior, o que não é o caso dos autos. V - Não apresentação de argumentos suficientes para desconstituir a decisão recorrida . VI - Em regra, descabe a imposição da multa, prevista no art. 1.021, § 4º, do Código de Processo Civil de 2015, em razão do mero improvimento do Agravo Interno em votação unânime, sendo necessária a configuração da manifesta inadmissibilidade ou improcedência do recurso a autorizar sua aplicação, o que não ocorreu no caso. VII - Agravo Interno improvido . (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2145836 AL 2024/0184652-5, Relator.: Ministra REGINA HELENA COSTA, Data de Julgamento: 17/02/2025, T1 - PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/02/2025)

Nada obstante, importa mencionar que embora detalhados e relevantes para a compreensão da sensibilidade ambiental da área, não alteram substancialmente a fundamentação da sentença no que se refere ao cumprimento do índice de permeabilidade pelo projeto aprovado. 

A alegação de fraude urbanística e ambiental por "fracionamento estratégico" para burlar o índice de permeabilidade é argumento novo que demandaria prova robusta e conclusiva, a qual não se consolidou nos autos a ponto de reverter a sentença que se baseou na aprovação do projeto pela SEDUR e nos cálculos de permeabilidade apresentados.

Outrossim, os apelados também anexaram novo parecer contrapondo as teses contidas nos laudos técnicos trazidos pelos apelantes

Essa contraposição de provas técnicas revela ainda mais a impossibilidade da juntada de documentos novos em sede recursal, sem a submissão anterior ao juízo primevo, sob pena de infinitude da contenda.

Os Apelantes argumentam ainda a manutenção da área como campo de golfe e a gestão de sua manutenção pelo Condomínio, sob o argumento da função social da propriedade e da tutela de direitos difusos e coletivos.

Contudo, o juízo a quo acertadamente distinguiu a obrigação de manter a área como "não edificável" e "permeável", que decorre de normas urbanísticas e ambientais, da obrigação de manter uma atividade econômica específica (campo de golfe). 

O direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF/88) confere ao proprietário as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, devendo, é claro, respeitar sua função social, que no caso concreto se traduz no atendimento às normas urbanísticas e ambientais aplicáveis.

Não se pode impor aos atuais proprietários a manutenção de uma atividade econômica desativada ou que não mais lhes interesse.

A intervenção para gerir a manutenção da área por terceiros implicaria uma indevida interferência no direito de propriedade dos apelados, o que não encontra amparo legal. 

Quanto a alegada inconstitucionalidade parcial do art. 162 do PDDU/2016, também não se sustenta. O artigo em questão não tem o condão de fragilizar a proteção de uma APA estabelecida em âmbito estadual. 

Ao contrário, ele se insere no contexto da competência municipal para legislar sobre o uso e ocupação do solo, harmonizando as restrições convencionais anteriores com as diretrizes do novo plano diretor. 

Conclui-se portanto, que a atuação administrativa municipal, ao licenciar o empreendimento, observou a legislação urbanística e ambiental aplicável, restando demonstrado que o projeto de empreendimento imobiliário na área em questão, inserida na Zona de Ocupação Controlada (ZOC) da Área de Proteção Ambiental (APA) Lagoas e Dunas do Abaeté, respeitou o índice de permeabilidade de 70% estabelecido pela legislação estadual (Decreto Estadual nº 351/1987 e Resolução CEPRAM nº 3023/2002). 

A toda evidência, os recursos não comportam provimento, não merecendo qualquer reparo a sentença objurgada.

Ante do exposto, VOTO no sentido de rejeitar as preliminares suscitadas, CONHECER E NEGAR PROVIMENTO aos recursos de Apelação de CONDOMINIO QUATRO RODAS GOLF RESIDENCIAL e MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA, mantendo a sentença em todos os seus termos.

Diante do resultado, majora-se o quantum fixado na origem, ao montante de 12% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11 do CPC.

 Des. Alberto Raimundo Gomes dos Santos 

Relator