PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. EXISTÊNCIA DE GRAVAME HIPOTECÁRIO REGISTRADO EM MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL GARANTINDO ENTREGA DO BEM SEM ÔNUS. CIÊNCIA PRESUMIDA PELO REGISTRO PÚBLICO. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO REDIBITÓRIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. A existência de hipoteca regularmente registrada no Cartório de Registro de Imóveis impede o reconhecimento de vício oculto, pois a publicidade registral assegura a ciência das partes interessadas.

2. Ausente cláusula contratual garantindo a entrega do imóvel livre de ônus, inexiste obrigação dos vendedores de desonerar o bem.

3. Assim, sendo o gravame hipotecário um direito real de garantia regularmente registrado, presume-se a ciência do adquirente, inexistindo vício oculto para fins do art. 441 do Código Civil que dispõe sobre o vício redibitório.

RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos da Apelação n.º 0000254-95.2010.8.05.0231, em que figuram como parte Apelante, JEAN ALBERTO AGOSTINI e Apelado, GERALDO FRIZON, ROSILEI GUISELI FRIZON, MARCIEL FRIZON, BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A.

ACORDAM os Senhores Desembargadores componentes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, em conhecer e negar provimento ao recurso, e o fazem pelas razões que integram o voto da Relatora.

Sala de Sessões,  30 de junho  de 2025.

Presidente

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

Procurador(a) de Justiça 

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 30 de Junho de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

Trata-se de Apelação Cível interposta por JEAN ALBERTO AGOSTINI contra sentença proferida pelo Juízo da Comarca de São Desidério/BA, nos autos da Ação Declaratória de Obrigação de Fazer c/Pedido de Tutela Antecipada, ajuizada em desfavor de GERALDO FRIZON, ROSILEI GUISELI FRIZON, MARCIEL FRIZON e BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A.

A decisão recorrida julgou improcedente o pedido do autor, fundamentando que, apesar de alegar vício redibitório e enriquecimento ilícito dos vendedores, a escritura pública celebrada em 28/05/2009 em favor de INÁCIO ANTONIO AGOSTINI não continha qualquer cláusula garantindo a entrega do imóvel livre de ônus. Destacou-se ainda que a matrícula do imóvel (ID 28714763, p. 1) demonstra que, desde 28/02/2005, já constava registrada a Cédula de Crédito Rural com garantia hipotecária, sendo que a outorga da procuração ao autor ocorreu apenas em 14/05/2009, momento no qual, portanto, o mandatário tinha pleno conhecimento da existência do gravame.

Em suas razões, o apelante alega, em síntese, a responsabilidade dos vendedores pelos débitos e ônus ocultos, nos termos do art. 502 do Código Civil; configuração de vício redibitório, previsto nos arts. 441 e 445 do Código Civil, por redução do valor do bem; ocorrência de enriquecimento sem causa, à luz do art. 884 do Código Civil; necessidade de condenação dos réus à desoneração do imóvel junto ao Banco do Nordeste, com imposição de multa por descumprimento.

Em contrarrazões, os apelados sustentam, ausência de cláusula contratual que garantisse a entrega do bem livre de ônus; ciência inequívoca do apelante acerca do gravame hipotecário, por meio do registro público;  impossibilidade jurídica do pedido, considerando a natureza real da garantia e a ausência de previsão contratual de substituição.

Em cumprimento ao art. 931, do CPC, restituo os autos à r. Secretaria desta Câmara, com o relatório, ao tempo em que solicito dia para julgamento, salientando se tratar de recurso passível de sustentação oral, nos termos do art. 937, do mesmo diploma legal.

É o relatório.

Salvador,  4 de junho  de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Terceira Câmara Cível 

1. Requisitos de admissibilidade:

Custas recolhidas. Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos, conheço do presente recurso.

2. Do Mérito:

Trata-se de Apelação Cível interposta por JEAN ALBERTO AGOSTINI contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da Comarca de São Desidério/BA, nos autos da Ação Declaratória de Obrigação de Fazer c/Pedido de Tutela Antecipada, ajuizada em desfavor de GERALDO FRIZON, ROSILEI GUISELI FRIZON, MARCIEL FRIZON e BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A.

Compulsando os autos, constata-se que a escritura pública de compra e venda não contém qualquer cláusula garantindo a entrega do imóvel livre de ônus. Além disso, a matrícula imobiliária juntada aos autos (ID 28714763, p. 1) revela que a Cédula de Crédito Rural foi emitida em 28/02/2005, gravando o imóvel com garantia hipotecária em favor do Banco do Nordeste, antes mesmo da outorga da procuração ao autor (14/05/2009).

Nos termos do art. 1.245, § 1.º, do Código Civil, “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

E, conforme preconiza o art. 1.227 do mesmo diploma, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

Assim, sendo o gravame hipotecário um direito real de garantia regularmente registrado, presume-se a ciência do adquirente, inexistindo vício oculto para fins do art. 441 do Código Civil que dispõe sobre o vício redibitório, nos seguintes termos:

“Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor”.

Ademais, conforme bem consignado na sentença, não há previsão contratual obrigando os vendedores a entregar o imóvel desonerado. Nessa linha de entendimento, a jurisprudência:

EMENTA: APELAÇÃO Cível. COMPRA DE IMÓVEL. HIPOTECA DEVIDAMENTE AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS NÃO VERIFICADOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

 1 - Conforme se observa da certidão de fls. 92/94, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis do 1.º Ofício, 1.ª Zona de Vila Velha, a garantia hipotecária foi averbada na matrícula do imóvel objeto da presente lide em maio de 2000.Assim, no momento em que os Apelantes realizaram o negócio de compra da casa de Liriano Adriano Lahas e Maria da Penha de Freitas Lahas, em outubro de 2001, a garantia hipotecária já estava devidamente averbada, gerando publicidade da limitação advinda de sua constituição.

2 - Não podem os Apelantes alegar desconhecimento da hipoteca, uma vez que a garantia real já estava registrada em cartório quando da aquisição do imóvel, cabendo ao interessado, antes de realizar negócio que tem como objeto bem imóvel adotar as medidas necessárias para se certificar da existência de eventuais débitos ou gravames sobre o bem.

3 - Ao não ser diligente antes de realizar o negócio, as partes assumiram o risco de suportar futuros problemas como o aqui ocorrido, não podendo imputar somente aos vendedores seu infortúnio, já que tem parcela de culpa diante da falta de diligência esperada antes da concretização do negócio, afastando-se a alegação de danos extrapatrimoniais.

4 - Recurso conhecido e improvido.

(TJ-ES - AC: 00026711420088080035, Relator: JORGE DO NASCIMENTO VIANA, Julgamento: 06/06/2022, QUARTA CÂMARA CÍVEL, Publicação: 21/06/2022).

Destarte, a pretensão autoral encontra óbice tanto na ausência de cláusula contratual quanto no princípio da publicidade registral, aplicável aos direitos reais.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso, mantendo-se, in totum, a sentença a quo. Face a sucumbência do apelante, majora-se os honorários para o percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

      Salvador,  30 de junho  de 2025.

Desª. Joanice Maria Guimarães de Jesus

Relatora

JG19