PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. MULTA CONTRATUAL. ENTREGA DAS CHAVES. BENFEITORIAS NÃO AUTORIZADAS. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por Patrimonial Mil – Empreendimentos e Participações Ltda – EPP. A decisão condenou solidariamente os réus ao pagamento de R$ 21.869,77 por aluguéis e encargos de janeiro a 04 de fevereiro de 2015, e R$ 48.529,50 a título de multa contratual pela rescisão antecipada, com juros e correção monetária, além de custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação. Os apelantes alegam tentativa frustrada de devolução das chaves, benfeitorias realizadas com ciência da locadora e pleiteiam revisão contratual com base na teoria da imprevisão.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Discute-se se os réus devem arcar com os valores referentes à multa contratual e aluguéis do período mencionado, considerando alegações de tentativa de entrega do imóvel, existência de acordo verbal, realização de benfeitorias e ocorrência de crise econômica que justificaria a revisão das obrigações contratuais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. O contrato previa multa de três meses de aluguel pela rescisão antecipada, sem previsão de isenção em caso de crise financeira.

4. A suposta recusa da locadora em receber as chaves não restou comprovada. A entrega só ocorreu formalmente em 04 de fevereiro de 2015, data corretamente considerada para fins de cobrança.

5. As benfeitorias foram realizadas sem autorização escrita da locadora, contrariando cláusula contratual expressa, e não há elementos que permitam sua compensação com a multa contratual.

6. A tese de acordo verbal carece de respaldo documental, não podendo se sobrepor às cláusulas contratuais claras e expressas.

7. A aplicação da teoria da imprevisão exige prova da onerosidade excessiva e da imprevisibilidade do fato, o que não foi demonstrado no caso concreto.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso conhecido e desprovido.

Tese de julgamento:

1) A multa contratual por rescisão antecipada é devida na forma pactuada, salvo prova inequívoca de acordo modificativo. 2) A responsabilidade pelo pagamento de aluguéis persiste até a efetiva entrega das chaves ao locador. 

Dispositivos legais relevantes citados: CC, arts. 317, 421, 422, 478; Lei nº 8.245/91, arts. 4º, 35; CPC, art. 85.

Jurisprudência relevante citada: Súmula 335/STJ; TJ-BA, Apelação nº 0569418-23.2018.8.05.0001; TJ-MG, Apelação Cível nº 5002032-71.2018.8.13.0567; TJ-PR, Apelação nº 0004503-44.2019.8.16.0045.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos do RECURSO DE APELAÇÃO nº 0800840-91.2015.8.05.0274 em que figuram como partes recorrentes DDA Dinâmica Distribuidora e Indústria de Alimentos e Transportes S/A e Paulo Cezar Boaventura Brandão e parte recorrida Patrimonial Mil – Empreendimentos e Participações Ltda – EPP.

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Bahia, à unanimidade, em conhecer e NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da eminente Relatora.

Sala das sessões,

Presidente

Andrea Paula Matos Rodrigues de Miranda
Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

Procurador(a) de Justiça

A2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

 PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL

Conhecido e não provido Por Unanimidade

Salvador, 17 de Novembro de 2025.

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Trata-se de recurso de apelação interposto por DDA Dinâmica Distribuidora e Indústria de Alimentos e Transportes S/A e Paulo Cezar Boaventura Brandão contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara de Feitos de Relações de Consumo, Cíveis e Comerciais da Comarca de Vitória da Conquista (ID. 83961352), que julgou procedentes os pedidos da autora Patrimonial Mil – Empreendimentos e Participações Ltda – EPP, condenando solidariamente os réus ao pagamento de R$ 21.869,77, referentes a aluguel e encargos de janeiro a 04 de fevereiro de 2015, e de R$ 48.529,50, a título de multa pela rescisão antecipada do contrato de locação, com correção monetária, juros de mora de 1% ao mês desde a citação, além das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Nas razões recursais (ID. 83961365), os apelantes sustentam que a sentença deve ser reformada por contrariar a legislação, a prova dos autos e a jurisprudência. Alegam que a locadora recusou-se injustificadamente a receber as chaves do imóvel, exigindo reparos e pintura indevidos, o que teria prorrogado artificialmente a obrigação pelo pagamento de aluguéis. Afirmam que a devolução das chaves foi tentada diversas vezes, sendo, ao final, feita via telegrama, sem posterior impugnação quanto ao estado do bem.

Defendem ainda que realizaram melhorias expressivas no imóvel, com ciência da autora, existindo acordo verbal de compensação ao longo do contrato. Nesse ponto, afirmam que tais investimentos justificariam a exclusão da multa contratual. Argumentam, também, que a rescisão decorreu de grave crise econômica, invocando os arts. 317 e 478 do Código Civil, sob a ótica da teoria da imprevisão, para pedir revisão contratual com base na função social do contrato e na boa-fé objetiva.

Requerem, assim, a improcedência integral da demanda, com o reconhecimento da inexigibilidade do aluguel de janeiro a fevereiro de 2015, a compensação das benfeitorias com a multa contratual e a exclusão de sua responsabilidade. Pleiteiam, ao final, o provimento do recurso e a inversão dos ônus sucumbenciais.

Em contrarrazões (ID. 83961419), a parte apelada pugna pela manutenção da sentença. Argumenta que não houve acordo verbal de compensação, que a rescisão foi unilateral e antecipada, e que as benfeitorias ocorreram sem autorização escrita, contrariando cláusula expressa do contrato. Ressalta, ainda, que a multa foi livremente pactuada, proporcional e em conformidade com a lei, não havendo razão para sua redução.

É o relatório, com o qual restituo os autos à Secretaria, solicitando a sua inclusão em pauta para julgamento

Salvador,  12 de setembro de 2025

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2

PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL  DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

  Primeira Câmara Cível 

Conheço do recurso, porquanto preenchidos os pressupostos de admissibilidade, tratando-se de apelação própria, tempestiva, com regularidade formal e devidamente preparada.

Na origem, trata-se de ação de cobrança fundada em contrato de locação comercial firmado entre as partes, com prazo de vigência de 54 meses, cujo objeto era um imóvel situado na cidade de Vitória da Conquista. Alegou a autora que os réus, ora apelantes, desocuparam o imóvel antes do cumprimento do prazo estipulado, deixando de efetuar o pagamento de um mês de aluguel, além de não honrarem a cláusula penal relativa à rescisão antecipada, correspondente a três meses de locação.

A pretensão foi acolhida pelo Juízo de origem, que reconheceu a inadimplência contratual e condenou os réus ao pagamento de R$ 21.869,77, referentes a aluguéis e encargos do período de janeiro a 04 de fevereiro de 2015, e de R$ 48.529,50, a título de multa contratual, ambos acrescidos de correção monetária e juros de mora, além das custas e honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.

Insurgem-se os apelantes, alegando, em síntese, que houve acordo verbal para devolução do imóvel sem imposição de penalidades; que a autora recusou injustificadamente o recebimento das chaves, o que ensejaria a inexigibilidade dos aluguéis do período mencionado; e que as benfeitorias realizadas, com conhecimento da locadora, deveriam ser compensadas com eventual débito, em especial com a multa pela rescisão contratual.

Todavia, razão não assiste aos recorrentes. A sentença analisou com propriedade os elementos dos autos e proferiu decisão escorreita, não merecendo reparos. Com efeito, o contrato celebrado entre as partes é claro ao estipular as obrigações do locatário, inclusive a cláusula penal devida no caso de rescisão antecipada imotivada, como restou configurado nos autos.

De fato, conforme previsto na Cláusula Sétima do contrato juntado no ID 83961222, a entrega antecipada do imóvel pelo locatário daria motivo ao recebimento, pelo locador, de “multa equivalente A TRÊS MESES DE ALUGUEL”.

As provas documentais e testemunhais não evidenciam qualquer pacto de exoneração da multa contratual, tampouco comprovação de que a locadora teria anuído expressamente à rescisão ou às obras realizadas. O próprio contrato veda a realização de benfeitorias sem prévia autorização por escrito da locadora, nos termos da Cláusula Décima Primeira, o que afasta o argumento de que a autora teria consentido tacitamente com tais alterações. A alegação de acordo verbal carece de respaldo probatório robusto, e não pode infirmar cláusulas claras e expressas pactuadas entre partes empresárias.

Vejamos a jurisprudência sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO COMUM COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. POSSIBILIDADE DE RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO PELO LOCATÁRIO (ART. 4º DA LEI 8.245/91). MULTA COMPENSATÓRIA PROPORCIONAL. DANOS NO IMÓVEL. DISCUSSÃO POR MEIO DAS VIAS APROPRIADAS. ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATIVOS DEVIDOS SOMENTE ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (TJ-BA - Apelação: 05694182320188050001, Relator.: MARIANA VARJAO ALVES EVANGELISTA, Data de Julgamento: 01/08/2024, PRIMEIRA CAMARA CÍVEL, Data de Publicação: 04/09/2024).

PELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL - RESOLUÇÃO ANTECIPADA DA AVENÇA - CULPA DO LOCATÁRIO - MULTA DEVIDA. 1. Nos termos do art. 4º, Lei nº 8 .245/1991, contratada a locação de imóvel por prazo determinado, ocorrendo a rescisão antecipada sem justa causa por iniciativa do locatário, devida a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato. 2. Apelação parcialmente provida. (TJ-MG - Apelação Cível: 50020327120188130567, Relator.: Des .(a) Fausto Bawden de Castro Silva (JD 2G), Data de Julgamento: 14/05/2024, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/05/2024).

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO ALUGUEL. DESNECESSIDADE DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. RECONHECIDO EXCESSO DE EXECUÇÃO. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A pretensão de execução de contrato de locação com base no inciso VIII do art. 784 do CPC afasta a necessidade de assinatura de duas testemunhas, nos termos da jurisprudência pátria. Precedente do STJ. 2. Analisando o contrato de locação, no entanto, verifica-se, pelo parágrafo primeiro da cláusula quarta do contrato, que caberia à Locatária o pagamento antecipado do primeiro mês de aluguel na data da assinatura do contrato, em 22/11/2019. Assim, não tendo ocorrido o referido pagamento, mostra-se razoável a conclusão no sentido de que o desfazimento do negócio deve ser imputado à responsabilidade da parte locatária, sendo, portanto, devida a multa pela rescisão antecipada, prevista no parágrafo quarto da cláusula quarta, no valor correspondente a um aluguel. 3. Todavia, uma vez que o contrato de locação não se perfectibilizou, não tendo havido a entrega das chaves, nem o exercício da posse do imóvel pela Locatária, não se mostra cabível a cobrança do aluguel em si, o qual tem natureza contraprestacional. (TJ-BA - Apelação: 80185102920218050080, Relator.: MARIA DA PURIFICAÇÃO DA SILVA, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 20/03/2024).

Quanto à recusa na entrega das chaves, também não prospera a tese defensiva. Embora haja referência, em sede de instrução, a dificuldades na devolução do imóvel, os elementos colacionados não são suficientes para infirmar a conclusão do Juízo de primeiro grau. A documentação apresentada revela que a devolução das chaves somente foi efetivada em 04 de fevereiro de 2015 sem qualquer ressalva por parte do locatário (ID 83961223 – pág. 1), data que serviu de marco para delimitação do período de cobrança dos encargos locatícios. Ausente prova convincente de que a locadora recusou injustificadamente o recebimento do imóvel em momento anterior, correta a sentença ao manter a obrigação dos locatários até a efetiva retomada da posse pela autora.

Por outro lado, conforme o depoimento da testemunha da parte ré de nome ALLISON JONATHA LEÃO CONCEIÇÃO, em decorrência da suposta recusa do recebimento do imóvel pela parte autora, a empresa locatária resolveu enviar um telegrama à locatária informando onde teria deixado as chaves do imóvel, circunstância essa que não exime o locatário de arcar com os alugueres até a efetiva entrega do imóvel, conforme entendimento jurisprudencial:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - ENTREGA DAS CHAVES OU NOTIFICAÇÃO DO LOCADOR - AUSÊNCIA - ALUGUEIS VENCIDOS ATÉ A RETOMADA DA POSSE DO BEM PELO LOCADOR - RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO. A rescisão do contrato de locação condiciona-se ao ato formal de entrega das chaves por parte do locatário, com a consequente expedição de recibo de quitação e assinatura do termo de vistoria final. Consoante precedentes do STJ, o simples abandono do imóvel não se mostra como elemento apto a desonerar os locatários e fiadores da entrega das chaves e, tampouco, do pagamento dos alugueis até a efetiva transferência. Cabendo ao locatário o dever de entrega das chaves, ou, ao menos, de notificação do locador, a fim de ver a relação locatícia encerrada, mostra-se legítima a cobrança da integralidade dos encargos locatícios por aquele devidos até a efetiva entrega do imóvel ao proprietário. (TJ-MG - AC: 51306236020208130024, Relator.: Des.(a) Jaqueline Calábria Albuquerque, Data de Julgamento: 07/11/2023, 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/11/2023).

Por fim, no que tange às benfeitorias, ainda que realizadas com vistas à adaptação do imóvel à atividade empresarial dos locatários, não há qualquer autorização formal da locadora, como exigido contratualmente. Tampouco há comprovação inequívoca de que as benfeitorias agregaram valor ao bem de forma tal que justificasse compensação com os valores devidos. Ademais, não se extrai dos autos a natureza necessária, útil ou voluptuária das intervenções realizadas, nem se discute, nesta sede, pedido autônomo de indenização por acessões, o que tornaria inviável sua análise nesta via recursal.

Veja-se, a respeito, o entendimento jurisprudencial:

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO RÉU. PRELIMINAR. ALEGADO CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVA TESTEMUNHAL IRRELEVANTE PARA O ESCLARECIMENTO DA CONTROVÉRSIA. JUIZ QUE É DESTINATÁRIO DAS PROVAS. INEXISTÊNCIA DE CAUSA PARA A DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA. MÉRITO. PRETENSA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO. OBRAS REALIZADAS COM O INTUITO DE PERMITIR O EXERCÍCIO DA ATIVIDADE COMERCIAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA NECESSÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PROVA ESCRITA DA AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA PARA A REALIZAÇÃO DE BENFEITORIA ÚTIL. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL. ART. 96, § 2º, CC. ART. 35 DA LEI DE LOCAÇÕES. RENÚNCIA AO DIREITO DE RETENÇÃO OU INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIA. SÚMULA 335 STJ. INEXISTÊNCIA DE DEVER DE INDENIZAR. HONORÁRIOS RECURSAIS. MAJORAÇÃO. ART. 85, § 11º DO CPC . - No caso, as benfeitorias realizadas pelo locatário não eram necessárias para a conservação do bem imóvel (pois ausente qualquer alegação ou comprovação neste sentido), mas, sim, para possibilitar a exploração da atividade econômica no local, enquadrando-se, portanto, no conceito de benfeitorias úteis.- Não havendo autorização da locadora para a realização de tais benfeitorias, estas não são indenizáveis, nos termos do art. 35 da Lei de Locações.- De qualquer modo, também se constata que, no contrato, houve a renúncia expressa das benfeitorias por parte do locatário, constando, ainda, que todas as alterações realizadas no imóvel deveriam ser previamente comunicadas à locadora e autorizadas, o que não foi realizado.Recurso de apelação não provido. (TJ-PR - APL: 00045034420198160045 Arapongas 0004503-44.2019.8 .16.0045 (Acórdão), Relator.: Pericles Bellusci de Batista Pereira, Data de Julgamento: 02/05/2023, 18ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/05/2023)

Diante de todo o exposto, voto no sentido de NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO, mantendo-se a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos, declarando inaplicável o quanto está previsto no art. 85, §11, do CPC, por terem os apelantes sido condenados no patamar sucumbencial máximo estabelecido no CPC.

Sala das Sessões, data registrada em sistema.

ANDREA PAULA MATOS RODRIGUES DE MIRANDA

Juíza Substituta de 2º Grau - Relatora

A2